Нужно ли согласовывать перепланировку в новостройке: дверной проем в несущей стене и переоборудование кладовки

Что по закону считается перепланировкой/переустройством и нужно ли согласование

Ключевой вопрос — подпадают ли заявленные работы под понятие «перепланировка помещения в многоквартирном доме», поскольку именно от этого зависит необходимость согласования. По действующей редакции закона перепланировкой является любое изменение внутренней планировки, в том числе без изменения границ и площади квартиры.

1. Переустройство помещения в многоквартирном доме представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме. (В редакции Федерального закона от 27.12.2018 № 558-ФЗ ) 2. Перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение границ и (или) площади такого помещения, и (или) образование новых помещений, в том числе в случаях, предусмотренных статьей 40 настоящего Кодекса, и (или) изменение его внутренней планировки (в том числе без изменения границ и (или) площади помещения). В результате перепланировки помещения также могут быть изменены границы и (или) площадь смежных помещений. Перепланировка влечет за собой необходимость внесения изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости о границах и (или) площади помещения (помещений) или осуществления государственного кадастрового учета образованных помещений и государственной регистрации права на образованные помещения. (В редакции Федерального закона от 19.12.2023 № 608-ФЗ ) Статья 25. Виды переустройства и перепланировки помещения в многоквартирном доме (Наименование в редакции Федерального закона от 27.12.2018 № 558-ФЗ) 1.
   — ч. 1, 2 ст. 25 ЖК РФ

Это означает, что оба заявленных мероприятия — и устройство нового дверного проёма между кухней и гостиной, и демонтаж перегородки кладовки со строительством новой лёгкой перегородки внутри спальни — прямо охватываются определением перепланировки: меняется внутренняя планировка квартиры, образуется новое помещение-гардеробная. Несущий характер стены значения для квалификации не имеет: важна сама смена внутренней планировки и необходимость внесения изменений в сведения ЕГРН/технический паспорт. Переоборудование кухни электрической плитой само по себе не является переустройством, требующим внесения изменений в техпаспорт, однако устройство проёма и перенос перегородок — являются.

Отсюда вытекает базовое правило: любые такие работы проводятся не свободно, а по согласованию с органом местного самоуправления.

1. Переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее - орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения. (В редакции Федерального закона от 27.12.2018 № 558-ФЗ) 2. Для проведения переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме собственник данного помещения или уполномоченное им лицо (далее в настоящей главе - заявитель) в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого помещения в многоквартирном доме непосредственно либо через многофункциональный центр в соответствии с заключенным ими в установленном Правительством Российской Федерации порядке соглашением о взаимодействии представляет: (В редакции федеральных законов от 28.07.2012 № 133-ФЗ; от 27.12.2018 № 558-ФЗ) 1) заявление о переустройстве и (или) перепланировке по форме, утвержденной уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти; (В редакции Федерального закона от 23.07.2008 № 160-ФЗ) 2) правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое помещение в многоквартирном доме (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
   — ч. 1, 2 ст. 26 ЖК РФ

Для жителя Екатеринбурга «орган, осуществляющий согласование» — это Администрация города Екатеринбурга (районная администрация по месту нахождения квартиры); это её вопрос местного значения, что подтверждается распределением полномочий в ЖК РФ.

1. согласование переустройства и перепланировки помещений в многоквартирном доме; (В редакции Федерального закона от 27.12.2018 № 558-ФЗ) 8) признание в установленном порядке жилых помещений муниципального и частного жилищного фонда непригодными для проживания, многоквартирных домов, за исключением многоквартирных домов, все жилые помещения в которых находятся в собственности Российской Федерации или субъекта Российской Федерации, аварийными и подлежащими сносу или реконструкции; (В редакции Федерального закона от 27.12.2019 № 473-ФЗ) 9) осуществление муниципального жилищного контроля; (В редакции Федерального закона от 25.06.2012 № 93-ФЗ) 9 1 ) определение порядка получения документа, подтверждающего принятие решения о согласовании или об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме в соответствии с условиями и порядком переустройства и перепланировки помещений в многоквартирном доме; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 31.12.2005 № 199-ФЗ) (В редакции Федерального закона от 27.12.2018 № 558-ФЗ) 9 2 ) информирование собственников помещений в многоквартирных домах о способах формирования фонда капитального ремонта, о порядке выбора способа формирования фонда капитального ремонта;
   — п. 7 ч. 1 ст. 14 ЖК РФ

Отдельного «разрешения застройщика» закон не требует — застройщик к согласованию перепланировки отношения не имеет вовсе, и то, что он «уже не занимается домом», для вопроса значения не имеет. Значимо лишь согласование с муниципалитетом. Что касается разрешения на строительство/реконструкцию: оно для такого рода работ не нужно, поскольку они не затрагивают конструктивные характеристики надёжности и безопасности дома (об этом — в блоке 3).

Вывод: да, согласование необходимо. И устройство проёма между кухней и гостиной, и переоборудование кладовки в гардеробную с демонтажом/возведением перегородок — это перепланировка, которая в силу ч. 1 ст. 26 ЖК РФ проводится только по решению органа местного самоуправления (Администрации Екатеринбурга). Согласия застройщика или иного «разрешения» не требуется, но и начать работы без решения нельзя. Технический паспорт сам по себе не легализует — перепланировка подтверждается актом приёмочной комиссии.

Нужно ли согласие всех собственников МКД и разрешение на строительство

Есть вторая, «защитная» ветка: часть работ может вообще не быть перепланировкой либо, напротив, выходить за рамки главы 4 ЖК РФ и требовать более сложного согласия. Разграничение проводит Верховный Суд.

В силу статьи 51 ГрК РФ выдача разрешения на строительство не требуется в случае изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности (пункт 4 части 17 указанной статьи). Из анализа приведенных норм следует, что проекты работ по перепланировке помещений многоквартирного дома как части объекта капитального строительства в виде устройства в них дополнительных входов не могут быть согласованы в порядке, предусмотренном главой 4 ЖК РФ, если такое устройство затрагивает конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности жилого дома. Ввиду того, что устройство отдельного входа в помещение сопряжено с разрушением части стены многоквартирного дома и может затрагивать конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности дома, такие работы возможны посредством проведения капитального ремонта или реконструкции многоквартирного дома, производство которых регулируется законодательством о градостроительной деятельности в том числе применительно к вопросам архитектурно-строительноного проектирования, государственной экспертизы проектной документации, выдачи разрешений на строительство и на ввод объекта в эксплуатацию.
— п. 4 Обзора судебной практики ВС РФ от 13.12.2023

Это ключевой критерий для вашей ситуации: если работы не затрагивают несущие конструкции и общее имущество (демонтаж только ненесущей перегородки внутри квартиры, устройство проёма в ненесущей стене), они не являются реконструкцией многоквартирного дома и разрешение на строительство не нужно — достаточно согласования перепланировки по ст. 26 ЖК РФ. Напротив, если демонтируемая «стенка в полкирпича» окажется частью конструкции, связанной с ограждающими/несущими элементами дома, либо работы потребуют присоединения части общего имущества (вторжения в вентиляционный канал, размещения оборудования на общедомовых сетях), режим становится строже.

Если для перепланировки требуется присоединить часть общего имущества, нужно согласие всех собственников помещений в доме:

1. Собственник помещения в многоквартирном доме при приобретении в собственность помещения, смежного с принадлежащим ему на праве собственности помещением в многоквартирном доме, вправе объединить эти помещения в одно помещение в порядке, установленном главой 4 настоящего Кодекса. Границы между смежными помещениями могут быть изменены или эти помещения могут быть разделены на два и более помещения без согласия собственников других помещений в случае, если подобные изменение или раздел не влекут за собой изменение границ других помещений, границ и размера общего имущества в многоквартирном доме или изменение долей в праве общей собственности на общее имущество в этом доме. 2. Если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме. Статья 40. Изменение границ помещений в многоквартирном доме 1. Собственник помещения в многоквартирном доме при приобретении в собственность помещения, смежного с принадлежащим ему на праве собственности помещением в многоквартирном доме, вправе объединить эти помещения в одно помещение в порядке, установленном главой 4 настоящего Кодекса.
   — ч. 1, 2 ст. 40 ЖК РФ

А уменьшение размера общего имущества возможно только с согласия всех собственников путём реконструкции:

1. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции. 4. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц. 4 1 . Приспособление общего имущества в многоквартирном доме для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме согласно требованиям, указанным в части 3 статьи 15 настоящего Кодекса, допускается без решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме только в случае, если такое приспособление осуществляется без привлечения денежных средств указанных собственников. (Дополнение частью - Федеральный закон от 29.12.2017 № 462-ФЗ) 4 2 .
   — ч. 3 ст. 36 ЖК РФ

При этом к общему имуществу относятся, в частности, ограждающие несущие и ненесущие конструкции дома и обслуживающее более одного помещения оборудование:

1. крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения (за исключением сетей связи, необходимых для оказания услуг связи собственникам помещений в многоквартирном доме или нанимателям жилых помещений в многоквартирном доме по договорам социального найма) ; (В редакции федеральных законов от 29.12.2017 № 462-ФЗ, от 06.04.2024 № 67-ФЗ) 4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности. (Часть в редакции Федерального закона от 04.06.2011 № 123-ФЗ) 2. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. 3.
   — п. 3 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ

Для ваших фактов это означает: межквартирные стены и перегородки, отделяющие квартиру от общего коридора/соседних помещений, а также общедомовые стояки и вентканалы относятся к общему имуществу. Демонтаж перегородки кладовки, выходящей в коридор внутриквартирного значения не имеет (это внутриквартирная ненесущая перегородка) — она не относится к общему имуществу и не уменьшает его. Поэтому в норме согласие всех собственников дома вам, скорее всего, не потребуется, но этот вывод критически зависит от технического заключения о статусе конструкций.

Вывод (развилка): если демонтируемые конструкции — внутриквартирные ненесущие перегородки и стены, не связанные с общим имуществом, то достаточно согласования перепланировки с Администрацией Екатеринбурга, разрешение на строительство и согласие всех собственников дома не нужны. Если же работы затронут несущие конструкции или общедомовое имущество (вентканал, стояк, часть ограждающей конструкции), они квалифицируются как реконструкция: потребуется согласие всех собственников помещений (ч. 2 ст. 40, ч. 3 ст. 36 ЖК РФ) и, при реконструкции дома, разрешение на строительство по ГрК РФ. Решается это экспертным (техническим) заключением о несущем/ненесущем характере конструкций.

Считается ли это самовольным и чем грозит отсутствие согласования

Работы без решения органа местного самоуправления прямо объявлены самовольными.

1. Самовольными являются переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 настоящего Кодекса, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 26 настоящего Кодекса. (В редакции Федерального закона от 27.12.2018 № 558-ФЗ) 2. Самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее помещение в многоквартирном доме лицо несет предусмотренную законодательством ответственность. (В редакции Федерального закона от 27.12.2018 № 558-ФЗ) 3. Собственник помещения в многоквартирном доме, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель жилого помещения по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, обязан привести такое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование. (В редакции Федерального закона от 27.12.2018 № 558-ФЗ) 4. На основании решения суда помещение в многоквартирном доме может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью. (В редакции Федерального закона от 27.12.2018 № 558-ФЗ) 5.
   — ч. 1 ст. 29 ЖК РФ

Из этой нормы для вас следует цепочка: самовольная перепланировка → лицо несёт ответственность (ч. 2) → оно обязано привести помещение в прежнее состояние в разумный срок по предписанию согласующего органа (ч. 3). Это и есть главный риск «не согласовывать»: не только штраф, но и демонтаж проёма и перегородок за свой счёт по требованию жилищной инспекции/администрации.

Как разъяснил Верховный Суд, отсутствие согласования — не формальность, а состоявшееся правонарушение с конкретными последствиями.

Как установлено частью 1 статьи 29 ЖК РФ, переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме, проведенные при отсутствии решения о согласовании или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, являются самовольными. Самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее помещение в многоквартирном доме лицо несет предусмотренную законодательством ответственность (часть 2 статьи 29 ЖК РФ). Последствием самовольного переустройства или самовольной перепланировки помещения, согласно части 3 статьи 29 ЖК РФ, является приведение такого помещения в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование. Как установлено судами, собственник спорных помещений в уполномоченный орган за согласованием проведения перепланировки помещений в многоквартирном доме не обращался. Таким образом, проведенная им перепланировка является самовольной. Кроме того, достаточных доказательств того, что проведенные работы соответствуют строительным нормам и правилам, нормам пожарной безопасности и иным требованиям, не нарушают прав и законных интересов иных лиц, а также не создают угрозу жизни или здоровью граждан, не представлено.
— п. 1 Обзора судебной практики ВС РФ от 13.12.2023

Важно: тот факт, что по техпаспорту «изначально все стены и проёмы такие, как на плане застройщика», значения не имеет — техпаспорт отражает исходное (легальное) состояние, а вот состояние после ваших работ перестанет ему соответствовать. Именно отклонение от учтённой конфигурации и делает перепланировку самовольной. То, что дом сдан три года назад и застройщик уже не занимается домом, на квалификацию не влияет: обязанность согласования лежит на собственнике, а не на застройщике.

Ответственность за самовольную перепланировку установлена КоАП РФ.

1. Самовольные переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме, если иное не установлено частью 4 статьи 9.23 настоящего Кодекса, - (В редакции федеральных законов от 24.04.2020 № 133-ФЗ, от 06.04.2024 № 77-ФЗ) влекут наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до двух тысяч пятисот рублей ; на должностных лиц - от четырех тысяч до пяти тысяч рублей; на юридических лиц - от сорока тысяч до пятидесяти тысяч рублей .
   — ч. 2 ст. 7.21 КоАП РФ

Вывод: если работы выполнить без согласования, они будут самовольной перепланировкой (ч. 1 ст. 29 ЖК РФ). Последствия — административный штраф для гражданина от 2 000 до 2 500 руб. по ч. 2 ст. 7.21 КоАП РФ и обязанность привести квартиру в прежнее состояние (вернуть стену и заделать проём) по предписанию органа в разумный срок (ч. 3 ст. 29 ЖК РФ). При неисполнении предписания суд по иску органа вправе постановить о продаже квартиры с публичных торгов с возложением на нового собственника обязанности привести её в прежнее состояние (п. 1 ч. 5 ст. 29 ЖК РФ), а до этого — сохранить или не сохранить помещение в перепланированном виде решает суд (ч. 4 ст. 29 ЖК РФ). Техпаспорт «по плану застройщика» от ответственности не защищает.

Процедура: куда, что и в какой срок

Чтобы узаконить работы, нужно получить решение о согласовании — оно и есть то самое «основание», отсутствие которого делает перепланировку самовольной. Порядок обращения и перечень документов установлены ст. 26 ЖК РФ.

1. Переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее - орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения. (В редакции Федерального закона от 27.12.2018 № 558-ФЗ) 2. Для проведения переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме собственник данного помещения или уполномоченное им лицо (далее в настоящей главе - заявитель) в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого помещения в многоквартирном доме непосредственно либо через многофункциональный центр в соответствии с заключенным ими в установленном Правительством Российской Федерации порядке соглашением о взаимодействии представляет: (В редакции федеральных законов от 28.07.2012 № 133-ФЗ; от 27.12.2018 № 558-ФЗ) 1) заявление о переустройстве и (или) перепланировке по форме, утвержденной уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти; (В редакции Федерального закона от 23.07.2008 № 160-ФЗ) 2) правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое помещение в многоквартирном доме (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
   — ч. 1, 2 ст. 26 ЖК РФ

Дополнительно закон детализирует обязательный комплект: проект и (если затрагивается общее имущество) протокол общего собрания. Для вашей ситуации проект — обязательный документ, поскольку оба мероприятия относятся к перепланировке.

1. подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого помещения в многоквартирном доме, а если переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме невозможны без присоединения к данному помещению части общего имущества в многоквартирном доме, также протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о согласии всех собственников помещений в многоквартирном доме на такие переустройство и (или) перепланировку помещения в многоквартирном доме, предусмотренном частью 2 статьи 40 настоящего Кодекса;
   — п. 3 ч. 2 ст. 26 ЖК РФ

Что не нужно истребовать у вас или представлять самостоятельно (орган запросит сам, либо документ не требуется):

1. заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме, если такое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры. (В редакции Федерального закона от 27.12.2018 № 558-ФЗ ) 2 1 . Заявитель вправе не представлять документы, предусмотренные пунктами 4 и 6 части 2 настоящей статьи, а также в случае, если право на переустраиваемое и (или) перепланируемое помещение в многоквартирном доме зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, документы, предусмотренные пунктом 2 части 2 настоящей статьи. Для рассмотрения заявления о переустройстве и (или) перепланировке помещения в многоквартирном доме орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого помещения в многоквартирном доме запрашивает следующие документы (их копии или содержащиеся в них сведения), если они не были представлены заявителем по собственной инициативе: (В редакции федеральных законов от 02.06.2016 № 175-ФЗ ; от 03.07.2016 № 361-ФЗ ; от 27.12.2018 № 558-ФЗ ) 1) правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое помещение в многоквартирном доме, если право на него зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости; (В редакции федеральных законов от 03.07.2016 № 361-ФЗ ;
   — пп. 4, 6 ч. 2 ст. 26 ЖК РФ

Работает принцип «одного окна»: если право зарегистрировано в ЕГРН, правоустанавливающие документы и техпаспорт можно не прикладывать — их получит орган по межведомственному запросу; заключение органа по охране памятников нужно, только если дом — памятник (для обычной новостройки в Екатеринбурге не требуется). Запрещено требовать иные документы сверх перечня.

Решение может быть и отказом — основания закрытые, в том числе несоответствие проекта требованиям законодательства:

1. несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме требованиям законодательства. (В редакции Федерального закона от 27.12.2018 № 558-ФЗ ) 2. Решение об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме должно содержать основания отказа с обязательной ссылкой на нарушения, предусмотренные частью 1 настоящей статьи. (В редакции Федерального закона от 27.12.2018 № 558-ФЗ ) 3. Решение об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме выдается или направляется заявителю не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия такого решения и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке. (В редакции Федерального закона от 27.12.2018 № 558-ФЗ ) Статья 27. Отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме (Наименование в редакции Федерального закона от 27.12.2018 № 558-ФЗ) 1. Отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме допускается в случае: (В редакции Федерального закона от 27.12.2018 № 558-ФЗ) 1) непредставления определенных частью 2 статьи 26 настоящего Кодекса документов, обязанность по представлению которых с учетом части 2 1 статьи 26 настоящего Кодекса возложена на заявителя;
   — п. 3 ч. 1 ст. 27 ЖК РФ

Отказ допускается, в частности, из-за непредставления обязательных документов или несоответствия проекта требованиям; он должен быть мотивирован и обжалуется в суде в порядке КАС РФ.

После выполнения работ перепланировка должна быть оформлена — иначе она так и останется самовольной, даже если решение о согласовании было получено.

1. По завершении переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме заявитель способом, предусмотренным частью 9 статьи 23 настоящего Кодекса, направляет в орган, осуществляющий согласование, уведомление о завершении указанных работ. В случае перепланировки помещения к такому уведомлению прилагается технический план перепланированного помещения, подготовленный заявителем в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости". В случае перепланировки помещения в многоквартирном доме в уведомлении о завершении перепланировки помещения указываются сведения об уплате заявителем государственной пошлины за осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество. (В редакции Федерального закона от 07.06.2025 № 125-ФЗ) 2. Переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме подтверждаются актом приемочной комиссии, утверждение которого осуществляется в срок, не превышающий тридцати дней со дня получения органом, осуществляющим перевод помещений, уведомления, предусмотренного частью 1 настоящей статьи. 3. Переустройство помещения в многоквартирном доме считается завершенным со дня утверждения акта, предусмотренного частью 2 настоящей статьи.
   — ч. 1, 2, 3 ст. 28 ЖК РФ

Вывод: процедура такая: 1) заказать в проектной организации проект перепланировки (устройство проёма в ненесущей стене требует расчёта/заключения, а устройство нового и закладка существующего проёма отражаются в проекте); 2) подать в Администрацию Екатеринбурга (районную администрацию) или через МФЦ/«Госуслуги» заявление установленной формы с проектом и техпаспортом (правоустанавливающие документы и техпаспорт орган запросит сам, если право в ЕГРН); 3) получить решение о согласовании; 4) после работ подать уведомление о завершении с техническим планом; 5) получить акт приёмочной комиссии. Ориентир по срокам: решение об отказе направляется не позднее трёх рабочих дней со дня принятия, акт приёмочной комиссии утверждается в срок не более 30 дней со дня получения уведомления о завершении работ.

Если работы уже сделаны или в согласовании отказали — можно ли узаконить

Закон допускает сохранение помещения в перепланированном состоянии, но только по решению суда и при определённых условиях.

1. Собственник помещения в многоквартирном доме, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель жилого помещения по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, обязан привести такое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование. (В редакции Федерального закона от 27.12.2018 № 558-ФЗ ) 4. На основании решения суда помещение в многоквартирном доме может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью. (В редакции Федерального закона от 27.12.2018 № 558-ФЗ ) 5.
   — ч. 3, 4 ст. 29 ЖК РФ

Это ваша «спасательная» ветка, если перепланировку уже выполнили: ч. 4 ст. 29 ЖК РФ позволяет суду сохранить результат, когда он не нарушает права и законные интересы граждан и не создаёт угрозу жизни и здоровью. Бремя доказывания этих обстоятельств лежит на собственнике (техническое/экспертное заключение о соответствии строительным, пожарным, санитарным нормам).

Важная практическая деталь: обратиться за согласованием можно и после начала работ — орган не вправе уклониться от рассмотрения по существу.

Поскольку обращение в орган местного самоуправления за согласованием проведения работ по переустройству и (или) перепланировке помещений в многоквартирном доме после начала таких работ не является основанием для нерассмотрения заявления по существу, то уполномоченный орган не вправе уклониться от проверки заявления заинтересованного лица о переустройстве и (или) перепланировке с комплектом представленных документов с целью принятия решения о согласовании, если им не установлено, что переустройство (перепланировка) не соответствует требованиям законодательства, нарушает права третьих лиц или создает угрозу жизни или здоровья граждан. Суд кассационной инстанции обоснованно согласился с выводами суда апелляционной инстанции. 3. Изменение внутренних параметров помещения в многоквартирном доме с одновременным изменением внешних параметров этого дома за счет пристройки подлежит квалификации как реконструкция многоквартирного дома. Лицо оспорило отказ администрации муниципального образования в принятии решения о сохранении в перепланированном и переустроенном состоянии помещения в многоквартирном доме (квартиры). 7 Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения судами апелляционной и кассационной инстанций, требование удовлетворено.
— п. 2 Обзора судебной практики ВС РФ от 13.12.2023

То есть даже если работы уже ведутся, это не лишает вас возможности легализовать их через процедуру ст. 26 ЖК РФ (а при отказе — через суд по ч. 4 ст. 29 ЖК РФ). Суды исходят из того, что наличие нарушений и угрозы безопасности — решающий критерий, поэтому заранее подготовленное заключение проектной организации резко повышает шансы.

Вывод: узаконить можно двумя путями — (1) добровольно: подать заявление о согласовании (в том числе после начала работ, что не препятствует его рассмотрению) и получить решение, а фактически выполнить работы уже по проекту; (2) при отказе или если работы уже выполнены без согласования — обратиться в суд о сохранении помещения в перепланированном состоянии по ч. 4 ст. 29 ЖК РФ, доказав отсутствие нарушений прав других лиц и угрозы жизни/здоровью. Иск подаётся в суд по месту нахождения квартиры в Екатеринбурге; административный отказ обжалуется в порядке КАС РФ, спор о сохранении — в порядке искового производства.

Гражданско-правовые и регистрационные последствия

Отдельно надо оценить «стоимость» несогласованной перепланировки в имущественном и денежном выражении. Во-первых, любые требования о приведении в прежнее состояние, восстановительные работы и штраф — это ваши расходы. Если работы затронули общее имущество или конструкции дома, вред, причинённый другим собственникам, возмещается по общим правилам.

может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. 2. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы.
— п. 1, 2 ст. 15 ГК РФ

Так, если при демонтаже перегородки/устройстве проёма будет повреждено имущество соседей (протечка, трещины, повреждение отделки) либо общее имущество дома, вы обязаны возместить причинённый вред в полном объёме — как реальный ущерб (стоимость ремонта), так и упущенную выгоду. Обязанность возместить вред лежит на причинителе вне зависимости от вины, если не доказано обратное.

Во-вторых, перепланировка влияет на оборот недвижимости и кадастровый учёт. Поскольку с 2024 года перепланировка влечёт изменение сведений ЕГРН о границах и площади (ч. 2 ст. 25 ЖК РФ, процитирована в блоке 1), несогласованная перепланировка создаёт расхождение между фактическим состоянием квартиры и ЕГРН/техпаспортом. Это, в свою очередь, осложняет продажу (покупатель, банк при ипотеке или Росреестр могут выявить несоответствие), а также может повлечь приостановление регистрационных действий. Пользование жильём должно осуществляться с соблюдением прав соседей и требований пожарной, санитарной и иной безопасности.

Согласно части 4 статьи 17 ЖК РФ пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти. Исходя из положений статьи 25 ЖК РФ перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме. Понятие «реконструкция» установлено пунктом 14 статьи 1 ГрК РФ применительно к объектам капитального строительства, в соответствии с которым реконструкцией объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) является изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на 11 аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.
— п. 4 ст. 17 ЖК РФ

Для вашей ситуации это означает: соблюдение противопожарных и санитарных требований при устройстве кухонного проёма и гардеробной проверяется уже на этапе проекта и приёмки; формальное сохранение «по плану застройщика» не снимает обязанность содержать помещение в состоянии, соответствующем учтённой конфигурации.

Вывод: денежные последствия несогласованной перепланировки — это (1) штраф по ч. 2 ст. 7.21 КоАП РФ, (2) расходы на восстановление прежнего состояния по предписанию, (3) полное возмещение вреда, причинённого соседям или общему имуществу (ст. 15, 1064 ГК РФ), (4) проблемы при продаже и с ипотекой из-за несоответствия фактической планировки данным ЕГРН/техпаспорта. Поэтому экономически дешевле получить решение о согласовании заранее, чем устранять последствия после предписания.