Как оформить дом, построенный дочерью на моём участке, в её собственность, если земля остаётся моей

Может ли дочь построить дом «на себя» на земле отца без оформления прав на землю

Нет. По действующему закону собственником вновь созданного здания на частном земельном участке по общему правилу становится собственник этого земельного участка — то есть вы (отец), а не дочь, которая лишь строит с вашего устного разрешения.

Право собственности на созданные здание, сооружение, объект незавершенного строительства, помещение, машино-место возникает у собственника земельного участка, на котором расположены указанные объекты, если настоящим Кодексом, другим законом или договором не предусмотрено иное. Право собственности на созданные здание, сооружение, объект незавершенного строительства, помещение, машино-место возникает у лица, которому находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок предоставлен для создания соответствующей недвижимой вещи, если настоящим Кодексом, другим законом или договором не предусмотрено иное. Статья 2872. Особенности права собственности на здание, сооружение 1. При государственной регистрации прав на образованные в здании или сооружении помещения и (или) машино-места право собственности на здание, сооружение в целом прекращается. 2. Собственник здания или сооружения вправе передать другому лицу во временное владение и пользование или во временное пользование помещение (часть помещения) либо иные части здания или сооружения. В этом случае договором между собственником и другим лицом определяется часть здания или сооружения, подлежащая передаче во временное владение и пользование или во временное пользование. 3.
— ст. 287.1 ГК РФ (глава 17.1, введена ФЗ № 430-ФЗ), п. 3

Эта норма означает: раз земельный участок не находится в государственной/муниципальной собственности и не предоставлен дочери для строительства, право собственности на дом как на вновь созданную вещь возникает именно у собственника земли (вас). Устного разрешения отца для возникновения права дочери на дом недостаточно — требуется правовое основание, оформленное законом или договором.

Более того, если дочь начнёт строительство, не имея оформленных прав на земельный участок, постройка рискует быть квалифицирована как самовольная.

Статья 222. Самовольная постройка 1. Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил
— п. 1 ст. 222 ГК РФ

Для данного случая это значит: дом, возводимый дочерью на вашем участке без предоставления ей этого участка в установленном порядке и без оформления её прав, подпадает под признаки самовольной постройки. А самовольная постройка не порождает права собственности у застройщика.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта
— п. 3 ст. 222 ГК РФ

Таким образом, придти к желаемому результату «дом — дочери» простым фактом строительства с разрешения отца нельзя: хозяйкой дома автоматически станет тот, кому принадлежит земля, либо постройка окажется самовольной с риском сноса. Необходимо сначала юридически оформить право дочери на земельный участок (или его часть) — об этом следующий вопрос.

Как легально оформить схему «дом — дочери, земля — отца»: предоставить дочери право на землю

Рабочий механизм такой: отец предоставляет дочери земельный участок (или его часть) на праве аренды либо безвозмездного пользования, прямо указав в договоре, что участок предоставляется для строительства жилого дома, после чего дочь как законный правообладатель земли и застройщик строит дом и регистрирует его на себя.

Правомочие строить принадлежит не только собственнику, но и иным лицам, получившим участок на законном основании.

Лица, не являющиеся собственниками земельных участков, за исключением обладателей сервитутов, обладателей публичных сервитутов, осуществляют права собственников земельных участков, установленные статьей 40 настоящего Кодекса. (В редакции федеральных законов от 03.08.2018 № 341-ФЗ, от 06.02.2023 № 13-ФЗ) 2. Права лиц, использующих земельный участок на основании сервитута, определяются законом и соглашением об установлении сервитута, права лиц, использующих земельный участок на основании публичного сервитута, определяются решением уполномоченного органа исполнительной власти или органа местного самоуправления, которыми установлен публичный сервитут, а в случаях, предусмотренных главой V 7 настоящего Кодекса, также соглашением об осуществлении публичного сервитута. (В редакции Федерального закона от 03.08.2018 № 341-ФЗ)
— п. 1 ст. 41 ЗК РФ

Собственник земли вправе передать её дочери по договору безвозмездного пользования (ссуды):

По договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. 2. К договору безвозмездного пользования соответственно применяются правила, предусмотренные статьей 607, пунктом 1 и абзацем первым пункта 2 статьи 610, пунктами 1 и 3 статьи 615, пунктом 2 статьи 621, пунктами 1 и 3 статьи 623 настоящего Кодекса. 3. К договору безвозмездного пользования (ссуды) объектом культурного наследия применяются также правила, предусмотренные статьей 609 настоящего Кодекса. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 22.10.2014 № 315-ФЗ) Статья 690. Ссудодатель 1. Право передачи вещи в безвозмездное пользование принадлежит ее собственнику и иным лицам, управомоченным на то законом или собственником. 2. Коммерческая организация не вправе передавать имущество в безвозмездное пользование лицу, являющемуся ее учредителем, участником, руководителем, членом ее органов управления или контроля. Статья 691. Предоставление вещи в безвозмездное пользование 1. Ссудодатель обязан предоставить вещь в состоянии, соответствующем условиям договора безвозмездного пользования и ее назначению. 2.
— ст. 689 ГК РФ, п. 1

Либо — по договору аренды (за символическую плату):

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью. Статья 607. Объекты аренды 1. В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается. 2. Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов. 3. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Статья 608. Арендодатель Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. Статья 609.
— ст. 606 ГК РФ, п. 2

В договоре (аренды либо ссуды) нужно прямо зафиксировать, что участок предоставляется для строительства и последующей регистрации дома на имя дочери. Именно такая формулировка договора — то «иное», предусмотренное договором, которое в силу ст. 287.1 ГК РФ переносит возникновение права собственности на создаваемый дом с собственника земли на дочь.

После этого дочь как застройщик подаёт уведомление о планируемом строительстве по своим данным (как правообладатель участка по договору), указывая своё право на земельный участок.

В целях строительства, реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства (за исключением строительства объектов индивидуального жилищного строительства с привлечением денежных средств участников долевого строительства в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации") или садового дома застройщик подает на бумажном носителе посредством личного обращения в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, исполнительный орган субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, в том числе через многофункциональный центр, либо направляет в указанные органы посредством почтового отправления с уведомлением о вручении или единого портала государственных и муниципальных услуг уведомление о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома (далее также - уведомление о планируемом строительстве), содержащее следующие сведения: (В редакции федеральных законов от 30.12.2021 № 476-ФЗ, от 08.08.2024 № 232-ФЗ) 1) фамилия, имя, отчество (при наличии), место жительства застройщика, реквизиты документа, удостоверяющего личность (для физического лица); 2) наименование и место нахождения застройщика (для юридического лица), а также государственный регистрационный номер записи о государственной регистрации юридического лица в едином государственном реестре юридических лиц и идентификационный номер налогоплательщика, за исключением случая, если заявителем является иностранное юридическое лицо; 3) кадастровый номер земельного участка (при его наличии), адрес или описание местоположения земельного участка; 4) сведения о праве застройщика на земельный участок, а также сведения о наличии прав иных лиц на земельный участок
— ст. 51.1 ГрК РФ (ч. 1)

После завершения строительства право собственности дочери на дом возникает с момента государственной регистрации.

Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Статья 220. Переработка 1. Если иное не предусмотрено договором, право собственности на новую движимую вещь, изготовленную лицом путем переработки не принадлежащих ему материалов, приобретается собственником материалов. Однако если стоимость переработки существенно превышает стоимость материалов, право собственности на новую вещь приобретает лицо, которое, действуя добросовестно, осуществило переработку для себя. 2. Если иное не предусмотрено договором, собственник материалов, приобретший право собственности на изготовленную из них вещь, обязан возместить стоимость переработки осуществившему ее лицу, а в случае приобретения права собственности на новую вещь этим лицом последнее обязано возместить собственнику материалов их стоимость. 3. Собственник материалов, утративший их в результате недобросовестных действий лица, осуществившего переработку, вправе требовать передачи новой вещи в его собственность и возмещения причиненных ему убытков. Статья 221.
— ст. 219 ГК РФ, п. 4

Вывод: Оформлять дом сразу на дочь при оставлении земли за вами можно и нужно через предоставление ей участка по договору аренды или безвозмездного пользования с прямо прописанной целью «для строительства жилого дома». Уведомление о строительстве подаёт сама дочь. Тогда дом регистрируется на неё, а земля остаётся за вами.

Соотношение с принципом «единства судьбы» участка и дома: как дочь пользуется вашей землёй

Закон не запрещает существование ситуации, когда дом принадлежит одному лицу, а земля — другому. Такой формат прямо урегулирован.

При переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. (В редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ) В случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком. (В редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ) 2. (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 23.06.2014 № 171-ФЗ) 3. Собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. (В редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ) 4. Отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев: (В редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ) 1) отчуждение части здания, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;
— п. 1 ст. 35 ЗК РФ

Эта норма означает: если дочь станет собственником дома, находящегося на вашем (чужом для неё) участке, она приобретает право пользования соответствующей частью участка, занятой домом и необходимой для его использования, — на условиях договора с вами. То есть юридическая связка «её дом — ваша земля» законна и стабильна, если она закреплена договором аренды/ссуды.

Дополнительно закон прямо признаёт за собственником здания на чужом участке право пользоваться этим участком и распоряжаться зданием.

Право собственности на созданные здание, сооружение, объект незавершенного строительства, помещение, машино-место возникает у собственника земельного участка, на котором расположены указанные объекты, если настоящим Кодексом, другим законом или договором не предусмотрено иное. Право собственности на созданные здание, сооружение, объект незавершенного строительства, помещение, машино-место возникает у лица, которому находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок предоставлен для создания соответствующей недвижимой вещи, если настоящим Кодексом, другим законом или договором не предусмотрено иное. Статья 2872. Особенности права собственности на здание, сооружение 1. При государственной регистрации прав на образованные в здании или сооружении помещения и (или) машино-места право собственности на здание, сооружение в целом прекращается. 2. Собственник здания или сооружения вправе передать другому лицу во временное владение и пользование или во временное пользование помещение (часть помещения) либо иные части здания или сооружения. В этом случае договором между собственником и другим лицом определяется часть здания или сооружения, подлежащая передаче во временное владение и пользование или во временное пользование. 3.
— ст. 287.1 ГК РФ (глава 17.1, введена ФЗ № 430-ФЗ), п. 3

Важное ограничение (если в будущем захотите продать/подарить дом или землю): при отчуждении здания и земельного участка, принадлежащих одному лицу, они отчуждаются вместе (ст. 35 ЗК РФ, п. 4). В вашем случае, пока дом и земля принадлежат разным лицам (дом — дочери, земля — отцу), это ограничение не действует: вы можете раздельно распоряжаться каждый своей вещью. Именно поэтому схема «дом — дочь, земля — отец» выгодна для личной финансовой и наследственной обособленности каждой из вещей.

Вывод: Схема «дом принадлежит дочери, земля принадлежит отцу» законна. Дочь как собственник дома получает право пользования частью вашего участка на условиях договора аренды/ссуды, а вы сохраняете право собственности на всю землю.

Риски брачного режима и налоговые последствия

Если дочь замужем — дом, построенный ею в период брака за счёт общих доходов супругов, по общему правилу станет совместной собственностью её и супруга, даже если оформлен на её имя.

Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. 2. К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и другие). Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства. 3. Право на общее имущество супругов принадлежит также супругу, который в период брака осуществлял ведение домашнего хозяйства, уход за детьми или по другим уважительным причинам не имел самостоятельного дохода. Статья 35. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов 1. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов. 2.
— ст. 34, ст. 36 СК РФ, п. 1

Это значит: если муж дочери вкладывается в строительство (деньгами или трудом) и нет брачного договора, дом перейдёт в общую собственность супругов независимо от регистрации на одну дочь. Чтобы дом был личным имуществом именно дочери, нужно: (а) строить за счёт её личных средств (полученных по безвозмездным сделкам, например от вас по дарению денег) либо (б) заключить брачный договор, установив режим раздельной собственности на этот дом. Имущество, полученное по безвозмездным сделкам (дарение), по ст. 36 СК РФ в общее имущество не входит — поэтому оптимально, если строительство финансируется вами (отцом) в порядке дарения дочери денежных средств, а не из общего семейного бюджета супругов.

Если участок — совместно нажитое имущество вашего супруга (если вы в браке). Отчуждение и обременение общего имущества супругов (передача в аренду/ссуду дочери, а тем более дарение части участка) осуществляется по обоюдному согласию супругов.

Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. 2. К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и другие). Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства. 3. Право на общее имущество супругов принадлежит также супругу, который в период брака осуществлял ведение домашнего хозяйства, уход за детьми или по другим уважительным причинам не имел самостоятельного дохода. Статья 35. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов 1. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов. 2.
— ст. 34, ст. 36 СК РФ, п. 1

Это значит: если ваш участок был куплен в браке и на него распространяется режим общей собственности супругов, на заключение с дочерью договора (особенно безвозмездной ссуды или последующего дарения части земли) требуется письменное нотариально удостоверенное согласие вашего супруга. Личный же участок, принадлежавший вам до брака либо полученный по безвозмездной сделке, вы вправе распорядиться самостоятельно.

Налоги. Если в будущем вы решите подарить дочери дом (или его часть) вместо описанной схемы, то для дара между близкими родственниками (родитель–дочь) доход дочери не облагается НДФЛ. При регистрации дома за дочерью по схеме «строительство на арендованном участке» налогооблагаемого дохода не возникает.

Вывод: Перед сделкой проверьте два обстоятельства — состоит ли дочь в браке (при положительном ответе зафиксируйте источник финансирования строительства или заключите брачный договор) и состоит ли вы (отец) в браке с правом общей собственности на участок (при положительном ответе получите нотариальное согласие супруга на передачу участка дочери по договору).

Если строительство уже начато или уведомление подано на отца

Здесь возможны две ветки в зависимости от фактической стадии.

Ветка А — строительство ещё не начато, уведомление не подавалось. Действуйте по основной схеме (блок 2): заключайте договор аренды/ссуды с целью строительства, дочь подаёт уведомление от своего имени и строит.

Ветка Б — уведомление уже подано вами (отцом) или дом уже построен/строится на ваше имя. В этом случае застройщиком числитесь вы, и по ст. 287.1 ГК РФ собственником дома станете вы. Тогда оформить дом на дочь можно двумя способами:

1. Дарение готового дома (или его части) дочери — с обязательной государственной регистрацией перехода права. При этом, поскольку дом и участок окажутся принадлежащими вам (одному лицу), дарение дома по общему правилу потребует одновременного отчуждения и земельного участка под ним (п. 4 ст. 35 ЗК РФ). Практический вариант: сначала выделить (разделить) участок так, чтобы под домом образовался самостоятельный участок, и подарить дочери дом вместе с этим вновь образованным участком — тогда земля под домом перейдёт к дочери, а остальной участок останется у вас. Если раздел участка невозможен, дом без земли дарить нельзя (поскольку они принадлежат одному лицу), и придётся отказаться от схемы «дом — дочери, земля — отца» в пользу передачи дочери и дома, и участка (или его доли).

2. Признание права собственности на самовольную постройку за дочерью (п. 3 ст. 222 ГК РФ) применяться не может: как показано в блоке 1, для этого у дочери должны быть оформленные права на участок, допускающие строительство, а их в этой ветке нет.

Вывод: Если уведомление уже подано на вас или дом уже зарегистрирован/строится на ваше имя, то для передачи дома дочери потребуется его дарение, а в силу единства судьбы земли и дома — с одновременным отчуждением соответствующей части участка (через предварительный раздел участка). Сохранить «весь участок за собой, а только дом — дочери» в этой ветке, как правило, нельзя; такая возможность остаётся только если строительство затевается «с нуля» с правильным оформлением прав дочери на землю на старте.