Вместе с тем жилищное законодательство устанавливает пределы использования жилого помещения. Часть 1 ст. 30 ЖК РФ наделяет собственника правом владения, пользования и распоряжения помещением, но в соответствии с его назначением и пределами, установленными ЖК РФ. Это означает, что приглашение гостей в принципе допускается, если не выходит за рамки назначения (проживание граждан) и не нарушает обязательные требования. Факт того, что в договоре не упоминаются гости, юридически безразличен: договор может регулировать отношения между вами и продавцом, но не ограничивает ваши права как собственника по отношению к третьим лицам.
- Собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом.
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 30
Ключевым ограничением, на которое может ссылаться сосед, является ст. 17 ЖК РФ. Согласно пункту 4 этой статьи, пользование жилым помещением должно осуществляться с учетом прав и законных интересов соседей. Это означает, что вы не можете использовать свою долю таким образом, чтобы систематически нарушать покой соседей, в том числе ночью — например, громким шумом, музыкой, криками. Однако сам по себе факт прихода гостя на ночь не является нарушением, если только не сопровождается действиями, выходящими за пределы обычного пользования. Сосед не вправе запретить вам приводить гостей «на основании общих правил», если ваше поведение не создает реальных неудобств. Если же сосед заявляет претензии исключительно по факту присутствия другого человека в квартире, такие претензии не основаны на законе.
- Пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 17
Что касается возможности соседа «запретить»: он не обладает правом вето на ваши решения как собственника. Ст. 304 ГК РФ предоставляет собственнику (в том числе вам) право требовать устранения нарушений, но она же может быть использована и соседом, если вы нарушаете его права. Однако для этого необходимо доказать, что ваши действия реально нарушают его законные интересы (например, шум после 23:00). Само по себе приглашение гостя на ночь не образует нарушения, которое могло бы быть пресечено в судебном порядке. Сосед может обратиться с жалобой в полицию или в управляющую компанию только при доказанном нарушении тишины или санитарных норм, но не может «запретить» вам пускать кого-либо в квартиру.
Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 304
Таким образом, юридически вы вправе приглашать гостей для ночевки, и сосед не может этого запретить, пока не будут нарушены конкретные нормы о тишине или санитарные правила. Конкретные ограничения по уровню шума в ночное время обычно устанавливаются региональным законодательством об административных правонарушениях (в предоставленном контексте такие нормы отсутствуют — при необходимости их следует искать в законах субъекта РФ о тишине). Однако при систематических жалобах соседа на нарушение покоя следует учитывать, что это может повлечь административную ответственность, если факт шума подтвердится.
