Правовое положение вселённых в комнату лиц в коммунальной квартире определяется нормами ЖК РФ о поднайме и вселении временных жильцов. Поскольку комната находится в коммунальной квартире, на её сдачу распространяются повышенные требования. В силу ст. 76 ЖК РФ для передачи комнаты в поднаём требуется согласие всех нанимателей и собственников комнат в данной коммунальной квартире.
- Для передачи в поднаем жилого помещения, находящегося в коммунальной квартире, требуется также согласие всех нанимателей и проживающих совместно с ними членов их семей, всех собственников и проживающих совместно с ними членов их семей.
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 76
В вашей ситуации сосед сдал комнату без получения такого согласия, что делает передачу помещения незаконной. Квартирантка и её сестра не имеют законных оснований для проживания, так как их вселение произведено в нарушение установленного порядка.
Собственник комнаты, тем не менее, вправе распоряжаться своим имуществом, но с обязательным соблюдением прав соседей. Согласно ст. 30 ЖК РФ, собственник может предоставить помещение в пользование только при условии обеспечения соблюдения прав и законных интересов соседей. Нарушение этого условия даёт другим жильцам право на судебную защиту.
- Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма (в том числе краткосрочного найма), договора безвозмездного пользования или на ином законном основании ... при условии обеспечения соблюдения прав и законных интересов соседей, правил пользования жилыми помещениями, правил содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме... В случае, если предоставление такого жилого помещения нарушает жилищные права граждан, проживающих в многоквартирном доме, в котором оно расположено, граждане, жилищные права которых нарушены, вправе обратиться за их защитой в суд.
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 30
Ваше недовольство (постоянные гости, четырёхдневное проживание сестры) прямо свидетельствует о нарушении прав и законных интересов проживающих в коммунальной квартире граждан, что является самостоятельным основанием для обращения в суд.
Независимо от того, заключён ли договор найма или речь идёт о временных жильцах, общим принципом пользования жилым помещением является соблюдение прав соседей. Пункт 4 ст. 17 ЖК РФ закрепляет, что пользование жильём должно осуществляться с учётом соблюдения прав и законных интересов граждан, проживающих в этом помещении, и соседей.
- 'Пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.'
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 17
Систематическое приведение гостей и проживание посторонних лиц без вашего согласия нарушает это требование, что является дополнительным аргументом для требования о выселении.
Для выселения самой квартирантки и её сестры могут быть применены разные процедуры в зависимости от того, как оформлены их отношения с соседом. Если сосед заключил договор найма, то на отношения с ним распространяются нормы ГК РФ. В силу ст. 687 ГК РФ, при систематическом нарушении прав соседей наймодатель (собственник комнаты) может расторгнуть договор в судебном порядке. Однако в вашей ситуации сосед-собственник сам нарушает закон, сдавая комнату без согласия, поэтому более эффективным является прямое требование о выселении на основании ст. 35 ЖК РФ.
- ... если наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения, а при продолжении нарушений – расторгнуть договор в судебном порядке.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 687
Если же квартирантка и её сестра проживают без заключения договора (как временные жильцы), то применяется ст. 80 ЖК РФ. Для вселения временных жильцов в коммунальной квартире требуется согласие всех нанимателей и собственников, а также предварительное уведомление наймодателя. Поскольку такого согласия вы не давали, вселение незаконно. Часть 4 этой статьи обязывает временных жильцов освободить помещение не позднее 7 дней после требования любого из проживающих. Ваше требование о выселении, предъявленное соседу и квартирантке, является таким требованием. При отказе освободить помещение добровольно выселение производится в судебном порядке.
Статья 80 ЖК РФ регулирует вселение временных жильцов в жилые помещения по договору социального найма. В части 1 указано, что наниматель и члены его семьи по взаимному согласию и с предварительным уведомлением наймодателя вправе разрешить безвозмездное проживание временным жильцам. Наймодатель может запретить, если после вселения общая площадь на каждого проживающего в коммунальной квартире станет менее нормы предоставления. Часть 2 устанавливает срок проживания не более 6 месяцев подряд. Часть 4 обязывает временных жильцов освободить помещение по истечении срока или не позднее 7 дней после требования нанимателя или члена семьи. Часть 5 предусматривает выселение в судебном порядке при отказе освободить помещение.
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 80
Сестра квартирантки проживает четыре дня, что не превышает шестимесячного срока для временных жильцов, но нарушением является отсутствие вашего согласия на её вселение, а также сам факт неоднократного приведения гостей без согласования с соседями.
Незаконное проживание влечёт административную ответственность по ст. 19.15.2 КоАП РФ. Отсутствие регистрации по месту пребывания или жительства у квартирантки и её сестры (что с высокой вероятностью имеет место, учитывая способ вселения) является самостоятельным правонарушением. Собственник комнаты (сосед) несёт ответственность как лицо, предоставившее жильё без уведомления регистрационных органов.
Статья 19.15.2 КоАП РФ устанавливает ответственность за нарушение правил регистрации гражданина по месту пребывания или жительства. Часть 1 предусматривает штраф для граждан от 2000 до 3000 рублей, для нанимателей/собственников (физических лиц) от 2000 до 5000 рублей. Часть 3 устанавливает ответственность за нарушение сроков уведомления органа регистрационного учета о проживании гражданина без регистрации или предоставление недостоверных сведений.
— Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях, ст. 19.15.2
Наконец, ст. 35 ЖК РФ предусматривает выселение гражданина, право пользования жилым помещением которого прекращено или который нарушает правила пользования. Поскольку квартирантка и её сестра не имеют законных прав на комнату (отсутствует согласие соседей на вселение), они подлежат выселению по требованию любого заинтересованного лица (в том числе вас как соседа) на основании решения суда.
- В случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 35
Таким образом, совокупность указанных норм даёт вам право требовать в судебном порядке выселения как самой квартирантки, так и её сестры, а также привлечения соседа-собственника к административной ответственности за нарушение правил регистрации.
