Соседи установили кондиционер: конденсат капает на мой карниз, УК не помогает — куда жаловаться и чем это регламентировано?

Допускается ли вывод трубки конденсата на фасад (карниз) без согласия собственников

Вопрос — размещение наружного блока кондиционера и трубки оттока конденсата на фасаде (карнизе) многоквартирного дома. Фасад — это ограждающая конструкция дома, то есть общее имущество всех собственников помещений. Следовательно, соседи вправе использовать фасад только с согласия общего собрания.

Использование одним из собственников общего имущества многоквартирного дома (в том числе фасада здания для размещения наружного блока кондиционера) осуществляется в соответствии с решением общего собрания собственников помещений этого дома. Управляющая компания обратилась в суд с иском к К. о возложении обязанности демонтировать наружный блок кондиционера, установленный на фасаде многоквартирного дома с внешней стороны принадлежащей ответчику квартиры, и восстановить после демонтажных работ целостность фасада многоквартирного дома с приведением его в первоначальное состояние в соответствии с конструкцией и цветом фасада. 7 Удовлетворяя иск частично, суд первой инстанции, с которым согласился суд апелляционной инстанции, исходил из того, что отсутствие согласования размещения внешнего блока кондиционера на фасаде здания с собственниками помещений в многоквартирном доме является нарушением требований действующего законодательства и прав собственников, соответствующие действия ответчика по размещению блока кондиционера препятствуют исполнению обязанностей истца как управляющей организации, ответственной за содержание общего имущества дома, по соблюдению правил содержания и ремонта жилых домов.
— п. 3 Обзора судебной практики ВС РФ № 3/2023 от 15.11.2023

Ключевая позиция Верховного Суда РФ: размещение наружного блока кондиционера на фасаде (карнизе фасада), который является ограждающей конструкцией и общим имуществом, без решения общего собрания собственников нарушает права общей долевой собственности. Несмотря на доводы о том, что «сам по себе факт размещения кондиционера не означает уменьшения общего имущества», ВС РФ прямо указал, что использование фасада для кондиционера требует решения общего собрания, поскольку фасад относится к общему имуществу.

Что фасад входит в общее имущество — закреплено законом:

Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: 1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); 2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий , а также не принадлежащие отдельным собственникам машино-места ; (В редакции Федерального закона от 30.12.2021 № 476-ФЗ) 3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома
— п. 3 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ

И это общее имущество может быть передано в пользование иным лицам (в том числе для размещения оборудования) только по решению общего собрания:

По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц. 4 1 . Приспособление общего имущества в многоквартирном доме для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме согласно требованиям, указанным в части 3 статьи 15 настоящего Кодекса, допускается без решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме только в случае, если такое приспособление осуществляется без привлечения денежных средств указанных собственников. (Дополнение частью - Федеральный закон от 29.12.2017 № 462-ФЗ) 4 2 . В целях, предусмотренных пунктом 6 статьи 6 Федерального закона от 7 июля 2003 года № 126-ФЗ "О связи", монтаж, эксплуатация и демонтаж сетей связи на объектах общего имущества в многоквартирном доме, необходимых для оказания услуг связи абоненту-гражданину, являющемуся собственником помещения в многоквартирном доме или нанимателем жилого помещения в многоквартирном доме по договору социального найма и заключившему договор об оказании услуг связи, осуществляются без решения общего собрания собственников помещений в этом доме в соответствии с правилами взаимодействия, утвержденными Правительством Российской Федерации в соответствии с пунктом 2 1 статьи 12 настоящего Кодекса.
— ч. 4 ст. 36 ЖК РФ

Принятие таких решений относится к компетенции общего собрания:

принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; (В редакции Федерального закона от 27.09.2009 № 228-ФЗ) 3 1 ) принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций), на представление документов на согласование переустройства и (или) перепланировки помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме, на заключение соглашения об установлении сервитута, соглашения об осуществлении публичного сервитута в отношении земельного участка, относящегося к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, и о лицах, уполномоченных на подписание указанных соглашений, а также о порядке получения денежных средств, предусмотренных указанными соглашениями на условиях, определенных решением общего собрания; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 27.09.2009 № 228-ФЗ) (В редакции федеральных законов от 03.08.2018 № 341-ФЗ;
— п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ

Вывод: размещение наружного блока кондиционера и вывод оттока конденсата на фасад (карниз) многоквартирного дома без решения общего собрания собственников помещений не допускается. Фасад — общее имущество, и его использование для личного оборудования соседей без согласия всех собственников (решения общего собрания) является нарушением прав собственников, включая вас.

Обязанности соседей соблюдать права соседей и не допускать шум (конденсат, капающий на карниз)

Соседи обязаны не нарушать ваши права и законные интересы. Это прямо следует из ЖК РФ:

Собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями
— ч. 4 ст. 30 ЖК РФ

Пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти. (В редакции Федерального закона от 23.07.2008 № 160-ФЗ) Статья 17. Назначение жилого помещения и пределы его использования. Пользование жилым помещением 1. Жилое помещение предназначено для проживания граждан. 2. Допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение. 3. Не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств, гостиниц, а также осуществление в жилых помещениях миссионерской деятельности, за исключением случаев, предусмотренных статьей 16 Федерального закона от 26 сентября 1997 года № 125-ФЗ "О свободе совести и о религиозных объединениях". Жилое помещение в многоквартирном доме не может использоваться для предоставления гостиничных услуг. (В редакции федеральных законов от 06.07.2016 № 374-ФЗ, от 15.04.2019 № 59-ФЗ) 4. Пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей
— ч. 4 ст. 17 ЖК РФ

Пользование жилым помещением должно учитывать права соседей и санитарно-гигиенические требования. Капающий на ваш карниз конденсат и создаваемый им раздражающий звук — нарушение этих прав.

Кроме того, установлены предельно допустимые уровни шума в жилых помещениях — 55 дБ днём и 45 дБ ночью, причём кондиционер прямо отнесён к оборудованию, создающему шум в жилых помещениях:

жилом помещении допустимые уровни звукового давления в октавных полосах частот, эквивалентные и максимальные уровни звука и проникающего шума должны соответствовать значениям, установленным в действующих нормативных правовых актах, и не превышать максимально допустимого уровня звука в комнатах и квартирах в дневное время суток 55 дБ, в ночное - 45 дБ. При этом допустимые уровни шума, создаваемого в жилых помещениях системами вентиляции и другим инженерным и технологическим оборудованием
— п. 26 Положения, утв. ПП РФ от 28.01.2006 № 47

Превышение этих уровней шума образует нарушение санитарных норм и влечёт административную ответственность:

Нарушение законодательства в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения (Наименование в редакции федеральных законов от 28.12.2009 № 380-ФЗ; от 18.07.2011 № 237-ФЗ) 1. Нарушение законодательства в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, выразившееся в нарушении действующих санитарных правил и гигиенических нормативов, невыполнении санитарно-гигиенических и противоэпидемических мероприятий, - (В редакции федеральных законов от 28.12.2009 № 380-ФЗ, от 18.07.2011 № 237-ФЗ, от 01.04.2020 № 99-ФЗ) влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от ста до пятисот рублей
— ч. 1 ст. 6.3 КоАП РФ

Вывод: соседи обязаны эксплуатировать кондиционер так, чтобы не нарушать ваши права и не создавать шум свыше установленных норм (55 дБ днём / 45 дБ ночью). Капающий конденсат и раздражающий звук нарушают эти требования. Для административной ответственности по ст. 6.3 КоАП необходимо зафиксировать превышение шумовых нормативов (экспертиза/замеры), а сам факт неправомерного размещения оборудования на общем имуществе уже сам по себе является нарушением.

Обязана ли управляющая компания реагировать и куда обращаться

Управляющая организация отвечает за надлежащее содержание общего имущества многоквартирного дома и обязана соблюдать права и законные интересы собственников:

Общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем: а) соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; б) безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества; в) доступность пользования жилыми и (или) нежилыми помещениями, помещениями общего пользования, а также земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом , в том числе для инвалидов и иных маломобильных групп населения ; (В редакции Постановления Правительства Российской Федерации от 09.07.2016 № 649) г) соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц; д) постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества, для предоставления коммунальных услуг (подачи коммунальных ресурсов) гражданам, проживающим в многоквартирном доме, в соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов (далее - Правила предоставления коммунальных услуг) ;
— п. 10 Правил № 491, утв. ПП РФ от 13.08.2006

Надлежащее содержание общего имущества в зависимости от способа управления многоквартирным домом обеспечивается: а) собственниками помещений: путем заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией - в соответствии с частью 5 статьи 161 и статьей 162 Жилищного кодекса Российской Федерации ; путем заключения договора о содержании и ремонте общего имущества с лицами, оказывающими услуги и (или) выполняющими работы (при непосредственном управлении многоквартирным домом), - в соответствии со статьей 164 Жилищного кодекса Российской Федерации ; б) товариществом собственников жилья, жилищным, жилищно-строительным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом (при управлении многоквартирным домом): путем членства собственников помещений в указанных организациях - в соответствии с разделами V и VI Жилищного кодекса Российской Федерации ; путем заключения собственниками помещений, не являющимися членами указанных организаций, договоров о содержании и ремонте общего имущества с этими организациями - в соответствии с пунктом 2 статьи 138 Жилищного кодекса Российской Федерации ;
— п. 16 Правил № 491, утв. ПП РФ от 13.08.2006

Управляющая организация обязана обеспечивать надлежащее содержание общего имущества (включая фасад) и соблюдение прав собственников. Её отказ «мы этим не занимаемся» неправомерен: содержание общего имущества, соблюдение его целостности и недопущение использования без решения собрания входит в её обязанности. За нарушение правил содержания жилых домов управляющая организация несёт административную ответственность:

Нарушение лицами, ответственными за содержание жилых домов и (или) жилых помещений, правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений либо порядка и правил признания их непригодными для постоянного проживания и перевода их в нежилые, а равно переустройство и (или) перепланировка жилых домов и (или) жилых помещений без согласия нанимателя (собственника), если переустройство и (или) перепланировка существенно изменяют условия пользования жилым домом и (или) жилым помещением, - (В редакции Федерального закона от 28.12.2009 № 380-ФЗ) влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от четырех тысяч до пяти тысяч рублей; на юридических лиц - от сорока тысяч до пятидесяти тысяч рублей. (В редакции Федерального закона от 22.06.2007 № 116-ФЗ)
— ст. 7.22 КоАП РФ

Куда обращаться:

1. В управляющую организацию — повторное письменное заявление со ссылкой на то, что фасад — общее имущество, размещение оборудования без решения собрания не допускается, и требованием принять меры (в том числе в судебном порядке взыскать/обязать демонтировать). При бездействии — жалоба в ГЖИ.
2. В Государственную жилищную инспекцию (ГЖИ) региона о бездействии УК и о неправомерном использовании общего имущества — УК привлекут по ст. 7.22 КоАП.
3. В Роспотребнадзор — при превышении уровней шума от кондиционера (ст. 6.3 КоАП).
4. В суд — иск к соседям о демонтаже/восстановлении и о запрете деятельности, создающей опасность вреда (см. следующий блок). К УК — иск о понуждении надлежаще содержать общее имущество.

Вывод: отказ УК неправомерен. Обращайтесь в ГЖИ (за бездействие УК — штраф по ст. 7.22 КоАП), в Роспотребнадзор (за шум — ст. 6.3 КоАП) и в суд к соседям.

Гражданско-правовая защита: негаторный иск, запрет деятельности, моральный вред, подсудность

Защита прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения (в том числе от размещения на общем имуществе оборудования соседей и создаваемого ими шума), осуществляется через негаторный иск:

Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
— ст. 304 ГК РФ

По этой статье вы вправе требовать прекращения действий, нарушающих ваши права (демонтаж трубки оттока, исключение капания на ваш карниз), даже если вы не лишены владения. Если создаётся опасность причинения вреда в будущем (например, повреждение карниза от постоянного увлажнения, разрушение стены), применяется:

Опасность причинения вреда в будущем может явиться основанием к иску о запрещении деятельности, создающей такую опасность. 2. Если причиненный вред является последствием эксплуатации предприятия, сооружения либо иной производственной деятельности, которая продолжает причинять вред или угрожает новым вредом, суд вправе обязать ответчика, помимо возмещения вреда, приостановить или прекратить соответствующую деятельность. Суд может отказать в иске о приостановлении либо прекращении соответствующей деятельности лишь в случае, если ее приостановление либо прекращение противоречит общественным интересам. Отказ в приостановлении либо прекращении такой деятельности не лишает потерпевших права на возмещение причиненного этой деятельностью вреда.
— п. 1 ст. 1065 ГК РФ

Наконец, раздражающий звук и связанные с ним длительные нравственные страдания дают право требовать компенсацию морального вреда:

Если гражданину причинен моральный вред (физические или нравственные страдания) действиями, нарушающими его личные неимущественные права либо посягающими на принадлежащие гражданину нематериальные блага, а также в других случаях, предусмотренных законом, суд может возложить на нарушителя обязанность денежной компенсации указанного вреда
— п. 1 ст. 151 ГК РФ

Подсудность: иски об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения (негаторный), иски о запрете деятельности, создающей опасность вреда, а также требования о компенсации морального вреда — это требования неимущественного характера, неподсудные мировому судье. Они рассматриваются районным судом:

Гражданские дела, подсудные районному суду Гражданские дела, подсудные судам общей юрисдикции , за исключением дел, предусмотренных статьями 23, 25, 26 и 27 настоящего Кодекса, рассматриваются районным судом в качестве суда первой инстанции. (В редакции Федерального закона от 28.11.2018 № 451-ФЗ)
— ст. 24 ГПК РФ

характера, не подлежащее оценке, а также требование о компенсации морального вреда подсудны районному суду (статьи 23, 24 ГПК РФ).
— п. 24 Постановления Пленума ВС РФ от 28.06.2012 № 17

Доказательства: для иска и для обращений в ГЖИ/Роспотребнадзор фиксируйте: (а) фото- и видеофиксацию наружного блока кондиционера и трубки оттока, капания на ваш карниз с привязкой по дате и времени; (б) звукозапись/видео раздражающего звука; (в) акт осмотра от УК (потребуйте письменного ответа по существу); (г) замеры шума (аккредитованный замер от Роспотребнадзора или независимой экспертной организации); (д) переписку с соседями и УК.

Вывод: вы вправе предъявить к соседям иск в районный суд по месту нахождения дома: (1) об обязании демонтировать наружный блок/отвод конденсата и восстановить общее имущество (фасад) — на основании ст. 304, 36 ЖК и позиции ВС; (2) о запрете деятельности, создающей опасность вреда (ст. 1065 ГК); (3) о компенсации морального вреда (ст. 151 ГК). Фиксируйте доказательства: фото, видео, звукозаписи, замеры шума.