Собственница квартиры разместила на фасаде многоквартирного дома, непосредственно под окном своей квартиры, баннер, содержащий информацию о планируемом ограждении нескольких домов посёлка. Размещение осуществлялось без какого-либо согласования с другими собственниками помещений в доме. В ответ на это группа лиц, не являющихся собственниками квартир в данном доме (например, наниматели или члены семей собственников), самовольно сорвала баннер, мотивируя свои действия необходимостью предварительного одобрения такого размещения на общем собрании собственников.
Правовая квалификация ситуации затрагивает несколько ключевых аспектов. Прежде всего, фасад многоквартирного дома является общим имуществом всех собственников помещений в этом доме. Стена дома, даже если она примыкает непосредственно к конкретной квартире, не находится в исключительной собственности владельца этой квартиры — право общей долевой собственности распространяется на весь фасад в целом. Соответственно, любое размещение на фасаде объектов (включая баннеры, вывески, конструкции) представляет собой использование общего имущества. По общему правилу, владение и пользование общим имуществом осуществляется по решению общего собрания собственников, и ни один из собственников не вправе единолично распоряжаться этим имуществом (например, монтировать на нём конструкции). Исключения могут быть установлены законом (например, для размещения обязательной информационной таблички на входе) или договором с управляющей организацией, но в данном случае речь идёт о добровольном информационном баннере, не носящем обязательного характера.
Юридически значимым является также содержание баннера. Он носит разъяснительно-агитационный характер в рамках программы «Улучшение городской среды» и не является коммерческой рекламой. Тем не менее, даже некоммерческое и социально полезное размещение информации на общем имуществе не освобождает от необходимости соблюдения режима общей долевой собственности. Факт того, что баннер расположен «под окном» собственницы, не меняет правовой природы фасада как общего имущества. Кроме того, если баннер выходит на территорию, которая также может быть отнесена к общему имуществу или придомовой территории, это порождает дополнительные правовые коллизии.
Особого внимания заслуживает статус лиц, сорвавших баннер. Они не являются собственниками помещений в доме, а значит, не имеют права участвовать в принятии решений о распоряжении общим имуществом и не могут выступать в качестве стороны, дающей или не дающей согласие на такое размещение. Их действия по самовольному демонтажу имущества другого собственника (баннера) могут быть квалифицированы как самоуправство или причинение материального ущерба. Однако, если они действовали по указанию собственников (например, членов семьи или нанимателей, которым собственники поручили следить за порядком), то ответственность может перейти на самих собственников. Ключевым остаётся вопрос: было ли принято на общем собрании собственников решение, запрещающее размещение таких объектов или уполномочивающее конкретных лиц на демонтаж? Без такого решения действия по срыву баннера являются незаконными.
Таким образом, в данной ситуации пересекаются два самостоятельных правоотношения: 1) режим использования общего имущества (фасада) — здесь позиция собственницы является уязвимой, так как размещение баннера без решения общего собрания формально нарушает установленный порядок; 2) защита права собственности от самоуправных действий третьих лиц — здесь, напротив, собственница вправе требовать возмещения ущерба и пресечения самовольных действий, даже если сам баннер был размещён с нарушением.
Фасад многоквартирного дома, на котором размещён баннер, представляет собой ограждающую конструкцию и в силу прямого указания закона относится к общему имуществу всех собственников помещений в доме. В соответствии со ст. 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество, включая ограждающие несущие и ненесущие конструкции. Поскольку баннер закреплён именно на фасаде (ненесущей внешней стене) непосредственно под окном собственника, это не меняет правовой природы объекта: стена остаётся частью общего имущества. Следовательно, размещение на ней любой конструкции — независимо от того, является ли она рекламной или информационной, — представляет собой использование общего имущества. При этом собственник квартиры не вправе единолично распоряжаться фасадом: он может пользоваться общим имуществом лишь в той мере, в какой это не нарушает права других собственников и не требует уменьшения или изменения общего имущества. Прямого указания на необходимость решения общего собрания для размещения информационных материалов в ст. 36 не содержится, однако владение и пользование общим имуществом осуществляется сообща, и при возникновении спора суд может квалифицировать такое размещение как нарушение режима общей долевой собственности, если будет установлено, что баннер препятствует другим собственникам в пользовании фасадом или изменяет его внешний вид без согласования.
- Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: ... 3) ... ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома... 2. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. 3. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 36
Следующим шагом необходимо обратиться к норме, регулирующей компетенцию общего собрания. Ст. 44 ЖК РФ относит к ведению собрания принятие решений о пользовании общим имуществом «иными лицами», а также специально выделяет договоры на установку рекламных конструкций. Баннер, описанный в ситуации, носит разъяснительный характер, не содержит рекламы товаров, работ или услуг, направлен на информирование жителей о планируемом ограждении в рамках программы «Улучшение городской среды». Он не подпадает под понятие рекламной конструкции, поэтому требование о проведении общего собрания, предусмотренное п. 3 ст. 44 для рекламы, напрямую не применимо. Однако собственник, размещая баннер, фактически предоставляет доступ к общему имуществу для размещения информации от своего имени. Формально он не является «иным лицом» по отношению к самому себе, но его действия затрагивают права остальных участников долевой собственности. Отсутствие в законе прямого запрета на размещение информационных материалов без решения собрания не означает автоматического разрешения: такое размещение должно быть оценено с точки зрения соблюдения баланса интересов. При этом важно, что норма ст. 44 не устанавливает обязанности собственников помещений получать согласие собрания на собственные действия по пользованию общим имуществом, если иное не предусмотрено решением собрания или договором. Поскольку в данной ситуации решение общего собрания по вопросу размещения информационных материалов на фасаде не принималось, у собственника формально не было обязанности его созывать, но он должен учитывать, что любой из собственников может потребовать демонтажа баннера, если докажет нарушение своих прав (например, ухудшение внешнего вида дома, затенение окон, повреждение фасада).
- К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся: ... 3) принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; ... 3.1) принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций) на условиях, определенных решением общего собрания;
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 44
Перейдём к правовым последствиям самовольного демонтажа баннера лицами, не являющимися собственниками квартир в доме. Даже если допустить, что размещение баннера было неправомерным (например, требовало согласия собрания), срывать его имели право только уполномоченные органы или лица, действующие на основании решения общего собрания. Граждане, не являющиеся собственниками, не обладают правом самостоятельно демонтировать конструкции с фасада, даже если они полагают, что баннер размещён незаконно. В силу ст. 304 ГК РФ собственник квартиры, чьё право владения и пользования общим имуществом (в части размещения информационного материала) было нарушено, вправе требовать устранения этого нарушения, в том числе путём восстановления баннера на прежнем месте. Собственник может обратиться в суд с иском об устранении препятствий в пользовании имуществом, не связанных с лишением владения. При этом важно, что данная норма защищает именно от действий третьих лиц, не основанных на законе или договоре.
Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
— Гражданский кодс Российской Федерации, ст. 304
Действия жильцов, сорвавших баннер, могут быть квалифицированы как самоуправство. Ст. 19.1 КоАП РФ устанавливает ответственность за самовольное, вопреки установленному порядку, осуществление своего действительного или предполагаемого права, если это не причинило существенного вреда. В ситуации, описанной собственником, лица, не являющиеся собственниками, действовали без обращения в суд, без получения решения общего собрания о демонтаже, без вызова полиции или управляющей организации. Они самостоятельно, исходя из собственного понимания законности, демонтировали баннер, чем нарушили установленный порядок разрешения споров — либо через согласование с собственником, либо через суд. Поскольку действительного права на демонтаж у них не было (они не собственники, не уполномочены собранием), их действия образуют состав административного правонарушения, предусмотренного ст. 19.1 КоАП РФ. Собственник вправе обратиться в полицию или в суд для привлечения нарушителей к ответственности и возмещения ущерба (стоимость изготовления и монтажа баннера).
Самоуправство, то есть самовольное, вопреки установленному федеральным законом или иным нормативным правовым актом порядку осуществление своего действительного или предполагаемого права, не причинившее существенного вреда гражданам или юридическим лицам, за исключением случаев, предусмотренных статьей 14.9.1 настоящего Кодекса, - влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от ста до трехсот рублей; на должностных лиц - от трехсот до пятисот рублей.
— Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях, ст. 19.1
Относительно необходимости согласования размещения баннера с органами местного самоуправления в рамках программы «Улучшение городской среды» в предоставленном блоке правовых норм соответствующие положения отсутствуют. Данный вопрос регулируется не федеральным жилищным или гражданским законодательством, а муниципальными правовыми актами — правилами благоустройства территории, порядком размещения информационных конструкций, а также условиями конкретной муниципальной программы. Как правило, для размещения информационных щитов, баннеров, указателей на фасадах зданий требуется получение разрешения или уведомление органа местного самоуправления, если конструкция имеет размеры, превышающие установленные в муниципалитете параметры, или если она затрагивает архитектурный облик. Поскольку контекст не содержит соответствующих норм, следует рекомендовать собственнику дополнительно изучить правила благоустройства своего населённого пункта (обычно они есть в открытом доступе на сайте администрации поселения). При отсутствии такого регулирования согласование с местной администрацией может не требоваться, но для подстраховки лучше направить уведомление.
