Расторжение договора аренды квартиры несовершеннолетнего собственника: нужна ли подпись отца и согласие опеки

Действительность договора найма, заключённого несовершеннолетним собственником

Законность договора зависит от возраста собственника: закон различает режим малолетних (до 14 лет) и несовершеннолетних 14–18 лет.

Ветка А — собственнику 14–18 лет. Несовершеннолетний совершает сделки с письменного согласия законных представителей:

Несовершеннолетние в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет совершают сделки, за исключением названных в пункте 2 настоящей статьи, с письменного согласия своих законных представителей - родителей, усыновителей или попечителя. Сделка, совершенная таким несовершеннолетним, действительна также при ее последующем письменном одобрении его родителями, усыновителями или попечителем. 2. Несовершеннолетние в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет вправе самостоятельно, без согласия родителей, усыновителей и попечителя: 1) распоряжаться своими заработком, стипендией и иными доходами; 2) осуществлять права автора произведения науки, литературы или искусства, изобретения или иного охраняемого законом результата своей интеллектуальной деятельности; 3) в соответствии с законом вносить вклады в кредитные организации и распоряжаться ими; (В редакции Федерального закона от 30.12.2012 № 302-ФЗ) 4) совершать мелкие бытовые сделки и иные сделки, предусмотренные пунктом 2 статьи 28 настоящего Кодекса. По достижении шестнадцати лет несовершеннолетние также вправе быть членами кооперативов в соответствии с законами о кооперативах. 3. Несовершеннолетние в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет самостоятельно несут имущественную ответственность по сделкам, совершенным ими в соответствии с пунктами 1 и 2 настоящей статьи. За причиненный ими вред такие несовершеннолетние несут ответственность в соответствии с настоящим Кодексом. 4.
— п. 1 ст. 26 ГК РФ

Разбор применения: если договор найма подписал сам несовершеннолетний с письменного согласия матери (законного представителя), сделка совершена в соответствии со ст. 26 ГК РФ и является действительной. Сдача квартиры внаём не входит в перечень сделок, которые подросток 14–18 лет вправе совершать самостоятельно без согласия родителей (заработок, вклады, мелкие бытовые), — поэтому согласие матери здесь необходимо, и оно имеется. Согласие именно одного родителя достаточно: ст. 26 ГК РФ требует согласия «законных представителей», не устанавливая обязательности согласия обоих родителей при разводе; если мать имеет родительские права и не лишена их, её согласия достаточно.

Ветка Б — собственнику менее 14 лет.

За несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет (малолетних), сделки, за исключением указанных в пункте 2 настоящей статьи, могут совершать от их имени только их родители, усыновители или опекуны. К сделкам законных представителей несовершеннолетнего с его имуществом применяются правила, предусмотренные пунктами 2 и 3 статьи 37 настоящего Кодекса. 2. Малолетние в возрасте от шести до четырнадцати лет вправе самостоятельно совершать: 1) мелкие бытовые сделки; 2) сделки, направленные на безвозмездное получение выгоды, не требующие нотариального удостоверения либо государственной регистрации; 3) сделки по распоряжению средствами, предоставленными законным представителем или с согласия последнего третьим лицом для определенной цели или для свободного распоряжения. 3. Имущественную ответственность по сделкам малолетнего, в том числе по сделкам, совершенным им самостоятельно, несут его родители, усыновители или опекуны, если не докажут, что обязательство было нарушено не по их вине. Эти лица в соответствии с законом также отвечают за вред, причиненный малолетними. Статья 29. Признание гражданина недееспособным 1. Гражданин, который вследствие психического расстройства не может понимать значения своих действий или руководить ими, может быть признан судом недееспособным в порядке, установленном гражданским процессуальным законодательством. Над ним устанавливается опека. 2.
— п. 1 ст. 28 ГК РФ

Ничтожна сделка, совершенная несовершеннолетним, не достигшим четырнадцати лет (малолетним). К такой сделке применяются правила, предусмотренные абзацами вторым и третьим пункта 1 статьи 171 настоящего Кодекса. 2. В интересах малолетнего совершенная им сделка может быть по требованию его родителей, усыновителей или опекуна признана судом действительной, если она совершена к выгоде малолетнего. 3. Правила настоящей статьи не распространяются на мелкие бытовые и другие сделки малолетних, которые они вправе совершать самостоятельно в соответствии со статьей 28 настоящего Кодекса. Статья 173. Недействительность сделки юридического лица, совершенной в противоречии с целями его деятельности Сделка, совершенная юридическим лицом в противоречии с целями деятельности, определенно ограниченными в его учредительных документах, может быть признана судом недействительной по иску этого юридического лица, его учредителя (участника) или иного лица, в интересах которого установлено ограничение, если доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать о таком ограничении. (Статья в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Статья 173 1 . Недействительность сделки, совершенной без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления 1.
— п. 1 ст. 172 ГК РФ

Разбор применения: если собственнику меньше 14 лет, то сделки от его имени могут совершать только родители (п. 1 ст. 28 ГК РФ). Сам несовершеннолетний подписать договор не мог (и если подписал — сделка ничтожна по п. 1 ст. 172 ГК РФ). Фактически подписывать договор должна была мать. Если мать подписывала, но без предварительного разрешения опеки — применяются правила п. 2 ст. 37 ГК РФ (см. блок 2). Если же подписывал сам малолетний — сделка ничтожна, однако может быть санирована судом, если совершена к выгоде малолетнего (п. 2 ст. 172 ГК РФ).

Вывод по вопросу действительности: договор действителен, если собственнику 14–18 лет и есть письменное согласие матери (что из обстановки следует). Если собственник — малолетний до 14 лет и договор подписал он сам, необходима судебная санация сделки по п. 2 ст. 172 ГК РФ либо переоформление через мать. Требуется уточнить возраст собственника и кто фактически подписывал договор.

Необходимость предварительного разрешения органа опеки и последствия его отсутствия

При сдаче внаём имущества несовершеннолетнего действуют правила об операциях с имуществом подопечного, поскольку на родителей при управлении имуществом ребёнка распространяются правила об опеке:

При осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного (статья 37 Гражданского кодекса Российской Федерации ). 4. Ребенок не имеет права собственности на имущество родителей, родители не имеют права собственности на имущество ребенка. Дети и родители, проживающие совместно, могут владеть и пользоваться имуществом друг друга по взаимному согласию. 5. В случае возникновения права общей собственности родителей и детей их права на владение, пользование и распоряжение общим имуществом определяются гражданским законодательством. ГЛАВА 12. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ РОДИТЕЛЕЙ Статья 61. Равенство прав и обязанностей родителей 1. Родители имеют равные права и несут равные обязанности в отношении своих детей (родительские права). 2. Родительские права, предусмотренные настоящей главой, прекращаются по достижении детьми возраста восемнадцати лет (совершеннолетия), а также при вступлении несовершеннолетних детей в брак и в других установленных законом случаях приобретения детьми полной дееспособности до достижения ими совершеннолетия. Статья 62. Права несовершеннолетних родителей 1. Несовершеннолетние родители имеют права на совместное проживание с ребенком и участие в его воспитании. 2.
— п. 3 ст. 60 СК РФ

Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного. (В редакции Федерального закона от 30.12.2012 № 302-ФЗ) Порядок управления имуществом подопечного определяется Федеральным законом "Об опеке и попечительстве" . (В редакции Федерального закона от 24.04.2008 № 49-ФЗ) 3. Опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять подопечного при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками. 4. Опекун распоряжается имуществом гражданина, признанного недееспособным, основываясь на мнении подопечного, а при невозможности установления его мнения - с учетом информации о его предпочтениях, полученной от родителей такого гражданина, его прежних опекунов, иных лиц, оказывавших такому гражданину услуги и добросовестно исполнявших свои обязанности. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 30.12.2012 № 302-ФЗ) Статья 38.
— п. 2 ст. 37 ГК РФ

Опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства требуется также во всех иных случаях, если действия опекуна или попечителя могут повлечь за собой уменьшение стоимости имущества подопечного, в том числе при: 1) отказе от иска, поданного в интересах подопечного; 2) заключении в судебном разбирательстве мирового соглашения от имени подопечного; 3) заключении мирового соглашения с должником по исполнительному производству, в котором подопечный является взыскателем. 2. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства требуется в случаях выдачи доверенности от имени подопечного. 3. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства, предусмотренное частями 1 и 2 настоящей статьи, или отказ в выдаче такого разрешения должны быть предоставлены опекуну или попечителю в письменной форме не позднее чем через пятнадцать дней с даты подачи заявления о предоставлении такого разрешения.
— п. 1 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве»

Разбор применения: сдача внаём жилого помещения, принадлежащего несовершеннолетнему, закон прямо относит к сделкам, на совершение которых опекуну требуется предварительное разрешение органа опеки, а попечителю — на дачу согласия (ст. 37 ГК РФ, п. 1 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ). Поскольку при управлении имуществом ребёнка на родителей распространяются те же правила (п. 3 ст. 60 СК РФ), оформление сдачи квартиры внаём, по строгому буквальному толкованию, требовало предварительного согласия органа опеки. Однако закон прямо вводит исключение «к выгоде подопечного»: сдача жилья приносит несовершеннолетнему доход и увеличивает его имущество, что является сильным аргументом против признания сделки недействительной и против принудительного расторжения по иску опеки:

При обнаружении факта заключения договора от имени подопечного без предварительного разрешения органа опеки и попечительства последний обязан незамедлительно обратиться от имени подопечного в суд с требованием о расторжении такого договора в соответствии с гражданским законодательством, за исключением случая, если такой договор заключен к выгоде подопечного. При расторжении такого договора имущество, принадлежавшее подопечному, подлежит возврату, а убытки, причиненные сторонам договора, подлежат возмещению опекуном или попечителем в размере и в порядке, которые установлены гражданским законодательством. 5. Правила, установленные частью 3 настоящей статьи, применяются также к выдаче органом опеки и попечительства согласия на отчуждение жилого помещения в случаях, предусмотренных пунктом 4 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации . Статья 22. Охрана имущественных прав и интересов совершеннолетнего гражданина, ограниченного судом в дееспособности 1. К охране имущественных прав и интересов совершеннолетнего гражданина, ограниченного судом в дееспособности, применяются правила статьи 37 Гражданского кодекса Российской Федерации , а также положения настоящей главы, за исключением положений статьи 18 настоящего Федерального закона. 2. Совершеннолетний гражданин, ограниченный судом в дееспособности, самостоятельно принимает меры по охране своих имущественных интересов. 3.
— п. 1 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ (абз. о возврате)

Разбор применения: орган опеки обязан требовать расторжения договора, заключённого от имени подопечного без его разрешения, за исключением случая, когда договор заключён к выгоде подопечного. Сдача квартиры внаём приносит доход, следовательно договор может быть признан заключённым к выгоде — в этом случае ни орган опеки, ни суд не обязаны расторгать его по этому основанию. Тем не менее, чтобы исключить риск, грамотно до оформления/расторжения положений о взимании платы получить предварительное письменное разрешение органа опеки.

Вывод: отсутствие предварительного разрешения органа опеки не делает договор автоматически недействительным, но создаёт риск оспаривания. Ссылка на заключение договора к выгоде несовершеннолетнего (доход от найма) — основная защита; желательно подтвердить её согласием (или письменной позицией) органа опеки.

Достаточно ли при расторжении договора подписи одного несовершеннолетнего собственника

Заявление матери о том, что «достаточно подписи сына, поскольку он единоличный собственник», верно лишь частично и зависит от формы участия матери при заключении договора.

Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное. (В редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 2. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
— п. 1 ст. 452 ГК РФ

Разбор применения: соглашение о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор. Если договор найма был заключён несовершеннолетним с письменного согласия матери, то и расторжение — будучи сделкой (прекращением обязательства) — требует согласия того же законного представителя. Подписи одного лишь несовершеннолетнего для расторжения недостаточно:

Несовершеннолетние в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет совершают сделки, за исключением названных в пункте 2 настоящей статьи, с письменного согласия своих законных представителей - родителей, усыновителей или попечителя. Сделка, совершенная таким несовершеннолетним, действительна также при ее последующем письменном одобрении его родителями, усыновителями или попечителем. 2. Несовершеннолетние в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет вправе самостоятельно, без согласия родителей, усыновителей и попечителя: 1) распоряжаться своими заработком, стипендией и иными доходами; 2) осуществлять права автора произведения науки, литературы или искусства, изобретения или иного охраняемого законом результата своей интеллектуальной деятельности; 3) в соответствии с законом вносить вклады в кредитные организации и распоряжаться ими; (В редакции Федерального закона от 30.12.2012 № 302-ФЗ) 4) совершать мелкие бытовые сделки и иные сделки, предусмотренные пунктом 2 статьи 28 настоящего Кодекса. По достижении шестнадцати лет несовершеннолетние также вправе быть членами кооперативов в соответствии с законами о кооперативах. 3. Несовершеннолетние в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет самостоятельно несут имущественную ответственность по сделкам, совершенным ими в соответствии с пунктами 1 и 2 настоящей статьи. За причиненный ими вред такие несовершеннолетние несут ответственность в соответствии с настоящим Кодексом. 4.
— п. 1 ст. 26 ГК РФ

Разбор применения: поскольку заключение договора найма для несовершеннолетнего 14–18 лет требовало письменного согласия родителя, постольку и расторжение (изменение/прекращение) этого договора как самостоятельная сделка требует того же согласия. Для малолетнего (до 14 лет) договор подписывает мать, и расторжение также оформляет она. Наниматель же вправе прекратить пользование в любой момент с письменным предупреждением наймодателя за три месяца (п. 1 ст. 687 ГК РФ).

Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца. 2. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях: невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа; разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает. По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года. 3. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре: если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния; в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством. 4.
— п. 1 ст. 687 ГК РФ

Разбор применения: п. 1 ст. 687 ГК РФ регулирует расторжение по инициативе нанимателя (вас) — вы вправе с согласия всех проживающих расторгнуть договор, письменно предупредив наймодателя за три месяца. Для «полюбовного» расторжения по соглашению сторон подписывается соглашение о расторжении в той же форме, что и договор, с участием обеих сторон — подписью несовершеннолетнего (для 14–18 лет — с письменным согласием матери или самой матерью).

Вывод: утверждение матери не совсем точно — подписи одного сына недостаточно для оформления расторжения. Соглашение о расторжении должно быть подписано так же, как и сам договор: для несовершеннолетнего 14–18 лет — им самим при письменном согласии матери в качестве законного представителя (или матерью), для малолетнего — матерью. Это одновременно защитит и вас от последующего оспаривания факта расторжения.

Деньги на карту собственника, оспаривание отцом, сроки и возврат платы

Вопрос о перечислении платы на карту собственника. Для несовершеннолетнего 14–18 лет пп. 1 и 3 п. 2 ст. 26 ГК РФ допускают самостоятельное распоряжение доходами и вкладами (цитата c1 включает эти подпункты). Арендная плата от сдачи квартиры — это доход собственника, и получение его на собственный счёт/карту несовершеннолетнего само по себе не делает договор недействительным. Для малолетнего средства зачисляются на отдельный номинальный счёт, открываемый законным представителем (ст. 37 ГК РФ, ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ). Однако нарушение порядка зачисления платежей (на личную карту вместо номинального счёта) не влечёт недействительности самого договора.

Может ли отец оспорить договор и в какой срок. Отец является родителем и законным представителем:

Сделка, совершенная несовершеннолетним в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет без согласия его родителей, усыновителей или попечителя, в случаях, когда такое согласие требуется в соответствии со статьей 26 настоящего Кодекса, может быть признана судом недействительной по иску родителей, усыновителей или попечителя. Если такая сделка признана недействительной, соответственно применяются правила, предусмотренные абзацами вторым и третьим пункта 1 статьи 171 настоящего Кодекса. 2. Правила настоящей статьи не распространяются на сделки несовершеннолетних, ставших полностью дееспособными. Статья 176. Недействительность сделки, совершенной гражданином, ограниченным судом в дееспособности 1. Сделка по распоряжению имуществом, совершенная без согласия попечителя гражданином, ограниченным судом в дееспособности (статья 30), может быть признана судом недействительной по иску попечителя. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Если такая сделка признана недействительной, соответственно применяются правила, предусмотренные абзацами вторым и третьим пункта 1 статьи 171 настоящего Кодекса. 2. Правила настоящей статьи не распространяются на сделки, которые гражданин, ограниченный в дееспособности, вправе совершать самостоятельно в соответствии со статьей 30 настоящего Кодекса. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Статья 177. Недействительность сделки, совершенной гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими 1.
— п. 1 ст. 175 ГК РФ

Разбор применения: иск о признании недействительной сделки, совершённой несовершеннолетним без согласия родителей, вправе подать родители — в т.ч. отец, даже если он в разводе с матерью, пока он не лишён родительских прав. Однако основание оспаривания — совершение сделки без согласия родителей; в вашем случае согласие матери имеется, поэтому у отца нет прямого основания по ст. 175 ГК РФ.

Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной. (Статья в редакции Федерального закона от 21.07.2005 № 109-ФЗ) Глава 9 1 . Решения собраний (Дополнение главой - Федеральный закон от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Статья 181 1 . Основные положения 1. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются, если законом или в установленном им порядке не предусмотрено иное. 2. Решение собрания, с которым закон связывает гражданско-правовые последствия, порождает правовые последствия, на которые решение собрания направлено, для всех лиц, имевших право участвовать в данном собрании (участников юридического лица, сособственников, кредиторов при банкротстве и других - участников гражданско-правового сообщества), а также для иных лиц, если это установлено законом или вытекает из существа отношений. Статья 181 2 . Принятие решения собрания 1. Решение собрания считается принятым, если за него проголосовало большинство участников собрания и при этом в заседании участвовало не менее пятидесяти процентов от общего числа участников соответствующего гражданско-правового сообщества.
— п. 2 ст. 181 ГК РФ

Разбор применения: даже если бы нашлось основание, иск о признании договора недействительным (оспоримая сделка) может быть подан только в течение одного года с момента, когда отец узнал или должен был узнать об обстоятельствах, дающих основание для её оспаривания. По истечении года требование будет отклонено.

Дополнительная защита — заявление лица, оспаривающего сделку, может быть отклонено судом, если это лицо действует недобросовестно:

Заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки. (Статья в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Статья 167. Общие положения о последствиях недействительности сделки 1. Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 2. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 3. Если из существа оспоримой сделки вытекает, что она может быть лишь прекращена на будущее время, суд, признавая сделку недействительной, прекращает ее действие на будущее время. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 4.
— п. 5 ст. 166 ГК РФ

Разбор применения: если отец знал о договоре и не возражал либо его поведение давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки, суд вправе отклонить его заявление о недействительности на основании п. 5 ст. 166 ГК РФ.

Возврат платы при признании договора недействительным и при досрочном расторжении. Если договор будет признан недействительным, неосновательно полученное подлежит возврату:

Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса. 2. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
— п. 1 ст. 1102 ГК РФ

Разбор применения: если вы платили за периоды, в которые квартирой не пользовались (предоплата, задаток, плата вперёд за будущие месяцы) и договор прекращается до их наступления, вы вправе требовать возврата неизрасходованной части как неосновательного обогащения (ст. 1102 ГК РФ). Сторона, получившая платежи за несостоявшееся предоставление, обязана их вернуть, независимо от того, признан ли договор недействительным или просто расторгнут досрочно.

Вывод: договор в вашей ситуации в силу согласия матери не подлежит оспариванию отцом по ст. 175 ГК РФ; ссылка на отсутствие разрешения опеки преодолевается аргументом «к выгоде подопечного» (см. блок 2), а также защитой добросовестной стороны. Срок на оспаривание — один год со дня, когда отец узнал о сделке. При досрочном расторжении вы вправе вернуть плату за неиспользованные периоды по ст. 1102 ГК РФ.

Исполнение при досрочном расторжении: возврат платы и передача помещения

При досрочном расторжении договора найма наниматель (вы) вправе прекратить пользование, письменно предупредив наймодателя:

Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца. 2. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях: невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа; разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает. По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года. 3. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре: если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния; в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством. 4.
— п. 1 ст. 687 ГК РФ

Разбор применения: п. 1 ст. 687 ГК РФ даёт вам право в любое время расторгнуть договор, письменно предупредив наймодателя за три месяца. Это означает, что прекращение договора оформляется письменным предупреждением или соглашением сторон (ст. 452 ГК РФ), после чего вы обязаны передать квартиру, а наймодатель — вернуть плату за неиспользованные периоды. Предупреждение лучше направить письменно (почтой с описью либо вручить под подпись), чтобы было доказательство направления.

Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса. 2. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
— п. 1 ст. 1102 ГК РФ

Разбор применения: плата, внесённая вперёд за период, который после расторжения не будет использован (предоплата, задаток за будущие месяцы), подлежит возврату по правилам о неосновательном обогащении. Это применяется и при признании договора недействительным, и при его добровольном расторжении. Если наймодатель откажется вернуть излишне уплаченное, вы вправе взыскать эти суммы, а при задержке — и проценты за пользование чужими денежными средствами.

Вывод: при досрочном расторжении вы обязаны письменно предупредить наймодателя за три месяца (или подписать соглашение о расторжении), передать квартиру и вправе требовать возврата платы за неиспользованный период по ст. 1102 ГК РФ.