Сосед по коммунальной квартире умер без наследников: как получить его комнату, выкупить у города или улучшить жилищные условия

Судьба комнаты умершего соседа: наследство и выморочность не возникают

Сосед занимал комнату по договору социального найма, а не на праве собственности (обе комнаты не приватизированы). Право пользования по договору социального найма в состав наследства не входит.

1. Договор социального найма жилого помещения прекращается в связи с утратой (разрушением) жилого помещения, со смертью одиноко проживавшего нанимателя.
   — ч. 5 ст. 83 ЖК РФ

Смерть одиноко проживавшего нанимателя влечёт прекращение договора социального найма, и комната возвращается в жилищный фонд Санкт-Петербурга. Поэтому вопросы наследования и «выморочного имущества» здесь не возникают: выморочным может быть только имущество, принадлежавшее умершему на праве собственности, а комната в собственности соседа не находилась. Отсутствие у соседа наследников юридического значения для вас не имеет.

В порядке наследования по закону в собственность городского или сельского поселения, муниципального района (в части межселенных территорий) либо муниципального, городского округа переходит следующее выморочное имущество, находящееся на соответствующей территории: (В редакции Федерального закона от 14.04.2023 № 121-ФЗ) жилое помещение; земельный участок, а также расположенные на нем здания, сооружения, иные объекты недвижимого имущества; доля в праве общей долевой собственности на указанные в абзацах втором и третьем настоящего пункта объекты недвижимого имущества. Если указанные объекты расположены в субъекте Российской Федерации - городе федерального значения Москве, Санкт-Петербурге или Севастополе, они переходят в собственность такого субъекта Российской Федерации. (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 333-ФЗ) Жилое помещение, указанное в абзаце втором настоящего пункта, включается в соответствующий жилищный фонд социального использования. Иное выморочное имущество переходит в порядке наследования по закону в собственность Российской Федерации. (Пункт в редакции Федерального закона от 23.07.2013 № 223-ФЗ) 3. Порядок наследования и учета выморочного имущества, переходящего в порядке наследования по закону в собственность Российской Федерации, а также порядок передачи его в собственность субъектов Российской Федерации или в собственность муниципальных образований определяется законом. (В редакции Федерального закона от 29.11.2007 № 281-ФЗ) Глава 64.
— п. 2 ст. 1151 ГК РФ

Эта норма подтверждает обратное: в собственность Санкт-Петербурга переходит только то жилое помещение, которое находилось в собственности наследодателя. Неприватизированная комната изначально оставалась в муниципальной (городской) собственности, поэтому после смерти нанимателя она не «переходит» городу, а просто возвращается в его свободный жилищный фонд.

Вывод: комната умершего соседа не наследуется и не является выморочным имуществом — она вернулась в жилищный фонд Санкт-Петербурга, и получить её в порядке наследования или через механизм «выморочности» невозможно.

Получение освободившейся комнаты по ст. 59 ЖК РФ (в том числе «выкуп» у города)

Освободившееся жилое помещение в коммунальной квартире, где проживают несколько нанимателей, предоставляется проживающим в ней нанимателям в трёх очередных вариантах.

1. Освободившееся жилое помещение в коммунальной квартире, в которой проживают несколько нанимателей и (или) собственников, на основании их заявления предоставляется по договору социального найма проживающим в этой квартире нанимателям и (или) собственникам, если они на момент освобождения жилого помещения признаны или могут быть в установленном порядке признаны малоимущими и нуждающимися в жилых помещениях. 2. При отсутствии в коммунальной квартире граждан, указанных в части 1 настоящей статьи, освободившееся жилое помещение предоставляется по договору социального найма проживающим в этой квартире нанимателям и (или) собственникам, которые могут быть в установленном порядке признаны малоимущими и которые обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления, на основании их заявления. 3. При отсутствии в коммунальной квартире граждан, указанных в частях 1 и 2 настоящей статьи, освободившееся жилое помещение предоставляется по договору купли-продажи гражданам, которые обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления, на основании их заявления. 4. При отсутствии в коммунальной квартире граждан, указанных в частях 1 - 3 настоящей статьи, вселение в освободившееся жилое помещение осуществляется на основании договора социального найма в порядке, предусмотренном настоящим Кодексом. Глава 8. Социальный наем жилого помещения
   — ст. 59 ЖК РФ, п. 1

Разбор применения к вашей ситуации (вы — наниматель одной комнаты, обеспеченность — 16,7 кв.м. общей площади на одного человека):

• Часть 1 (предоставление по социальному найму нуждающимся) — вам не подходит: нуждающимся признаётся наниматель, обеспеченный общей площадью менее учётной нормы. Учётная норма в Санкт-Петербурге составляет 9 кв.м. общей площади на человека, а вы обеспечены 16,7 кв.м., то есть более учётной нормы.

учетная норма площади жилого помещения на одного человека в г. Санкт-Петербурге составляет 9 квадратных метров общей площади жилого помещения. Следовательно, как при постановке на жилищный учет в период прохождения военной службы в г. Москве, так и при перемене места жительства после увольнения с военной службы в г. Санкт-Петербурге административный истец являлся нуждающимся в жилом помещении, предоставляемом по договору социального найма. 90 При таких данных решение врид директора Департамента жилищного обеспечения Министерства обороны Российской Федерации от 2 июля 2012 г. о постановке Т. вместе с супругой на учет нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договору социального найма в избранном месте жительства, с учетом находившейся у его супруги до июля 2010 г. в собственности квартиры является правильным, а решение начальника Управления ФГКУ «Западрегионжилье» от 31 декабря 2015 г. о снятии административного истца с учета нуждающихся в жилых помещениях не основано на законе. В связи с изложенным суд первой инстанции правомерно признал незаконным оспариваемое решение жилищного органа о снятии административного истца с учета нуждающихся в жилом помещении, восстановив его права на обеспечение жильем в избранном месте жительства после увольнения с военной службы.
— Обзор ВС РФ от 15.11.2017 № 4 (2017), п. 39

• Часть 2 (предоставление по социальному найму малоимущим, обеспеченным менее нормы предоставления) — применима при условии, что вы признаны малоимущим, а ваша обеспеченность (16,7 кв.м.) меньше нормы предоставления, установленной в Санкт-Петербурге. Поскольку норма предоставления в СПб превышает 16,7 кв.м., при наличии статуса малоимущего вы вправе претендовать на комнату соседа по договору социального найма по этой части.

• Часть 3 (предоставление по договору купли-продажи) — именно это и есть ответ на ваш вопрос о «выкупе жилплощади у города»: если вы не являетесь малоимущим, но обеспечены общей площадью менее нормы предоставления, освободившаяся комната может быть предоставлена вам по договору купли-продажи (то есть возмездно, а не бесплатно).

• Часть 4 — применяется только если в квартире нет ни одного гражданина из частей 1–3; в вашем случае это не актуально, поскольку вы сами являетесь нанимателем в этой квартире.

Принципиальное условие для всех трёх частей: вы должны подать заявление о предоставлении освободившейся комнаты. Заявление подаётся в администрацию района Санкт-Петербурга (жилищный отдел), в ведении которой находится дом. Комната соседа до подачи вами заявления может быть предоставлена другому лицу из числа очередников (в порядке ч. 4 ст. 59 ЖК РФ), поэтому обращаться следует незамедлительно после смерти соседа.

Вывод: основной законный путь получения комнаты умершего соседа — подача заявления по ст. 59 ЖК РФ: либо бесплатно по ч. 2 (если вы малоимущий и обеспечены менее нормы предоставления), либо возмездно по ч. 3 (купля-продажа комнаты у города, если не малоимущий). «Выкупить комнату у города» в вашем случае — это ч. 3 ст. 59 ЖК РФ.

Признание нуждающимся и получение отдельной квартиры

Для получения отдельной квартиры по договору социального найма необходимо быть поставленным на учёт в качестве нуждающегося в жилом помещении.

1. являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма, договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения и обеспеченные общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее учетной нормы;
   — п. 2 ч. 1 ст. 51 ЖК РФ

Вы являетесь нанимателем комнаты по договору социального найма и обеспечены общей площадью 16,7 кв.м. на одного человека. Нуждающимся по этому основанию признаётся наниматель, обеспеченный менее учётной нормы — в Санкт-Петербурге она составляет 9 кв.м. общей площади (см. цитату выше). Поскольку 16,7 кв.м. превышает учётную норму 9 кв.м., по основанию пункта 2 части 1 статьи 51 ЖК РФ вы не можете быть признаны нуждающимся и поставлены на учёт только из-за малой площади своей комнаты.

Таким образом, механизм получения отдельной квартиры через постановку на жилищный учёт для вас доступен только при наличии иного основания, предусмотренного ч. 1 ст. 51 ЖК РФ и Законом Санкт-Петербурга от 19.07.2005 № 407-65 (например, проживание в помещении, не отвечающем требованиям, либо проживание в квартире с тяжелобольным). Само по себе освобождение комнаты соседа основанием для предоставления вам отдельной квартиры не является — оно влечёт лишь возможность получить (купить) саму освободившуюся комнату по ст. 59 ЖК РФ.

Вывод: получение отдельной квартиры по договору социального найма по основанию «малообеспеченности» для вас невозможно, так как вы обеспечены более учётной нормы (16,7 кв.м. > 9 кв.м.). Отдельная квартира возможна лишь при наличии других оснований ч. 1 ст. 51 ЖК РФ. Реальный доступный вам вариант — получить освободившуюся комнату соседа по ст. 59 ЖК РФ (бесплатно или выкупив).

Приватизация: бесплатное оформление в собственность

После получения освободившейся комнаты вы можете оформить занимаемые жилые помещения в собственность бесплатно.

Статья 1. Приватизация жилых помещений - бесплатная передача в собственность граждан Российской Федерации на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде, а для граждан Российской Федерации, забронировавших занимаемые жилые помещения, - по месту бронирования жилых помещений.
— ст. 1 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда»

Приватизация — это бесплатная передача занимаемого жилого помещения в собственность, а не его выкуп. Право на приватизацию имеют граждане, обладающие правом пользования помещением на условиях социального найма.

Каждый гражданин имеет право на приобретение в собственность бесплатно, в порядке приватизации, жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования один раз. (В редакции Федерального закона от 20.05.2002 № 55-ФЗ) Несовершеннолетние, ставшие собственниками занимаемого жилого помещения в порядке его приватизации, сохраняют право на однократную бесплатную приватизацию жилого помещения в государственном или муниципальном жилищном фонде после достижения ими совершеннолетия. (Часть введена - Федеральный закон от 11.08.1994 № 26-ФЗ; в редакции Федерального закона от 16.10.2012 № 170-ФЗ)
— ст. 11 Закона РФ № 1541-1

Приватизация осуществляется однократно и бесплатно. Соответственно, если вы ранее не использовали право бесплатной приватизации, то после предоставления вам комнаты соседа (по ч. 2 или ч. 3 ст. 59 ЖК РФ) вы сможете бесплатно приватизировать обе комнаты (или одну — по договору социального найма, оформленному на них). Это фактически и есть вариант «улучшения жилищных условий» с последующим получением недвижимости в собственность без выкупа.

Если же вы ранее уже реализовали право на однократную бесплатную приватизацию (любого жилья), повторно воспользоваться им бесплатно вы не сможете — в этом случае применим только возмездный путь (ч. 3 ст. 59 ЖК РФ).

Вывод: механизма «выкупа» уже занимаемой площади у города не существует — вместо него действует бесплатная однократная приватизация. При условии, что право приватизации вами ранее не использовано, итогом станет бесплатное оформление комнат в собственность.

Процедура и гражданско-правовое основание предоставления (порядок, заявительный характер)

Предоставление освободившейся комнаты носит строго заявительный характер и требует, чтобы вы являлись нанимателем в этой квартире.

Граждане Российской Федерации, имеющие право пользования жилыми помещениями государственного или муниципального жилищного фонда на условиях социального найма, вправе приобрести их на условиях, предусмотренных настоящим Законом, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, в общую собственность либо в собственность одного лица, в том числе несовершеннолетнего, с согласия всех имеющих право на приватизацию данных жилых помещений совершеннолетних лиц и несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет. (В редакции Федерального закона от 16.10.2012 № 170-ФЗ) Жилые помещения, в которых проживают исключительно несовершеннолетние в возрасте до 14 лет, передаются им в собственность по заявлению родителей (усыновителей), опекунов с предварительного разрешения органов опеки и попечительства либо по инициативе указанных органов. Жилые помещения, в которых проживают исключительно несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет, передаются им в собственность по их заявлению с согласия родителей (усыновителей), попечителей и органов опеки и попечительства. (Часть введена - Федеральный закон от 11.08.1994 № 26-ФЗ;
— ст. 2 Закона РФ № 1541-1

Вы как наниматель по ордеру обладаете правом пользования занимаемой комнатой на условиях социального найма, а проживающие с вами члены семьи имеют равные с нанимателем права.

1. К членам семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма относятся проживающие совместно с ним его супруг, а также дети и родители данного нанимателя. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство. В исключительных случаях иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма в судебном порядке. 2. Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности. Дееспособные и ограниченные судом в дееспособности члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма. (В редакции Федерального закона от 24.04.2008 № 49-ФЗ) 3. Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма должны быть указаны в договоре социального найма жилого помещения. 4. Если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, но продолжает проживать в занимаемом жилом помещении, за ним сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи. Указанный гражданин самостоятельно отвечает по своим обязательствам, вытекающим из соответствующего договора социального найма.
   — ч. 1 ст. 69 ЖК РФ

В вашем случае в квартире прописаны вы и умерший сосед; после смерти соседа иных нанимателей/собственников, кроме вас, которые могли бы претендовать на освободившуюся комнату по ст. 59 ЖК РФ, нет. Это означает, что вы — единственное лицо, которое вправе подать заявление о предоставлении комнаты по ч. 1, 2 или 3 ст. 59 ЖК РФ, и при соответствии условиям (малоимущее положение, обеспеченность менее нормы предоставления) комната предоставляется именно вам, а не постороннему очереднику.

Важное процессуальное ограничение: комнаты по договору социального найма в общем порядке (вне случая, предусмотренного ч. 4 ст. 59) не предоставляются.

1. Комнаты по договорам социального найма могут предоставляться только в случае, предусмотренном частью 4 статьи 59 настоящего Кодекса. 7. При определении общей площади жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма гражданину, имеющему в собственности жилое помещение, учитывается площадь жилого помещения, находящегося у него в собственности. 8. При предоставлении гражданину жилого помещения по договору социального найма учитываются действия и гражданско-правовые сделки с жилыми помещениями, совершение которых привело к уменьшению размера занимаемых жилых помещений или к их отчуждению. Указанные сделки и действия учитываются за установленный законом субъекта Российской Федерации период, предшествующий предоставлению гражданину жилого помещения по договору социального найма, но не менее чем за пять лет. 9. Порядок определения общей площади предоставляемого жилого помещения в случаях, указанных в части 8 настоящей статьи, устанавливается законодательством субъектов Российской Федерации.
   — ч. 6 ст. 57 ЖК РФ

Это подтверждает, что ваш единственный законный инструмент получить комнату соседа — именно механизм ст. 59 ЖК РФ (заявление нанимателя), а не постановка на общий жилищный учёт, по которому комнаты не раздаются. Заявление подаётся в администрацию района Санкт-Петербурга (жилищный отдел) по месту нахождения дома; к нему прилагаются ордер/договор социального найма, свидетельство о смерти соседа, справка о регистрации (форма 9), документы о составе семьи и доходах (для подтверждения статуса малоимущего).

Вывод: процедура инициируется только вашим заявлением в администрацию района Санкт-Петербурга; вы — единственный наниматель, обладающий приоритетным правом на освободившуюся комнату по ст. 59 ЖК РФ. Орган, куда обращаться, и реквизиты документов едины для всех вариантов (предоставление по соцнайму или выкуп).