Не одобряют маткапитал на покупку дома, требующего ремонта: что делать, если дом в плохом состоянии, но есть смета и предварительный договор

Требования пригодности жилого дома, покупаемого за счёт средств материнского капитала

Отказ комиссии по существу законен: при приобретении (а не реконструкции) жилого дома за счёт МСК закон прямо требует, чтобы дом был пригоден для постоянного проживания. Дом, в котором нет отопления, а полы провалились, этому критерию не соответствует, и одобрение по такому договору получить нельзя.

Один из оснований, прямо указанных в законе, — отсутствие заключения о пригодности жилого дома для проживания, а также наличие сведений о непригодности помещения:

1. В удовлетворении заявления о распоряжении может быть отказано в случае: 1) прекращения права на дополнительные меры государственной поддержки по основаниям, установленным частями 3 - 4 1 и 6 статьи 3 настоящего Федерального закона; (В редакции Федерального закона от 30.04.2022 № 116-ФЗ) 2) нарушения установленного порядка подачи заявления о распоряжении; 3) указания в заявлении о распоряжении направления использования средств (части средств) материнского (семейного) капитала, не предусмотренного настоящим Федеральным законом; 4) указания в заявлении о распоряжении суммы (ее частей в совокупности), превышающей полный объем средств материнского (семейного) капитала, распорядиться которым вправе лицо, подавшее заявление о распоряжении; 5) ограничения лица, указанного в частях 1 и 3 статьи 3 настоящего Федерального закона, в родительских правах в отношении ребенка, в связи с рождением которого возникло право на дополнительные меры государственной поддержки, на дату вынесения решения по заявлению о распоряжении, поданному указанным лицом (до момента отмены ограничения в родительских правах в установленном порядке); 6) отобрания ребенка, в связи с рождением которого возникло право на дополнительные меры государственной поддержки, у лица, указанного в частях 1 и 3 статьи 3 настоящего Федерального закона, в порядке, предусмотренном Семейным кодексом Российской Федерации (на период отобрания ребенка); 7) несоответствия организации, с которой заключен договор займа на приобретение (строительство) жилого помещения, требованиям, установленным частью 7 статьи 10 настоящего Федерального закона, а также несоблюдения условия, установленного частью 8 статьи 10 настоящего Федерального закона; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 07.06.2013 № 128-ФЗ) 8) наличия информации о признании жилого помещения непригодным для проживания и (или) о признании многоквартирного дома, в котором находится жилое помещение, аварийным и подлежащим сносу или реконструкции; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 18.03.2019 № 37-ФЗ ) 8 1 ) отсутствия заключения о соответствии жилого помещения, являющегося жилым домом (частью жилого дома), в том числе домом блокированной застройки, требованиям, предъявляемым к жилому помещению, и его пригодности для проживания.
   — пп. 8, 8¹ ч. 2 ст. 8 ФЗ-256

Заключение о пригодности стало обязательным и для самой процедуры — без него заявление не будет одобрено при покупке дома у физического лица:

в) сведения из заключения о соответствии жилого помещения, являющегося жилым домом (частью жилого дома), в том числе домом блокированной застройки, требованиям, предъявляемым к жилому помещению, и его пригодности для проживания, оформленного не ранее чем за один год до дня подачи заявления (в случае приобретения жилого помещения, являющегося жилым домом (частью жилого дома), в том числе домом блокированной застройки). (Дополнение подпунктом - Постановление Правительства Российской Федерации от 04.02.2025 № 101) (Пункт в редакции Постановления Правительства Российской Федерации от 31.03.2020 № 383) 8 1 . Размер средств (части средств) материнского (семейного) капитала, направляемых на оплату обязательств по договору купли-продажи жилого помещения, не может превышать цены договора или размера оставшейся неуплаченной суммы по договору. (В редакции постановлений Правительства Российской Федерации от 27.11.2010 № 937, от 31.03.2020 № 383) 9. В случае направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала в счет уплаты цены договора участия в долевом строительстве лицо, получившее сертификат, указывает в заявлении сведения из договора участия в долевом строительстве, прошедшего государственную регистрацию в установленном порядке. (В редакции Постановления Правительства Российской Федерации от 31.03.2020 № 383)
— пп. «в» п. 8 Правил, утв. ПП РФ № 862 от 12.12.2007

Пригодность для проживания — базовое легальное определение жилого помещения по ЖК, и его применяет и Верховный Суд именно к случаям покупки жилья за материнский капитал:

1. Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (далее - требования). 3. Порядок признания помещения жилым помещением и требования, которым должно отвечать жилое помещение, в том числе по его приспособлению и приспособлению общего имущества в многоквартирном доме с учетом потребностей инвалидов, устанавливаются Правительством Российской Федерации в соответствии с настоящим Кодексом, другими федеральными законами. (В редакции федеральных законов от 23.07.2008 № 160-ФЗ ; от 25.06.2012 № 93-ФЗ ; от 01.12.2014 № 419-ФЗ ; от 29.12.2017 № 462-ФЗ ) 4. Жилое помещение может быть признано непригодным для проживания , многоквартирный дом может быть признан аварийным и подлежащим сносу или реконструкции по основаниям и в порядке, которые установлены Правительством Российской Федерации. В многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, все жилые помещения являются непригодными для проживания. (В редакции федеральных законов от 23.07.2008 № 160-ФЗ , от 25.06.2012 № 93-ФЗ , от 27.12.2019 № 473-ФЗ ) 5.
   — ч. 2 ст. 15 ЖК РФ

Верховный Суд прямо указал: покупка за МСК жилья, непригодного для проживания, не ведёт к цели закона — улучшению жилищных условий семьи, поэтому в удовлетворении иска о направлении средств на такую сделку отказано:

1. Приобретаемое с использованием средств материнского (семейного) капитала жилое помещение должно отвечать установленным санитарным и техническим правилам и нормам, а также иным требованиям законодательства. Пример. Решением районного суда отказано в удовлетворении иска К. к территориальному органу Пенсионного фонда Российской Федерации о признании незаконным решения об отказе в распоряжении средствами материнского (семейного) капитала, обязании направить указанные средства на улучшение жилищных условий в связи с заключением договора купли-продажи квартиры. Суд установил, что истец по договору купли-продажи приобрела квартиру. Другого жилого помещения К. и ее четверо несовершеннолетних детей не имеют. При этом суд установил, что жилой дом, в котором была приобретена квартира, на основании акта обследования помещения и составленного на его основе заключения признан органом местного самоуправления аварийным и подлежащим сносу. В соответствии со статьей 15 Жилищного кодекса Российской Федерации жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). Пунктом 1 части 3 статьи 7 и пунктом 1 части 1 статьи 10 Федерального закона от 26 декабря 2006 г.
   — п. 6 Обзора судебной практики ВС РФ от 22.06.2016

Наконец, конкретные технические требования к жилому помещению (несущие конструкции в работоспособном состоянии, обязательное отопление) прямо закреплены в Положении о признании помещения жилым; провалившиеся полы и отсутствие отопления этим требованиям не отвечают:

1. Несущие и ограждающие конструкции жилого помещения, в том числе входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны находиться в работоспособном состоянии, при котором возникшие в ходе эксплуатации нарушения в части деформативности (а в железобетонных конструкциях - в части трещиностойкости) не приводят к нарушению работоспособности и несущей способности конструкций, надежности жилого дома и обеспечивают безопасное пребывание граждан и сохранность инженерного оборудования. Основания и несущие конструкции жилого дома, а также основания и несущие конструкции, входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, не должны иметь разрушения и повреждения, приводящие к их деформации или образованию трещин, снижающие их несущую способность и ухудшающие эксплуатационные свойства конструкций или жилого дома в целом. 11. Жилое помещение, равно как и общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме, должно быть обустроено и оборудовано таким образом, чтобы предупредить риск получения травм жильцами при передвижении внутри и около жилого помещения, при входе в жилое помещение и жилой дом и выходе из них, а также при пользовании инженерным оборудованием и обеспечить возможность перемещения предметов инженерного оборудования соответствующих помещений квартир и вспомогательных помещений дома, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.
   — п. 10 ПП РФ № 47 от 28.01.2006

Жилое помещение должно быть обеспечено инженерными системами (электроосвещение, хозяйственно-питьевое и горячее водоснабжение, водоотведение, отопление и вентиляция, а в газифицированных районах также и газоснабжение). В поселениях и на территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд без централизованных инженерных сетей в одно- и двухэтажных зданиях допускается отсутствие водопровода и канализированных уборных.
— п. 12 ПП РФ № 47 от 28.01.2006

Вывод по вопросу: комиссия вправе отказать, и на текущий момент, пока дом не будет приведён в состояние, соответствующее пп. 10 и 12 ПП РФ № 47 (работоспособные несущие конструкции, наличие отопления и иных инженерных систем), одобрить покупку именно этого дома за счёт МСК как «приобретение» — нельзя. Представление сметы на будущий ремонт юридической силы для снятия этого препятствия не имеет: закон требует, чтобы дом был пригоден для проживания на момент сделки.

Альтернативный законный путь: покупка дома на свои средства с последующей реконструкцией за счёт МСК

Поскольку закон не позволяет потратить материнский капитал на покупку непригодного для проживания дома как «приобретение», но при этом прямо допускает использование средств МСК на реконструкцию объекта индивидуального жилищного строительства, для вашей ситуации есть реализуемый путь: дом приобретается на собственные средства, а средства маткапитала направляются на реконструкцию, в ходе которой дом приводится в порядок. На стадии реконструкции требование о пригодности дома на момент сделки не применяется.

Закон прямо предусматривает такое направление использования средств:

1. на строительство, реконструкцию объекта индивидуального жилищного строительства, реконструкцию дома блокированной застройки, осуществляемые гражданами без привлечения организации, осуществляющей строительство или реконструкцию указанных объектов, в том числе по договору строительного подряда, путем перечисления указанных средств на банковский счет лица, получившего сертификат; (В редакции Федерального закона от 25.12.2023 № 682-ФЗ) 3) на строительство объекта индивидуального жилищного строительства, осуществляемое гражданами с привлечением организации, осуществляющей строительство объектов индивидуального жилищного строительства по договорам строительного подряда с использованием счетов эскроу, путем безналичного перечисления указанных средств кредитным организациям, предоставившим гражданам по кредитным договорам (договорам займа) денежные средства на эти цели. Средства (часть средств) материнского (семейного) капитала могут быть направлены на счет эскроу, бенефициаром по которому является юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, осуществляющие строительство объекта индивидуального жилищного строительства. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 22.07.2024 № 187-ФЗ) (Часть в редакции Федерального закона от 28.07.2010 № 241-ФЗ) 1 1 .
   — п. 2 ч. 1 ст. 10 ФЗ-256 (реконструкция ИЖС)

Порядок (в два этапа: 50% до начала работ и остаток — после их выполнения с увеличением площади на учётную норму) закреплён Правилами:

10 1 . Средства (часть средств) материнского (семейного) капитала направляются на осуществляемые гражданами без привлечения строительной организации строительство (реконструкцию) объекта индивидуального жилищного строительства или реконструкцию дома блокированной застройки в следующем порядке: а) первоначально в сумме, не превышающей 50 процентов размера средств материнского (семейного) капитала, полагающихся лицу, получившему сертификат, на дату подачи им заявления; б) по истечении 6 месяцев со дня первоначального направления части средств материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий при соблюдении требования о выполнении основных работ по строительству объекта индивидуального жилищного строительства (монтаж фундамента, возведение стен и кровли) или проведение работ по реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства либо дома блокированной застройки, в результате которых общая площадь жилого помещения (жилых помещений) реконструируемого объекта увеличивается не менее чем на учетную норму площади жилого помещения, устанавливаемую в соответствии с жилищным законодательством Российской Федерации.
— п. 10¹ Правил, утв. ПП РФ № 862 от 12.12.2007

Вывод по вопросу: если покупку дома на собственные средства (без МСК) не удастся оформить иным способом либо дом в текущем состоянии не пройдёт проверку пригодности, правильной правовой конструкцией будет: 1) покупаете дом за собственные (кредитные) средства; 2) оформляете его как объект индивидуального жилищного строительства и реконструкцию; 3) направляете МСК на реконструкцию по п. 2 ч. 1 ст. 10 ФЗ-256 и п. 10¹ Правил. Так цель улучшения жилищных условий достигается без требования о пригодности дома на дату заключения договора купли-продажи. Учтите: реконструкция должна увеличивать площадь жилого помещения не менее чем на учётную норму (пп. «б» п. 10¹ Правил), а после завершения работ жильё с детьми придётся оформить в общую собственность в силу ч. 4 ст. 10 ФЗ-256.

Порядок и сроки рассмотрения, обжалование отказа

Даже в рамках текущего отказа у вас есть процессуальные инструменты, которые важно знать, чтобы правильно действовать: решение выносится в течение 5 рабочих дней, в уведомлении об отказе обязательно излагаются его основания, и решение можно обжаловать в вышестоящий орган СФР или в суд:

Статья 8. Порядок рассмотрения заявления о распоряжении 1. Заявление о распоряжении подлежит рассмотрению территориальным органом Фонда пенсионного и социального страхования Российской Федерации в срок, не превышающий пяти рабочих дней с даты приема заявления о распоряжении со всеми необходимыми документами (их копиями, верность которых засвидетельствована в установленном законом порядке), по результатам которого выносится решение об удовлетворении или отказе в удовлетворении заявления о распоряжении. (В редакции федеральных законов от 01.03.2020 № 35-ФЗ, от 28.12.2022 № 569-ФЗ, от 07.06.2025 № 131-ФЗ) 1 1 . Документы (копии документов, сведения), необходимые для вынесения решения об удовлетворении или отказе в удовлетворении заявления о распоряжении, запрашиваются территориальным органом Фонда пенсионного и социального страхования Российской Федерации в органах, предоставляющих государственные услуги, органах, предоставляющих муниципальные услуги, иных государственных органах, органах местного самоуправления и подведомственных государственным органам или органам местного самоуправления организациях, если указанные документы (копии документов, сведения) находятся в распоряжении таких органов либо организаций. Запрос указанных документов (копий документов, сведений) осуществляется в рамках межведомственного информационного взаимодействия с использованием единой системы межведомственного электронного взаимодействия.
— чч. 1, 4, 6 ст. 8 ФЗ-256 (срок рассмотрения, основания отказа, обжалование)

Вывод по вопросу: если отказ вам объявили устно или без письменных оснований — запросите письменное уведомление, где должны быть изложены конкретные основания (ст. 8 ч. 4 ФЗ-256). Если в уведомлении основанием указано именно отсутствие заключения о пригодности дома (п. 8¹ ст. 8 ФЗ-256) — получить такое заключение на текущем состоянии дома невозможно, и оспаривание отказа в суде малоперспективно; правильный путь — конструкция реконструкции (раздел выше). Если же в отказе есть иная процессуальная или фактическая ошибка (например, к вам отнеслись как к чужой категории получателей, неверно посчитали размер, сослались на недостоверные сведения о непригодности дома) — вы вправе обжаловать решение в вышестоящий орган СФР либо в суд в порядке административного судопроизводства.

Последствия для предварительного договора, если одобрение не будет получено

Поскольку вы уже заключили предварительный договор, важно понимать гражданско-правовые последствия, если одобрение СФР так и не будет получено и основной договор не будет заключён. Предварительный договор обязывает заключить основной договор на его условиях; если стороны не заключат основной договор в установленный срок, обязательства по предварительному договору прекращаются:

Статья 429. Предварительный договор 1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. 2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. 3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. (В редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. 5. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора. В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда. (Пункт в редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 6. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
— ст. 429 ГК РФ

Внесённую при заключении предварительного договора сумму в случае прекращения обязательства по невозможности исполнения (отказ фонда — то есть невозможность сделки вследствие обстоятельств, не зависящих от воли покупателя) следует возвратить; если сумма квалифицирована как задаток и обязательство прекращено не по вине покупателя — действует правило о возврате задатка:

1. При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен. 2. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
   — ст. 381 ГК РФ, п. 1

Вывод по вопросу: если одобрение СФР не будет получено и сделка сорвётся, крайне важно корректно квалифицировать внесённую вами сумму. Если она оформлена как задаток, а обязательство прекращается вследствие невозможности исполнения (причиной срыва является отказ фонда, а не отказ от сделки вами) — задаток подлежит возврату (п. 1 ст. 381 ГК). Чтобы не потерять внесённые деньги, в предварительном договоре должно быть условие, что сделка заключается с использованием средств материнского капитала и что при отказе СФР в одобрении (либо непродлении срока) внесённая сумма возвращается покупателю в полном объёме. Если же такой оговорки нет и сумма является авансом — её возврат также возможен, но учтите, что при разрыве сделки по вашей инициативе после истечения срока на заключение основного договора (ст. 429 ч. 6 ГК) возможны споры. Перед подачей заявления в СФР убедитесь, что стоимость по договору и порядок расчёта учитывают факт направления МСК, а в случае расторжения — что не возникло обязанности по возврату средств фонду.

Денежные последствия при отказе СФР и срыве сделки

В части отношений с органом, распоряжающимся средствами маткапитала, денежные меры гражданско-правового характера (неустойка, проценты по ст. 395 ГК) не применяются: это публично-правовые отношения по распоряжению средствами федерального бюджета, регулируемые ФЗ № 256-ФЗ, а не гражданско-правовым обязательством между вами и фондом. Единственное «денежное» последствие благоприятного исхода — перевод средств МСК в порядке, установленном Правительством (ч. 7 ст. 8 ФЗ-256), который я уже привёл. За сам факт отказа фонд каких-либо штрафов или компенсаций вам не выплачивает; защита в таком споре — признание отказа незаконным и обязание направить средства, а не взыскание неустойки.

Денежные риски в вашей ситуации сконцентрированы не в споре с фондом, а в отношениях с продавцом дома — это задаток или аванс по предварительному договору:

1. При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен. 2. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
   — ст. 381 ГК РФ, п. 1

Вывод по вопросу: в споре с СФР денежные санкции (проценты, неустойка) не взыскиваются — это бюджетные публично-правовые отношения, и способ защиты здесь иной (обжалование отказа и обязание направить средства). Денежный риск реально существует только в части задатка/аванса продавцу, и он регулируется ст. 381 ГК: при прекращении обязательства вследствие невозможности исполнения (отказ фонда) внесённая сумма должна быть возвращена, если в договоре использована конструкция задатка и срыв не вызван вашим уклонением либо несоблюдением условий об использовании МСК.