Влияет ли плохая кредитная история на продажу квартиры при отсутствии обременений

Сама по себе кредитная история не влияет на законность и возможность продажи квартиры

Кредитная история по своей правовой природе — это информация о заёмщике (об исполнении обязательств по займам/кредитам), которая хранится в бюро кредитных историй, а вовсе не обременение недвижимости:

1. кредитная история - информация, состав которой определен настоящим Федеральным законом и которая хранится в бюро кредитных историй; (В редакции Федерального закона от 28.06.2014 № 189-ФЗ) 1 1 ) запись кредитной истории - информация, входящая в состав кредитной истории и характеризующая исполнение субъектом кредитной истории принятых на себя обязательств по одному договору займа (кредита), а также иному договору или обязательству, предусмотренным настоящим Федеральным законом; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 21.07.2005 № 110-ФЗ) (В редакции Федерального закона от 28.06.2014 № 189-ФЗ) 2) договор займа (кредита) - договор займа, кредитный договор, иные договоры, которые содержат условие предоставления товарного и (или) коммерческого кредита, а также договоры банковского счета, предусматривающие осуществление платежей со счета несмотря на отсутствие денежных средств (кредитование счета); (В редакции Федерального закона от 03.08.2018 № 327-ФЗ) 2 1 ) договор о предоставлении сервиса рассрочки - соглашение, заключенное между оператором сервиса рассрочки и пользователем сервиса рассрочки в соответствии с Федеральным законом "О деятельности по предоставлению сервиса рассрочки" (далее соответственно - оператор сервиса рассрочки, пользователь сервиса рассрочки);
   — п. 1 ст. 6 ФЗ РФ от 26.10.2002 № 218-ФЗ (ст. 1…)

Значит, кредитная история не входит в состав сведений, отражаемых в ЕГРН как ограничение/обременение права, и не фигурирует среди правовых оснований, по которым собственник может или не может распорядиться квартирой. Право собственности даёт продавцу свободу распоряжения:

Статья 209. Содержание права собственности 1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. 2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным
— п. 1–2 ст. 209 ГК РФ

Переход права к покупателю происходит именно по договору купли-продажи и подлежит лишь государственной регистрации перехода права:

Статья 549. Договор продажи недвижимости 1. По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130). 2. Правила, предусмотренные настоящим параграфом, применяются к продаже предприятий постольку, поскольку иное не предусмотрено правилами о договоре продажи предприятия (статьи 559 - 566). Статья 550. Форма договора продажи недвижимости Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. Статья 551. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость 1. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. 2. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. 3.
— ч. 1 ст. 549 ГК РФ

Что важно: существенным и обязательным условием договора продажи жилья закон называет только перечень лиц, сохраняющих право пользования после продажи, — кредитная история там отсутствует:

Статья 558. Особенности продажи жилых помещений 1. Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. 2. Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
— ст. 558 ГК РФ, п. 2

Вывод: плохая кредитная история при отсутствии арестов, запретов и иных реальных ограничений не входит ни в состав документов, необходимых для нотариального удостоверения и госрегистрации сделки, ни в существенные условия договора. Поэтому при чистой с точки зрения обременений квартире исторические просрочки по прошлым займам юридически не мешают продать квартиру и зарегистрировать переход права на покупателя.

Требование риелтора о кредитной истории не основано на законе: вы вправе отказать

Кредитная история квалифицируется законом как информация о самом заёмщике — субъекте кредитной истории:

1. субъект кредитной истории - физическое или юридическое лицо, в отношении которого формируется кредитная история и которое является заемщиком по договору займа (кредита), поручителем по обязательству, в отношении которого формируется кредитная история, принципалом, в отношении которого выдана независимая гарантия, обеспечивающая любой вид обязательства, лизингополучателем, пользователем сервиса рассрочки, лицом, в отношении которого введены процедуры, применяемые в деле о несостоятельности (банкротстве), должником, в отношении которого вынесено вступившее в силу и не исполненное в течение 10 дней решение суда о взыскании с него денежных сумм в связи с неисполнением им обязательств по внесению платы за жилое помещение, коммунальные услуги и услуги связи либо алиментных обязательств.
   — п. 5 ст. 3 ФЗ от 30.12.2004 № 218-ФЗ «О кредитных историях»

Порядок получения кредитного отчёта императивно ограничен: физическое лицо может получить чужой кредитный отчёт только в качестве законного представителя или представителя по нотариальной доверенности, и это адресовано именно самому субъекту и его представителям, а постороннее лицо (в том числе риелтор) права на запрос не имеет:

1. Физические лица, за исключением индивидуальных предпринимателей, имеют право на получение кредитных отчетов только в случае, если они являются субъектами соответствующих кредитных историй, по которым запрашиваются кредитные отчеты , или опекунами (попечителями) физических лиц - субъектов кредитных историй, иными законными представителями физических лиц - субъектов кредитных историй в соответствии с законодательством Российской Федерации либо представителями физических лиц - субъектов кредитных историй по доверенности, выданной в нотариальной форме .
   — ч. 3 ст. 6 ФЗ от 30.12.2004 № 218-ФЗ «О кредитных историях»

За незаконные действия по получению и распространению информации, составляющей кредитную историю (если в них нет уголовно наказуемого деяния), установлена административная ответственность:

Статья 5.53. Незаконные действия по получению и (или) распространению информации, составляющей кредитную историю Незаконные действия по получению и (или) распространению информации, составляющей кредитную историю, если такие действия не содержат уголовно наказуемого деяния, - влекут наложение административного штрафа на граждан в размере от одной тысячи до двух тысяч пятисот рублей; на должностных лиц - от двух тысяч пятисот до пяти тысяч рублей или дисквалификацию на срок до трех лет; на юридических лиц - от тридцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей.
— ст. 5.53 КоАП РФ, п. 2

Вывод: кредитная история не относится к данным, которые продавец обязан сообщать покупателю или посреднику по сделке купли-продажи недвижимости. Риелтор (или агентство) вправе запросить кредитный отчёт лишь в одном из предусмотренных законом случаев: если выступает вашим представителем по нотариальной доверенности либо как пользователь кредитной истории на основании вашего согласия по договору с бюро. Дать согласие или предоставить историю продавец волен добровольно, но никакой обязанности это делать нет, и отказ не может ни сделать сделку недействительной, ни повлечь за собой санкций для продавца. Если риелтор самовольно получит ваш кредитный отчёт без законного основания — это его правонарушение (ст. 5.53 КоАП), за которое он (или его работодатель) несёт ответственность.

Реальные практические преграды возникают только при аресте квартиры или банкротстве — а не из-за самой истории

Закон привязывает возможность распорядиться квартирой не к кредитной истории, а к фактическим обеспечительным и принудительным мерам. Если просрочки уже переросли в судебные взыскания и возбуждены исполнительные производства, судебный пристав вправе наложить арест на имущество должника — это выражается в запрете распоряжаться им:

Статья 80. Наложение ареста на имущество должника 1. Судебный пристав-исполнитель в целях обеспечения исполнения исполнительного документа, содержащего требования об имущественных взысканиях, вправе, в том числе и в течение срока, установленного для добровольного исполнения должником содержащихся в исполнительном документе требований, наложить арест на имущество должника. При этом судебный пристав-исполнитель вправе не применять правила очередности обращения взыскания на имущество должника. 1 1 . Арест имущества должника по исполнительному документу, содержащему требование о взыскании денежных средств, за исключением ареста денежных средств, ареста заложенного имущества, подлежащего взысканию в пользу залогодержателя, и ареста имущества по исполнительному документу, содержащему требование о наложении ареста, не допускается, если сумма взыскания по исполнительному производству не превышает 3000 рублей. (Дополнение частью - Федеральный закон от 12.03.2014 № 34-ФЗ ) 2. По заявлению взыскателя о наложении ареста на имущество должника судебный пристав-исполнитель принимает решение об удовлетворении указанного заявления или об отказе в его удовлетворении не позднее дня, следующего за днем подачи такого заявления. 3. Арест на имущество должника применяется: 1) для обеспечения сохранности имущества, которое подлежит передаче взыскателю или реализации; 2) при исполнении судебного акта о конфискации имущества; 3) при исполнении судебного акта о наложении ареста на имущество, принадлежащее должнику и находящееся у него или у третьих лиц. 3 1 . Арест заложенного имущества в целях обеспечения иска взыскателя, не имеющего преимущества перед залогодержателем в удовлетворении требований, не допускается. (Дополнение частью - Федеральный закон от 06.12.2011 № 405-ФЗ ) 3 2 . Арест имущества должника, переданного на депонирование эскроу-агенту, в том числе денежных средств, находящихся на счете эскроу, не допускается. (Дополнение частью - Федеральный закон от 26.07.2017 № 212-ФЗ ) 4. Арест имущества должника включает запрет распоряжаться имуществом, а при необходимости - ограничение права пользования имуществом или изъятие имущества.
— ч. 1, 4 ст. 80 ФЗ от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве»

Наложенный в такой форме арест вносится в ЕГРН как ограничение, и без его снятия зарегистрировать переход права на покупателя невозможно. Однако это происходит только при реально действующем исполнительном производстве и денежном требовании к продавцу, чего нет, если обременений на квартире нет.

Второй риск реализуется лишь при возбуждении дела о банкротстве. Сделка по отчуждению имущества может быть признана недействительной, если совершена в течение одного года (при неравноценном встречном исполнении) либо в течение трёх лет и в целях причинения вреда кредиторам (при этом покупная цена по такой добросовестной рыночной продаже не образует состава): оспаривание «подозрительной сделки» требует доказанной цели причинения вреда кредиторам либо неравноценности:

1. Сделка, совершенная должником в целях причинения вреда имущественным правам кредиторов, может быть признана арбитражным судом недействительной, если такая сделка была совершена в течение трех лет до принятия заявления о признании должника банкротом или после принятия указанного заявления и в результате ее совершения был причинен вред имущественным правам кредиторов и если другая сторона сделки знала об указанной цели должника к моменту совершения сделки (подозрительная сделка). Предполагается, что другая сторона знала об этом, если она признана заинтересованным лицом либо если она знала или должна была знать об ущемлении интересов кредиторов должника либо о признаках неплатежеспособности или недостаточности имущества должника. Цель причинения вреда имущественным правам кредиторов предполагается, если на момент совершения сделки должник отвечал или в результате совершения сделки стал отвечать признаку неплатежеспособности или недостаточности имущества и сделка была совершена безвозмездно или в отношении заинтересованного лица, либо направлена на выплату (выдел) доли (пая) в имуществе должника учредителю (участнику) должника в связи с выходом из состава учредителей (участников) должника, либо совершена при наличии одного из следующих условий: (В редакции федеральных законов от 28.07.2012 № 144-ФЗ ; от 23.06.2016 № 222-ФЗ ) стоимость переданного в результате совершения сделки или нескольких взаимосвязанных сделок имущества либо принятых обязательства и (или) обязанности составляет двадцать и более процентов балансовой стоимости активов должника, а для кредитной организации - десять и более процентов балансовой стоимости активов должника, определенной по данным бухгалтерской отчетности должника на последнюю отчетную дату перед совершением указанных сделки или сделок; должник изменил свое место жительства или место нахождения без уведомления кредиторов непосредственно перед совершением сделки или после ее совершения, либо скрыл свое имущество, либо уничтожил или исказил правоустанавливающие документы, документы бухгалтерской и (или) иной отчетности или учетные документы, ведение которых предусмотрено законодательством Российской Федерации, либо в результате ненадлежащего исполнения должником обязанностей по хранению и ведению бухгалтерской отчетности были уничтожены или искажены указанные документы; (В редакции Федерального закона от 28.07.2012 № 144-ФЗ ) после совершения сделки по передаче имущества должник продолжал осуществлять пользование и (или) владение данным имуществом либо давать указания его собственнику об определении судьбы данного имущества.
   — п. 2 ст. 61.2 ФЗ от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»

1. Сделка, совершенная должником в целях причинения вреда имущественным правам кредиторов, может быть признана арбитражным судом недействительной, если такая сделка была совершена в течение трех лет до принятия заявления о признании должника банкротом или после принятия указанного заявления и в результате ее совершения был причинен вред имущественным правам кредиторов и если другая сторона сделки знала об указанной цели должника к моменту совершения сделки (подозрительная сделка). Предполагается, что другая сторона знала об этом, если она признана заинтересованным лицом либо если она знала или должна была знать об ущемлении интересов кредиторов должника либо о признаках неплатежеспособности или недостаточности имущества должника. Цель причинения вреда имущественным правам кредиторов предполагается, если на момент совершения сделки должник отвечал или в результате совершения сделки стал отвечать признаку неплатежеспособности или недостаточности имущества и сделка была совершена безвозмездно или в отношении заинтересованного лица, либо направлена на выплату (выдел) доли (пая) в имуществе должника учредителю (участнику) должника в связи с выходом из состава учредителей (участников) должника, либо совершена при наличии одного из следующих условий: (В редакции федеральных законов от 28.07.2012 № 144-ФЗ ; от 23.06.2016 № 222-ФЗ ) стоимость переданного в результате совершения сделки или нескольких взаимосвязанных сделок имущества либо принятых обязательства и (или) обязанности составляет двадцать и более процентов балансовой стоимости активов должника, а для кредитной организации - десять и более процентов балансовой стоимости активов должника, определенной по данным бухгалтерской отчетности должника на последнюю отчетную дату перед совершением указанных сделки или сделок; должник изменил свое место жительства или место нахождения без уведомления кредиторов непосредственно перед совершением сделки или после ее совершения, либо скрыл свое имущество, либо уничтожил или исказил правоустанавливающие документы, документы бухгалтерской и (или) иной отчетности или учетные документы, ведение которых предусмотрено законодательством Российской Федерации, либо в результате ненадлежащего исполнения должником обязанностей по хранению и ведению бухгалтерской отчетности были уничтожены или искажены указанные документы; (В редакции Федерального закона от 28.07.2012 № 144-ФЗ ) после совершения сделки по передаче имущества должник продолжал осуществлять пользование и (или) владение данным имуществом либо давать указания его собственнику об определении судьбы данного имущества.
   — п. 2 ст. 61.2 ФЗ от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»

Вывод: сама по себе просроченная задолженность, не доведённая до суда, ареста или процедуры банкротства, юридически не создаёт препятствий для продажи квартиры и её госрегистрации. Блокирующие факторы возникают только в ветках: (а) если возбуждено исполнительное производство и на квартиру наложен арест/запрет регистрационных действий — тогда продажа невозможна до снятия ареста (погашения долга); (б) если в отношении вас введена процедура банкротства либо было заявление о нём — тогда сделка в пределах периода подозрительности (1 или 3 года) может быть оспорена арбитражным управляющим/кредиторами. Если вы уверены, что обременений и арестов нет и банкротство не введено, то у вас нет правовых оснований для опасений: исторические просрочки на законность продажи не влияют.