Вправе ли наниматель расторгнуть договор на следующий день и является ли это нарушением обязательства
Наниматель вправе расторгнуть договор найма в любое время с письменным предупреждением наймодателя за три месяца — это прямо закреплено в ГК РФ:
Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца. 2. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях: невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа; разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает. По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года. 3. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре: если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния; в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством. 4.
— п. 1 ст. 687 ГК РФ
Из содержания нормы прямо следует, что наниматель — физическое лицо, арендующее жильё для проживания, — вправе расторгнуть договор в любое время, то есть и на следующий день после заключения. Эта норма является специальной по отношению к общему запрету на односторонний отказ от обязательства (ст. 310 ГК РФ). Таким образом, реализация права на расторжение договора найма по п. 1 ст. 687 ГК РФ не является нарушением обязательства и не даёт наймодателю права на санкции — она представляет собой законное основание прекращения договора по инициативе нанимателя.
Вывод: вы имели полное право заявить о расторжении договора на следующий день после его заключения; сам по себе досрочный выезд не является нарушением ваших обязательств, поскольку действует специальное правило п. 1 ст. 687 ГК РФ.
Правовая судьба «залога» в 6 000 руб. и платы за месяц в 12 000 руб. — что подлежит возврату
Платёж за месяц (12 000 руб.). Это аванс арендной платы за пользование жильём, а не плата за какие-либо иные услуги. При расторжении договора плата за неиспользованный период подлежит возврату как неосновательное обогащение:
Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса. 2. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли
— п. 1 ст. 1102 ГК РФ
Правило об исковой природе этого требования прямо применяется и к возврату исполненного по прекращённому договору, когда одна сторона не получила встречного предоставления:
В случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 5. Если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора. Президент Российской Федерации Б.Ельцин Москва, Кремль 30 ноября 1994 года № 51-ФЗ
— абз. 2 п. 4 ст. 453 ГК РФ
Поскольку вы не жили в квартире (или жили лишь один день), наймодательница получила 12 000 руб. без встречного предоставления — за период, когда квартира вам не предоставлялась. Эта сумма подлежит возврату. Единственное, что она может удержать из этой платы, — соразмерную плату за фактически прожитые дни и, если она докажет, — реальные убытки от простоя до истечения 3-месячного срока предупреждения (см. блок 3).
«Залог» (6 000 руб.). Здесь важно, как платёж назван в договоре и какое обязательство он обеспечивает. Если письменное соглашение прямо называет его обеспечительным платежом и связывает с возмещением ущерба имуществу или убытков при нарушении договора, то по ст. 381.1 ГК РФ такой платёж при прекращении обеспеченного обязательства подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением:
В случае ненаступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в абзаце втором пункта 1 настоящей статьи, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон
— п. 2 ст. 381.1 ГК РФ
Возврат залога наступает и тогда, когда обстоятельства, на случай которых он вносился (например, порча имущества), в предусмотренный срок не наступили — а расторжение договора по законному основанию обеспеченного обязательства не порождает. При этом удержать залог просто за досрочный выезд нельзя: обеспечительный платёж гарантирует сохранность имущества и возмещение убытков/неустойки в случае реального нарушения, а не «плату за расторжение». Если же реального ущерба имуществу не было — залог подлежит полному возврату.
Если платёж в 6 000 руб. в договоре поименован «задаток», но соглашение о задатке не оформлено письменно в установленном порядке или его правовая роль не определена, он по умолчанию считается авансом:
В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное. 4. Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429). (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ)
— п. 3 ст. 380 ГК РФ
Как аванс, 6 000 руб. — тоже авансовый платёж, подлежащий возврату за неиспользованный период (в рассматриваемом случае — при отсутствии ущерба имуществу — в полном объёме).
Вывод: как «залог», так и плата за месяц — в отсутствие реального ущерба имуществу и доказанных убытков наймодателя — подлежат возврату вам в полном объёме; нанимательница не имела законного права удерживать их лишь за то, что вы съезжаете.
Что реально вправе удержать наймодатель и как вернуть деньги при отказе
Единственное законное удержание при досрочном выезде — это денежная компенсация реальных убытков наймодателя, которые она обязана доказать:
Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода)
— п. 2 ст. 15 ГК РФ
Практически речь идёт о возможной потере арендной платы за период простоя квартиры — но не свыше 3-месячного срока предупреждения, установленного п. 1 ст. 687 ГК РФ (см. блок 1). Поскольку вы предупредили на следующий же день и квартира практически не использовалась, бремя доказывания убытков лежит на наймодателе, и вероятность обосновать сколько-нибудь значимые потери мала.
Здесь важно различать: ваше расторжение договора найма — это прямо предусмотренное законом право, а не «односторонний отказ», запрещённый общим правилом:
Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами. 2. Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. В случае, если исполнение обязательства связано с осуществлением предпринимательской деятельности не всеми его сторонами, право на одностороннее изменение его условий или отказ от исполнения обязательства может быть предоставлено договором лишь стороне, не осуществляющей предпринимательской деятельности, за исключением случаев, когда законом или иным правовым актом предусмотрена возможность предоставления договором такого права другой стороне. 3. Предусмотренное настоящим Кодексом, другим законом, иным правовым актом или договором право на односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, или на одностороннее изменение условий такого обязательства может быть обусловлено по соглашению сторон необходимостью выплаты определенной денежной суммы другой стороне обязательства. (Статья в редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ)
— п. 1 ст. 310 ГК РФ
Для найма жилого помещения действует специальная норма ст. 687 ГК РФ (см. блок 1), которая и есть то самое «за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом», — поэтому удержание залога как «неустойки» за отказ неправомерно.
За неправомерное удержание ваших денег наймодатель отвечает процентами за пользование чужими денежными средствами:
В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды
— п. 1 ст. 395 ГК РФ
Это означает, что даже если наймодатель отказывается вернуть 18 000 руб., на эту сумму начисляются проценты по ключевой ставке Банка России со дня, когда она должна была их вернуть, и до фактического возврата.
Порядок действий при отказе: (1) направьте наймодателю письменную претензию о возврате 18 000 руб. с указанием реквизитов счёта и сроком (например, 10 дней) — через мессенджер с сохранением переписки или заказным письмом; зафиксируйте её отказ письменно. (2) При неисполнении — иск о взыскании неосновательного обогащения (ст. 1102 ГК РФ) и процентов (ст. 395 ГК РФ). Так как цена иска не превышает 50 000 руб., дело подсудно мировому судье:
Мировой судья рассматривает в качестве суда первой инстанции дела: 1) о выдаче судебного приказа; 2) о расторжении брака, если между супругами отсутствует спор о детях; 3) о разделе между супругами совместно нажитого имущества при цене иска, не превышающей пятидесяти тысяч рублей
— п. 1 ст. 23 ГПК РФ
Срок исковой давности по такому требованию — три года:
Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса
— п. 1 ст. 196 ГК РФ
Подавать иск можно по месту жительства ответчика (наймодателя — в Химках) либо по месту вашего жительства; при цене иска до 50 000 руб. госпошлина минимальна и взыскивается с ответчика при удовлетворении иска.
Вывод: наймодатель вправе удержать только доказанные им реальные убытки (в ваших обстоятельствах — заведомо меньше 18 000 руб., при отсутствии ущерба имуществу — ноль); всё остальное подлежит возврату вам с процентами по ст. 395 ГК РФ. Отказ вернуть все 18 000 руб. целиком — незаконное удержание денежных средств, которое взыскивается через мирового судью в течение трёх лет.
