Съехали через 10 дней из-за ужасного состояния квартиры: можно ли вернуть деньги за непрожитые дни, если хозяйка отказывает?

Право нанимателя досрочно расторгнуть договор и вернуть плату при передаче жилья в непригодном состоянии

Передача наймодателем квартиры с грязью, плесенью, сломанной мебелью и неработающей сантехникой нарушает прямую обязанность наймодателя передать жильё в состоянии, пригодном для проживания (п. 1 ст. 676 ГК РФ):

Наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания. 2. Наймодатель обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении. Статья 677. Наниматель и постоянно проживающие вместе с ним граждане 1. Нанимателем по договору найма жилого помещения может быть только гражданин. 2. В договоре должны быть указаны граждане, постоянно проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем. При отсутствии в договоре таких указаний вселение этих граждан производится в соответствии с правилами статьи 679 настоящего Кодекса. Граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, имеют равные с ним права по пользованию жилым помещением. Отношения между нанимателем и такими гражданами определяются законом. 3. Наниматель несет ответственность перед наймодателем за действия граждан, постоянно проживающих совместно с ним, которые нарушают условия договора найма жилого помещения. 4. Граждане, постоянно проживающие вместе с нанимателем, могут, известив наймодателя, заключить с нанимателем договор о том, что все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, несут совместно с нанимателем солидарную ответственность перед наймодателем.
— п. 1 ст. 676 ГК РФ

Плесень в сочетании с неработающей сантехникой делает помещение непригодным для нормального проживания, а потому нанята квартира передана с недостатками, «полностью или частично препятствующими пользованию» (п. 1 ст. 612 ГК РФ, применяется к найму жилого помещения через общие правила об аренде). В этой ситуации наниматель вправе по своему выбору потребовать либо устранения недостатков, либо соразмерного уменьшения платы, либо досрочного расторжения договора:

Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора. Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества. Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков. 2.
— п. 1 ст. 612 ГК РФ

Соответственно, наниматель вправе расторгнуть договор из-за недостатков, а не «по собственному желанию». Для такого расторжения договора предупреждение за две-три недели не требуется: срок предупреждения (п. 1 ст. 687 ГК РФ) установлен для расторжения по инициативе самого нанимателя, тогда как здесь он уезжает по вине наймодателя, передавшего непригодное жильё (п. 3 ст. 687 ГК РФ — расторжение в судебном порядке, когда «помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания»; п. 2 ст. 620 ГК РФ — досрочное расторжение по требованию арендатора при «препятствующих пользованию» недостатках):

Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца. 2. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях: невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа; разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает. По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года. 3. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре: если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния; в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством. 4.
— п. 1 ст. 687 ГК РФ

По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда: 1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества; 2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора; 3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки; 4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса. Статья 621. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок 1. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.
— ст. 620 ГК РФ, п. 2

если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния; в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством. 4. Если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения. Если наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, после предупреждения продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения. В этом случае применяются правила, предусмотренные абзацем четвертым пункта 2 настоящей статьи. Статья 688. Последствия расторжения договора найма жилого помещения В случае расторжения договора найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда. Глава 36. Безвозмездное пользование Статья 689. Договор безвозмездного пользования 1.
— п. 3 ст. 687 ГК РФ

Вывод: Договор мог быть расторгнут нанимателем досрочно без соблюдения двухнедельного срока предупреждения и без вины нанимателя — основанием служит передача непригодного для проживания жилья (плесень, неработающая сантехника) вопреки п. 1 ст. 676 ГК РФ, что даёт право требовать досрочного расторжения (п. 1 и п. 2 ст. 612, п. 2 ст. 620, п. 3 ст. 687 ГК РФ).

Возврат платы за непрожитые дни, проценты, порядок и подсудность

Поскольку жильё было передано с недостатками, наниматель (как альтернатива расторжению) вправе был требовать соразмерного уменьшения платы за период проживания (п. 1 ст. 612 ГК РФ), а при расторжении — возврата платы за непрожитые дни. Плата, внесённая вперёд за месяц, по истечении 10 дней проживания оказалась в части, приходящейся на непрожитые ~20 дней, без встречного предоставления: наймодатель более не предоставляет жильё, а наниматель им не пользуется. Удержанная часть не имеет правового основания и подлежит возврату как неосновательное обогащение (п. 1 ст. 1102 ГК РФ):

Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса. 2. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
— п. 1 ст. 1102 ГК РФ

П. 4 ст. 453 ГК РФ о невозврате исполненного до расторжения не препятствует требованию: он не подлежит применению, когда встречное предоставление (пользование жильём) за конкретный период не состоялось именно по вине наймодателя, передавшего непригодное жильё — иное вытекает из существа обязательства (абз. 1 п. 4 ст. 453 ГК РФ):

При расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства. (В редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 3. В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения. В случае изменения или расторжения договора в судебном порядке обязательства считаются измененными или прекращенными с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора, если этим решением не предусмотрена дата, с которой обязательства считаются соответственно измененными или прекращенными. Такая дата определяется судом исходя из существа договора и (или) характера правовых последствий его изменения, но не может быть ранее даты наступления обстоятельств, послуживших основанием для изменения или расторжения договора. (Пункт в редакции Федерального закона от 24.07.2023 № 347-ФЗ) 4. Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.
— п. 1 ст. 453 ГК РФ

На сумму неосновательно удержанных денег начисляются проценты за пользование чужими денежными средствами (п. 1 ст. 395, п. 2 ст. 1107 ГК РФ) с момента, когда наймодатель узнал о неосновательности удержания (то есть после вашего требования о возврате):

На сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.
— ст. 1107 ГК РФ, п. 2

В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором. (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 315-ФЗ) 2. Если убытки, причиненные кредитору неправомерным пользованием его денежными средствами, превышают сумму процентов, причитающуюся ему на основании пункта 1 настоящей статьи, он вправе требовать от должника возмещения убытков в части, превышающей эту сумму. 3. Проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок. 4. В случае, когда соглашением сторон предусмотрена неустойка за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежного обязательства, предусмотренные настоящей статьей проценты не подлежат взысканию, если иное не предусмотрено законом или договором. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 5. Начисление процентов на проценты (сложные проценты) не допускается, если иное не установлено законом. По обязательствам, исполняемым при осуществлении сторонами предпринимательской деятельности, применение сложных процентов не допускается, если иное не предусмотрено законом или договором.
— п. 1 ст. 395 ГК РФ

Процедура и подсудность. Прежде чем идти в суд, направьте наймодателю письменную претензию (требование) о возврате платы за непрожитые дни с указанием причин (непригодность жилья, неработающая сантехника, плесень) и разумным сроком ответа. Если наймодатель — физическое лицо, не являющееся предпринимателем, Закон о защите прав потребителей на этот спор не распространяется, поэтому подсудность определяется по общему правилу: имущественный спор о взыскании суммы до 50 000 руб. подсуден мировому судье, свыше — районному суду (п. 4 ч. 1 ст. 23 ГПК РФ):

по имущественным спорам, за исключением дел о наследовании имущества и дел, возникающих из отношений по созданию и использованию результатов интеллектуальной деятельности, при цене иска, не превышающей пятидесяти тысяч рублей; 5) по имущественным спорам, возникающим в сфере защиты прав потребителей, при цене иска, не превышающей ста тысяч рублей. (Часть в редакции Федерального закона от 28.11.2018 № 451-ФЗ) 2. Федеральными законами к подсудности мировых судей могут быть отнесены и другие дела. 3. При объединении нескольких связанных между собой требований, изменении предмета иска или предъявлении встречного иска, если новые требования становятся подсудными районному суду, а другие остаются подсудными мировому судье, все требования подлежат рассмотрению в районном суде. В этом случае, если подсудность дела изменилась в ходе его рассмотрения у мирового судьи, мировой судья выносит определение о передаче дела в районный суд и передает дело на рассмотрение в районный суд. 4. Споры между мировым судьей и районным судом о подсудности не допускаются.
— пп. 4-5 ч. 1 ст. 23 ГПК РФ

Вывод: Плата, внесённая вперёд за месяц, за непрожитые дни (~20 из 30) подлежит возврату как неосновательное обогащение (п. 1 ст. 1102 ГК РФ) с процентами по ст. 395 ГК РФ (п. 2 ст. 1107 ГК РФ) с момента предъявления требования. Порядок: письменная претензия → при отказе иск по месту жительства наймодателя: к мировому судье при сумме до 50 000 руб., иначе в районный суд.

Ограничение ответственности наймодателя и защитная ветка (п. 2 ст. 612 ГК РФ) — когда возврат может не причитаться

Наймодатель вправе возражать, что недостатки были очевидны при осмотре и наниматель «сам виноват, что не смотрел заранее». П. 2 ст. 612 ГК РФ действительно освобождает наймодателя от ответственности за недостатки, которые «должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра»:

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду. Статья 613. Права третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество Передача имущества в аренду не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на это имущество. При заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.). Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков. Статья 614. Арендная плата 1. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. 2. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде: 1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;
— п. 2 ст. 612 ГК РФ

Однако эта защита срабатывает не автоматически. Грязь и сломанная мебель действительно могли быть видны при осмотре, но плесень (часто скрытая — под обоями, за мебелью, в углах) и неработающая сантехника (требующая проверки кранов, слива, подачи воды и часто обнаруживаемая только в процессе пользования) в большинстве случаев не считаются «должны были быть обнаружены при осмотре». Главное — передача жилья с плесенью и неработающей сантехникой нарушает императивную обязанность наймодателя предоставить жильё, пригодное для проживания (п. 1 ст. 676 ГК РФ), и эта обязанность не снимается тем, что часть недостатков была видна при осмотре. Если недостатки не были оговорены в договоре и не были заранее известны нанимателю, право на расторжение и возврат сохраняется (п. 1, п. 2 ст. 612, п. 2 ст. 620 ГК РФ).

Вывод: Ссылка хозяйки на то, что наниматель «сам не посмотрел», имеет силу только в отношении недостатков, которые действительно были очевидны при кратком осмотре (например, явная грязь и сломанная мебель) и которые не были оговорены в договоре. Плесень и неработающая сантехника, как правило, к таким «видным при осмотре» недостаткам не относятся, и на них защита п. 2 ст. 612 ГК РФ не распространяется. Чем лучше наниматель зафиксирует состояние квартиры (фото/видео, переписка, свидетель) и чем быстрее после заселения письменно уведомит хозяйку, тем прочнее его позиция в суде.

Доказательства, альтернативы и исполнение решения

Доказательства. Ваша основная задача в суде — доказать фактическое состояние квартиры на момент заселения и факт выезда. ГПК РФ допускает любые сведения о фактах, полученные из предусмотренных источников:

Доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов. Объяснения сторон и третьих лиц, показания свидетелей могут быть получены путем использования систем видеоконференц-связи в порядке, установленном статьей 155 1 настоящего Кодекса , либо путем использования системы веб-конференции в порядке, установленном статьей 155 2 настоящего Кодекса . (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 26.04.2013 № 66-ФЗ) (В редакции Федерального закона от 30.12.2021 № 440-ФЗ) 2. Доказательства, полученные с нарушением закона, не имеют юридической силы и не могут быть положены в основу решения суда.
— ч. 1 ст. 55 ГПК РФ

Соберите: фото/видео плесени, грязи, сломанной мебели и неработающей сантехники (сделаны при заселении или в первые дни проживания); переписку с хозяйкой (мессенджер, СМС), где вы немедленно жаловались на недостатки; показания свидетелей; доказательства оплаты (квитанция, перевод). Именно эти материалы подтверждают, что недостатки существовали с момента передачи жилья и не были вами оговорены, снимая защитную ссылку наймодателя на п. 2 ст. 612 ГК РФ.

Альтернатива, если полный возврат спорен. Если суд сочтёт, что грязь и сломанная мебель были видны при осмотре, вы как минимум можете требовать соразмерного уменьшения платы (п. 1 ст. 612 ГК РФ) за период проживания и возврата платы за непрожитые дни. Меньшая процессуальная альтернатива судебному расторжению — требовать от хозяйки устранения недостатков (чистка, ремонт сантехники, борьба с плесенью), если вы по каким-то причинам хотите остаться.

Исполнение решения. После вступления решения в законную силу суд по вашему заявлению выдаст исполнительный лист:

Исполнительный лист выдается судом взыскателю после вступления судебного постановления в законную силу, за исключением случаев немедленного исполнения, если исполнительный лист выдается немедленно после принятия судебного постановления. Исполнительный лист выдается по заявлению взыскателя и по его ходатайству направляется для исполнения непосредственно судом. Для направления судом исполнительного листа на взыскание денежных средств в доход бюджета заявление взыскателя не требуется. (В редакции Федерального закона от 28.11.2018 № 451-ФЗ) Абзац. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 30.04.2010 № 69-ФЗ) (Утратил силу - Федеральный закон от 08.03.2015 № 23-ФЗ) Исполнительный лист по определению о предварительном обеспечении защиты авторских и (или) смежных прав, кроме прав на фотографические произведения и произведения, полученные способами, аналогичными фотографии, выдается взыскателю не позднее следующего дня после дня вынесения такого определения. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 02.07.2013 № 187-ФЗ) (В редакции Федерального закона от 24.11.2014 № 364-ФЗ) Исполнительный лист может направляться судом для исполнения в форме электронного документа, подписанного судьей усиленной квалифицированной электронной подписью в порядке, установленном законодательством Российской Федерации. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 08.03.2015 № 41-ФЗ) 2. Выдача судебного приказа для исполнения осуществляется по правилам, предусмотренным статьей 130 настоящего Кодекса. 3.
— ч. 1 ст. 428 ГПК РФ

Взыскание производится судебными приставами в порядке ч. 3 ст. 68 Закона № 229-ФЗ — обращением взыскания на банковские счета и на платежи, получаемые хозяйкой по договорам найма/аренды:

1. обращение взыскания на имущественные права должника, в том числе на право получения платежей по исполнительному производству, в котором он выступает в качестве взыскателя, на право получения платежей по найму, аренде, а также на исключительные права на результаты интеллектуальной деятельности и средства индивидуализации, права требования по договорам об отчуждении или использовании исключительного права на результат интеллектуальной деятельности и средство индивидуализации, право использования результата интеллектуальной деятельности или средства индивидуализации, принадлежащее должнику как лицензиату; 4) изъятие у должника имущества, присужденного взыскателю, а также по исполнительной надписи нотариуса в предусмотренных федеральным законом случаях; (В редакции Федерального закона от 30.12.2008 № 306-ФЗ) 5) наложение ареста на имущество должника, находящееся у должника или у третьих лиц, во исполнение судебного акта об аресте имущества; 6) обращение в регистрирующий орган для регистрации перехода права на имущество, в том числе на ценные бумаги, с должника на взыскателя в случаях и порядке, которые установлены настоящим Федеральным законом; 7) совершение от имени и за счет должника действия, указанного в исполнительном документе, в случае, если это действие может быть совершено без личного участия должника; 8) принудительное вселение взыскателя в жилое помещение; 9) принудительное выселение должника из жилого помещения;
   — ч. 3 ст. 68 Закона № 229-ФЗ

Вывод: Фото/видео и переписка — главные доказательства по ч. 1 ст. 55 ГПК РФ. При спорности полного расторжения сохраняется альтернатива соразмерного уменьшения платы (п. 1 ст. 612 ГК РФ). Исполнительный лист по ст. 428 ГПК РФ и принудительное взыскание по ч. 3 ст. 68 Закона № 229-ФЗ обеспечивают реальное получение денег после суда.