Можно ли купить квартиру от застройщика без разрешения на строительство, если земля в собственности и есть зелёнка?

Дом без разрешения на строительство — самовольная постройка

Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки. Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка. (Пункт в редакции Федерального закона от 03.08.2018 № 339-ФЗ) 2. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Абзац. (Утратил силу - Федеральный закон от 03.08.2018 № 339-ФЗ) Использование самовольной постройки не допускается.
— п. 1 ст. 222 ГК РФ

Разрешение на строительство — это обязательное, установленное законом разрешение, без получения которого возведённый многоквартирный дом прямо подпадает под определение самовольной постройки. Наличие у застройщика «зелёнки» (зарегистрированного права собственности на земельный участок) само по себе этого не меняет: п. 1 ст. 222 ГК РФ признаёт самовольной постройку, возведённую «без получения на это необходимых в силу закона [...] разрешений», даже если земля предоставлена в установленном порядке.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Абзац. (Утратил силу - Федеральный закон от 03.08.2018 № 339-ФЗ) Использование самовольной постройки не допускается. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 03.08.2018 № 339-ФЗ) Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 03.08.2018 № 339-ФЗ) 3.
— п. 2 ст. 222 ГК РФ

Из этого следует главный юридический риск для вас как покупателя. Застройщик, возводящий дом без разрешения, не приобретает на него право собственности и не вправе им распоряжаться — продавать квартиры, заключать любые сделки. Использование такой постройки прямо запрещено, а сам дом подлежит сносу или приведению в соответствие с установленными требованиями за счёт застройщика.

Вывод: дом, строящийся без разрешения на строительство, является самовольной постройкой. Приобретать в нём квартиру нельзя — право собственности на такие помещения у застройщика не возникает, а значит, оно не сможет перейти и к вам; сам объект подлежит сносу.

Застройщик не вправе привлекать ваши деньги без разрешения на строительство

Застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка или в случаях, предусмотренных Федеральным законом "О содействии развитию жилищного строительства, созданию объектов туристской инфраструктуры и иному развитию территорий" либо подпунктом 15 пункта 2 статьи 39 10 Земельного кодекса Российской Федерации , договора безвозмездного пользования таким земельным участком. (В редакции федеральных законов от 10.07.2012 № 118-ФЗ, от 23.06.2014 № 171-ФЗ, от 13.07.2015 № 236-ФЗ, от 14.02.2024 № 17-ФЗ) 1 1 .
— ч. 1 ст. 3 ФЗ № 214-ФЗ

ФЗ № 214-ФЗ устанавливает жёсткий порядок: застройщик вправе привлекать денежные средства дольщиков только после получения разрешения на строительство (а также опубликования проектной декларации и регистрации прав на земельный участок). В вашей ситуации разрешение ещё не выдано и лишь «обещано» — значит, застройщик юридически не имеет права принимать ваши деньги на строительство квартиры.

Отсутствие сведений о предоставлении земельного участка под строительство, отсутствие разрешения на строительство и т.п. может свидетельствовать о допущенных ответчиком нарушениях при привлечении денежных средств на строительство многоквартирного жилого дома, однако не являются основанием для освобождения его от ответственности за неисполнение принятых на себя обязательств. (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 19 января 2016 г. № 5-КГ15-196) 1.3. Между застройщиком и организацией-участником долевого строительства заключен договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома. После этого организация заключила с Т. договор, по условиям которого Т. приобрела право требования квартиры у застройщика, стоимость которой была оплачена. Застройщиком нарушены установленные договором сроки передачи квартиры. 5 Решением суда первой инстанции с застройщика в пользу Т. взыскана неустойка, в удовлетворении требований в части взыскания морального вреда и штрафа за неудовлетворение в добровольном порядке требований потребителя отказано. Суд исходил из того, что договор долевого участия в строительстве жилого дома был заключен между двумя юридическими лицами, истец лично договор участия в долевом строительстве жилого дома с застройщиком не заключала, вследствие чего право первоначального кредитора перешло к Т. в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права.
— п. 1.2 Обзора ВС РФ от 19.07.2017 (отсутствие разрешения на строительство)

Верховный Суд РФ прямо называет отсутствие разрешения на строительство нарушением, допущенным застройщиком при привлечении денежных средств граждан на строительство многоквартирного дома. Такое нарушение не освобождает застройщика от ответственности, но и не легализует саму сделку: оно лишь подтверждает, что средства привлекаются в обход требований закона.

Вывод: до фактического получения разрешения на строительство застройщик не имеет права принимать ваши деньги. «Зелёнка» на землю не заменяет разрешения — это два разных обязательных условия, и наличие первого не компенсирует отсутствие второго.

Судьба договора, заключённого до получения разрешения, и возврат денег

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 2. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 3. Если из существа оспоримой сделки вытекает, что она может быть лишь прекращена на будущее время, суд, признавая сделку недействительной, прекращает ее действие на будущее время. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 4. Суд вправе не применять последствия недействительности сделки (пункт 2 настоящей статьи), если их применение будет противоречить основам правопорядка или нравственности. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Статья 168. Недействительность сделки, нарушающей требования закона или иного правового акта 1.
— п. 1 ст. 167 ГК РФ

Договор, заключённый вопреки императивным требованиям закона (привлечение денег без права на это), не влечёт юридических последствий и недействителен с момента совершения. Каждая сторона обязана возвратить другой всё полученное по сделке, то есть застройщик должен вернуть вам уплаченные за квартиру деньги.

Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса. 2. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
— п. 1 ст. 1102 ГК РФ

Если деньги по ничтожному договору уже переданы, действует и механизм неосновательного обогащения: застройщик, получивший средства без установленных законом оснований, обязан возвратить их. Это альтернативная (параллельная) конструкция защиты, которая работает даже при отсутствии оформленного судебного признания сделки недействительной.

В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором. (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 315-ФЗ) 2. Если убытки, причиненные кредитору неправомерным пользованием его денежными средствами, превышают сумму процентов, причитающуюся ему на основании пункта 1 настоящей статьи, он вправе требовать от должника возмещения убытков в части, превышающей эту сумму. 3. Проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок. 4. В случае, когда соглашением сторон предусмотрена неустойка за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежного обязательства, предусмотренные настоящей статьей проценты не подлежат взысканию, если иное не предусмотрено законом или договором. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 5. Начисление процентов на проценты (сложные проценты) не допускается, если иное не установлено законом. По обязательствам, исполняемым при осуществлении сторонами предпринимательской деятельности, применение сложных процентов не допускается, если иное не предусмотрено законом или договором.
— п. 1 ст. 395 ГК РФ

Кроме основной суммы вы вправе требовать проценты по ст. 395 ГК РФ — за неправомерное удержание ваших денег проценты начисляются по ключевой ставке Банка России за весь период пользования ими вплоть до фактического возврата.

Вывод: любой договор о «покупке» квартиры до выдачи разрешения на строительство является ничтожным и не порождает права на жильё. Вы не станете собственником, а лишь приобретёте право требовать назад уплаченные деньги вместе с процентами за пользование чужими средствами.

Ответственность застройщика и законный порядок приобретения жилья

объектов капитального строительства предусмотрено получение разрешений на строительство, - влекут наложение административного штрафа на граждан в размере от двадцати до пятидесяти минимальных размеров оплаты труда; на должностных лиц - от двухсот до пятисот минимальных размеров оплаты труда; на лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, - от двухсот до пятисот минимальных размеров оплаты труда или административное приостановление их деятельности на срок до девяноста суток; на юридических лиц - от пяти тысяч до десяти тысяч минимальных размеров оплаты труда или административное приостановление их деятельности на срок до девяноста суток. 2. Нарушение сроков направления в уполномоченные на осуществление государственного строительного надзора федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации извещения о начале строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства или неуведомление уполномоченных на осуществление государственного строительного надзора федерального органа исполнительной власти, органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации о сроках завершения работ, которые подлежат проверке, - влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от пяти до десяти минимальных размеров оплаты труда; на должностных лиц - от ста до трехсот минимальных размеров оплаты труда;
— ч. 1 ст. 9.5 КоАП РФ

Строительство объекта капитального строительства при обязательности разрешения, выполненное без него, образует административное правонарушение: для юридического лица это влечёт крупный административный штраф либо приостановление деятельности на срок до девяноста суток. То есть действия застройщика, «вот-вот» ожидающего разрешение, но уже ведущего стройку и предлагающего квартиры, противоправны сами по себе.

строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных данной статьей. Согласно ч. 7 ст. 51 ГрК РФ для получения разрешения на строительство застройщик должен приложить к заявлению в числе прочих документов правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, проектную документацию, подготовленную специализированной организацией в порядке ст. 48 данного кодекса. Правоустанавливающим документом на земельный участок, в частности, является договор аренды земельного участка. В силу п. 2 ст. 25, п. 2 ст. 26 ЗК РФ, п. 2 ст. 609 ГК РФ договоры аренды земельных участков, заключенные на срок год и более, подлежат государственной регистрации. Последствия отсутствия государственной регистрации договора установлены п. 3 ст. 433 ГК РФ, в соответствии с которым договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. В отсутствие государственной регистрации такой договор не влечет юридических последствий для третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о его заключении.
— ч. 2 ст. 51 ГрК РФ

Закон прямо связывает строительство с разрешением на строительство, которое выдаётся до начала работ на основании проектной документации и правоустанавливающих документов на участок. Пока разрешение не выдано, застройщик не имеет правового основания вести строительство и тем более продавать в нём квартиры.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации."; б) пункт 2 части 3 после слова "участка" дополнить словами ", представленный для получения разрешения на строительство,";
— ч. 1 ст. 55 ГрК РФ

Законную схему завершает разрешение на ввод объекта в эксплуатацию — документ, удостоверяющий, что дом построен в полном объёме в соответствии с разрешением на строительство. Без исходного разрешения на строительство такое разрешение на ввод в принципе не может быть получено, а значит, объект никогда не будет введён в эксплуатацию законным путём, пока разрешение не оформят.

Вывод: приобретать квартиру в таком доме незаконно и крайне рискованно. Единственный законный путь для покупателя — дождаться, когда застройщик фактически получит разрешение на строительство, опубликует проектную декларацию и заключит с вами договор участия в долевом строительстве (с регистрацией в Росреестре и, как правило, с использованием счетов эскроу). До этого момента передавать застройщику какие-либо деньги или подписывать договоры нельзя.