- Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора. Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества. Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков. 2. Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.
— п. 1, 2 ст. 612 ГК РФ
Поскольку наймодатель не оговорил наличие тараканов в договоре, а вы не могли их обнаружить при визуальном осмотре (тараканы — скрытый недостаток, которого при беглом осмотре может не быть видно), наймодатель не освобождается от ответственности (п. 2 ст. 612). Вы вправе потребовать досрочного расторжения договора (абз. 4 п. 1 ст. 612).
Право на судебное расторжение по требованию арендатора при скрытых недостатках закреплено также в ст. 620 ГК:
- переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
— п. 2 ст. 620 ГК РФ
По общему правилу ст. 687 ГК наниматель вправе расторгнуть договор с предупреждением за 3 месяца (п. 1). Однако это правило рассчитано на обычный, а не вынужденный съезд по вине наймодателя. При наличии недостатков, препятствующих проживанию (тараканы), вы вправе немедленно покинуть помещение и обратиться в суд с требованием о расторжении договора на основании п. 2 ст. 620 ГК, не дожидаясь 3 месяцев. Кроме того, договор заключён на 11 месяцев — это краткосрочный найм (п. 2 ст. 683 ГК):
- К договору найма жилого помещения, заключенному на срок до одного года (краткосрочный наем), не применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 677, статьями 680, 684 - 686, абзацем четвертым пункта 2 статьи 687 настоящего Кодекса, если договором не предусмотрено иное.
— п. 2 ст. 683 ГК РФ
Краткосрочный найм дополнительно не требует от вас соблюдения некоторых ограничений, что упрощает расторжение. Тараканы также означают, что помещение не отвечает санитарно-эпидемиологическим требованиям к содержанию жилых помещений:
- Содержание жилых помещений должно отвечать санитарным правилам.
— п. 3 ст. 23 ФЗ № 52-ФЗ
Вывод по вопросу: вы имеете право съехать немедленно, не дожидаясь 3-месячного срока предупреждения, поскольку наймодатель передал помещение со скрытыми недостатками (тараканы), препятствующими нормальному проживанию. Договор подлежит расторжению в судебном порядке по вашему требованию на основании п. 2 ст. 620 ГК.
Является ли сокрытие факта проживания второго мужчины основанием для расторжения и влияет ли это на возврат залога
Умолчание наймодателя о втором проживающем мужчине может быть квалифицировано как обман при заключении договора по смыслу ст. 179 ГК:
- Сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота.
— п. 2 ст. 179 ГК РФ
Состав проживающих в жилом помещении лиц является существенным условием для нанимателя — вы имели право знать, с кем будете делить жилплощадь, до заключения договора. Наймодатель при добросовестном поведении обязан был сообщить о реальном количестве проживающих. Его намеренное умолчание даёт вам право требовать признания договора недействительным по ст. 179 ГК в судебном порядке с возвратом всего полученного сторонами (ст. 167 ГК), включая уплаченный залог и плату за непрожитые дни.
Однако обращение с иском о недействительности сделки по ст. 179 — более сложный путь. Практически целесообразнее использовать эту норму как дополнительное обоснование при требовании расторжения договора по ст. 620 ГК (в совокупности с недостатками по тараканам), а не как единственное основание.
В любом случае, сокрытие проживающих — это ещё одно подтверждение недобросовестности наймодателя, что усиливает вашу позицию при взыскании залога: у наймодателя нет правомерных оснований удерживать чужое имущество, когда он сам действовал недобросовестно.
Вывод по вопросу: умолчание о втором проживающем — это обман, дающий вам дополнительное основание для оспаривания договора через суд. В совокупности с тараканами это формирует убедительную картину недобросовестного поведения наймодателя, что исключает его право на удержание каких-либо ваших платежей.
Правовая природа «залога» и ваше право на его возврат
Внесённая вами сумма, названная «залогом», с правовой точки зрения может быть либо задатком (ст. 380 ГК), либо обеспечительным платежом (ст. 381.1 ГК). Если в договоре письменно не согласовано, что сумма является задатком с условиями его удержания, применяется правило п. 3 ст. 380 ГК:
- В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.
— п. 3 ст. 380 ГК РФ
То есть при сомнении сумма считается авансом, а не задатком (из близкого вопроса 1: платёж без письменного условия об обеспечительном характере = аванс).
Если же сумма названа в договоре именно обеспечительным платежом, то применяется ст. 381.1 ГК:
- В случае ненаступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в абзаце втором пункта 1 настоящей статьи, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон.
— п. 2 ст. 381.1 ГК РФ
Поскольку договор прекращается из-за виновных действий наймодателя (передал непригодное жильё, скрыл проживающих), обеспеченное обязательство (возмещение ущерба наймодателю) не наступило — вы не причинили ущерба имуществу. Следовательно, обеспечительный платёж подлежит возврату в полном объёме.
Если же это аванс в счёт арендной платы за последний месяц, то он также должен быть возвращён, так как он вносился в счёт услуги, которую вы не получите из-за досрочного прекращения договора по вине наймодателя.
Вывод по вопросу: независимо от того, как поименован платёж в договоре — «залог», «обеспечительный платёж» или «аванс за последний месяц», — он подлежит возврату, поскольку вы съезжаете вынужденно по вине наймодателя, а не по своему произволу.
Неосновательное обогащение наймодателя, возврат платы за непрожитые дни и проценты
При расторжении договора по вашей инициативе вследствие виновных действий наймодателя, если вы полностью оплатили месяц вперёд, но прожили лишь несколько дней, наймодатель получил от вас исполнение, а своё обязательство по предоставлению пригодного жилья не исполнил. В этом случае применяется п. 4 ст. 453 ГК:
- Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. В случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства.
— п. 4 ст. 453 ГК РФ
Удержанный залог и плата за непрожитые дни — это неосновательное обогащение наймодателя:
- Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
— п. 1 ст. 1102 ГК РФ
На сумму неосновательно удерживаемых денежных средств наймодатель обязан уплатить проценты по ключевой ставке ЦБ РФ:
- На сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.
— п. 2 ст. 1107 ГК РФ
- В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.
— п. 1 ст. 395 ГК РФ
Проценты начисляются со дня, когда наймодатель узнал о вашем требовании вернуть деньги (с момента получения им письменной претензии либо с момента, когда вы съехали и потребовали возврата).
Вывод по вопросу: вы вправе взыскать с наймодателя:
- всю сумму внесённого залога (обеспечительного платежа/аванса);
- плату за непрожитые дни текущего оплаченного месяца;
- проценты по ключевой ставке ЦБ РФ за период с момента получения наймодателем требования о возврате до дня фактического возврата денег.
Процедура: фиксация нарушений, претензия, подсудность
Шаг 1 — фиксация. Снимите тараканов на фото/видео с привязкой к дате и адресу. Заручитесь показаниями соседки — если она согласна подтвердить, что тараканы были и ранее, а также что в квартире проживает двое мужчин, а не один. Показания свидетеля — допустимое доказательство в суде (ст. 55, 69 ГПК РФ).
Шаг 2 — письменная претензия. Направьте наймодателю заказным письмом с описью вложения (или вручите под подпись) претензию, в которой:
- укажите, что выселяетесь в связи с тем, что помещение передано в ненадлежащем состоянии (тараканы), а также сокрытием реального числа проживающих;
- потребуйте расторгнуть договор и возвратить залог + плату за непрожитые дни в конкретный срок (например, 5–7 дней).
Шаг 3 — суд. Если наймодатель откажется возвращать деньги, подавайте исковое заявление в суд по месту жительства наймодателя или по месту нахождения жилого помещения (ст. 28, ч. 1 ст. 29 ГПК). Подсудность зависит от суммы иска:
- по имущественным спорам, за исключением дел о наследовании имущества и дел, возникающих из отношений по созданию и использованию результатов интеллектуальной деятельности, при цене иска, не превышающей пятидесяти тысяч рублей; 5) по имущественным спорам, возникающим в сфере защиты прав потребителей, при цене иска, не превышающей ста тысяч рублей. (Часть в редакции Федерального закона от 28.11.2018 № 451-ФЗ) 2. Федеральными законами к подсудности мировых судей могут быть отнесены и другие дела. 3. При объединении нескольких связанных между собой требований, изменении предмета иска или предъявлении встречного иска, если новые требования становятся подсудными районному суду, а другие остаются подсудными мировому судье, все требования подлежат рассмотрению в районном суде. В этом случае, если подсудность дела изменилась в ходе его рассмотрения у мирового судьи, мировой судья выносит определение о передаче дела в районный суд и передает дело на рассмотрение в районный суд. 4. Споры между мировым судьей и районным судом о подсудности не допускаются.
— п. 1 пп. 4 ст. 23 ГПК РФ
Если сумма всех требований (залог + непрожитая плата + проценты) не превышает 50 000 руб., иск подаётся мировому судье. Если свыше 50 000 руб. — в районный суд. Госпошлина рассчитывается от цены иска (ст. 333.19 НК РФ).
Шаг 4 — ссылка на нормы. В иске ссылайтесь на: ст. 676, 612, 620, 687, 381.1/380, 1102, 1107, 395, 453 ГК РФ и ст. 23 ФЗ № 52-ФЗ.
Вывод по вопросу: ключевое — зафиксировать нарушения (фото тараканов, свидетель соседка) и направить письменную претензию. Если наймодатель откажется вернуть деньги — иск мировому судье (при сумме до 50 000 руб.) или в районный суд (свыше 50 000 руб.).
Административная ответственность наймодателя и санитарные нормы
Содержание жилого помещения с тараканами нарушает санитарные правила, что является административным правонарушением:
Нарушение санитарно-эпидемиологических требований к эксплуатации жилых помещений и общественных помещений, зданий, сооружений и транспорта - влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от пятисот до одной тысячи рублей; на должностных лиц - от одной тысячи до двух тысяч рублей; на лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, - от одной тысячи до двух тысяч рублей или административное приостановление деятельности на срок до девяноста суток; на юридических лиц - от десяти тысяч до двадцати тысяч рублей или административное приостановление деятельности на срок до девяноста суток.
— ст. 6.4 КоАП РФ, п. 3
Наймодатель как лицо, сдающее жильё и отвечающее за его санитарное состояние, может быть привлечён к административной ответственности по ст. 6.4 КоАП РФ. Для этого вы вправе обратиться с жалобой в территориальное управление Роспотребнадзора. В жалобе укажите адрес, опишите ситуацию и приложите фотографии тараканов.
Жалоба в Роспотребнадзор — это дополнительный рычаг давления на наймодателя, который стимулирует его к досудебному возврату денег. Кроме того, акт проверки Роспотребнадзора (если будет проведена) может служить весомым доказательством в вашем судебном деле.
Вывод по вопросу: подача жалобы в Роспотребнадзор о нарушении санитарно-эпидемиологических требований при содержании жилого помещения — эффективный дополнительный способ воздействия на наймодателя.
