"По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование."
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 606
Далее, в силу ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан передать имущество в состоянии, соответствующем его назначению, вместе со всеми принадлежностями. Поскольку помещение арендуется для образовательной деятельности (размещение класса начальной школы), назначение имущества предполагает возможность использования сопутствующей инфраструктуры: столовой и спортзала. Если договор аренды не исключает пользование этими объектами, то они должны рассматриваться как принадлежности, необходимые для достижения цели аренды. Следовательно, школа вправе требовать от детского сада обеспечения доступа к столовой и спортзалу, а заведующая не может произвольно отказать в этом, если иное не прописано в договоре. Учитель как представитель школы пользуется этим правом опосредованно.
"1. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. 2. Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором. Если такие принадлежности и документы переданы не были, однако без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков."
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 611
Статья 615 ГК РФ определяет обязанности арендатора по использованию имущества. Школа как арендатор обязана пользоваться помещением в соответствии с его назначением — для образовательного процесса. Размещение класса и учителя соответствует этому назначению. При этом арендатор не вправе без согласия арендодателя передавать арендованные площади третьим лицам (субаренда). Однако учитель не является третьим лицом в смысле субаренды: он действует в рамках трудовых отношений со школой, и его присутствие не требует дополнительного согласия, если не выходит за пределы обычного использования. Подчинение класса: поскольку образовательная деятельность осуществляется школой, класс остаётся в структуре школы; детский сад не приобретает административных полномочий в отношении учителя и учеников. Заведующая не вправе давать указания учителю, так как трудовой договор заключён со школой.
"1. Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. 2. Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается а"
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 615
Поскольку объектом аренды является помещение, являющееся частью здания детского сада, к отношениям применяются также специальные правила об аренде зданий и сооружений (ст. 650 ГК РФ). Согласно этой норме арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование здание или сооружение. Помещение в здании может быть предметом аренды, и в отсутствие специальных норм об аренде нежилых помещений практика применяет по аналогии положения об аренде зданий. Это подтверждает, что школа имеет законное владение частью здания, а учитель осуществляет свои функции в рамках этого владения.
"1. По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение."
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 650
Статья 651 ГК РФ устанавливает требования к форме и государственной регистрации договора аренды здания. Поскольку из описания ситуации неясен срок договора, следует отметить: если договор заключён на срок менее года, он не требует регистрации, но должен быть заключён в простой письменной форме. Если же срок составляет год и более, договор подлежит государственной регистрации и считается заключённым только с момента такой регистрации. Несоблюдение формы влечёт недействительность договора. В любом случае, если договор аренды действителен, он является основанием для правомерного нахождения школы (и её работников) в помещении. Заведующая не вправе оспаривать нахождение учителя на территории, если договор исполняется.
"Статья 651. Форма и государственная регистрация договора аренды здания или сооружения
- Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.
- Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации."
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 651
Нормы, регулирующие правовое значение согласования управления образования, в предоставленном контексте отсутствуют. Однако такое согласование можно рассматривать как административный акт, подтверждающий соответствие размещения класса санитарным, образовательным и иным требованиям. Оно не создаёт гражданско-правовых обязательств между детским садом и школой, но может служить доказательством законности цели использования арендованного помещения и отсутствия возражений со стороны учредителя. При возникновении спора это согласование будет учитываться при толковании существа договора аренды и назначения имущества.
