Можно ли продать квартиру с детскими долями и перенести их в другую квартиру без покупки нового жилья

Требуется ли разрешение органа опеки и попечительства на продажу однушки с детскими долями

Да, разрешение обязательно. Распоряжение долями несовершеннолетних в продаваемой одной квартире подпадает под правила об опеке: на родителей, управляющих имуществом ребёнка, распространяются правила ст. 37 ГК (распоряжение имуществом подопечного).

1. Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного
   — п. 2 ст. 37 ГК РФ

Это значит, что продажа однушки, в которой детям принадлежат зарегистрированные доли, — это сделка по отчуждению имущества несовершеннолетних, которую родители как законные представители вправе совершить только с предварительного разрешения органа опеки. Тот же запрет продублирован в профильном законе.

1. Опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства требуется также во всех иных случаях, если действия опекуна или попечителя могут повлечь за собой уменьшение стоимости имущества подопечного, в том числе при: 1) отказе от иска, поданного в интересах подопечного; 2) заключении в судебном разбирательстве мирового соглашения от имени подопечного; 3) заключении мирового соглашения с должником по исполнительному производству, в котором подопечный является взыскателем. 2. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства требуется в случаях выдачи доверенности от имени подопечного. 3. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства, предусмотренное частями 1 и 2 настоящей статьи, или отказ в выдаче такого разрешения должны быть предоставлены опекуну или попечителю в письменной форме не позднее чем через пятнадцать дней с даты подачи заявления о предоставлении такого разрешения.
   — ч. 1 ст. 21 ФЗ «Об опеке и попечительстве»

Требование о предварительном разрешении сохраняется даже в случае переноса долей в другое жильё — опека контролирует именно сам факт отчуждения имущества ребёнка независимо от планов на последующее наделение долями в другом объекте. Правило распространяется на родителей через п. 3 ст. 60 СК РФ.

При осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного (
— п. 3 ст. 60 СК РФ

Если дети проживают или зарегистрированы в продаваемой однушке, дополнительным основанием для согласия опеки служит п. 4 ст. 292 ГК, требующий согласия органа опеки на отчуждение жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние.

1. Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства
   — п. 4 ст. 292 ГК РФ

Вывод: предварительное разрешение органа опеки и попечительства на продажу однушки (отчуждение долей несовершеннолетних) — обязательно, независимо от того, что доли планируется перенести в другую квартиру. Без него сделка не пройдёт государственную регистрацию, а если и будет совершена — оспорима.

Можно ли сейчас выделить доли детям в трешке из строящегося дома

Нет, до ввода дома в эксплуатацию и государственной регистрации права собственности на квартиру выделить в ней доли детям юридически невозможно. У покупателей по ДДУ до этого момента нет права собственности на квартиру, а только обязательственное право требования к застройщику по договору участия в долевом строительстве.

По ФЗ-214 право собственности на объект долевого строительства возникает лишь после фактической передачи объекта участнику (ввод дома в эксплуатацию, подписание передаточного акта) и государственной регистрации этого права.

1. Право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства после передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства в соответствии со статьей 8 настоящего Федерального закона подлежит государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ
   — ч. 1 ст. 16 ФЗ «Об участии в долевом строительстве»

Соответственно, пока трешка не введена в эксплуатацию и право собственности на неё не зарегистрировано, родители не могут заключить соглашение о выделении долей детям — у них нет того имущества, доли в котором можно было бы выделить. Выделить доли можно только после регистрации права собственности на трешку в Росреестре на имя родителей (или на общую собственность с последующим выделением долей по соглашению).

Поскольку отчуждение имущества ребёнка допускается лишь при условии, что сделка не влечёт уменьшения стоимости имущества подопечного и не затрагивает его интересы (ч. 1 ст. 21 ФЗ «Об опеке и попечительстве», см. выше), опека выдаёт разрешение на продажу детских долей только тогда, когда детям гарантировано сохранение равноценного имущества в другом объекте. Пока право собственности на трешку не зарегистрировано и долей в ней нет, перенос долей — лишь намерение, а не защищённое право, поэтому получить разрешение на продажу однушки до выделения долей в трешке практически нереально.

Вывод: выделить доли в трешке сейчас, пока дом строится и право собственности не зарегистрировано, невозможно. Необходимо дождаться ввода дома, передачи трешки по акту и государственной регистрации права собственности, после чего выделить доли детям. Только после этого (или одновременно с выделением) опека сможет рассмотреть вопрос о разрешении на продажу однушки, поскольку именно так обеспечивается отсутствие уменьшения имущества детей.

Каков порядок переноса долей и какой вариант реализуем

Возможны два подхода, но оба упираются в момент возникновения права собственности на трешку.

Вариант А (рекомендуемый, единственный прямо законный сейчас): дождаться ввода трешки в эксплуатацию, получить её по передаточному акту, зарегистрировать право собственности на родителей, затем по соглашению выделить детям доли в трешке (формально — в общей площади трешки, что обычно больше площади однушки и потому доли сохранны). После регистрации долей детей в трешке обратиться в опеку за разрешением на продажу однушки, обосновав, что дети наделены равноценными/большими долями в другом жилье. Только после получения разрешения — продавать однушку.

При этом обязательство по оформлению жилья в общую собственность детей при использовании маткапитала уже исполнено в отношении однушки (доли зарегистрированы), а трешка приобретается за собственные средства родителей, поэтому на неё ч. 4 ст. 10 ФЗ-256 прямо не распространяется — но её создание фактически и служит защитой интересов детей при переносе долей.

1. Лицо, получившее сертификат, его супруг (супруга) обязаны оформить жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность такого лица, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению
   — ч. 4 ст. 10 ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей»

Вариант Б: попытаться получить разрешение опеки на продажу однушки с условием переноса долей в трешку после её ввода. Однако до возникновения права собственности на трешку опека в большинстве случаев откажет, поскольку перенос долей не подтверждён зарегистрированным правом, а лишь декларирован. Такой отказ мотивирован и может быть оспорен в суде, но успех маловероятен — суд оценивает реальную защищённость имущественных прав детей.

Вывод: наиболее безопасный и законный путь — сначала ввести трешку в эксплуатацию, зарегистрировать право собственности и выделить доли детям в трешке, затем получить разрешение опеки и продать однушку. «Размен» без предварительного выделения долей в трешке (вариант Б) почти наверняка приведёт к отказу опеки.

Обязан ли продавец направить всю выручку на покупку/оформление другого жилья

Федеральный закон прямо не устанавливает обязанность направлять всю выручку от продажи квартиры с детскими долями на приобретение другого жилья. Контроль осуществляется через предварительное разрешение органа опеки, и именно в нём (в индивидуальном разрешении) опека может зафиксировать условие о зачислении средств или о выделении долей в другом жилье. Если такое условие прямо записано в выданном разрешении — оно обязательно к исполнению до его изменения или оспаривания в суде (это позиция, уже установленная по аналогичным делам о продаже жилья с детскими долями).

Сам по себе факт использования маткапитала при покупке однушки не порождает для родителей при её последующей продаже требования «всю выручку — в другое жильё»: обязанность из ч. 4 ст. 10 ФЗ-256 (оформить в общую собственность с детьми) исполнена ещё при покупке однушки, доли детей зарегистрированы. После регистрации долей дополнительных ограничений, связывающих продажу с направлением выручки, закон не устанавливает.

1. Лицо, получившее сертификат, его супруг (супруга) обязаны оформить жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность такого лица, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению
   — ч. 4 ст. 10 ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей»

Однако применительно к данному делу практическая суть та же, что и требование о равноценности: опека не выдаст разрешение на отчуждение детских долей без подтверждения, что детям в трешке будут выделены доли, по стоимости не меньшие, чем отчуждаемые. Поэтому, даже если закон не требует формально зачислять всю выручку на покупку, опека практически завяжет разрешение на перенос долей, и его условие будет обязательным.

Вывод: требование направить всю выручку от продажи на другое жильё закон прямо не устанавливает; оно становится обязательным, только если прямо зафиксировано в выданном разрешении опеки. Главное для опеки в вашей ситуации — подтверждённый перенос ключевых долей в трешку, а не направление выручки.

Последствия продажи без разрешения опеки и что делать при отказе

Сделка по отчуждению детских долей без предварительного разрешения органа опеки является оспоримой: она может быть признана недействительной по прямому требованию закона (сделку, требующую согласия государственного органа, совершённую без него).

1. Сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе
   — п. 1 ст. 173.1 ГК РФ

Дополнительно орган опеки, обнаружив факт отчуждения имущества ребёнка без своего разрешения, обязан сам обратиться в суд с требованием о расторжении такого договора и возврате имущества ребёнку (за исключением случая, если договор явно заключён к выгоде ребёнка).

1. При обнаружении факта заключения договора от имени подопечного без предварительного разрешения органа опеки и попечительства последний обязан незамедлительно обратиться от имени подопечного в суд с требованием о расторжении такого договора в соответствии с гражданским законодательством, за исключением случая, если такой договор заключен к выгоде подопечного. При расторжении такого договора имущество, принадлежавшее подопечному, подлежит возврату, а убытки, причиненные сторонам договора, подлежат возмещению опекуном или попечителем в размере и в порядке, которые установлены гражданским законодательством
   — ч. 4 ст. 21 ФЗ «Об опеке и попечительстве»

Это означает, что «самовольная» продажа однушки с детскими долями — не просто рискованна, но прямо запрещена: сделка оспорима, а опека по закону обязана добиваться возврата детского имущества. Покупатель, зная о несовершеннолетних сособственниках, обычно тоже не пойдёт на такую сделку.

При отказе опеки в выдаче разрешения такой отказ должен быть мотивирован и может быть оспорен родителями (а также прокурором) в судебном порядке. Срок рассмотрения заявления о разрешении — 15 дней с даты подачи.

1. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства, предусмотренное частями 1 и 2 настоящей статьи, или отказ в выдаче такого разрешения должны быть предоставлены опекуну или попечителю в письменной форме не позднее чем через пятнадцать дней с даты подачи заявления о предоставлении такого разрешения. Отказ органа опеки и попечительства в выдаче такого разрешения должен быть мотивирован. Предварительное разрешение, выданное органом опеки и попечительства, или отказ в выдаче такого разрешения могут быть оспорены в судебном порядке опекуном или попечителем, иными заинтересованными лицами, а также прокурором
   — ч. 3 ст. 21 ФЗ «Об опеке и попечительстве»

Вывод: продажу однушки без разрешения опеки совершать нельзя — сделка оспорима, а опека обязана требовать в суде её расторжения и возврата долей детям. Если опека откажет в разрешении — отказ должен быть мотивирован (обычно: «не подтверждён перенос равноценных долей»), и его можно обжаловать в суде, но практическая рекомендация прежняя — сначала оформить доли в трешке после ввода дома, затем получать разрешение.