Иконка поиска
Логотип Все адвокаты
Вопрос
Споры с соседями

Сняли комнату, а там тараканы и лишние жильцы: можно ли расторгнуть договор и вернуть залог?

Краткий ответ

Ваша ситуация отличается?Опишите её своими словами — Нейроадвокат ответит за 5 минут
Опишите ситуацию своими словами — ответ за 5 минут

Рекомендуемые действия

  1. 1
    Зафиксируйте тараканов на фото и видео с привязкой к адресу и дате, а также получите письменные показания соседки о насекомых и втором жильце.
  2. 2
    Направьте наймодателю письменную претензию о расторжении договора и возврате залога и платы за непрожитые дни в течение 5–7 дней.descriptionПретензия наймодателю о расторжении договора и возврате денежных средств (свободная форма)
  3. 3
    При отказе наймодателя подайте иск о расторжении договора и взыскании всех уплаченных сумм, включая проценты по ст. 395 ГК РФ.
  4. 4
    При цене иска до 50 000 рублей обращайтесь к мировому судье, при большей сумме — в районный суд.
  5. 5
    Ссылайтесь на скрытые недостатки помещения и сокрытие информации о жильцах как на основание для немедленного расторжения договора.

Документы и доказательства

  • Фото- и видеофиксация тараканов в комнате с привязкой к дате и адресу.
  • Письменные показания соседки о наличии насекомых и фактическом количестве проживающих мужчин.
  • Договор найма и акт приёма-передачи, где указана только передача ключей.
  • Квитанции и расписки, подтверждающие оплату залога и арендной платы.
  • Если наличие такой переписки в распоряжении клиента: Переписка с наймодателем (СМС, мессенджеры), где он умалчивает о втором жильце.

  • Срочно: первые шаги

    • Немедленно зафиксируйте на фото и видео тараканов и места их скопления с привязкой к дате и адресу.
    • Получите от соседки письменное подтверждение или согласие выступить свидетелем о тараканах и втором жильце.
    • Отправьте претензию заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении, сохраните квитанцию.
    • Не передавайте ключи и не освобождайте комнату до получения ответа на претензию или фиксации отказа.
    • При отказе наймодателя готовьте иск в суд, не дожидаясь истечения трехмесячного срока предупреждения.

  • Денежные требования

    • В претензии требуйте проценты на удерживаемую сумму по ключевой ставке ЦБ РФ.
    • Взыскивайте всю сумму через суд: до 50 000 руб. — мировой судья, свыше — районный.
    • При отказе вернуть деньги требуйте в иске проценты за пользование чужими средствами.
    • Включайте в цену иска залог, плату за непрожитые дни и проценты — это ваша итоговая сумма.

  • Сроки и риски

    • При скрытых недостатках (тараканы) вы вправе расторгнуть договор немедленно, без 3-месячного предупреждения.
    • При отказе вернуть деньги, подавайте иск в суд. При цене иска до 50 000 рублей — мировому судье.
    • Риск: наймодатель может удерживать деньги, ссылаясь на договор, но его позиция слаба из-за скрытых недостатков.
    • Риск: затягивание судебного процесса, если наймодатель будет оспаривать факт наличия тараканов и сокрытия жильцов.
    • Риск: если не зафиксировать нарушения, суд может усомниться в обоснованности ваших требований о возврате средств.

  • Чего не делать

    • Не подписывайте никаких документов о добровольном расторжении договора или отказе от залога.
    • Не соглашайтесь на устные договорённости с наймодателем — требуйте письменного ответа на претензию.
    • Не платите за последующие месяцы и не вносите новые платежи до разрешения ситуации.
    • Не угрожайте наймодателю и не вступайте в конфликт с соседями — действуйте только юридически.
    • Не затягивайте с подачей иска, если наймодатель не вернёт деньги в указанный в претензии срок.

  • Когда нужен адвокат

    • Обратитесь к адвокату для составления иска о расторжении договора и взыскании денег, так как дело дойдёт до суда.
    • Адвокат поможет доказать, что тараканы — скрытый недостаток, а не ваша придирка, и что вы не обязаны ждать 3 месяца.
    • Юрист оценит перспективу оспаривания договора из-за обмана о втором жильце и подготовит позицию для суда.
    • Без адвоката высок риск проиграть спор о возврате залога, если наймодатель заявит, что это неустойка за отказ от договора.
    • Адвокат соберёт доказательства (фото, переписку, показания соседки) и правильно оформит претензию, чтобы не затянуть процесс.
    • При цене иска до 50 000 рублей дело рассмотрит мировой судья, но юридическая помощь ускорит возврат денег.

  • Альтернативные пути

    • Предложите наймодателю расторгнуть договор по соглашению сторон, зафиксировав возврат залога и платы за непрожитые дни.
    • Предупредите, что при отказе вы обратитесь в Роспотребнадзор с жалобой на антисанитарное состояние жилья.
    • Упомяните, что жалоба в Роспотребнадзор повлечет для него административный штраф по ст. 6.4 КоАП РФ.
    • Сообщите о готовности подать иск в суд, где взыщете залог, плату за непрожитые дни и проценты по ст. 395 ГК РФ.
    • Предложите зачесть залог в счет оплаты за фактически прожитые дни, если он отказывается вернуть его деньгами.
    • Привлеките соседку как свидетеля для досудебных переговоров — это усилит вашу позицию без обращения в суд.

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали, и Нейроадвокат подберёт решение

Развёрнутый ответ Нейроадвоката

1. Ситуация

Между вами (наниматель) и собственником (наймодатель) заключён договор найма жилого помещения (комнаты) сроком на 11 месяцев, что квалифицирует его как договор краткосрочного найма (п. 2 ст. 683 ГК РФ). При заселении подписан акт приёма-передачи, в котором зафиксирована только передача ключей; сведения о санитарном состоянии помещения и количестве проживающих лиц в акте отсутствуют. Фактически после заселения обнаружены тараканы, наличие которых не было оговорено наймодателем и не могло быть выявлено при визуальном осмотре, а также установлено проживание двух мужчин вместо одного, о котором сообщал наймодатель. Вами внесён обеспечительный платёж, поименованный «залогом». Вы намерены немедленно выехать из помещения и требуете возврата залога и платы за непрожитые дни, однако наймодатель, по имеющейся информации, удерживает залог.

Юридически значимым является то, что помещение передано со скрытыми недостатками (тараканы), препятствующими нормальному проживанию, а наймодатель при заключении договора умолчал о реальном количестве проживающих, что указывает на недобросовестность с его стороны. Оба обстоятельства дают вам право на немедленное расторжение договора и возврат всех уплаченных сумм.

2. Затронутые правоотношения

  • Обязательства наймодателя по передаче жилого помещения в надлежащем состоянии (ст. 676 ГК РФ) — наймодатель нарушил обязанность передать помещение, пригодное для проживания, поскольку наличие тараканов исключает нормальное пользование жильём и свидетельствует о несоответствии санитарным требованиям (п. 3 ст. 23 ФЗ № 52-ФЗ). Это даёт вам право требовать расторжения договора.
  • Ответственность наймодателя за скрытые недостатки (ст. 612, п. 2 ст. 620 ГК РФ) — тараканы являются скрытым недостатком, который не был оговорен и не мог быть обнаружен при осмотре, поэтому наймодатель отвечает за него независимо от своей осведомлённости. Вы вправе потребовать досрочного расторжения договора в судебном порядке без соблюдения трёхмесячного срока предупреждения, предусмотренного п. 1 ст. 687 ГК РФ для обычного расторжения.
  • Недействительность сделки вследствие обмана (п. 2 ст. 179 ГК РФ) — намеренное умолчание наймодателя о втором проживающем мужчине является обманом, поскольку состав проживающих лиц — существенное условие для нанимателя. Это даёт вам дополнительное основание для оспаривания договора и усиливает позицию при взыскании денежных средств.
  • Обязательства из неосновательного обогащения (ст. 1102, п. 4 ст. 453 ГК РФ) — поскольку договор прекращается по вине наймодателя, а вы не получили встречного предоставления в виде пригодного для проживания жилья за оплаченный период, удержанные наймодателем залог и плата за непрожитые дни являются его неосновательным обогащением и подлежат возврату.
  • Обеспечительный платёж / аванс (ст. 381.1, п. 3 ст. 380 ГК РФ) — внесённая сумма, названная «залогом», при отсутствии в договоре чётких условий о её обеспечительном характере считается авансом. В любом случае она подлежит возврату, так как обеспеченное обязательство (возмещение ущерба наймодателю) не наступило — вы не причинили вреда имуществу, а договор прекращается по вине наймодателя.
  • Проценты за пользование чужими денежными средствами (ст. 395, п. 2 ст. 1107 ГК РФ) — на сумму неосновательно удерживаемых денег наймодатель обязан уплатить проценты по ключевой ставке ЦБ РФ с момента, когда он узнал о вашем требовании возврата.

3. Юридически значимые обстоятельства, которые решают дело

  • Тараканы являются скрытым недостатком, препятствующим проживанию. Они не были оговорены наймодателем при заключении договора, не были и не должны были быть обнаружены вами при обычном визуальном осмотре. Это исключает освобождение наймодателя от ответственности по п. 2 ст. 612 ГК РФ и даёт вам право на немедленное расторжение договора по п. 2 ст. 620 ГК РФ.
  • Наймодатель умолчал о реальном количестве проживающих. Состав лиц, с которыми вы будете делить жилплощадь, является существенным условием, и его сокрытие квалифицируется как обман по п. 2 ст. 179 ГК РФ. Это самостоятельное основание для оспаривания сделки и дополнительное подтверждение недобросовестности наймодателя, исключающее его право на удержание ваших денег.
  • Договор является краткосрочным (срок 11 месяцев). В силу п. 2 ст. 683 ГК РФ к нему не применяется ряд ограничений, что упрощает процедуру расторжения и не требует от вас соблюдения дополнительных условий, установленных для долгосрочного найма.
  • Обеспечительный платёж («залог») подлежит возврату в полном объёме. Поскольку вы не причинили ущерба имуществу, а договор прекращается из-за виновных действий наймодателя, правовых оснований для удержания этой суммы у него нет — она является либо авансом (п. 3 ст. 380 ГК РФ), либо обеспечительным платежом, подлежащим возврату при прекращении обеспеченного обязательства (п. 2 ст. 381.1 ГК РФ).
  • Плата за непрожитые дни также подлежит возврату. Наймодатель получил от вас исполнение, но не предоставил равноценного встречного предоставления в виде пригодного для проживания жилья за весь оплаченный период, что влечёт применение правил о неосновательном обогащении (п. 4 ст. 453, ст. 1102 ГК РФ) и начисление процентов по

Имеете ли вы право расторгнуть договор и съехать из-за тараканов (скрытые недостатки жилья)

Наймодатель был обязан передать комнату в состоянии, пригодном для проживания:

  1. Наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания. 2. Наймодатель обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении.
    — п. 1 ст. 676 ГК РФ

Наличие тараканов препятствует нормальному проживанию в жилом помещении. Это недостаток, за который наймодатель отвечает независимо от того, знал ли он о нём при заключении договора. К отношениям найма жилого помещения применяются общие положения об аренде (ст. 612 и 620 ГК), и наймодатель отвечает за скрытые недостатки сданного имущества, даже если не знал о них:

  1. Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора. Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества. Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков. 2. Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.
    — п. 1, 2 ст. 612 ГК РФ

Поскольку наймодатель не оговорил наличие тараканов в договоре, а вы не могли их обнаружить при визуальном осмотре (тараканы — скрытый недостаток, которого при беглом осмотре может не быть видно), наймодатель не освобождается от ответственности (п. 2 ст. 612). Вы вправе потребовать досрочного расторжения договора (абз. 4 п. 1 ст. 612).

Право на судебное расторжение по требованию арендатора при скрытых недостатках закреплено также в ст. 620 ГК:

  1. переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
    — п. 2 ст. 620 ГК РФ

По общему правилу ст. 687 ГК наниматель вправе расторгнуть договор с предупреждением за 3 месяца (п. 1). Однако это правило рассчитано на обычный, а не вынужденный съезд по вине наймодателя. При наличии недостатков, препятствующих проживанию (тараканы), вы вправе немедленно покинуть помещение и обратиться в суд с требованием о расторжении договора на основании п. 2 ст. 620 ГК, не дожидаясь 3 месяцев. Кроме того, договор заключён на 11 месяцев — это краткосрочный найм (п. 2 ст. 683 ГК):

  1. К договору найма жилого помещения, заключенному на срок до одного года (краткосрочный наем), не применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 677, статьями 680, 684 - 686, абзацем четвертым пункта 2 статьи 687 настоящего Кодекса, если договором не предусмотрено иное.
    — п. 2 ст. 683 ГК РФ

Краткосрочный найм дополнительно не требует от вас соблюдения некоторых ограничений, что упрощает расторжение. Тараканы также означают, что помещение не отвечает санитарно-эпидемиологическим требованиям к содержанию жилых помещений:

  1. Содержание жилых помещений должно отвечать санитарным правилам.
    — п. 3 ст. 23 ФЗ № 52-ФЗ

Вывод по вопросу: вы имеете право съехать немедленно, не дожидаясь 3-месячного срока предупреждения, поскольку наймодатель передал помещение со скрытыми недостатками (тараканы), препятствующими нормальному проживанию. Договор подлежит расторжению в судебном порядке по вашему требованию на основании п. 2 ст. 620 ГК.

Является ли сокрытие факта проживания второго мужчины основанием для расторжения и влияет ли это на возврат залога

Умолчание наймодателя о втором проживающем мужчине может быть квалифицировано как обман при заключении договора по смыслу ст. 179 ГК:

  1. Сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота.
    — п. 2 ст. 179 ГК РФ

Состав проживающих в жилом помещении лиц является существенным условием для нанимателя — вы имели право знать, с кем будете делить жилплощадь, до заключения договора. Наймодатель при добросовестном поведении обязан был сообщить о реальном количестве проживающих. Его намеренное умолчание даёт вам право требовать признания договора недействительным по ст. 179 ГК в судебном порядке с возвратом всего полученного сторонами (ст. 167 ГК), включая уплаченный залог и плату за непрожитые дни.

Однако обращение с иском о недействительности сделки по ст. 179 — более сложный путь. Практически целесообразнее использовать эту норму как дополнительное обоснование при требовании расторжения договора по ст. 620 ГК (в совокупности с недостатками по тараканам), а не как единственное основание.

В любом случае, сокрытие проживающих — это ещё одно подтверждение недобросовестности наймодателя, что усиливает вашу позицию при взыскании залога: у наймодателя нет правомерных оснований удерживать чужое имущество, когда он сам действовал недобросовестно.

Вывод по вопросу: умолчание о втором проживающем — это обман, дающий вам дополнительное основание для оспаривания договора через суд. В совокупности с тараканами это формирует убедительную картину недобросовестного поведения наймодателя, что исключает его право на удержание каких-либо ваших платежей.

Правовая природа «залога» и ваше право на его возврат

Внесённая вами сумма, названная «залогом», с правовой точки зрения может быть либо задатком (ст. 380 ГК), либо обеспечительным платежом (ст. 381.1 ГК). Если в договоре письменно не согласовано, что сумма является задатком с условиями его удержания, применяется правило п. 3 ст. 380 ГК:

  1. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.
    — п. 3 ст. 380 ГК РФ

То есть при сомнении сумма считается авансом, а не задатком (из близкого вопроса 1: платёж без письменного условия об обеспечительном характере = аванс).

Если же сумма названа в договоре именно обеспечительным платежом, то применяется ст. 381.1 ГК:

  1. В случае ненаступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в абзаце втором пункта 1 настоящей статьи, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон.
    — п. 2 ст. 381.1 ГК РФ

Поскольку договор прекращается из-за виновных действий наймодателя (передал непригодное жильё, скрыл проживающих), обеспеченное обязательство (возмещение ущерба наймодателю) не наступило — вы не причинили ущерба имуществу. Следовательно, обеспечительный платёж подлежит возврату в полном объёме.

Если же это аванс в счёт арендной платы за последний месяц, то он также должен быть возвращён, так как он вносился в счёт услуги, которую вы не получите из-за досрочного прекращения договора по вине наймодателя.

Вывод по вопросу: независимо от того, как поименован платёж в договоре — «залог», «обеспечительный платёж» или «аванс за последний месяц», — он подлежит возврату, поскольку вы съезжаете вынужденно по вине наймодателя, а не по своему произволу.

Неосновательное обогащение наймодателя, возврат платы за непрожитые дни и проценты

При расторжении договора по вашей инициативе вследствие виновных действий наймодателя, если вы полностью оплатили месяц вперёд, но прожили лишь несколько дней, наймодатель получил от вас исполнение, а своё обязательство по предоставлению пригодного жилья не исполнил. В этом случае применяется п. 4 ст. 453 ГК:

  1. Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. В случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства.
    — п. 4 ст. 453 ГК РФ

Удержанный залог и плата за непрожитые дни — это неосновательное обогащение наймодателя:

  1. Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
    — п. 1 ст. 1102 ГК РФ

На сумму неосновательно удерживаемых денежных средств наймодатель обязан уплатить проценты по ключевой ставке ЦБ РФ:

  1. На сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.
    — п. 2 ст. 1107 ГК РФ
  1. В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.
    — п. 1 ст. 395 ГК РФ

Проценты начисляются со дня, когда наймодатель узнал о вашем требовании вернуть деньги (с момента получения им письменной претензии либо с момента, когда вы съехали и потребовали возврата).

Вывод по вопросу: вы вправе взыскать с наймодателя:

  • всю сумму внесённого залога (обеспечительного платежа/аванса);
  • плату за непрожитые дни текущего оплаченного месяца;
  • проценты по ключевой ставке ЦБ РФ за период с момента получения наймодателем требования о возврате до дня фактического возврата денег.

Процедура: фиксация нарушений, претензия, подсудность

Шаг 1 — фиксация. Снимите тараканов на фото/видео с привязкой к дате и адресу. Заручитесь показаниями соседки — если она согласна подтвердить, что тараканы были и ранее, а также что в квартире проживает двое мужчин, а не один. Показания свидетеля — допустимое доказательство в суде (ст. 55, 69 ГПК РФ).

Шаг 2 — письменная претензия. Направьте наймодателю заказным письмом с описью вложения (или вручите под подпись) претензию, в которой:

  • укажите, что выселяетесь в связи с тем, что помещение передано в ненадлежащем состоянии (тараканы), а также сокрытием реального числа проживающих;
  • потребуйте расторгнуть договор и возвратить залог + плату за непрожитые дни в конкретный срок (например, 5–7 дней).

Шаг 3 — суд. Если наймодатель откажется возвращать деньги, подавайте исковое заявление в суд по месту жительства наймодателя или по месту нахождения жилого помещения (ст. 28, ч. 1 ст. 29 ГПК). Подсудность зависит от суммы иска:

  1. по имущественным спорам, за исключением дел о наследовании имущества и дел, возникающих из отношений по созданию и использованию результатов интеллектуальной деятельности, при цене иска, не превышающей пятидесяти тысяч рублей; 5) по имущественным спорам, возникающим в сфере защиты прав потребителей, при цене иска, не превышающей ста тысяч рублей. (Часть в редакции Федерального закона от 28.11.2018 № 451-ФЗ) 2. Федеральными законами к подсудности мировых судей могут быть отнесены и другие дела. 3. При объединении нескольких связанных между собой требований, изменении предмета иска или предъявлении встречного иска, если новые требования становятся подсудными районному суду, а другие остаются подсудными мировому судье, все требования подлежат рассмотрению в районном суде. В этом случае, если подсудность дела изменилась в ходе его рассмотрения у мирового судьи, мировой судья выносит определение о передаче дела в районный суд и передает дело на рассмотрение в районный суд. 4. Споры между мировым судьей и районным судом о подсудности не допускаются.
    — п. 1 пп. 4 ст. 23 ГПК РФ

Если сумма всех требований (залог + непрожитая плата + проценты) не превышает 50 000 руб., иск подаётся мировому судье. Если свыше 50 000 руб. — в районный суд. Госпошлина рассчитывается от цены иска (ст. 333.19 НК РФ).

Шаг 4 — ссылка на нормы. В иске ссылайтесь на: ст. 676, 612, 620, 687, 381.1/380, 1102, 1107, 395, 453 ГК РФ и ст. 23 ФЗ № 52-ФЗ.

Вывод по вопросу: ключевое — зафиксировать нарушения (фото тараканов, свидетель соседка) и направить письменную претензию. Если наймодатель откажется вернуть деньги — иск мировому судье (при сумме до 50 000 руб.) или в районный суд (свыше 50 000 руб.).

Административная ответственность наймодателя и санитарные нормы

Содержание жилого помещения с тараканами нарушает санитарные правила, что является административным правонарушением:

Нарушение санитарно-эпидемиологических требований к эксплуатации жилых помещений и общественных помещений, зданий, сооружений и транспорта - влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от пятисот до одной тысячи рублей; на должностных лиц - от одной тысячи до двух тысяч рублей; на лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, - от одной тысячи до двух тысяч рублей или административное приостановление деятельности на срок до девяноста суток; на юридических лиц - от десяти тысяч до двадцати тысяч рублей или административное приостановление деятельности на срок до девяноста суток.
— ст. 6.4 КоАП РФ, п. 3

Наймодатель как лицо, сдающее жильё и отвечающее за его санитарное состояние, может быть привлечён к административной ответственности по ст. 6.4 КоАП РФ. Для этого вы вправе обратиться с жалобой в территориальное управление Роспотребнадзора. В жалобе укажите адрес, опишите ситуацию и приложите фотографии тараканов.

Жалоба в Роспотребнадзор — это дополнительный рычаг давления на наймодателя, который стимулирует его к досудебному возврату денег. Кроме того, акт проверки Роспотребнадзора (если будет проведена) может служить весомым доказательством в вашем судебном деле.

Вывод по вопросу: подача жалобы в Роспотребнадзор о нарушении санитарно-эпидемиологических требований при содержании жилого помещения — эффективный дополнительный способ воздействия на наймодателя.

Вы вправе съехать и потребовать возврата всех уплаченных денег, включая залог и плату за непрожитые дни. Наймодатель передал вам комнату со скрытыми недостатками (тараканы) и скрыл информацию о реальном количестве проживающих, что является нарушением ваших прав и дает основания для досрочного расторжения договора по вашей инициативе без каких-либо финансовых потерь для вас.

Право на расторжение договора из-за тараканов

Вы вправе требовать досрочного расторжения договора в судебном порядке на основании п. 2 ст. 620 ГК РФ, не дожидаясь истечения 3-месячного срока предупреждения. Этот общий срок в вашей ситуации не применяется, поскольку наймодатель нарушил свою обязанность передать вам жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания (п. 1 ст. 676 ГК РФ). Наличие тараканов — это скрытый недостаток, который вы не могли обнаружить при обычном осмотре, и за который наймодатель отвечает, даже если сам о нем не знал (п. 1 ст. 612 ГК РФ). Поскольку этот недостаток препятствует нормальному пользованию жильем, вы вправе потребовать досрочного расторжения договора в судебном порядке на основании п. 2 ст. 620 ГК РФ. Ваш договор на 11 месяцев является краткосрочным наймом (п. 2 ст. 683 ГК РФ), что исключает применение ряда правил, в том числе п. 2 ст. 687 ГК РФ.

Последствия сокрытия информации о втором жильце

Умолчание о втором проживающем может быть квалифицировано как обман по смыслу п. 2 ст. 179 ГК РФ, если будет доказано, что наймодатель был обязан сообщить эту информацию. Вы имели право знать полный состав проживающих до заключения договора, так как это напрямую влияет на условия вашего проживания. Такое поведение дает вам право требовать признания договора недействительным в суде на основании п. 2 ст. 179 ГК РФ. Хотя это более сложный путь, сам факт обмана является мощным подтверждением недобросовестности наймодателя и полностью исключает его право удерживать ваши деньги.

Возврат залога и платы за непрожитые дни

Внесенная вами сумма, названная «залогом», подлежит возврату в любом случае. Если в договоре нет четких условий о том, что это задаток, сумма считается авансом (п. 3 ст. 380 ГК РФ). Если сумма оформлена как обеспечительный платеж, он подлежит возврату в случае прекращения обеспеченного обязательства (п. 2 ст. 381.1 ГК РФ). Более того, плата за те дни оплаченного месяца, которые вы не проживете, является для наймодателя неосновательным обогащением (п. 1 ст. 1102 ГК РФ), так как он не предоставил вам равноценного исполнения по договору (п. 4 ст. 453 ГК РФ). На всю сумму, которую он откажется вернуть, вы вправе начислить проценты по ключевой ставке ЦБ РФ (п. 1 ст. 395, п. 2 ст. 1107 ГК РФ) с момента, когда он узнает о вашем требовании.

Пошаговые действия

  1. Зафиксируйте нарушения: Сделайте четкие фото и видео тараканов с привязкой к адресу и дате. Попросите соседку, которая вас предупредила, дать письменные показания или выступить свидетелем в суде, подтвердив наличие насекомых и реальное количество проживающих мужчин.
  2. Направьте письменную претензию наймодателю: Составьте документ, в котором укажите, что вы выселяетесь из-за передачи комнаты в ненадлежащем санитарном состоянии (тараканы) и сокрытия информации о жильцах. Потребуйте расторгнуть договор и вернуть вам залог и плату за непрожитые дни в течение 5–7 дней. Отправьте претензию заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении или передайте лично под подпись.
  3. Обратитесь в суд, если наймодатель откажет: Если в установленный срок деньги не будут возвращены, подавайте исковое заявление. При цене иска (общая сумма требований) до 50 000 рублей иск подается мировому судье, а если свыше — в районный суд. Вы можете подать иск по месту жительства наймодателя или по месту нахождения квартиры. В иске требуйте взыскания суммы залога, платы за непрожитые дни и процентов за пользование чужими денежными средствами.
  4. Подайте жалобу в Роспотребнадзор: Это эффективный способ воздействия на наймодателя. Обратитесь в территориальное управление с заявлением о нарушении санитарно-эпидемиологических требований к содержанию жилого помещения (ст. 6.4 КоАП РФ), приложив фото тараканов. Акт проверки ведомства станет весомым доказательством в суде.