Нужно ли делать межевание участка для ипотеки на дом старой постройки за материнский капитал, если участок не размежеван?

Обязательно ли межевание для ипотеки дома с маткапиталом

Закон не устанавливает межевание (уточнение границ) в качестве обязательного условия ни для оформления ипотеки дома, ни для направления средств материнского капитала. Решающим является не «отмежёван ли участок», а стоит ли он на кадастровом учёте и зарегистрировано ли на него право собственности продавца.

По закону предметом ипотеки может быть жилой дом, права на который зарегистрированы, причём ипотека дома допускается только вместе с земельным участком под ним:

1. По договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации , права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе: (В редакции Федерального закона от 30.12.2004 № 216-ФЗ) 1) земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в статье 63 настоящего Федерального закона; 2) предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности; 3) жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;
   — п. 1 ст. 5 ФЗ № 102-ФЗ «Об ипотеке»

Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение. (В редакции федеральных законов от 26.06.2007 № 118-ФЗ; от 06.12.2011 № 405-ФЗ) Если залогодатель владеет земельным участком на праве аренды, при ипотеке находящихся на данном земельном участке зданий или сооружений заложенным считается право аренды земельного участка. (Дополнение частью - Федеральный закон от 06.12.2011 № 405-ФЗ) На принадлежащее залогодателю право постоянного пользования земельным участком, на котором находится предприятие, здание или сооружение, право залога не распространяется. При обращении взыскания на такое предприятие, здание или сооружение лицо, которое приобретает это имущество в собственность, приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник (залогодатель) недвижимого имущества. При ипотеке нежилого помещения заложенными наряду с нежилым помещением считаются принадлежащие залогодателю доля в праве собственности на общее имущество в здании и доля в праве собственности на земельный участок (права соарендатора данного земельного участка). (Дополнение частью - Федеральный закон от 06.12.2011 № 405-ФЗ)
— ст. 69 ФЗ № 102-ФЗ «Об ипотеке»

Это означает, что для выдачи ипотеки банку принципиально важно наличие зарегистрированного права и кадастрового номера (индивидуальной определённости объекта), а не наличие уточнённых координат границ.

Государственная регистрация перехода права собственности (и ипотеки) производится по уже учтённому объекту без нового кадастрового учёта:

1. Государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета осуществляется при условии наличия в Едином государственном реестре недвижимости сведений об объекте недвижимого имущества, право на который регистрируется, в связи с: 1) возникновением права на созданный объект недвижимости или объект незавершенного строительства, если в отношении таких объектов недвижимости ранее был осуществлен государственный кадастровый учет; (В редакции Федерального закона от 06.12.2021 № 408-ФЗ ) 2) возникновением права на образованный земельный участок в случаях, указанных в пунктах 8 - 10 , 12 части 5 настоящей статьи; (В редакции федеральных законов от 03.07.2016 № 361-ФЗ , от 30.04.2021 № 120-ФЗ ) 3) прекращением прав на объект недвижимости (за исключением прекращения прав в случаях, указанных в пункте 3 части 3 настоящей статьи); 4) переходом права на объект недвижимости;
   — п. 4 ст. 14 ФЗ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»

Межевой план по закону требуется лишь в ограниченных случаях — при образовании нового участка или уточнении границ, а не при регистрации перехода права на уже существующий (ранее учтённый) участок. Это прямо следует из перечня оснований регистрации:

1. межевой план (при государственном кадастровом учете образуемых земельных участков, государственном кадастровом учете в связи с образованием части земельного участка (за исключением случая, предусмотренного частью 1 статьи 44 настоящего Федерального закона), государственном кадастровом учете в связи с изменением описания местоположения границ земельного участка и (или) его площади в случаях, предусмотренных частями 1 и 2 статьи 43 настоящего Федерального закона); (В редакции Федерального закона от 30.04.2021 № 120-ФЗ ) 7 1 ) утвержденная схема размещения земельного участка на публичной кадастровой карте при осуществлении государственного кадастрового учета земельного участка, образуемого в целях его предоставления гражданину в безвозмездное пользование в соответствии с Федеральным законом "Об особенностях предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и расположенных в Арктической зоне Российской Федерации и на других территориях Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" ; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 01.05.2016 № 119-ФЗ ) (В редакции федеральных законов от 29.07.2017 № 247-ФЗ , от 28.06.2021 № 226-ФЗ ) 7 2 ) утвержденная карта-план территории, подготовленная в результате выполнения комплексных кадастровых работ (далее - карта-план территории); (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 30.04.2021 № 120-ФЗ ) 7 3 ) технический план (при государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав либо при государственном кадастровом учете в связи с созданием в результате строительства или изменением в результате реконструкции зданий, сооружений, изменением в результате капитального ремонта сооружений, если иное не установлено настоящим Федеральным законом; при государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав в отношении объектов незавершенного строительства; при государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав в отношении помещений или машино-мест в здании, сооружении; при государственном кадастровом учете помещений или машино-мест в здании, сооружении); (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 30.04.2021 № 120-ФЗ ) (В редакции Федерального закона от 01.05.2022 № 124-ФЗ ) 7 4 ) акт обследования
   — п. 7 ч. 2 ст. 14 ФЗ № 218-ФЗ (межевой план — случаи применения)

Вывод: если участок в деревне уже стоит на кадастровом учёте (имеет кадастровый номер, пусть и с «декларированной», не уточнённой площадью) и на него зарегистрировано право продавца — межевание для сделки и ипотеки по закону не требуется. Требование банка предоставить «документы» может касаться не межевания как такового, а выписки из ЕГРН на дом и участок, подтверждающей зарегистрированное право.

Когда межевание всё-таки станет обязательным

Межевание (кадастровые работы по уточнению границ) становится необходимым в двух случаях, и оба стоит проверить до сделки.

Случай 1 — участок вообще не состоит на кадастровом учёте. Если у земельного участка нет кадастрового номера и записи в ЕГРН, банк физически не сможет оформить ипотеку, а Росреестр — зарегистрировать переход права, поскольку для регистрации прав объект должен быть учтён:

1. К основным сведениям об объекте недвижимости относятся характеристики объекта недвижимости, позволяющие определить такой объект недвижимости в качестве индивидуально-определенной вещи, а также характеристики, которые определяются и изменяются в результате образования земельных участков, уточнения местоположения границ земельных участков, строительства и реконструкции зданий, сооружений, помещений и машино-мест, перепланировки помещений. В случаях, предусмотренных федеральным законом, основные сведения о сооружении могут изменяться в результате капитального ремонта сооружения. Данные сведения вносятся в кадастр недвижимости на основании документов, указанных в пунктах 7, 7 2 - 7 4 части 2 статьи 14 настоящего Федерального закона, если иное не установлено настоящим Федеральным законом. (В редакции федеральных законов от 03.07.2016 № 315-ФЗ , от 30.04.2021 № 120-ФЗ , от 01.05.2022 № 124-ФЗ ) 3. К дополнительным сведениям об объекте недвижимости относятся сведения, которые изменяются на основании решений (актов) органов государственной власти или органов местного самоуправления, сведения, которые содержатся в других государственных и муниципальных информационных ресурсах (за исключением сведений, указанных в части 2 настоящей статьи), сведения , которые в соответствии с частями 2 и 3 статьи 38 настоящего Федерального закона вносятся в уведомительном порядке , а также иные сведения, предусмотренные настоящим Федеральным законом . Дополнительные сведения об объекте недвижимости могут изменяться в порядке государственного кадастрового учета в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом. (В редакции федеральных законов от 30.12.2020 № 518-ФЗ , от 30.04.2021 № 120-ФЗ ) 4. В кадастр недвижимости вносятся следующие основные сведения об объекте недвижимости: 1) вид объекта недвижимости (земельный участок, здание, сооружение, помещение, машино-место, объект незавершенного строительства, единый недвижимый комплекс, предприятие как имущественный комплекс или иной вид); (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 315-ФЗ ) 2) кадастровый номер объекта недвижимости и дата его присвоения; 3) описание местоположения объекта недвижимости;
   — п. 2, 4 ст. 8 ФЗ № 218-ФЗ (основные сведения, характеристика)

В сельской местности старые участки часто числятся «ранее учтёнными» без точных границ — в этом случае они уже имеют кадастровый номер, и дополнительное межевание не обязательно. Но если участок вовсе не внесён в ЕГРН, его сначала придётся поставить на учёт, что, как правило, делается через межевание (межевой план) — только в этом узком смысле работа становится обязательной.

Случай 2 — пересечение границ. Даже при наличии кадастрового номера регистрация будет приостановлена, если выяснится пересечение границ участка со смежными:

1. границы земельного участка, о государственном кадастровом учете которого и (или) государственной регистрации прав на который представлено заявление, пересекают границы другого земельного участка, сведения о котором содержатся в Едином государственном реестре недвижимости (за исключением случая, если другой земельный участок является преобразуемым объектом недвижимости, а также случаев, предусмотренных пунктом 20 1 настоящей части и частями 1 и 2 статьи 60 2 настоящего Федерального закона); (В редакции Федерального закона от 29.07.2017 № 280-ФЗ ) 20 1 ) границы лесного участка, о государственном кадастровом учете которого в связи с уточнением границ представлено заявление, пересекают границы других земельных участков, лесных участков, сведения о которых содержатся в Едином государственном реестре недвижимости (за исключением случаев пересечения границ других лесных участков, предназначенных для использования лесов в целях выполнения работ по геологическому изучению недр, разработки месторождений полезных ископаемых, строительства, реконструкции, эксплуатации линейных объектов , их неотъемлемых технологических частей , или случая, если другой лесной участок является преобразуемым объектом недвижимости);
   — п. 20 ч. 1 ст. 26 ФЗ № 218-ФЗ (приостановление при пересечении границ)

Это не «обязательность межевания» заранее, а основание приостановления — на практике оно устраняется именно уточнением границ (межеванием) и согласованием со смежными собственниками (акт согласования по ст. 22 ФЗ № 221-ФЗ).

Отдельно про сам дом старой постройки. Для ипотеки и маткапитала критично, чтобы дом был учтён и признан жилым. Если дом не стоит на кадастровом учёте — потребуется технический план. А для направления маткапитала на реконструкцию/компенсацию СФР запрашивает заключение о пригодности дома для проживания:

д) сведения из заключения о соответствии жилого помещения, являющегося жилым домом (частью жилого дома), в том числе домом блокированной застройки, требованиям, предъявляемым к жилому помещению, и его пригодности для проживания, оформленного не ранее чем за один год до дня подачи заявления
— п. 10.4(д) Правил № 862 (заключение о пригодности дома для проживания)

Вывод: межевание обязательно, только если (1) у участка нет кадастрового номера (не стоит на учёте) или (2) при регистрации выявлено пересечение границ. Если участок ранее учтённый с номером — межевание не является условием сделки по закону, а требование его сделать — это уже внутренняя политика конкретного банка.

Какие документы реально нужны для направления маткапитала, и вправе ли банк требовать межевание

Для направления средств материнского капитала на уплату первоначального взноса или погашение ипотеки закон требует кредитный договор, договор об ипотеке (прошедший регистрацию) и документ о получении денежных средств, а также сведения о зарегистрированном праве на жильё. Межевого плана в обязательном перечне нет:

1. Средства (часть средств) материнского (семейного) капитала в соответствии с заявлением о распоряжении могут направляться: 1) на приобретение (строительство) жилого помещения, осуществляемое гражданами посредством совершения любых не противоречащих закону сделок и участия в обязательствах (включая участие в жилищных, жилищно-строительных и жилищных накопительных кооперативах), путем безналичного перечисления указанных средств организации, осуществляющей отчуждение (строительство) приобретаемого (строящегося) жилого помещения, либо физическому лицу, осуществляющему отчуждение приобретаемого жилого помещения
   — ч. 1 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ «О дополнительных мерах…»

1. В случае направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на уплату первоначального взноса при получении кредита (займа), в том числе ипотечного, на приобретение или строительство жилья лицо, получившее сертификат, одновременно с документами (сведениями из документов), указанными в пунктах 6, 8, 9, 10, 10 2 - 10 5 и 11 настоящих Правил, представляет: (В редакции Постановления Правительства Российской Федерации от 04.02.2025 № 101) а) сведения из кредитного договора (либо копию договора займа) на приобретение или строительство жилья; (В редакции Постановления Правительства Российской Федерации от 04.02.2025 № 101) б) сведения из договора об ипотеке, прошедшего государственную регистрацию в установленном порядке, - в случае если кредитным договором (договором займа) предусмотрено его заключение; в) документ, подтверждающий получение денежных средств по договору займа
   — п. 12 Правил № 862 (документы при уплате первоначального взноса)

То есть Фонд пенсионного и социального страхования при проверке заявления о распоряжении средствами не требует межевания участка — ему нужны зарегистрированные права и сама кредитная сделка.

Отсюда же следует важный вывод о праве банка. Банк как кредитор, принимающий дом и участок в залог, вправе устанавливать собственные требования к предмету залога сверх минимума, предусмотренного законом: предмет ипотеки должен быть определён в договоре (название, местонахождение, кадастровый номер), а банк оценивает риск. Требование банка «сделать межевание» или «предоставить документы по участку» — это, как правило, не правовое, а кредитное (андеррайтинговое) условие конкретного банка: для деревенской недвижимости с неуточнёнными границами банк может опасаться невозможности продать залог. Такое требование законом банку не запрещено.

Дополнительно при любой форме направления маткапитала действует обязательство оформить приобретаемое жильё в общую собственность всех членов семьи с определением долей, включая детей:

жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность такого лица, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению. В этом случае правила части 1 1 статьи 30 Жилищного кодекса Российской Федерации не применяются. (В редакции федеральных законов от 01.03.2020 № 35-ФЗ, от 14.07.2022 № 310-ФЗ) 5. Правила направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий устанавливаются Правительством Российской Федерации. 6. Средства (часть средств) материнского (семейного) капитала могут направляться на уплату первоначального взноса и (или) погашение основного долга и уплату процентов по кредитам или займам на приобретение (строительство) жилого помещения, включая ипотечные кредиты, предоставленным гражданам по кредитному договору (договору займа), заключенному с организацией, в том числе кредитной организацией, независимо от срока, истекшего со дня рождения (усыновления) ребенка, в связи с рождением (усыновлением) которого возникло право на дополнительные меры государственной поддержки . (Дополнение частью - Федеральный закон от 25.12.2008 № 288-ФЗ) (В редакции федеральных законов от 29.12.2010 № 440-ФЗ, от 23.05.2015 № 131-ФЗ, от 07.06.2025 № 131-ФЗ) 7.
— ч. 4 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ (обязательство оформить в общую собственность)

Вывод: юридически обязательными документами для Фонда являются договор купли-продажи, кредитный/ипотечный договоры, выписки из ЕГРН о зарегистрированных правах на дом и участок; межевание в этот перечень не входит. Если банк настаивает на межевании, это его внутреннее условие кредитования — на него можно повлиять, либо уточнив у банка, чего именно не хватает (кадастровый номер есть/нет), либо обратившись в другой банк с аналогичной программой маткапитала.