Для правильной квалификации каждого помещения необходимо обратиться к ст. 16 ЖК РФ, которая устанавливает виды жилых помещений. Ваши квартиры фактически не являются квартирами в смысле многоквартирного дома, поскольку отсутствует доступ к помещениям общего пользования и сам дом не является многоквартирным. Каждый блок представляет собой структурно обособленную часть жилого дома, обладающую признаками автономного блока (отдельный вход, самостоятельные коммуникации). Следовательно, по своей природе каждый блок должен быть отнесён к части жилого дома, а не к квартире. Признание этого факта судом позволит изменить статус дома в кадастровом учёте на «дом блокированной застройки» без согласия соседей, так как изменение статуса не затрагивает их права на их блок — у каждого собственника уже есть отдельный объект.
К жилым помещениям относятся: 1) жилой дом, часть жилого дома; 2) квартира, часть квартиры; 3) комната.
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 16
Поскольку спор о статусе дома может быть разрешён в суде, ключевое значение имеет ст. 268 ГПК РФ, позволяющая установить факт, имеющий юридическое значение. Вы можете обратиться в суд с заявлением об установлении факта, что ваш дом является домом блокированной застройки, а каждое из ваших помещений — автономным блоком (частью жилого дома). Этот факт подтверждается техпаспортом и выписками из ЕГРН, где указаны изолированность блоков, отдельные входы и коммуникации. Установление такого факта послужит основанием для внесения изменений в ЕГРН регистрирующим органом. Согласие соседей для этого не требуется, так как устанавливается объективное состояние объекта недвижимости, а не право. Если соседи возражают, их возражения не создают спора о праве, поскольку у них нет прав на ваши блоки или общее имущество (которое отсутствует). Суд рассмотрит дело в порядке особого производства, и решение будет обязательным для регистрирующего органа.
Решение суда по заявлению об установлении факта, имеющего юридическое значение, является документом, подтверждающим факт, имеющий юридическое значение, а в отношении факта, подлежащего регистрации, служит основанием для такой регистрации, но не заменяет собой документы, выдаваемые органами, осуществляющими регистрацию.
— Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации, ст. 268
Дополнительно стоит учесть положения ст. 290 ГК РФ об общем имуществе в многоквартирном доме, которые подтверждают, что при отсутствии помещений, обслуживающих более одного блока, и общих несущих конструкций общего имущества не возникает. В вашем доме каждый блок имеет собственные инженерные системы, стены и фундамент, не обслуживающие другую половину. Следовательно, ст. 290 ГК РФ не порождает режима общей долевой собственности, и её применение не требует согласия соседей на изменение статуса. Напротив, её анализ показывает, что дом не подпадает под понятие многоквартирного, что усиливает вашу позицию.
Собственникам помещений, машино-мест в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения многоквартирного дома, несущие и ненесущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование многоквартирного дома, расположенное за пределами или внутри помещений, обслуживающее более одного помещения, машино-места в многоквартирном доме, а также земельный участок, указанный в пункте 2 статьи 287.6 настоящего Кодекса.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 290
Таким образом, имеющиеся нормы позволяют инициировать изменение статуса дома через суд в порядке особого производства (установление юридического факта) без получения согласия соседей, поскольку дом не является многоквартирным, а общее имущество отсутствует. Административный порядок (через администрацию) также возможен, но при наличии возражений соседей судебный путь надёжнее: решение суда обязательно для всех органов и не требует единогласия.
