Иконка поиска
Логотип Все адвокаты
Вопрос
Споры с соседями

Закрытие ворот во дворе по решению жильцов: законное основание и статья, чтобы предоставить соседям

Краткий ответ

Ваша ситуация отличается?Опишите её своими словами — Нейроадвокат ответит за 5 минут
Опишите ситуацию своими словами — ответ за 5 минут

Рекомендуемые действия

  1. 1
    Предоставьте несогласным копию протокола общего собрания и письменное разъяснение со ссылками на ст. 36, 44, 45, 46 ЖК РФ.
  2. 2
    Проверьте протокол: наличие кворума (более 50% голосов от всех собственников) и большинства голосов «за» от участвовавших.
  3. 3
    Разъясните, что решение обязательно для всех собственников, включая голосовавших против, согласно ч. 5 ст. 46 ЖК РФ.
  4. 4
    Обеспечьте автоматическую разблокировку или ручное открывание ворот при пожаре для соблюдения п. 71 Правил противопожарного режима.
  5. 5
    При обращении несогласных в суд подготовьте протокол собрания и доказательства наличия двух открытых въездов.

Документы и доказательства

  • Протокол общего собрания собственников с итогами голосования по закрытию ворот.
  • Реестр собственников помещений МКД с указанием площади для проверки кворума.
  • Документы, подтверждающие право собственности на помещения (для проверки голосования).
  • Уведомления о проведении собрания и о его итогах (подтверждение процедуры).
  • Если земельный участок под домом сформирован и поставлен на кадастровый учет: Документы о формировании земельного участка под МКД (кадастровый паспорт).
  • Письменные возражения 5 несогласных собственников (для оценки их позиции).

  • Сроки и риски

    • Проверьте протокол собрания: кворум более 50% голосов от всех собственников и простое большинство «за» от участвовавших — это ваша главная защита.
    • Решение собрания обязательно для всех, включая 5 несогласных, — ссылайтесь на ч. 5 ст. 46 ЖК РФ.
    • Несогласные вправе обжаловать решение в суде в течение 6 месяцев — будьте готовы представить протокол и доказательства соблюдения процедуры.
    • Два оставшихся открытыми въезда обеспечивают доступ во двор — это подтверждает законность ограничения, а не лишения доступа.
    • При обращении несогласных в суд ваша позиция — протокол собрания, подтверждающий кворум и большинство голосов.

  • Чего не делать

    • Не вступайте в перепалку с несогласными жильцами и не пытайтесь их переубедить — решение собрания обязательно для всех.
    • Не открывайте ворота обратно под давлением 5 жильцов — это отменит законное решение большинства.
    • Не игнорируйте требования пожарной безопасности: ворота должны автоматически разблокироваться при пожаре.
    • Не уничтожайте и не переделывайте протокол общего собрания — он главное доказательство законности.
    • Не препятствуйте несогласным обратиться в суд — их право на обжалование действует 6 месяцев.
    • Не закрывайте ворота, если в собрании участвовало менее 50% голосов всех собственников дома.

  • Когда нужен адвокат

    • Проверьте протокол собрания: зафиксированы ли общее число голосов, кворум более 50% и итоги голосования.
    • Убедитесь, что за закрытие проголосовало большинство от числа участников, а не от всех собственников дома.
    • Обеспечьте автоматическую разблокировку или ручное открытие ворот при пожаре, иначе возможен штраф.
    • Если несогласные подадут иск, ваша защита — протокол, подтверждающий кворум и большинство голосов.
    • Если иск уже подан: Привлекайте адвоката, если иск уже подан: нужна защита в суде, а не только досудебные разъяснения.

  • Альтернативные пути

    • Предложите несогласным 5 собственникам письменное разъяснение со ссылками на ч. 5 ст. 46 ЖК РФ об обязательности решения собрания.
    • Укажите им на право обжалования решения в суде в течение 6 месяцев (ч. 6 ст. 46 ЖК РФ), подчеркнув судебный, а не административный порядок.
    • Разъясните, что наличие двух открытых въездов в минуте ходьбы сохраняет доступ во двор, поэтому ограничение не лишает их права пользования.
    • Предложите несогласным инициировать новое общее собрание для пересмотра вопроса, если они смогут собрать кворум и большинство голосов.
    • Для снятия претензий обеспечьте автоматическую разблокировку закрытых ворот при пожаре согласно п. 71 Правил противопожарного режима.
    • При угрозе судебного спора предложите несогласным досудебное урегулирование — обсуждение компромисса (например, график открытия) на собрании.

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали, и Нейроадвокат подберёт решение

Развёрнутый ответ Нейроадвоката

1. Ситуация (юридические факты)

Собственники помещений в многоквартирном доме провели общее собрание по вопросу ограничения пользования общим имуществом — придомовой территорией (двором), на которой расположены три въезда с воротами, установленными при постройке дома. По итогам голосования, в котором приняли участие 80 собственников, большинством голосов принято решение закрыть одни из трёх ворот, оставив два других въезда открытыми. Пять собственников из числа голосовавших заявляют о незаконности такого решения. Расстояние между закрытым и ближайшим открытым въездом составляет менее минуты пешком.

Из этого следует: решение принято в отношении объекта, входящего в состав общего имущества, при наличии альтернативных путей доступа во двор и при очевидном большинстве голосов «за» среди участников собрания.

2. Затронутые правоотношения

  • Право общей долевой собственности на общее имущество МКД (двор и ворота). Затронуто потому, что именно принадлежность земельного участка с элементами благоустройства (въездами и воротами) всем собственникам на праве общей долевой собственности определяет, кто вправе решать судьбу этих объектов. Это исключает возможность единоличного или административного произвольного распоряжения двором и переносит решение вопроса исключительно в компетенцию общего собрания собственников.
  • Корпоративные отношения по управлению общим имуществом (компетенция и порядок принятия решений общим собранием). Затронуты потому, что от соблюдения кворума и порядка голосования зависит юридическая сила принятого решения. Соблюдение процедуры превращает решение в обязательное для всех собственников, а её нарушение дало бы несогласным право на судебное оспаривание.
  • Обязательственные отношения, вытекающие из решения общего собрания. Затронуты потому, что решение, принятое в установленном порядке, порождает обязанность всех собственников подчиниться введённому ограничению пользования двором, независимо от их личного согласия с ним.

3. Юридически значимые обстоятельства, решающие дело

  1. Двор с въездами и воротами является общим имуществом собственников помещений в МКД. Земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства и иными расположенными на нём объектами (в том числе воротами) в силу прямого указания п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ принадлежит собственникам помещений на праве общей долевой собственности. Следовательно, только общее собрание собственников правомочно определять режим использования этого имущества.
  2. Вопрос о закрытии ворот относится к компетенции общего собрания как введение ограничений пользования земельным участком. Согласно п. 2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, принятие решений о пределах использования земельного участка и введение ограничений пользования им находится в исключительной компетенции общего собрания. Закрытие одних ворот при сохранении открытыми двух других является именно таким ограничением, а не уменьшением общего имущества, и не требует единогласия.
  3. Решение принято при наличии кворума и необходимым большинством голосов. Общее собрание правомочно, если в нём участвовали собственники, обладающие более чем 50% голосов от общего числа всех голосов в доме (ч. 3 ст. 45 ЖК РФ). Решение по данному вопросу принимается простым большинством голосов от числа участников собрания (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ). Указанные 80 участников, проголосовавшие «за» закрытие ворот в количестве, превышающем половину от 80, образуют необходимое большинство, а голоса 5 несогласных не влияют на факт принятия решения.
  4. Решение общего собрания обязательно для всех собственников, включая голосовавших против. В силу ч. 5 ст. 46 ЖК РФ решение, принятое в установленном порядке, является обязательным для всех собственников помещений в доме, в том числе для тех, кто не участвовал в голосовании или голосовал против. Несогласные собственники вправе оспорить решение только в судебном порядке, но само по себе их несогласие не приостанавливает и не отменяет действие решения.

Двор является общим имуществом собственников помещений в МКД

Основа законности решения — то, что придомовая территория (двор с въездами и воротами) принадлежит собственникам помещений на праве общей долевой собственности, и именно они вправе устанавливать режим её использования.

  1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: 1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); 2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий , а также не принадлежащие отдельным собственникам машино-места ; (В редакции Федерального закона от 30.12.2021 № 476-ФЗ) 3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения (за исключением сетей связи, необходимых для оказания услуг связи собственникам помещений в многоквартирном доме или нанимателям жилых помещений в многоквартирном доме по договорам социального найма) ; (В редакции федеральных законов от 29.12.2017 № 462-ФЗ, от 06.04.2024 № 67-ФЗ) 4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты
    — ч. 1 ст. 36 ЖК РФ

Для вашей ситуации ключевой является позиция 4) ч. 1 ст. 36 ЖК РФ: земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства, и расположенные на нём объекты (в том числе въезды и ворота во двор) — это общее имущество. Следовательно, ворота, установленные «при постройке дома», принадлежат всем собственникам дома сообща, и только их решение определяет порядок пользования двором. Собственники владеют, пользуются и распоряжаются этим имуществом:

  1. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. 3. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции. 4. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц. 4 1 . Приспособление общего имущества в многоквартирном доме для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме согласно требованиям, указанным в части 3 статьи 15 настоящего Кодекса, допускается без решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме только в случае, если такое приспособление осуществляется без привлечения денежных средств указанных собственников. (Дополнение частью - Федеральный закон от 29.12.2017 № 462-ФЗ) 4 2 .
    — ч. 2 ст. 36 ЖК РФ

Это закрепляет право собственников распоряжаться общим имуществом (двором) в установленных пределах — именно на этом полномочии базируется решение о закрытии одних ворот. Важно: закрытие ворот, оставляющее открытыми другие въезды, не уменьшает размера общего имущества и не требует согласия всех собственников (в отличие от реконструкции по ч. 3 ст. 36 ЖК) — это лишь установление порядка пользования.

Вывод: двор с въездами и воротами по общему правилу является общим имуществом собственников помещений МКД, поэтому решать вопрос о его режиме использования (в т.ч. о закрытии одних из нескольких ворот) правомочно именно общее собрание собственников.

Общее собрание собственников вправе установить ограничение пользования двором (закрыть ворота)

Вопрос о закрытии ворот — это установление ограничений пользования общим земельным участком (двором), что прямо отнесено к компетенции общего собрания:

  1. принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им, а также о заключении соглашения об установлении сервитута, соглашения об осуществлении публичного сервитута в отношении земельного участка, относящегося к общему имуществу в многоквартирном доме; (В редакции Федерального закона от 03.08.2018 № 341-ФЗ) 2 1 ) принятие решений о благоустройстве земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и который относится к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе о размещении, об обслуживании и эксплуатации элементов озеленения и благоустройства на указанном земельном участке; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 20.12.2017 № 416-ФЗ) 3) принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме;
    — п. 2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ

Из п. 2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ следует, что введение ограничений пользования земельным участком, на котором расположен дом и который относится к общему имуществу, решается общим собранием собственников. Закрытие одних ворот при оставлении других открытыми — именно такое ограничение (не полное лишение доступа), которое укладывается в компетенцию общего собрания и не требует согласия всех собственников.

Важное условие: решение действительно только в отношении двора, являющегося общим имуществом именно вашего дома. Если земельный участок (двор) не сформирован и не поставлен на кадастровый учёт как общее имущество МКД, либо двор фактически используется несколькими домами, — решение собрания только вашего дома может быть недостаточно для бесспорного ограничения проезда третьих лиц. Также решение не должно нарушать права третьих лиц (иных имущественных комплексов, чьи сервитуты/проезды проходят через двор).

  1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: 1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); 2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий , а также не принадлежащие отдельным собственникам машино-места ; (В редакции Федерального закона от 30.12.2021 № 476-ФЗ) 3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения (за исключением сетей связи, необходимых для оказания услуг связи собственникам помещений в многоквартирном доме или нанимателям жилых помещений в многоквартирном доме по договорам социального найма) ; (В редакции федеральных законов от 29.12.2017 № 462-ФЗ, от 06.04.2024 № 67-ФЗ) 4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты
    — ч. 1 ст. 36 ЖК РФ

Двор, будучи общим имуществом (п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ), находится в распоряжении собственников, и именно общее собрание вправе вводить ограничения его использования. Следовательно, решение о закрытии ворот, принятое в рамках компетенции собрания по п. 2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, является законным основанием для установления такого ограничения.

Вывод: решение о закрытии ворот относится к компетенции общего собрания собственников в силу п. 2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ и принятое в установленном порядке является законным основанием для ограничения проезда.

Кворум и большинство: решение принято, если на собрании были собственники с более чем 50% голосов и «за» проголосовало большинство участников

5 несогласных из 80 проголосовавших не делают решение «незаконным», если соблюдены кворум и порядок принятия:

  1. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов, за исключением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, проводимого по вопросам, указанным в пунктах 4 5 и 4 6 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса. При отсутствии кворума для проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть проведено повторное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, проводимое по вопросу, указанному в пункте 4 5 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса, правомочно (имеет кворум): (В редакции Федерального закона от 30.12.2020 № 494-ФЗ) 1) при наличии в многоквартирном доме более одного подъезда в случае, если в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме приняли участие собственники помещений в данном многоквартирном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном многоквартирном доме, в том числе собственники помещений в многоквартирном доме, в подъезде которого расположено переводимое помещение, обладающие более чем двумя третями голосов от общего числа голосов таких собственников;
    — ч. 3 ст. 45 ЖК РФ

Сначала — кворум (правомочность собрания): в собрании должны участвовать собственники, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов всех собственников дома. Состав «80 проголосовавших» — это ещё не гарантия кворума: важно, чтобы эти 80 владели более чем половиной всех голосов (голоса считаются пропорционально площади помещений, а не по числу людей). Если 80 участников действительно собрали более 50% голосов — собрание правомочно.

  1. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1 1 , 4, 4 2 и 4 7 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, и предусмотренных пунктами 1, 1 1-1 , 1 2 , 1 3 , 2 , 3, 3 1 , 3 8 , 4 3 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме , решения, предусмотренного пунктом 4 5 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса, которое принимается в соответствии с частью 1 2 настоящей статьи, а также решения, предусмотренного пунктом 4 6 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса, которое принимается в соответствии с частью 1 3 настоящей статьи . Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в соответствии с требованиями, установленными федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства.
    — ч. 1 ст. 46 ЖК РФ

Далее — само решение принимается большинством голосов от числа принимающих участие в собрании. Для вопроса о закрытии ворот не требуется квалифицированного большинства (2/3) — достаточно простого большинства. Значит, если из 80 участников «за» проголосовало более 40 — решение считается принятым, независимо от того, что 5 из присутствовавших против.

Вывод: решение о закрытии одних ворот законно, если соблюдены требования ч. 3 ст. 45 ЖК РФ (кворум — более 50% голосов всех собственников) и ч. 1 ст. 46 ЖК РФ (простое большинство от числа участвовавших). Крики 5 несогласных из 80 о «незаконности» юридической силы не имеют при соблюдении этих условий.

Решение собрания обязательно для всех собственников, включая голосовавших против; оспорить его можно только в суде в течение 6 месяцев

Ключевая норма, которая прямо отвечает на претензии 5 несогласных:

  1. Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном настоящим Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании. 6. Собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику. 7. В многоквартирном доме, все помещения в котором принадлежат одному собственнику, решения по вопросам, относящимся к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принимаются этим собственником единолично и оформляются в письменной форме.
    — ч. 5 ст. 46 ЖК РФ

Несогласные собственники обязаны подчиниться решению, принятому в установленном порядке, — ч. 5 ст. 46 ЖК РФ прямо предусматривает, что решение обязательно для всех, в том числе для голосовавших против и не участвовавших.

  1. Собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику. 7. В многоквартирном доме, все помещения в котором принадлежат одному собственнику, решения по вопросам, относящимся к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принимаются этим собственником единолично и оформляются в письменной форме. При этом положения настоящей главы, определяющие порядок и сроки подготовки, созыва и проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, не применяются, за исключением положений, касающихся сроков проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Статья 46. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме 1.
    — ч. 6 ст. 46 ЖК РФ

Единственный путь для несогласных — судебное обжалование в течение шести месяцев со дня, когда они узнали (или должны были узнать) о решении. Судам при этом дано право оставить решение в силе, даже если были нарушения, при совокупности условий: голосование несогласного не могло повлиять на результат (5 голосов против при большинстве не влияют), нарушения несущественны и убытков не причинено. Эти оговорки почти наверняка работают в вашу пользу: раз решение принято подавляющим большинством и альтернативный въезд во двор сохранён, то оспаривание 5 собственниками вряд ли приведёт к отмене.

Вывод: решение собрания обязательно для всех 80 собственников. Несогласные могут его оспорить только в суде и только в течение 6 месяцев; при ваших обстоятельствах (решение большинства, сохранён альтернативный въезд) отмена решения маловероятна. На эти нормы (ст. 44, 45, 46 ЖК РФ) и следует ссылаться как на законное основание.

Риск: закрытые ворота не должны блокировать проезд пожарной техники — это условие законности

Даже при законном решении собрания закрытие ворот не должно нарушать требования пожарной безопасности. Это важное ограничение, о котором стоит знать, чтобы защитить решение от отмены:

Система противопожарной защиты в случае пожара должна обеспечивать автоматическую разблокировку и (или) открывание шлагбаумов, ворот, ограждений и иных технических средств, установленных на проездах и подъездах, а также нахождение их в открытом положении для обеспечения беспрепятственного проезда пожарной техники. Допускается ручное открывание при организации круглосуточного дежурства персонала непосредственно у места установки шлагбаума, ворот, ограждения и иных технических средств на проездах или дистанционно при устройстве видео- и (или) аудиосвязи с местом их установки. (В редакции Постановления Правительства Российской Федерации от 24.10.2022 № 1885) У въезда на территорию строительных площадок, открытых плоскостных автостоянок и гаражей, а также на территорию садоводства или огородничества вывешиваются схемы с обозначением въездов, подъездов, пожарных проездов и источников противопожарного водоснабжения. Физическим лицам запрещается препятствовать работе подразделений пожарной охраны, в том числе в пути следования подразделений пожарной охраны к месту пожара.
— п. 71 Правил противопожарного режима, утв. ПП РФ № 1479 от 16.09.2020

Из п. 71 Правил противопожарного режима (ПП РФ № 1479 от 16.09.2020) следует: ворота и ограждения, установленные на проездах и подъездах, в случае пожара должны обеспечивать автоматическую разблокировку/открывание либо открываться вручную при круглосуточном дежурстве или открываться дистанционно (видео/аудиосвязь). Просто «закрыть на глухой замок» ворота на единственном пожарном проезде нельзя. Однако в вашей ситуации из 3 въездов закрывается лишь один, а другие остаются открытыми — если через открытые въезды обеспечивается беспрепятственный подъезд пожарной техники ко всем зданиям, требование соблюдено.

За нарушение этих требований предусмотрена административная ответственность:

  1. Нарушение требований пожарной безопасности, за исключением случаев, предусмотренных статьями 8.32 и 11.16 настоящего Кодекса и частями 6, 6 1 , 7, 10 и 11 настоящей статьи, - (В редакции Федерального закона от 01.04.2025 № 56-ФЗ) влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от пяти тысяч до пятнадцати тысяч рублей; на должностных лиц - от двадцати тысяч до тридцати тысяч рублей; на лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, - от сорока тысяч до шестидесяти тысяч рублей; на юридических лиц - от трехсот тысяч до четырехсот тысяч рублей. (В редакции Федерального закона от 28.05.2022 № 141-ФЗ) (Часть в редакции Федерального закона от 28.05.2017 № 100-ФЗ) 2. Те же действия, совершенные в условиях особого противопожарного режима, - влекут наложение административного штрафа на граждан в размере от десяти тысяч до двадцати тысяч рублей; на должностных лиц - от тридцати тысяч до шестидесяти тысяч рублей; на лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, - от шестидесяти тысяч до восьмидесяти тысяч рублей; на юридических лиц - от четырехсот тысяч до восьмисот тысяч рублей. (В редакции Федерального закона от 28.05.2022 № 141-ФЗ) (Часть в редакции Федерального закона от 28.05.2017 № 100-ФЗ) 2 1 .
    — ч. 1 ст. 20.4 КоАП РФ

Чтобы снять этот риск и укрепить позицию, решение собрания стоит дополнить оговоркой (в протоколе), что закрытие производится с обеспечением доступа экстренных служб — например, с автоматом открывания, кодом/ключом у консьержа или с оставлением иных въездов свободными. Тогда аргумент несогласных «заперли улицу» не сработает, и решение останется законным и исполнимым.

Вывод: закрытие ворот правомерно при условии, что сохраняется беспрепятственный проезд пожарной техники (через оставшиеся открытые въезды или через разблокировку самих ворот). Рекомендуется зафиксировать это условие в протоколе собрания.

Право собственников дома ограничить доступ посторонних лиц во двор

Дополнительно: поскольку двор — общее имущество собственников, он не является «земельным участком общего пользования», доступ на который открыт каждому. Ст. 262 ГК РФ это подтверждает:

  1. Граждане имеют право свободно, без каких-либо разрешений находиться на не закрытых для общего доступа земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и использовать имеющиеся на этих участках природные объекты в пределах, допускаемых законом и иными правовыми актами, а также собственником соответствующего земельного участка. 2. Если земельный участок не огорожен либо его собственник иным способом ясно не обозначил, что вход на участок без его разрешения не допускается, любое лицо может пройти через участок при условии, что это не причиняет ущерба или беспокойства собственнику.
    — ч. 1 ст. 262 ГК РФ

Ст. 262 ГК РФ даёт право свободного доступа лишь на не закрытые для общего доступа участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности. Двор, принадлежащий собственникам помещений МКД, — их частная (общая долевая) собственность, поэтому собственники вправе установить режим ограниченного доступа для посторонних лиц (закрыть ворота), ясно обозначив, что вход/въезд без разрешения не допускается. Если двор оформлен в общую долевую собственность собственников дома, решение о закрытии ворот является законным способом такого обозначения.

Вывод: собственники дома вправе ограничить доступ посторонних во двор, поскольку двор — их общая долевая собственность, а не участок общего пользования; законное основание — ст. 36, 44, 46 ЖК РФ во взаимосвязи со ст. 262 ГК РФ.

Расходы на содержание ворот несёт каждый собственник соразмерно своей доле

Ворота и запорные устройства во дворе — часть общего имущества, и их содержание (обслуживание, ремонт, расходы на автоматы открывания для пожарных) финансируется всеми собственниками:

  1. Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание жилого помещения, взносов на капитальный ремонт. Уплата дополнительных взносов, предназначенных для финансирования расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, осуществляется собственниками помещений в многоквартирном доме в случае, предусмотренном частью 1 1 настоящей статьи. (В редакции федеральных законов от 25.12.2012 № 271-ФЗ; от 28.12.2013 № 417-ФЗ; от 29.06.2015 № 176-ФЗ) 1 1 . В случае принятия собственниками помещений в многоквартирном доме, которые формируют фонд капитального ремонта на счете регионального оператора, решения о проведении капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме и при этом невозможности использования средств фонда капитального ремонта на финансирование услуг и (или) работ по капитальному ремонту, предусмотренных принятым решением собственников помещений в многоквартирном доме, в определенные принятым решением сроки собственники помещений в этом доме вправе принять на общем собрании собственников помещений в этом доме решение о дополнительном взносе для оплаты указанных услуг и (или) работ и порядке его уплаты.
    — ч. 1 ст. 158 ЖК РФ

Каждый собственник (включая тех 5, что «кричат о незаконности») обязан участвовать в расходах на содержание общего имущества соразмерно своей доле — через плату за содержание жилого помещения. Это ещё один аргумент: закрытие ворот и их техническое обслуживание (в том числе устройство открывания ворот для пожарной техники) — законные расходы на общее имущество, которые распределяются между всеми собственниками дома, а не ложатся только на инициаторов.

Вывод: расходы на закрытие и обслуживание ворот (включая средства разблокировки для экстренных служб) несут все собственники соразмерно долям в праве на общее имущество — на основании ч. 1 ст. 158 ЖК РФ.

Законное основание для закрытия ворот — решение общего собрания собственников, принятое большинством голосов при наличии кворума. Такое решение обязательно для всех жильцов, включая тех 5 человек, которые выступают против.

Развернутый вывод по ситуации

1. Право на принятие решения о закрытии ворот
Двор с въездами и воротами, установленными при постройке дома, является общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме, если земельный участок под домом сформирован и поставлен на кадастровый учет (п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ). Вы как собственники вправе владеть, пользоваться и распоряжаться этим имуществом (ч. 2 ст. 36 ЖК РФ). Вопрос о введении ограничений пользования земельным участком, в том числе закрытие одних из нескольких ворот, прямо отнесен к компетенции общего собрания собственников (п. 2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ). Поскольку остаются открытыми два других въезда, а расстояние между ними незначительное, вы не лишаете доступа во двор, а лишь устанавливаете порядок пользования общим имуществом, что полностью законно.

2. Законность принятого решения и обязательность для несогласных
Решение считается законным, если соблюдены два условия:

  • Кворум: в собрании приняли участие собственники, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов всех собственников дома (ч. 3 ст. 45 ЖК РФ). Важно: 80 проголосовавших — это не гарантия кворума, необходимо, чтобы суммарная площадь их помещений превышала половину всей площади дома.
  • Большинство: решение принято, если «за» проголосовало большинство от числа участвовавших в собрании (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ). Для данного вопроса квалифицированное большинство (2/3) не требуется.

Если эти условия соблюдены, решение обязательно для всех собственников, включая тех, кто голосовал против или не участвовал в собрании (ч. 5 ст. 46 ЖК РФ). Несогласные 5 человек обязаны подчиниться этому решению. Их единственный законный способ действий — обжаловать решение в суде в течение 6 месяцев со дня, когда они узнали или должны были узнать о нем (ч. 6 ст. 46 ЖК РФ). Однако суд вправе оставить решение в силе, если голосование этих собственников не могло повлиять на результаты, допущенные нарушения несущественны и решение не повлекло для них убытков.

3. Соблюдение требований пожарной безопасности
Закрывая ворота, вы обязаны обеспечить беспрепятственный проезд пожарной техники. Согласно п. 71 Правил противопожарного режима (утв. ПП РФ № 1479), ворота и ограждения на проездах должны обеспечивать автоматическую разблокировку и открывание при пожаре, либо открываться вручную при круглосуточном дежурстве персонала, либо дистанционно. Если через оставшиеся открытыми два других въезда обеспечивается беспрепятственный подъезд пожарной техники ко всем зданиям, требование соблюдено. Нарушение этих требований влечет административную ответственность по ч. 1 ст. 20.4 КоАП РФ.

Пошаговые действия

  1. Проверьте протокол общего собрания. Убедитесь, что в нем зафиксированы:
    • общее количество голосов всех собственников в доме;
    • количество голосов, принявших участие в собрании (должно быть более 50%);
    • количество голосов, проголосовавших «за» закрытие ворот (должно быть более половины от числа участвовавших).
  2. Предоставьте несогласным копию протокола и письменное разъяснение. Укажите в нем ссылки на п. 2 ч. 2 ст. 44, ч. 3 ст. 45, ч. 1 и ч. 5 ст. 46 ЖК РФ. Разъясните, что решение принято в рамках компетенции собрания, при необходимом кворуме и большинстве, и является обязательным для всех.
  3. Обеспечьте соблюдение пожарной безопасности. Технически организуйте закрытие ворот таким образом, чтобы они могли быть беспрепятственно открыты изнутри двора или имели автоматическую систему разблокировки при пожаре. Это снимет риск претензий со стороны надзорных органов.
  4. В случае обращения несогласных в суд (они вправе подать иск в течение 6 месяцев со дня, когда узнали о решении), ваша позиция будет основываться на протоколе собрания, подтверждающем кворум и большинство голосов, а также на факте наличия альтернативных въездов во двор.