Можно ли купить квартиру за материнский капитал у тёщи, если в ней прописаны и живёте

Допускается ли покупка квартиры за маткапитал у тёщи (родственника)

Прямого запрета на приобретение жилья за счёт средств материнского (семейного) капитала у родственников, в том числе у матери супруги (тёщи), законодательство не содержит. Закон допускает перечисление средств именно «физическому лицу, осуществляющему отчуждение приобретаемого жилого помещения»:

Средства (часть средств) материнского (семейного) капитала в соответствии с заявлением о распоряжении могут направляться: 1) на приобретение (строительство) жилого помещения, осуществляемое гражданами посредством совершения любых не противоречащих закону сделок и участия в обязательствах (включая участие в жилищных, жилищно-строительных и жилищных накопительных кооперативах), путем безналичного перечисления указанных средств организации, осуществляющей отчуждение (строительство) приобретаемого (строящегося) жилого помещения, либо физическому лицу, осуществляющему отчуждение приобретаемого жилого помещения
— п. 1 ч. 1 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ

Тёща является свойственником (матерью супруги), а не «близким родственником» в смысле ст. 14 СК РФ — близкие родственники это родители, дети, дедушки/бабушки, внуки, полнородные и неполнородные братья и сёстры. Поэтому на неё не распространяются и ограничения, предусмотренные для сделок с близкими родственниками (например, запрет дарения в отношениях опекуна и подопечного — п. 3 ст. 37 ГК РФ здесь не применим, так как речь о возмездной купле-продаже между дееспособными лицами).

Однако сделка должна быть реальной и возмездной: средства МСК СФР перечисляет только безналично на счёт продавца-физлица в оплату именно этого жилья:

Средства (часть средств) материнского (семейного) капитала перечисляются Фондом пенсионного и социального страхования Российской Федерации (территориальным органом Фонда пенсионного и социального страхования Российской Федерации) в безналичном порядке: на указанный в соответствующем договоре банковский счет организации, осуществляющей отчуждение (строительство) приобретаемого (строящегося) жилого помещения, либо физического лица, осуществляющего отчуждение приобретаемого жилого помещения
— п. 16 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ № 862

Таким образом, формально-юридически покупка квартиры у тёщи за материнский капитал закон допускает. Решающее значение имеет не сам факт родства, а реальный, возмездный и «не противоречащий закону» характер сделки (ч. 1 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ). Статус покупателей как проживающих и зарегистрированных в этой квартире лиц, не являющихся собственниками, на возможность покупки не влияет и препятствием не является — напротив, семья реально улучшает свои жилищные условия, становясь собственниками.

Риски признания сделки мнимой и уголовная ответственность за «обналичивание»

Главное ограничение состоит не в запрете на родственника как такового, а в том, что сделка не должна быть фиктивной (совершённой лишь для изъятия денег МСК без реального перехода жилья семье). Сделка, совершённая «лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия», ничтожна:

Мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна. 2. Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Статья 171. Недействительность сделки, совершенной гражданином, признанным недееспособным 1. Ничтожна сделка, совершенная гражданином, признанным недееспособным вследствие психического расстройства. Каждая из сторон такой сделки обязана возвратить другой все полученное в натуре, а при невозможности возвратить полученное в натуре - возместить его стоимость. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Дееспособная сторона обязана, кроме того, возместить другой стороне понесенный ею реальный ущерб, если дееспособная сторона знала или должна была знать о недееспособности другой стороны. 2. В интересах гражданина, признанного недееспособным вследствие психического расстройства, совершенная им сделка может быть по требованию его опекуна признана судом действительной, если она совершена к выгоде этого гражданина. Статья 172. Недействительность сделки, совершенной несовершеннолетним, не достигшим четырнадцати лет 1. Ничтожна сделка, совершенная несовершеннолетним, не достигшим четырнадцати лет (малолетним).
— п. 1 ст. 170 ГК РФ

Если покупка у тёщи оформлена только на бумаге, без фактического перехода квартиры в собственность семьи и без намерения улучшить жилищные условия, она может быть признана мнимой и впоследствии расторгнута/признана недействительной, а средства МСК — взысканы обратно.

Средства материнского капитала прямо отнесены к социальным выплатам, незаконное получение которых влечёт уголовную ответственность по ст. 159.2 УК РФ:

к социальным выплатам, в частности, относятся пособие по безработице, компенсации на питание, на оздоровление, субсидии для приобретения или строительства жилого помещения, на оплату жилого помещения и коммунальных услуг, средства материнского (семейного) капитала
— п. 15 Постановления Пленума ВС РФ № 48 от 30.11.2017

Квалифицирующий признак — именно незаконное (фиктивное) получение. Реальная возмездная сделка купли-продажи, по которой СФР безналично перечислил деньги продавцу, а квартира реально перешла в собственность семьи, признаков хищения не образует. Опасность возникает только если договор заключается без реальной оплаты и перехода права лицами, стремящимися «обналичить» капитал.

Вывод: сделка с тёщей законна, если она реальная и возмездная (деньги фактически перечисляются продавцу, квартира реально переходит в собственность семьи с последующим выделением долей детям и супругу). Если же стороны фактически не передают жильё и лишь «обращают капитал в деньги» — это влечёт ничтожность сделки (ст. 170 ГК РФ) и риск уголовной ответственности по ст. 159.2 УК РФ.

Условия распоряжения средствами и обязанность выделить доли детям и супругу

Приобретаемое жильё должно находиться в РФ и быть пригодным для постоянного проживания (для квартиры в МКД — изолированное помещение, отвечающее санитарным и техническим требованиям):

Приобретаемое с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала жилое помещение должно находиться на территории Российской Федерации
— ч. 3 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ

Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (далее - требования). 3. Порядок признания помещения жилым помещением и требования, которым должно отвечать жилое помещение, в том числе по его приспособлению и приспособлению общего имущества в многоквартирном доме с учетом потребностей инвалидов, устанавливаются Правительством Российской Федерации в соответствии с настоящим Кодексом, другими федеральными законами. (В редакции федеральных законов от 23.07.2008 № 160-ФЗ ; от 25.06.2012 № 93-ФЗ ; от 01.12.2014 № 419-ФЗ ; от 29.12.2017 № 462-ФЗ ) 4. Жилое помещение может быть признано непригодным для проживания , многоквартирный дом может быть признан аварийным и подлежащим сносу или реконструкции по основаниям и в порядке, которые установлены Правительством Российской Федерации. В многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, все жилые помещения являются непригодными для проживания. (В редакции федеральных законов от 23.07.2008 № 160-ФЗ , от 25.06.2012 № 93-ФЗ , от 27.12.2019 № 473-ФЗ ) 5. Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас. 6. Многоквартирным домом признается здание, состоящее из двух и более квартир, включающее в себя имущество, указанное в пунктах 1 - 3 части 1 статьи 36 настоящего Кодекса. Многоквартирный дом может также включать в себя принадлежащие отдельным собственникам нежилые помещения и (или) машино-места, являющиеся неотъемлемой конструктивной частью такого многоквартирного дома. Информация о многоквартирном доме, входящих в его состав жилых помещениях, принадлежащих отдельным собственникам, нежилых помещениях и (или) машино-местах, являющихся неотъемлемой конструктивной частью многоквартирного дома, а также об имуществе, указанном в пунктах 1 - 3 части 1 статьи 36 настоящего Кодекса, характеризующая и индивидуализирующая такие помещения, машино-места и имущество, включается в электронный паспорт многоквартирного дома. Форма электронного паспорта многоквартирного дома, порядок его формирования и состав включаемой в него информации устанавливаются федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства. (Дополнение частью - Федеральный закон от 30.12.2021 № 476-ФЗ ) (В редакции Федерального закона от 24.06.2025 № 180-ФЗ ) Статья 15. Объекты жилищных прав. Многоквартирный дом (Наименование в редакции Федерального закона от 30.12.2021 № 476-ФЗ) 1. Объектами жилищных прав являются жилые помещения. 2. Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан
— ч. 2 ст. 15 ЖК РФ

Ключевое условие использования средств МСК — обязанность оформить приобретённое жильё в общую долевую собственность всех членов семьи (лица, получившего сертификат, супруга и всех детей) с определением долей по соглашению:

Лицо, получившее сертификат, его супруг (супруга) обязаны оформить жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность такого лица, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению
— ч. 4 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ

Срок исполнения этой обязанности — 6 месяцев после перечисления средств продавцу:

обязаны оформить жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность лица, получившего сертификат, его супруга и детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению в течение 6 месяцев
— п. 15.1 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ № 862

Дети приобретают право на доли в жилье именно в силу закона — это прямо вытекает и из п. 3 ст. 60 СК РФ о правах ребёнка на имущество, приобретённое с использованием средств МСК:

Ребенок имеет право собственности на доходы, полученные им, имущество, полученное им в дар или в порядке наследования, а также на любое другое имущество, приобретенное на средства ребенка. Право ребенка на распоряжение принадлежащим ему на праве собственности имуществом определяется статьями 26 и 28 Гражданского кодекса Российской Федерации . При осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного (статья 37 Гражданского кодекса Российской Федерации ). 4. Ребенок не имеет права собственности на имущество родителей, родители не имеют права собственности на имущество ребенка. Дети и родители, проживающие совместно, могут владеть и пользоваться имуществом друг друга по взаимному согласию. 5. В случае возникновения права общей собственности родителей и детей их права на владение, пользование и распоряжение общим имуществом определяются гражданским законодательством. ГЛАВА 12. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ РОДИТЕЛЕЙ Статья 61. Равенство прав и обязанностей родителей 1. Родители имеют равные права и несут равные обязанности в отношении своих детей (родительские права). 2.
— п. 3 ст. 60 СК РФ

Вывод: покупка допустима при условии, что квартира в РФ, пригодна для проживания, а после перечисления средств СФР продавцу жильё в течение 6 месяцев будет оформлено в общую долевую собственность лица, получившего сертификат, его супруга и всех детей с определением размера долей по соглашению. Невыделение долей детям влечёт последствия (признание сделки не соответствующей целям МСК, взыскание средств, обжалование прокурором в интересах детей).

Процедура оформления: договор, регистрация, заявление в СФР, сроки

Покупка оформляется договором купли-продажи недвижимости в простой письменной форме одной сделкой (единым документом), с обязательной государственной регистрацией перехода права собственности:

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. 2. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. 3. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации. (В редакции Федерального закона от 02.10.2007 № 225-ФЗ) Статья 552. Права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости 1. По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. (В редакции Федерального закона от 26.06.2007 № 118-ФЗ) 2.
— п. 1 ст. 551 ГК РФ

Договор купли-продажи квартиры подлежит обязательной государственной регистрации, поэтому при покупке супругом — стороной договора — требуется нотариально удостоверенное согласие другого супруга:

Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга
— п. 3 ст. 35 СК РФ

После регистрации перехода права лицо, получившее сертификат, подаёт в территориальный орган СФР заявление о распоряжении с указанием сведений из зарегистрированного договора купли-продажи и сведений о зарегистрированном праве покупателя на жильё (п. 8 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ № 862). СФР рассматривает заявление и выносит решение в срок до 5 рабочих дней (с возможным продлением до 12 рабочих дней при запросе сведений), после чего в безналичном порядке перечисляет средства на банковский счёт продавца (тёщи).

Право на распоряжение средствами по общему правилу возникает не ранее чем по истечении трёх лет со дня рождения ребёнка, в связи с которым возникло право на МСК:

Право на дополнительные меры государственной поддержки возникает со дня рождения (усыновления) первого, второго, третьего ребенка или последующих детей независимо от периода времени, прошедшего с даты рождения (усыновления) предыдущего ребенка (детей), и может быть реализовано не ранее чем по истечении трех лет
— ч. 7 ст. 3 ФЗ № 256-ФЗ

(Исключение — направление средств на погашение ипотечного кредита/займа на покупку жилья, предусмотренное ч. 6.1 ст. 7 ФЗ № 256-ФЗ, когда распорядиться можно до трёх лет.)

Перечень оснований для отказа в удовлетворении заявления о распоряжении исчерпывающий и закреплён в ч. 2 ст. 8 ФЗ № 256-ФЗ; «покупка у родственника» к таким основаниям не относится:

В удовлетворении заявления о распоряжении может быть отказано в случае: 1) прекращения права на дополнительные меры государственной поддержки по основаниям, установленным частями 3 - 4 1 и 6 статьи 3 настоящего Федерального закона; (В редакции Федерального закона от 30.04.2022 № 116-ФЗ) 2) нарушения установленного порядка подачи заявления о распоряжении; 3) указания в заявлении о распоряжении направления использования средств (части средств) материнского (семейного) капитала, не предусмотренного настоящим Федеральным законом
— ч. 2 ст. 8 ФЗ № 256-ФЗ

Решение СФР об отказе может быть обжаловано в вышестоящий орган СФР или в суд (ч. 6 ст. 8 ФЗ № 256-ФЗ).

Вывод (единый для всех веток): заявление о распоряжении подаётся в территориальный орган Социального фонда России (СФР) по месту жительства; он же выносит решение в срок до 5 (в отдельных случаях до 12) рабочих дней и перечисляет деньги безналично продавцу. Отказ обжалуется в вышестоящий орган СФР либо в суд. Если семья покупает квартиру без ипотеки, распорядиться средствами МСК можно не ранее трёх лет с рождения ребёнка, давшего право на капитал.