Как узаконить гараж и сарай во дворе МКД, если они не оформлены, и есть ли льготы для многодетных семей?

Являются ли гараж и сарай на придомовом участке МКД самовольными постройками?

Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, в существующей застройке поселений является общей долевой собственностью всех собственников помещений в этом доме. Это прямо закреплено в ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ:

1. В существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. 2. Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который образован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. (В редакции Федерального закона от 02.08.2019 № 267-ФЗ) 3. В случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не образован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации , любой собственник помещения в многоквартирном доме вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением об образовании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. (В редакции федеральных законов от 03.07.2018 № 191-ФЗ, от 02.08.2019 № 267-ФЗ) 4. Образование указанного в части 3 настоящей статьи земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является обязанностью органов государственной власти или органов местного самоуправления.
   — ст. 16 ФЗ № 189-ФЗ, п. 1

Аналогичная норма содержится в ч. 1 ст. 36 ЖК РФ:

1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: 1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); 2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий , а также не принадлежащие отдельным собственникам машино-места ; (В редакции Федерального закона от 30.12.2021 № 476-ФЗ) 3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения (за исключением сетей связи, необходимых для оказания услуг связи собственникам помещений в многоквартирном доме или нанимателям жилых помещений в многоквартирном доме по договорам социального найма) ; (В редакции федеральных законов от 29.12.2017 № 462-ФЗ, от 06.04.2024 № 67-ФЗ) 4) земельный участок, на котором расположен данный дом
   — ч. 1 ст. 36 ЖК РФ

Поскольку придомовой земельный участок принадлежит всем собственникам помещений на праве общей долевой собственности, он не предоставлялся кому-либо индивидуально в установленном порядке. Гараж и сарай, построенные на этом участке, подпадают под признаки самовольной постройки:

1. Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки. Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка. (Пункт в редакции Федерального закона от 03.08.2018 № 339-ФЗ) 2. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности
   — п. 1, 2 ст. 222 ГК РФ

Это означает, что право собственности на такие строения у лиц, их построивших или использующих, не возникло. Распоряжаться ими (продавать, дарить) нельзя, а использование не допускается.

Для Вашей ситуации как покупателей квартиры это означает, что Вы приобрели лишь право собственности на квартиру и долю в общем имуществе, но не получили никаких прав на гараж и сарай — они отсутствуют в ЕГРН, и право на них ни за кем не зарегистрировано.

Вывод: Гараж и сарай на придомовой территории МКД обладают признаками самовольной постройки по ст. 222 ГК РФ, так как земельный участок находится в общей долевой собственности собственников помещений и не предоставлялся индивидуально под строительство.

Можно ли зарегистрировать право на гараж и сарай — применима ли «гаражная амнистия»?

«Гаражная амнистия», предусмотренная ст. 3.7 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ, даёт гражданину право на бесплатное получение в собственность земельного участка под гаражом, но при обязательном условии — участок должен находиться в государственной или муниципальной собственности:

1. До 1 сентября 2026 года гражданин, использующий гараж, являющийся объектом капитального строительства и возведенный до дня введения в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации от 29 декабря 2004 года № 190-ФЗ (далее в настоящей статье - Градостроительный кодекс Российской Федерации), имеет право на предоставление в собственность бесплатно земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором он расположен, в следующих случаях: 1) земельный участок для размещения гаража был предоставлен гражданину или передан ему какой-либо организацией
   — п. 2 ст. 3.7 ФЗ № 137-ФЗ

В Вашей ситуации земельный участок находится в общей долевой собственности собственников помещений МКД, а не в государственной или муниципальной. Это исключает применение «гаражной амнистии».

Второй путь — признание права на самовольную постройку судом по п. 3 ст. 222 ГК РФ — также невозможен, поскольку требует, чтобы лицо обладало правом на земельный участок, допускающим строительство:

1. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; (В редакции Федерального закона от 03.08.2018 № 339-ФЗ) если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан
   — п. 3 ст. 222 ГК РФ

Ни Вы, ни прежние пользователи гаража/сарая не имеете такого индивидуального права на земельный участок — он является общим имуществом всех собственников МКД.

Вывод: «Гаражная амнистия» и судебное признание права на самовольную постройку по п. 3 ст. 222 ГК РФ к Вашей ситуации неприменимы — земельный участок не находится в государственной/муниципальной собственности и не предоставлен Вам индивидуально на праве, допускающем строительство.

Требуется ли решение общего собрания собственников и какова юридическая сила устного согласия?

Распоряжение общим имуществом, включая земельный участок под МКД, осуществляется по решению общего собрания. Передача объектов общего имущества в пользование третьим лицам возможна только на основании такого решения:

1. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц. 4 1 . Приспособление общего имущества в многоквартирном доме для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме согласно требованиям, указанным в части 3 статьи 15 настоящего Кодекса, допускается без решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме только в случае, если такое приспособление осуществляется без привлечения денежных средств указанных собственников. (Дополнение частью - Федеральный закон от 29.12.2017 № 462-ФЗ) 4 2 . В целях, предусмотренных пунктом 6 статьи 6 Федерального закона от 7 июля 2003 года № 126-ФЗ "О связи", монтаж, эксплуатация и демонтаж сетей связи на объектах общего имущества в многоквартирном доме, необходимых для оказания услуг связи абоненту-гражданину, являющемуся собственником помещения в многоквартирном доме или нанимателем жилого помещения в многоквартирном доме по договору социального найма и заключившему договор об оказании услуг связи, осуществляются без решения общего собрания собственников помещений в этом доме в соответствии с правилами взаимодействия, утвержденными Правительством Российской Федерации в соответствии с пунктом 2 1 статьи 12 настоящего Кодекса.
   — ч. 4 ст. 36 ЖК РФ

К компетенции общего собрания прямо отнесено принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений иными лицами (п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ):

1. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся: 1) принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта, о переустройстве и (или) перепланировке помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме; (В редакции федеральных законов от 04.06.2011 № 123-ФЗ; от 25.12.2012 № 271-ФЗ; от 27.12.2018 № 558-ФЗ) 1 1 ) принятие решений о выборе способа формирования фонда капитального ремонта, выборе лица, уполномоченного на открытие специального счета в российской кредитной организации, совершение операций с денежными средствами, находящимися на специальном счете;
   — п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ

Для принятия такого решения требуется квалифицированное большинство — не менее 2/3 голосов от общего числа голосов всех собственников помещений в МКД:

1. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1 1 , 4, 4 2 и 4 7 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, и предусмотренных пунктами 1, 1 1-1 , 1 2 , 1 3 , 2 , 3, 3 1 , 3 8 , 4 3 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме
   — ч. 1 ст. 46 ЖК РФ

Что касается устного согласия соседей: Закон не придаёт юридической силы устным договорённостям о передаче общего имущества в пользование. Решение общего собрания должно быть оформлено протоколом в соответствии с требованиями, установленными Минстроем России. Устное согласие, даже если оно было дано когда-то, не может заменить решение общего собрания и не влечёт правовых последствий. То, что соседи сейчас «активно не противодействуют», также не равнозначно решению общего собрания: молчание — не согласие, когда закон требует прямого волеизъявления в установленной форме.

Вывод: Для законного размещения гаража и сарая на придомовой территории требуется решение общего собрания собственников помещений МКД, принятое большинством не менее 2/3 голосов. Устное согласие соседей и их пассивное невмешательство юридически ничтожны и не заменяют такого решения.

Существуют ли льготы по госпошлине для многодетной семьи при оформлении недвижимости?

Размер госпошлины за государственную регистрацию прав на объект недвижимости для физических лиц установлен подп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ:

1. за государственную регистрацию прав, ограничений прав и обременений объектов недвижимости, сделок с объектом недвижимости, если такие сделки подлежат государственной регистрации в соответствии с федеральным законом, за исключением юридически значимых действий, предусмотренных подпунктами 21, 22 1 , 22 4 , 24 - 26, 26 1 , 26 2 , 27 2 , 28 - 31, 61 и 80 1 настоящего пункта: (В редакции федеральных законов от 29.09.2019 № 325-ФЗ, от 02.07.2021 № 305-ФЗ, от 05.12.2022 № 493-ФЗ, от 12.07.2024 № 176-ФЗ, от 31.07.2025 № 275-ФЗ) для физических лиц: (В редакции Федерального закона от 12.07.2024 № 176-ФЗ) в отношении объекта недвижимости или доли в праве общей долевой собственности на объект недвижимости, если кадастровая стоимость объекта недвижимости не определена, объекта недвижимости или доли в праве общей долевой собственности на объект недвижимости, кадастровая стоимость которого или ее часть, соответствующая размеру доли в праве общей долевой собственности на объект недвижимости, не превышает 20 000 000 рублей, - 4000 рублей;
   — подп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ

Для регистрации права на объект на земельном участке для ИЖС или гаража действует пониженная ставка — 700 рублей (подп. 24 п. 1 ст. 333.33 НК РФ):

1. за государственный кадастровый учет или государственную регистрацию права собственности физического лица на земельный участок, предназначенный для ведения личного подсобного хозяйства, ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством своей деятельности, либо на создаваемый или созданный на таком земельном участке объект недвижимого имущества - 700 рублей; (В редакции Федерального закона от 31.07.2025 № 275-ФЗ) 24 1 ) за осуществляемые одновременно государственный кадастровый учет и государственную регистрацию права собственности физического лица на земельный участок, предназначенный для ведения личного подсобного хозяйства, ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством своей деятельности, либо на создаваемый или созданный на таком земельном участке объект недвижимого имущества - 1000 рублей;
   — подп. 24 п. 1 ст. 333.33 НК РФ

Однако эти пониженные ставки применяются только при наличии законных оснований для регистрации — а в Вашем случае такого основания нет (постройки самовольные, правоустанавливающие документы отсутствуют).

Что касается льгот по освобождению от уплаты госпошлины — перечень лиц, освобождённых от неё, содержится в ст. 333.35 НК РФ:

1. От уплаты государственной пошлины, установленной настоящей главой, освобождаются: 1) органы управления государственными внебюджетными фондами Российской Федерации, казенные учреждения, редакции средств массовой информации, за исключением средств массовой информации рекламного и эротического характера, общероссийские общественные объединения, религиозные объединения, политические партии - за право использования наименований "Россия", "Российская Федерация" и образованных на их основе слов и словосочетаний в наименованиях указанных организаций или объединений; (В редакции федеральных законов от 27.12.2009 № 374-ФЗ; от 08.05.2010 № 83-ФЗ) 1 1 ) бюджетные учреждения, являющиеся получателями бюджетных средств до 1 июля 2012 года, - за право использования наименований "Россия", "Российская Федерация" и образованных на их основе слов и словосочетаний в наименованиях указанных учреждений; (Дополнение подпунктом - Федеральный закон от 18.07.2011 № 239-ФЗ) 2) Верховный Суд Российской Федерации, суды общей юрисдикции, арбитражные суды и мировые судьи - при направлении (подаче) запросов в Конституционный Суд Российской Федерации;
   — п. 1 ст. 333.35 НК РФ

Многодетные семьи в этом перечне отсутствуют. Федеральных льгот по уплате госпошлины за регистрацию прав на недвижимость именно для многодетных не предусмотрено. Региональные льготы теоретически возможны (субъекты РФ вправе устанавливать дополнительные меры поддержки многодетных семей), однако для их проверки необходимо знать конкретный регион проживания.

Вывод: Федеральные льготы по госпошлине за регистрацию прав на недвижимость для многодетных семей отсутствуют. Стандартный размер госпошлины для физических лиц — 4000 рублей, льготная ставка для гаражей — 700 рублей (но она применима только при законных основаниях для регистрации, которых в текущей ситуации нет).

Имеются ли налоговые льготы для многодетной семьи (земельный налог, вычет 6 соток)?

Для многодетных семей (физических лиц, имеющих трёх и более несовершеннолетних детей, а также детей до 23 лет, обучающихся по очной форме) предусмотрен налоговый вычет по земельному налогу — налоговая база уменьшается на кадастровую стоимость 600 кв. м одного земельного участка:

1. физических лиц, имеющих трех и более несовершеннолетних детей (детей в возрасте до 23 лет, обучающихся в образовательных организациях по очной форме обучения). (Дополнение подпунктом - Федеральный закон от 15.04.2019 № 63-ФЗ) (В редакции Федерального закона от 28.11.2025 № 425-ФЗ) 6. (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 30.09.2017 № 286-ФЗ) 6 1 . Уменьшение налоговой базы в соответствии с пунктом 5 настоящей статьи (налоговый вычет) производится в отношении одного земельного участка по выбору налогоплательщика. Уведомление о выбранном земельном участке, в отношении которого применяется налоговый вычет, представляется налогоплательщиком в налоговый орган по своему выбору не позднее 31 декабря года, являющегося налоговым периодом, начиная с которого в отношении указанного земельного участка применяется налоговый вычет. Уведомление о выбранном земельном участке может быть представлено в налоговый орган через многофункциональный центр предоставления государственных или муниципальных услуг. (В редакции федеральных законов от 15.04.2019 № 63-ФЗ, от 29.09.2019 № 325-ФЗ) Абзац. (Утратил силу - Федеральный закон от 15.04.2019 № 63-ФЗ) Уведомление о выбранном земельном участке рассматривается налоговым органом в течение 30 дней со дня его получения.
   — подп. 10 п. 5 ст. 391 НК РФ

Однако этот вычет применим только к земельным участкам, которые находятся у налогоплательщика в собственности, постоянном (бессрочном) пользовании или пожизненном наследуемом владении и в отношении которых начисляется земельный налог. Придомовой земельный участок под МКД, будучи в общей долевой собственности, не является самостоятельным объектом налогообложения для отдельных собственников квартир — земельный налог с него не исчисляется. Соответственно, и вычет на практике к нему не применяется.

Если у Вашей семьи есть иной земельный участок в собственности (например, дачный, под индивидуальное жилищное строительство), то вычет 6 соток может быть применён к нему — по Вашему выбору, на основании уведомления в налоговый орган (п. 6.1 ст. 391 НК РФ).

Вывод: Льгота по земельному налогу (вычет 600 кв. м) для многодетных семей существует, но к придомовому участку МКД она практически неприменима, поскольку такой участок не облагается земельным налогом у отдельных собственников. Если у семьи есть другой земельный участок в собственности, вычет применяется к нему.

Риски: ответственность за самовольное занятие земельного участка

Использование части придомового земельного участка под гараж и сарай без законных оснований является самовольным занятием земли и влечёт административную ответственность по ст. 7.1 КоАП РФ:

Самовольное занятие земельного участка или части земельного участка, в том числе использование земельного участка лицом, не имеющим предусмотренных законодательством Российской Федерации прав на указанный земельный участок, - влечет наложение административного штрафа в случае, если определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от 1 до 1,5 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее пяти тысяч рублей; на должностных лиц - от 1,5 до 2 процентов кадастровой стоимости земельного участка, но не менее двадцати тысяч рублей; на юридических лиц - от 2 до 3 процентов кадастровой стоимости земельного участка, но не менее ста тысяч рублей, а в случае, если не определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от пяти тысяч до десяти тысяч рублей; на должностных лиц - от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей; на юридических лиц - от ста тысяч до двухсот тысяч рублей. Примечания: 1. За административные правонарушения, предусмотренные настоящей статьей, лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, несут административную ответственность как юридические лица. 2. В случае самовольного занятия части земельного участка административный штраф, рассчитываемый из размера кадастровой стоимости земельного участка, исчисляется пропорционально площади самовольно занятой части земельного участка. (Статья в редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 46-ФЗ)
— ст. 7.1 КоАП РФ

Для граждан штраф составит от 1% до 1,5% кадастровой стоимости занятой части участка, но не менее 5000 рублей, а если кадастровая стоимость не определена — от 5000 до 10000 рублей.

В дополнение к административной ответственности сохраняется риск предъявления иска о сносе самовольной постройки (п. 2 ст. 222 ГК РФ). С таким иском могут обратиться другие собственники помещений МКД, управляющая компания, орган местного самоуправления или прокурор. Срок исковой давности на требование о сносе самовольной постройки, создающей угрозу жизни и здоровью, не распространяется (п. 14 Обзора судебной практики ВС РФ от 16.11.2022).

Вывод: Эксплуатация неоформленных гаража и сарая на общем участке МКД несёт риск административного штрафа по ст. 7.1 КоАП РФ (от 5000 руб.) и риск судебного требования о сносе построек. То, что соседи «активно не противодействуют», не защищает от этих рисков — достаточно обращения одного из собственников, УК или проверки муниципального земельного контроля.

Что можно предпринять — две возможные стратегии

Стратегия 1 (легализация через общее собрание): Инициировать общее собрание собственников МКД с вопросом о согласии на передачу в пользование части придомового участка под существующие гараж и сарай (п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, ч. 4 ст. 36 ЖК РФ). Для положительного решения необходимо не менее 2/3 голосов от общего числа голосов всех собственников. Решение оформляется протоколом. На его основании впоследствии возможно оформить право пользования участком (договор аренды, сервитут). Однако это не даст права собственности на сами строения — они останутся самовольными, и для их легализации дополнительно потребуется либо решение суда (если изменится статус участка), либо приведение строений в соответствие с параметрами, установленными ПЗЗ.

Стратегия 2 (если общее собрание не поддержит): Добровольный демонтаж построек либо продолжение использования «как есть» с осознанием рисков, указанных в блоке 6. Если примут решение о сносе — суд или орган местного самоуправления вправе обязать осуществить снос за Ваш счёт.

Вывод: Единственный законный путь сохранения гаража и сарая — получение решения общего собрания (2/3 голосов) о передаче части участка в пользование, но это не решает вопроса регистрации права собственности на сами постройки. Без такого решения строения остаются самовольными со всеми вытекающими рисками.