Как оформить квартиру свекрови в совместную собственность с мужем: договор дарения и другие варианты

Да, договор дарения применим — но сегодня он требует нотариального удостоверения и порождает долевую собственность одаряемых

Свекровь как единственный собственник вправе распорядиться квартирой по своему усмотрению, включая безвозмездную передачу. Определение дарения закреплено безвозмездностью — встречное предоставление недопустимо, иначе сделка квалифицируется не как дарение:

По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом. При наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства договор не признается дарением. К такому договору применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 170 настоящего Кодекса.
— п. 1 ст. 572 ГК РФ

Это означает для семьи: если свекровь «продаст» квартиру сыну и невестке даже за символическую сумму с возвратом денег, договор не будет дарением. Для чистого безвозмездного переноса права нужен именно договор дарения.

Форма договора сегодня ужесточена: с 13.12.2024 (ФЗ № 459-ФЗ) дарение недвижимости между гражданами в обязательном порядке удостоверяется нотариусом, а не только простой письменной формой и регистрацией:

Договор дарения недвижимого имущества , заключенный между гражданами, подлежит нотариальному удостоверению . (В редакции Федерального закона от 13.12.2024 № 459-ФЗ )
— п. 3 ст. 574 ГК РФ

Для супругов это означает: оформить договор дарения этой квартиры можно только через нотариуса — нотариус удостоверяет сделку и удостоверяет волю сторон, затем переход права регистрируется в Росреестре.

Указать в одном договоре двух одаряемых — сына и супругу — можно: общая собственность на квартиру (неделимую вещь) возникает у обоих одаряемых. По умолчанию такая общая собственность является долевой:

Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность). 3. Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество. 4. Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона. Общая собственность на делимое имущество возникает в случаях, предусмотренных законом или договором. 5. По соглашению участников совместной собственности, а при недостижении согласия по решению суда на общее имущество может быть установлена долевая собственность этих лиц.
— п. 2 ст. 244 ГК РФ

И если стороны не определили доли иным образом, они считаются равными:

Если доли участников долевой собственности не могут быть определены на основании закона и не установлены соглашением всех ее участников, доли считаются равными. 2. Соглашением всех участников долевой собственности может быть установлен порядок определения и изменения их долей в зависимости от вклада каждого из них в образование и приращение общего имущества. 3. Участник долевой собственности, осуществивший за свой счет с соблюдением установленного порядка использования общего имущества неотделимые улучшения этого имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество. Отделимые улучшения общего имущества, если иное не предусмотрено соглашением участников долевой собственности, поступают в собственность того из участников, который их произвел.
— п. 1 ст. 245 ГК РФ

Вывод по механике. Прямой ответ на вопрос клиента: договор дарения — законный инструмент. Свекровь может одним договором подарить сыну и невестке квартиры по ½ доли каждому (возникнет долевая собственность). Сделку в обязательном порядке удостоверяет нотариус (п. 3 ст. 574 ГК в действующей редакции), затем право регистрируют в Росреестре. Однако, как показано ниже, дарение невестке напрямую от свекрови влечёт налог, а дарение только сыну не даёт супруге права на квартиру — поэтому прямую схему нужно дополнительно настроить.

Ключевая ловушка: подаренное СЫНУ по умолчанию — его личная собственность, на жену не распространяется

Если свекровь оформит дарение только на сына (что кажется самым простым путём), квартира не станет автоматически общей собственностью мужа и жены. Семейный кодекс прямо выводит имущество, полученное одним из супругов в дар, из состава совместной собственности:

имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью. 2. Вещи индивидуального пользования (одежда, обувь и другие), за исключением драгоценностей и других предметов роскоши, хотя и приобретенные в период брака за счет общих средств супругов, признаются собственностью того супруга, который ими пользовался. 3. Исключительное право на результат интеллектуальной деятельности, созданный одним из супругов, принадлежит автору такого результата. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 18.12.2006 № 231-ФЗ)
— п. 1 ст. 36 СК РФ

То есть режим супругов (п. 1 ст. 34 СК — «нажитое в браке является совместной собственностью») здесь не сработает: дарение — безвозмездная сделка, и подаренное одним супругом остаётся его раздельной собственностью. Если брак распадётся либо супруга захочет распорядиться долей — у супруги не будет никакого правового притязания на подаренную мужу квартиру.

Поэтому, чтобы квартира реально была «его и её», нужны следующие рабочие конструкции (разбираются в след. блоках): (а) дарение обоим супругам в одном договоре (невестке — напрямую, но с налогом), (б) двухступенчатое дарение «свекровь → сын, сын → жена» (налоговая оптимизация), либо (в) брачный договор о признании подаренного мужу имущества общим (ст. 42 СК).

Вывод. Одной передачей «только сыну» желаемый результат супруги не достигается: квартиру сын получит как единственный личный собственник, а супруга — лишь как проживающая член семьи без доли в праве. Для цели «его и моя» нужно либо дарение обоим с фиксацией долей, либо последующее отчуждение/брачный договор.

Налоговая развилка: невестка и свекровь — не близкие родственники, дарение невестке облагается НДФЛ

Освобождение от НДФЛ при дарении предоставлено только узкому кругу — членам семьи и близким родственникам, перечень которых в п. 18.1 ст. 217 НК отсылает к СК РФ:

Доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами).
— п. 18.1 ст. 217 НК РФ

Перечень закрытый: супруги, родители и дети (в т.ч. усыновители), дедушка/бабушка и внуки, полнородные и неполнородные братья и сёстры. Свекровь не является близким родственником невестки — она не мать, не сестра, а «свойственник» (родитель супруга). Статья 14 СК РФ (обстоятельства, препятствующие браку) не включает свойство, поэтому на пару «свекровь — невестка» освобождение п. 18.1 ст. 217 НК не распространяется.

Последствия: если свекровь подарит долю квартиры напрямую невестке, у невестки возникает налогооблагаемый доход (полученное в порядке дарения недвижимости без льготы). Доход она обязана задекларировать самостоятельно, т.к. даритель не является налоговым агентом:

физические лица - исходя из сумм вознаграждений, полученных от физических лиц и организаций, не являющихся налоговыми агентами, на основе заключенных трудовых договоров и договоров гражданско-правового характера
— пп. 1 п. 1 ст. 228 НК РФ

НДФЛ исчисляется со стоимости подаренной доли по ставке 13% (ст. 224 НК) — при квартире стоимостью в миллионы это существенная сумма. Сын же освобождён от налога при дарении от матери (мать и сын — близкие родственники п. 18.1).

Оптимальная налоговая схема из двух шагов, чтобы супруги получили доли без НДФЛ ОБОИМ: шаг 1 — свекровь дарит квартиру (или долю) сыну: налога нет (мать↔сын — близкие родственники). Шаг 2 — сын дарит ½ жене: супруги — тоже льготная категория п. 18.1 ст. 217 НК (супруг, член семьи), поэтому у жены налога нет, а у мужа подарянного не возникает. Итог — долевая собственность супругов по ½ без НДФЛ.

Вывод. Прямое дарение невестке от свекрови налогово невыгодно (13% со стоимости доли, декларация по ст. 228 НК). Налогово нейтральный способ «без НДФЛ» — двухступенчатое дарение через сына (свекровь→сын, сын→жена): на каждом шаге пары подпадают под п. 18.1 ст. 217 НК. Либо, если невестка готова платить налог ради простоты, допустимо прямое дарение ей доли от свекрови с последующей самостоятельной уплатой НДФЛ.

Согласие супруга свекрови: если квартира нажита в браке, дарение требует нотариального согласия свёкра

Способность свекрови единолично подарить квартиру зависит от того, является ли квартира её личной или общей собственностью супругов. Если квартира куплена/приобретена свекровью во время действующего брака за общие средства — она относится к совместной собственности её и её мужа:

Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. 2. К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и другие). Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства. 3. Право на общее имущество супругов принадлежит также супругу, который в период брака осуществлял ведение домашнего хозяйства, уход за детьми или по другим уважительным причинам не имел самостоятельного дохода.
— п. 1 ст. 34 СК РФ

Для сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат госрегистрации (а дарение недвижимости — именно такая сделка), требуется нотариально удостоверенное согласие другого супруга:

Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.
— п. 3 ст. 35 СК РФ

Срок и порядок оспаривания сделки, совершённой без такого согласия, установлены тем же пунктом — свёкор вправе оспорить её в суде в течение одного года с момента, когда узнал или должен был узнать о сделке:

Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки , по правилам статьи 173 1 Гражданского кодекса Российской Федерации . (В редакции Федерального закона от 14.07.2022 № 310-ФЗ)
— абз. 2 п. 3 ст. 35 СК РФ

Развилка и её последствия.

• Если квартира нажита свекровью в браке с живым/не разведённым мужем → это общая собственность супругов (п. 1 ст. 34 СК), и для дарения необходимо нотариальное согласие свёкра (п. 3 ст. 35 СК). Без него свёкор вправе оспорить сделку в суде в течение 1 года (абз. 2 п. 3 ст. 35 СК, ст. 173.1 ГК).
• Если квартира приобретена свекровью до брака, после развода, либо получена ею по безвозмездной сделке (дарение, наследство, приватизация) → это её личное имущество (п. 1 ст. 36 СК), согласие кого-либо на дарение не требуется.

Вывод. Перед выбором схемы необходимо установить режим квартиры у самой свекрови: если она в зарегистрированном браке и жильё нажито супругами совместно, заранее получить нотариальное согласие супруга (свёкра) на отчуждение — без этого дарение оспоримо в течение года. Этот факт клиент должен уточнить у свекрови до сделки.

Развилки и инструменты-усилители: брачный договор, отмена дарения, завещание как альтернатива

А. Брачный договор между супругами. Даже если свекровь подарит квартиру только сыну, супруги правовым образом могут «включить» её в общий режим: по ст. 42 СК брачным договором изменяется установленный законом режим собственности — подаренное сыну может быть объявлено общей (совместной или долевой) собственностью супругов:

Брачным договором супруги вправе изменить установленный законом режим совместной собственности (статья 34 настоящего Кодекса), установить режим совместной, долевой или раздельной собственности на все имущество супругов, на его отдельные виды или на имущество каждого из супругов. Брачный договор может быть заключен как в отношении имеющегося, так и в отношении будущего имущества супругов. Супруги вправе определить в брачном договоре свои права и обязанности по взаимному содержанию, способы участия в доходах друг друга, порядок несения каждым из них семейных расходов; определить имущество, которое будет передано каждому из супругов в случае расторжения брака, а также включить в брачный договор любые иные положения, касающиеся имущественных отношений супругов.
— п. 1 ст. 42 СК РФ

Это легальный способ сделать так, чтобы подаренная мужу квартира стала общей, без второго налогового шага «сын→жена». Такой договор заключается либо до этого (в отношении будущего имущества, ст. 42 СК прямо допускает), либо после дарения. Оценивайте стоимость двух нотариальных актов (брачный договор тоже удостоверяется нотариусом).

Б. Отмена дарения дарителем. Дарение при взаимном согласии не безусловно бессрочно: даритель (свекровь) вправе отменить дарение в строго ограниченных случаях неблагодарности или гибели — покушение на жизнь, умышленное причинение телесных повреждений, угроза утраты вещи, несостоятельность:

Даритель вправе отменить дарение, если одаряемый совершил покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения. В случае умышленного лишения жизни дарителя одаряемым право требовать в суде отмены дарения принадлежит наследникам дарителя. 2. Даритель вправе потребовать в судебном порядке отмены дарения, если обращение одаряемого с подаренной вещью, представляющей для дарителя большую неимущественную ценность, создает угрозу ее безвозвратной утраты. 3. По требованию заинтересованного лица суд может отменить дарение, совершенное индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом в нарушение положений закона о несостоятельности (банкротстве) за счет средств, связанных с его предпринимательской деятельностью, в течение шести месяцев, предшествовавших объявлению такого лица несостоятельным (банкротом). 4. В договоре дарения может быть обусловлено право дарителя отменить дарение в случае, если он переживет одаряемого. 5. В случае отмены дарения одаряемый обязан возвратить подаренную вещь, если она сохранилась в натуре к моменту отмены дарения.
— ст. 578 ГК РФ, п. 1

Для семьи это означает: при нормальных отношениях дарение необратимо, но если в дальнейшем отношения с одаряемыми испортятся до покушения/телесных повреждений либо свёкор докажет, что квартира была совместной и дарилась без его согласия (см. блок 4) — возможен возврат имущества. Защита супругов — добросовестность в отношениях и фиксация безусловного характера дара в договоре.

В. Альтернатива дарению — завещание. Дарение действует при жизни дарителя; передача же квартиры «после смерти» дарением невозможна (п. 3 ст. 572 ГК признаёт обещание подарить после смерти ничтожным и отсылает к правилам о наследовании). Если свекровь ещё не готова расстаться с квартирой при жизни, но хочет, чтобы она досталась сыну и невестке, оформляется завещание (сын и невестка по завещанию — наследники), либо супруги полагаются на наследование сыном как наследником первой очереди — однако без доли на невестку (если не составить завещание на неё). Завещание сохраняет за свекровью право пользования и распоряжения при жизни, но откладывает переход права.

Итоговый вывод по выбору схемы.

1. Если цель — налоговая нейтральность и доля у обоих супругов: двухступенчатое дарение свекровь→сын (без НДФЛ), затем сын→жена ½ (без НДФЛ), либо дарение обоим сразу с уплатой невесткой НДФЛ (если она согласна платить). Сделку удостоверяет нотариус (п. 3 ст. 574 ГК).
2. Если свекровь готова дарить только сыну: дополняйте брачным договором супругов о признании подаренного общим — тогда квартира становится общей без дополнительного налога.
3. Обязательно проверить: состоит ли свекровь в браке и не является ли квартира совместной собственностью супругов — тогда нужно нотариальное согласие свёкра (блок 4). Если свекровь не готова дарить при жизни — вариант только завещание/наследование сыном, при этом доля невестке по умолчанию не переходит.