Продажа приватизированной комнаты не прекращает договор соцнайма на вторую комнату
- Изменение оснований и условий, дающих право на получение жилого помещения по договору социального найма, не является основанием расторжения договора социального найма жилого помещения.
— ч. 3 ст. 60 ЖК РФ
Ключевая норма именно для вашей ситуации. Комната по договору социального найма была предоставлена вам в своё время на определённых основаниях («улучшение жилищных условий»). ЖК РФ прямо закрепляет: то, что эти основания или условия впоследствии изменились (например, у вас появилась, а затем была продана собственная комната), само по себе не является основанием для расторжения договора социального найма. Продажа вами собственной комнаты — это распоряжение вашим личным имуществом, которое к договору соцнайма на другую комнату правового отношения не имеет.
- Расторжение договора социального найма жилого помещения по требованию наймодателя допускается в судебном порядке в случае: 1) невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев; 2) разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает; 3) систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении; 4) использования жилого помещения не по назначению.
— ч. 4 ст. 83 ЖК РФ
Перечень оснований расторжения договора соцнайма по требованию наймодателя, установленный этой нормой, является закрытым (исчерпывающим): невнесение платы более 6 месяцев, разрушение/повреждение помещения, систематическое нарушение прав соседей, использование не по назначению. Отчуждение нанимателем принадлежащего ему на праве собственности другого жилого помещения в этот перечень не входит. Ни по одному из этих четырёх оснований продажа собственной комнаты вас не подводит — следовательно, наймодатель не вправе требовать расторжения договора соцнайма и вашего выселения по этому мотиву.
Вывод: продажа приватизированной комнаты не даёт наймодателю оснований расторгнуть договор соцнайма на вторую комнату и не влечёт утраты вами права пользования ею — комната остаётся за вами.
«Сознательное ухудшение жилищных условий» не является основанием расторжения соцнайма
Статья 53. Последствия намеренного ухудшения гражданами своих жилищных условий Граждане, которые с намерением приобретения права состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях совершили действия, в результате которых такие граждане могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, принимаются на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях не ранее чем через пять лет со дня совершения указанных намеренных действий.
— ст. 53 ЖК РФ
Понятие «намеренное ухудшение жилищных условий» работает в ЖК РФ исключительно в контексте постановки гражданина на учёт в качестве нуждающегося в жилом помещении: если человек намеренно ухудшил свои жилищные условия, чтобы встать на очередь, его ставят на учёт не ранее чем через пять лет. Это правило адресовано процедуре признания нуждающимся и получения нового (дополнительного) жилья, а не институту расторжения уже действующего договора социального найма.
Ваша ситуация вообще не подпадает под эту норму: вы не совершаете действий с целью встать на учёт нуждающихся, а распоряжаетесь своей собственностью в обычном гражданском обороте, сохраняя за собой вторую комнату. Никакой обязанности «сохранять» приватизированную комнату ради действующего договора соцнайма закон не устанавливает.
Вывод: продажа приватизированной комнаты не может быть квалифицирована как намеренное ухудшение жилищных условий, влекущее расторжение договора соцнайма или ваше выселение, — ст. 53 ЖК РФ регулирует иное правоотношение (постановку на учёт нуждающихся).
Право проживать и зарегистрироваться в комнате соцнайма
Временное отсутствие нанимателя жилого помещения по договору социального найма, кого-либо из проживающих совместно с ним членов его семьи или всех этих граждан не влечет за собой изменение их прав и обязанностей по договору социального найма.
— ст. 71 ЖК РФ
Вы остаётесь нанимателем комнаты по договору соцнайма и вправе в ней проживать. Тот факт, что ранее вы были зарегистрированы в собственной (приватизированной) комнате той же квартиры, не меняет ваших прав и обязанностей по договору соцнайма: регистрация — лишь административный акт учёта, а не основание возникновения или прекращения права на жильё.
- В случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда, если иное не предусмотрено федеральным законом. (В редакции Федерального закона от 06.12.2011 № 395-ФЗ ) 4. Расторжение договора социального найма жилого помещения по требованию наймодателя допускается в судебном порядке в случае: 1) невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев; 2) разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает; 3) систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении; 4) использования жилого помещения не по назначению. 5. Договор социального найма жилого помещения прекращается в связи с утратой (разрушением) жилого помещения, со смертью одиноко проживавшего нанимателя.
— ч. 3 ст. 83 ЖК РФ
Эта норма уточняет единственный «выездной» сценарий прекращения соцнайма: только в случае выезда нанимателя в другое место жительства. Вы же, напротив, не выезжаете из коммунальной квартиры, а переходите из собственной комнаты в комнату соцнайма в той же квартире — то есть продолжаете реализовывать своё право нанимателя на проживание в предоставленном помещении. Выезда «в другое место жительства» из комнаты по соцнайму здесь не происходит, напротив, вы вселяетесь и проживаете в ней.
- При временном отсутствии нанимателя жилого помещения и (или) членов его семьи, включая бывших членов семьи, за ними сохраняются все права и обязанности по договору социального найма жилого помещения (статья 71 ЖК РФ). Если отсутствие в жилом помещении указанных лиц не носит временного характера, то заинтересованные лица (наймодатель, наниматель, члены семьи нанимателя) вправе потребовать в судебном порядке признания их утратившими право на жилое помещение на основании части 3 статьи 83 ЖК РФ в связи с выездом в другое место жительства и расторжения тем самым договора социального найма. Разрешая споры о признании нанимателя, члена семьи нанимателя или бывшего члена семьи нанимателя жилого помещения утратившими право пользования жилым помещением по договору социального найма вследствие их постоянного отсутствия в жилом помещении по причине выезда из него, судам надлежит выяснять: по какой причине и как долго ответчик отсутствует в жилом помещении, носит ли его выезд из жилого помещения вынужденный характер (конфликтные отношения в семье, расторжение брака) или добровольный, временный (работа, обучение, лечение и т.п.)
— п. 32 Пленума ВС РФ № 14 от 02.07.2009
По смыслу этого разъяснения, утратить право на комнату соцнайма можно лишь при добровольном постоянном выезде из неё с отказом от прав и обязанностей по договору. Пользование в течение какого-то времени собственной комнатой в той же коммунальной квартире не равнозначно отказу от комнаты соцнайма. Более того, нормы о временном отсутствии (ст. 71 ЖК РФ) защищают вас: даже временное отсутствие в комнате соцнайма не лишает права на неё.
- Гражданин, изменивший место жительства, обязан не позднее 7 дней со дня прибытия на новое место жительства обратиться к лицам, ответственным за прием и передачу в органы регистрационного учета документов , и представить: (В редакции Постановления Правительства Российской Федерации от 15.08.2014 № 809) документ, удостоверяющий личность; абзац; (Исключен - Постановление Правительства Российской Федерации от 14.08.2002 № 599) заявление установленной формы о регистрации по месту жительства; документ, являющийся в соответствии с жилищным законодательством Российской Федерации основанием для вселения в жилое помещение.
— п. 16 Правил № 713
Комната соцнайма — это ваше место жительства как нанимателя. Для регистрации в ней достаточно заявления и документа-основания вселения, которым является договор социального найма. Согласие наймодателя на регистрацию самого нанимателя (в отличие от вселения им новых членов семьи) не требуется — вы уже сторона договора. При согласии покупателя на вашу выписку, снятие с регистрационного учёта из проданной комнаты при изменении места жительства производится по вашему заявлению (пп. «а» п. 31 Правил № 713) — принудительное решение суда для этого не нужно.
Вывод: после продажи приватизированной комнаты вы вправе оставить комнату соцнайма за собой, проживать в ней и зарегистрироваться по месту жительства на основании действующего договора соцнайма; выписка из проданной комнаты по заявлению (при согласии покупателя на срок) допустима и не затрагивает ваших прав нанимателя второй комнаты.
Риск по преимущественному праву покупки другими собственниками комнат
- При продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации .
— ч. 6 ст. 42 ЖК РФ
Это единственный значимый сопутствующий риск при продаже комнаты в коммунальной квартире, не связанный напрямую с вашим вопросом о соцнайме, но способный повлиять на сделку. Остальные собственники комнат в той же коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки вашей комнаты на условиях, установленных ГК РФ (ст. 250 ГК РФ — извещение в письменной форме, месячный срок). Если это право не соблюсти, совладельцы вправе в судебном порядке требовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя.
Вывод: чтобы сделка не была оспорена, перед продажей комнаты уведомите всех прочих собственников комнат в этой коммунальной квартире о намерении продать (с указанием цены и условий) и дождитесь истечения установленного ст. 250 ГК РФ срока либо получите их письменный отказ. Это не влияет на сохранение за вами комнаты соцнайма, но защищает саму продажу.
Да, после продажи приватизированной комнаты вы вправе оставить за собой комнату по договору социального найма, проживать в ней и зарегистрироваться в ней по месту жительства — продажа собственной комнаты не является основанием для расторжения договора соцнайма и не может квалифицироваться как намеренное ухудшение жилищных условий.
Продажа приватизированной комнаты — это распоряжение вашим личным имуществом (ст. 209 ГК РФ), которое не затрагивает действующий договор социального найма на вторую комнату. Согласно ч. 3 ст. 60 ЖК РФ, изменение оснований и условий, дающих право на получение жилого помещения по договору соцнайма, не является основанием для его расторжения. Перечень оснований, по которым наймодатель вправе требовать расторжения договора соцнайма в судебном порядке, установлен ч. 4 ст. 83 ЖК РФ и является закрытым: невнесение платы более 6 месяцев, разрушение или повреждение помещения, систематическое нарушение прав соседей, использование помещения не по назначению. Продажа нанимателем собственного жилья в этот перечень не входит.
Понятие «намеренное ухудшение жилищных условий» (ст. 53 ЖК РФ) применяется исключительно при решении вопроса о постановке гражданина на учёт в качестве нуждающегося в жилых помещениях — такие граждане принимаются на учёт не ранее чем через 5 лет со дня совершения намеренных действий. К расторжению уже действующего договора соцнайма эта норма отношения не имеет. Вы не совершаете действий с целью встать на учёт нуждающихся, а распоряжаетесь своей собственностью в обычном гражданском обороте, сохраняя за собой вторую комнату.
Ваше право проживать и зарегистрироваться в комнате соцнайма подтверждается следующим. Вы остаётесь нанимателем по договору соцнайма, и согласно ст. 71 ЖК РФ временное отсутствие нанимателя не влечёт изменения его прав и обязанностей по договору. Договор соцнайма по мотиву выезда прекращается только при выезде нанимателя в другое место жительства (ч. 3 ст. 83 ЖК РФ), а по смыслу п. 32 Пленума ВС РФ № 14 от 02.07.2009 утрата права на жилое помещение возможна лишь при добровольном постоянном выезде из него с отказом от прав и обязанностей по договору, что устанавливается судом. Вы же не выезжаете из коммунальной квартиры, а переходите из собственной комнаты в комнату соцнайма в той же квартире — то есть продолжаете реализовывать право нанимателя на проживание в предоставленном помещении.
Для регистрации в комнате соцнайма вам достаточно подать заявление и договор социального найма как документ-основание вселения (п. 16 Правил № 713). Согласие наймодателя на регистрацию самого нанимателя не требуется — вы уже сторона договора. Снятие с регистрационного учёта из проданной комнаты производится по вашему заявлению, принудительное решение суда для этого не нужно. Согласие покупателя на вашу выписку после перехода права собственности допустимо и не затрагивает ваших прав нанимателя второй комнаты.
Отдельно учитывайте: при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в этой квартире имеют преимущественное право покупки (ч. 6 ст. 42 ЖК РФ). Несоблюдение этого права может привести к оспариванию сделки, поэтому перед продажей необходимо уведомить всех прочих собственников комнат о намерении продать комнату с указанием цены и условий и дождаться истечения установленного ст. 250 ГК РФ срока либо получить их письменный отказ.
Пошаговые действия
-
До заключения договора купли-продажи уведомите в письменной форме всех остальных собственников комнат в коммунальной квартире о намерении продать вашу приватизированную комнату с указанием цены и условий продажи. Дождитесь истечения месячного срока с момента уведомления либо получите их письменный отказ от преимущественного права покупки (ст. 250 ГК РФ, ч. 6 ст. 42 ЖК РФ).
-
Заключите договор купли-продажи приватизированной комнаты. Условие о вашей выписке после перехода права собственности к покупателю согласуйте в договоре или дополнительном соглашении — это допустимо и не влияет на ваши права по договору соцнайма.
-
После государственной регистрации перехода права собственности к покупателю подайте в орган регистрационного учёта по месту жительства заявление о снятии с регистрационного учёта из проданной комнаты.
-
Одновременно или сразу после снятия с учёта подайте в орган регистрационного учёта заявление о регистрации по месту жительства в комнате, занимаемой по договору социального найма, приложив документ, удостоверяющий личность, и договор социального найма как основание для вселения (п. 16 Правил № 713). Срок обращения — не позднее 7 дней со дня прибытия на новое место жительства.
-
Если наймодатель попытается расторгнуть договор соцнайма или предъявит требование о вашем выселении, ссылайтесь на ч. 3 ст. 60 ЖК РФ и закрытый перечень оснований расторжения по ч. 4 ст. 83 ЖК РФ. Расторжение договора соцнайма по требованию наймодателя возможно только в судебном порядке, и продажа вами собственной комнаты к таким основаниям не относится.
