Иконка поиска
Логотип Все адвокаты

Краткий ответ

Ваша ситуация отличается?Опишите её своими словами — Нейроадвокат ответит за 5 минут
Опишите ситуацию своими словами — ответ за 5 минут

Рекомендуемые действия

  1. 1
    Запросите в банке справку об остатке долга по ипотеке: от этого зависит порядок продажи.
  2. 2
    При полном погашении кредита подайте в банк заявление о погашении записи об ипотеке.descriptionЗаявление в банк о снятии обременения с ипотеки в связи с полным погашением кредита (свободная форма)
  3. 3
    После погашения записи получите выписку из ЕГРН без обременения и продавайте квартиру свободно.
  4. 4
    При остатке долга получите согласие банка на продажу, например, с переводом долга на покупателя.
  5. 5
    Проверьте, подпадаете ли вы под льготу для родителей двух детей: она освобождает от НДФЛ независимо от срока владения.
  6. 6
    Если льгота неприменима, заявите имущественный вычет в 1 000 000 рублей или подтвердите расходы на покупку.

Документы и доказательства

  • Выписка из ЕГРН с актуальными сведениями об обременении (ипотеке)
  • Кредитный договор и график платежей для расчета остатка задолженности
  • Если кредит полностью погашен: Справка банка о полном погашении ипотечного кредита (если долг закрыт)
  • Документы, подтверждающие расходы на приобретение квартиры (для налогового вычета)
  • Свидетельства о рождении всех детей (для льготы по НДФЛ)
  • Если планируется приобретение нового жилья для применения льготы по п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ: Договор купли-продажи нового жилья (при использовании льготы для многодетных)

  • Сроки и риски

    • Сам по себе факт получения выплаты 450 000 руб. не устанавливает срока ожидания или запрета на продажу квартиры.
    • До полного погашения ипотеки продажа возможна только с согласия банка-залогодержателя, иначе залог сохранится у покупателя.
    • После погашения кредита залог прекращается, а запись об ипотеке в ЕГРН погашается в течение 3 рабочих дней.
    • При продаже до истечения 5 лет владения вы обязаны задекларировать доход и уплатить НДФЛ, если не применима льгота.
    • Как родитель не менее двух детей вы можете не платить НДФЛ независимо от срока владения, если купите новое жильё большей площади или кадастровой стоимости.
    • Если льгота не применяется, уменьшите доход на подтверждённые расходы на покупку или на фиксированный вычет в 1 000 000 руб.

  • Чего не делать

    • Не продавайте квартиру до полного погашения ипотеки без предварительного письменного согласия банка-залогодержателя.
    • Не рассчитывайте на освобождение от НДФЛ по общему правилу, если срок владения квартирой менее 5 лет.
    • Не игнорируйте условие о покупке нового жилья большей площади или кадастровой стоимости для применения льготы для многодетных.
    • Не пропускайте срок приобретения нового жилья до 30 апреля следующего года для применения льготы по п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ.
    • Не скрывайте доход от продажи квартиры, если не истек минимальный срок владения и льгота не применяется.
    • Не продавайте квартиру, если кадастровая стоимость превышает 50 млн рублей, рассчитывая на льготу для родителей двух детей.

  • Когда нужен адвокат

    • Обратитесь к адвокату, если банк отказывает в согласии на продажу квартиры с обременением.
    • Консультация юриста нужна при споре с банком о порядке погашения долга из средств покупателя.
    • Адвокат потребуется, если покупатель настаивает на переводе ипотечного долга на себя.
    • Привлеките юриста для проверки условий кредитного договора на предмет запрета досрочной продажи.
    • Помощь адвоката необходима, если у вас возникли сомнения в правильности расчета остатка задолженности.
    • Обратитесь к юристу, если планируете оспаривать отказ налоговой в применении льготы для многодетных.

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали, и Нейроадвокат подберёт решение

Развёрнутый ответ Нейроадвоката

Клиент приобрёл квартиру с использованием ипотечного кредита, часть задолженности по которому была погашена за счёт меры государственной поддержки в размере 450 000 рублей, предоставленной на основании Федерального закона от 03.07.2019 № 157-ФЗ в связи с рождением третьего или последующего ребёнка. В ЕГРН зарегистрировано обременение в виде ипотеки в пользу банка-кредитора. Клиент намерен продать квартиру и выясняет, существует ли срок, в течение которого такая продажа запрещена или ограничена.

Юридически значимым является то, что выплата 450 000 рублей была направлена непосредственно на погашение обязательств по ипотечному кредиту и не повлекла возникновения у детей права собственности на квартиру. В отличие от материнского капитала, закон № 157-ФЗ не содержит требования о выделении долей детям и не устанавливает каких-либо ограничений по распоряжению жилым помещением. Следовательно, сам факт использования данной выплаты не создаёт препятствий для продажи квартиры и не вводит срока ожидания.

Единственное ограничение, которое действует в отношении квартиры, — это зарегистрированное обременение (ипотека). До полного погашения кредита квартира находится в залоге у банка, и её отчуждение возможно только с согласия залогодержателя. После погашения кредита залог прекращается, запись об ипотеке погашается, и квартира может быть продана свободно.

Устанавливает ли выплата 450 000 руб. срок, до истечения которого квартиру нельзя продать

Выплата 450 000 рублей на погашение ипотеки предоставляется на основании Федерального закона от 03.07.2019 № 157-ФЗ. Закон определяет только условия получения этой меры поддержки и порядок направления средств — и не содержит ни запрета на последующую продажу квартиры, ни какого-либо минимального срока владения, ни обязанности подарить/выделить детям доли.

Право на меры государственной поддержки имеет гражданин Российской Федерации - мать или отец, у которых в период с 1 января 2019 года по 31 декабря 2030 года родились третий ребенок или последующие дети и которые являются заемщиками по ипотечному жилищному кредиту (займу). (В редакции федеральных законов от 14.07.2022 № 355-ФЗ, от 12.06.2024 № 137-ФЗ) 3. При определении права на меры государственной поддержки не учитываются дети, не являющиеся гражданами Российской Федерации, а также дети, в отношении которых гражданин, указанный в части 2 настоящей статьи, был лишен родительских прав или в отношении которых было отменено усыновление. 4. Меры государственной поддержки реализуются однократно (в отношении только одного ипотечного жилищного кредита и независимо от рождения детей после реализации мер государственной поддержки) путем полного или частичного погашения обязательств по ипотечному жилищному кредиту (займу) гражданина в размере его задолженности, но не более 450 тысяч рублей
— ч. 2, 4 ст. 1 ФЗ от 03.07.2019 № 157-ФЗ

Как следует из процитированной нормы, мера поддержки сводится к однократному погашению обязательств по ипотеке в сумме до 450 000 рублей: средства направляются банку-кредитору на погашение долга, а не на формирование права собственности детей. В отличие от материнского (семейного) капитала, для которого статьёй 10 ФЗ № 256-ФЗ установлена прямая обязанность оформить жилое помещение в общую собственность родителей и детей (и, как следствие, связанные с этим ограничения по продаже и контролю органов опеки), Закон № 157-ФЗ такого требования не содержит.

Это означает: сама по себе выплата 450 000 рублей не создаёт никакого срока ожидания и не ограничивает ваше право продать квартиру — ни по времени, ни по кругу лиц, которым должны быть выделены доли. Ограничение продажи в вашем случае связано исключительно с ипотечным обременением (залогом в пользу банка), а не с фактом использования выплаты.

Вывод: Федеральный закон № 157-ФЗ не вводит срока, до которого запрещено продавать квартиру, купленную с использованием выплаты 450 000 рублей. Эту квартиру можно продавать в любой момент — при условии урегулирования ипотечного обременения (см. следующий блок).

Что означает отметка об обременении в ЕГРН и когда можно продать квартиру

Отметка об обременении в выписке из ЕГРН — это ипотека, то есть залог квартиры в пользу банка, выдавшего кредит. Пока кредит полностью не погашен, квартира находится в залоге, и распоряжение ею ограничено законом.

Залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога. В случае отчуждения залогодателем заложенного имущества без согласия залогодержателя применяются правила, установленные подпунктом 3 пункта 2 статьи 351, подпунктом 2 пункта 1 статьи 352, статьей 353 настоящего Кодекса. Залогодатель также обязан возместить убытки, причиненные залогодержателю в результате отчуждения заложенного имущества
— п. 2 ст. 346 ГК РФ

До полного погашения кредита продать квартиру без согласия банка (залогодержателя) нельзя: отчуждение заложенного имущества без такого согласия допускает применение последствий, предусмотренных ст. 351, 352, 353 ГК РФ, и возлагает на залогодателя обязанность возместить банку убытки. Даже если бы сделка состоялась без согласия банка, залог сохранился бы и перешёл на покупателя.

В случае перехода прав на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев, указанных в подпункте 2 пункта 1 статьи 352 и статье 357 настоящего Кодекса) либо в порядке универсального правопреемства залог сохраняется
— п. 1 ст. 353 ГК РФ

Таким образом, юридически значимых ограничений продажи, связанных именно с выплатой 450 000 рублей, нет — ограничение создаёт ипотека. Поэтому возможные варианты таковы. Вариант 1 (если кредит полностью погашен): обязательство перед банком прекращено, а значит, прекращается и залог.

  1. Залог прекращается: 1) с прекращением обеспеченного залогом обязательства; 2) если заложенное имущество возмездно приобретено лицом, которое не знало и не должно было знать, что это имущество является предметом залога; 3) в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным пунктом 2 статьи 345 настоящего Кодекса; 4) в случае реализации заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, в том числе при оставлении залогодержателем заложенного имущества за собой, и в случае, если он не воспользовался этим правом (пункт 5 статьи 350 2 ); 5) в случае прекращения договора залога в порядке и по основаниям, которые предусмотрены законом, а также в случае признания договора залога недействительным; 6) по решению суда в случае, предусмотренном пунктом 3 статьи 343 настоящего Кодекса; 7) в случае изъятия заложенного имущества (статьи 167, 327), за исключением случаев, предусмотренных пунктом 1 статьи 353 настоящего Кодекса; 8) в случае реализации заложенного имущества в целях удовлетворения требований предшествующего залогодержателя (пункт 3 статьи 342 1 ); 9) в случаях, указанных в пункте 2 статьи 354 и статье 355 настоящего Кодекса; 10) в иных случаях, предусмотренных законом или договором. 2. При прекращении залога залогодержатель, у которого находилось заложенное имущество, обязан возвратить его залогодателю или иному управомоченному лицу. Залогодатель вправе требовать от залогодержателя совершения всех необходимых действий, направленных на внесение записи о прекращении залога (статья 339 1 ).
    — п. 1 ст. 352 ГК РФ

После прекращения обеспеченного залогом обязательства запись об ипотеке снимается, после чего квартира продаётся свободно, без согласия банка и без обязательств перед третьими лицами.

Если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав: в случае, если выдана закладная: совместного заявления залогодателя и законного владельца закладной с одновременным представлением документарной закладной или выписки по счету депо при условии, что документарная закладная обездвижена или выдавалась электронная закладная; заявления законного владельца закладной с одновременным представлением документарной закладной или выписки по счету депо при условии, что документарная закладная обездвижена или выдавалась электронная закладная; заявления залогодателя с одновременным представлением документарной закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме; в случае, если не выдана закладная: совместного заявления залогодателя и залогодержателя; заявления залогодержателя.
— п. 1 ст. 25 ФЗ от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

Запись погашается в течение трёх рабочих дней по заявлению залогодержателя (банка) либо по совместному заявлению залогодателя и залогодержателя / владельца закладной. Вариант 2 (если кредит ещё не погашен): продать квартиру можно и до погашения — но только с согласия банка-залогодержателя (п. 2 ст. 346 ГК РФ): либо покупатель принимает на себя обязательства по кредиту и квартира переходит к нему с сохранением ипотеки, либо в день сделки за счёт средств покупателя гасится остаток долга и обременение снимается.

Вывод: отметка об обременении — это ипотека (залог банка). Квартиру можно продать: (а) свободно — сразу после полного погашения кредита и погашения записи об ипотеке (ст. 25 ФЗ № 102-ФЗ, п. 1 ст. 352 ГК РФ); либо (б) до погашения — только с согласия банка. Никакого дополнительного срока ожидания, связанного с выплатой 450 000 рублей, закон не устанавливает.

Налоговые последствия продажи (НДФЛ)

От факта использования выплаты 450 000 рублей сроки владения для целей НДФЛ также не зависят — применяются общие правила ст. 217.1 и ст. 220 НК РФ.

По общему правилу доход от продажи квартиры освобождается от налога, только если квартира непрерывно находилась в вашей собственности в течение минимального предельного срока владения.

доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект непрерывно находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более
— п. 2 ст. 217.1 НК РФ

По общему правилу минимальный предельный срок владения составляет пять лет, а в случаях, перечисленных в пункте 3 статьи 217.1 НК РФ (например, жильё, полученное в порядке наследования, приватизации, по договору дарения от близкого родственника, либо единственное жильё при определённых условиях), — три года. Однако для вашей ситуации (многодетная семья) действует льгота, которая позволяет продать квартиру вообще без ожидания срока и без уплаты НДФЛ.

Доход от продажи объекта недвижимого имущества в виде комнаты, квартиры, жилого дома, части квартиры, части жилого дома (далее в настоящем пункте - жилое помещение) или доли в праве собственности на жилое помещение освобождается от налогообложения независимо от срока нахождения в собственности налогоплательщика продаваемого жилого помещения или доли в праве собственности на жилое помещение, если одновременно соблюдаются следующие условия: налогоплательщик и (или) его супруг (супруга) являются родителями (усыновителями) не менее двух детей
— п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ

Для применения этой льготы нужно, чтобы одновременно выполнялись условия пункта 2.1 ст. 217.1 НК РФ: вы и (или) супруг — родители не менее двух детей (включая несовершеннолетних; до 24 лет — обучающихся очно), и в том же календарном году (или до 30 апреля следующего года) вы приобрели иное жильё большей площади / большей кадастровой стоимости, а кадастровая стоимость проданной квартиры не превышает 50 млн рублей. В вашем случае (трое и более детей) первое условие заведомо выполняется.

Если же льгота по п. 2.1 по каким-то причинам не применяется и срок владения ещё не истёк, доход можно уменьшить имущественным налоговым вычетом либо на сумму подтверждённых расходов на приобретение квартиры (подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ), либо на фиксированные 1 000 000 рублей.

в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, садовых домов или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217 1 настоящего Кодекса, не превышающем в целом 1 000 000 рублей;
— подп. 1 п. 1, подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ

Вывод: выплата 450 000 рублей не влияет на налоговый срок владения. Если на дату продажи истёк минимальный срок владения (5 лет, либо 3 года в случаях п. 3 ст. 217.1 НК РФ) — доход от продажи освобождён от НДФЛ. Независимо от срока владения вы (как родитель не менее двух детей) можете применить освобождение по п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ при покупке взамен более просторного жилья; в остальных случаях применим вычет до 1 000 000 рублей либо вычет в сумме расходов на покупку.

Продать квартиру, купленную с использованием выплаты 450 000 рублей, можно в любой момент — сам по себе факт получения этой меры поддержки не устанавливает никакого срока ожидания или запрета на продажу. Единственное ограничение — это ипотечное обременение (залог в пользу банка), которое снимается после полного погашения кредита либо урегулируется с согласия банка при продаже до погашения.

По существу вашего вопроса:

Выплата 450 000 рублей по Федеральному закону от 03.07.2019 № 157-ФЗ направляется напрямую банку на погашение ипотечного долга и, в отличие от материнского капитала, не обязывает вас выделять доли детям и не создаёт ограничений по сроку владения или продаже квартиры (ч. 2, 4 ст. 1 ФЗ № 157-ФЗ). Никакого «минимального срока», в течение которого вы обязаны сохранять квартиру в собственности, этот закон не содержит.

Отметка об обременении в выписке из ЕГРН — это ипотека (залог) в пользу банка, выдавшего кредит. Пока кредит не погашен, вы не вправе отчуждать квартиру без согласия залогодержателя (п. 2 ст. 346 ГК РФ). Если продать квартиру без согласия банка, залог сохранится и перейдёт на покупателя (п. 1 ст. 353 ГК РФ), а вы будете обязаны возместить банку убытки.

Возможны два варианта:

  1. Если кредит полностью погашен — обязательство перед банком прекращено, а вместе с ним прекращается и залог (п. 1 ст. 352 ГК РФ). Запись об ипотеке погашается в течение трёх рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав заявления залогодержателя (банка) либо совместного заявления залогодателя и залогодержателя (п. 1 ст. 25 ФЗ от 16.07.1998 № 102-ФЗ). После этого квартира продаётся свободно, без чьего-либо согласия.

  2. Если кредит ещё не погашен — продажа возможна только с согласия банка-залогодержателя (п. 2 ст. 346 ГК РФ), например, при переводе долга на покупателя или погашении кредита за счёт покупателя.

Налоговые последствия (НДФЛ):

Факт использования выплаты 450 000 рублей не влияет на налоговые сроки владения. По общему правилу доход от продажи квартиры освобождается от НДФЛ, если квартира находилась в вашей собственности в течение минимального предельного срока владения — 5 лет, а в случаях, предусмотренных п. 3 ст. 217.1 НК РФ, — 3 года (п. 2 ст. 217.1 НК РФ).

Однако для вас как родителя не менее двух детей действует специальная льгота: доход от продажи квартиры освобождается от налогообложения независимо от срока нахождения в собственности, если одновременно соблюдаются условия п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ — в том же календарном году (или до 30 апреля следующего года) вы приобрели иное жильё большей площади или большей кадастровой стоимости, а кадастровая стоимость проданной квартиры не превышает 50 млн рублей.

Если льгота по п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ не применяется и срок владения не истёк, вы вправе уменьшить доход на имущественный налоговый вычет: либо на сумму подтверждённых расходов на приобретение квартиры, либо на фиксированные 1 000 000 рублей (подп. 1 п. 1, подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ).

Пошаговые действия

  1. Проверьте состояние кредита. Запросите в банке справку об остатке задолженности по ипотечному кредиту. Если долг полностью погашен — переходите к шагу 2. Если долг остался — к шагу 3.

  2. Если кредит погашен — снимите обременение. Обратитесь в банк с заявлением о погашении регистрационной записи об ипотеке (либо подайте совместное заявление с банком в Росреестр). Запись погашается в течение трёх рабочих дней (п. 1 ст. 25 ФЗ № 102-ФЗ). После получения выписки из ЕГРН без отметки об обременении вы можете свободно продавать квартиру.

  3. Если кредит не погашен — получите согласие банка. Обратитесь в банк-залогодержатель для согласования условий сделки, например: (а) перевод долга на покупателя с сохранением ипотеки; (б) погашение остатка долга за счёт средств покупателя в день сделки с одновременным снятием обременения. Без согласия банка сделка недопустима (п. 2 ст. 346 ГК РФ).

  4. Оцените налоговые последствия. Если вы планируете продать квартиру до истечения минимального срока владения (5 лет или 3 года в случаях п. 3 ст. 217.1 НК РФ) и хотите избежать НДФЛ — проверьте, соблюдаются ли условия льготы по п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ (покупка в том же году или до 30 апреля следующего года иного жилья большей площади/кадастровой стоимости, кадастровая стоимость проданной квартиры не более 50 млн рублей). Если льгота не применяется — заявите имущественный вычет (1 000 000 рублей или сумма расходов на приобретение) при подаче декларации 3-НДФЛ в налоговый орган по месту жительства.

  5. При отказе банка в согласии на продажу — потребуйте письменный мотивированный отказ. Если отказ необоснован, вы вправе оспорить его в судебном порядке, однако учтите, что до разрешения спора продажа квартиры без согласия залогодержателя невозможна.