Иконка поиска
Логотип Все адвокаты

Краткий ответ

Ваша ситуация отличается?Опишите её своими словами — Нейроадвокат ответит за 5 минут
Опишите ситуацию своими словами — ответ за 5 минут

Рекомендуемые действия

  1. 1
    Закажите проект перепланировки у организации с допуском СРО.
  2. 2
    Получите техническое заключение о безопасности работ для конструкций дома.
  3. 3
    Подайте документы в орган местного самоуправления для согласования перепланировки.descriptionЗаявление в администрацию города о согласовании перепланировки квартиры с приложением протокола общего собрания собственников помещений многоквартирного дома (свободная форма)
  4. 4
    Если проект затрагивает общее имущество — проведите общее собрание собственников.
  5. 5
    Начните работы только после получения решения о согласовании.
  6. 6
    При отказе обжалуйте его в районный суд по месту жительства.

Документы и доказательства

  • Технический паспорт квартиры — подтверждает отсутствие погреба и необходимость перепланировки.
  • Проект перепланировки с заглублением — обязателен для согласования (п. 3 ч. 2 ст. 26 ЖК РФ).
  • Техническое заключение о безопасности работ и незатрагивании несущих конструкций и труб.
  • Если проект подтвердит присоединение части общего имущества: Протокол общего собрания собственников о согласии всех — если проект затрагивает общее имущество.
  • Письменные возражения соседей и ответ управляющей компании — фиксируют спорные обстоятельства.
  • Решение органа местного самоуправления о согласовании или отказе — ключевой документ.

  • Сроки и риски

    • Без решения органа местного самоуправления работы будут самовольными — обяжут засыпать погреб и восстановить пол.
    • Самовольная перепланировка влечёт административную ответственность по ч. 2 ст. 7.21 КоАП РФ.
    • При повреждении общих труб, подвала или имущества соседей возместите вред в полном объёме.
    • Суд по иску органа местного самоуправления может продать вашу квартиру с публичных торгов.
    • Согласие всех собственников обязательно, если проект подтвердит присоединение части общего имущества.
    • Решение об отказе в согласовании направят вам не позднее трёх рабочих дней со дня принятия.

  • Чего не делать

    • Не начинайте копать до письменного решения органа местного самоуправления о согласовании.
    • Не считайте устные пояснения управляющей компании согласованием — она не уполномочена его давать.
    • Не игнорируйте возражения соседей: они вправе ссылаться на риск повреждения общего имущества.
    • Не задевайте плиту перекрытия, подвал и общие коммуникации без проекта и согласия всех собственников.
    • Не полагайтесь на то, что погреб потом удастся узаконить через суд — риск засыпать его высок.
    • Не выполняйте работы без проекта: несоответствие проекту — самостоятельное основание для отказа.

  • Когда нужен адвокат

    • Соседи против и есть риск повреждения общих труб — нужен проект и техзаключение.
    • УК устно требует согласие всех собственников — без письменного решения органа местного самоуправления не обойтись.
    • Если проект подтвердит затрагивание плиты перекрытия или подвала: Затрагивается плита перекрытия или подвал — спор о согласии всех собственников решается только в суде.
    • Если орган местного самоуправления откажет в согласовании: Орган местного самоуправления отказал в согласовании — обжалование требует юридической подготовки.
    • Если соседи или УК предъявят иск о засыпке погреба: Соседи или УК угрожают иском о засыпке погреба — защита в суде без адвоката рискованна.

  • Альтернативные пути

    • Откажитесь от заглубления: сделайте наземный ларь-погреб или термошкаф без вскрытия пола.
    • Перенесите хранение в кладовую, гараж или отдельный погреб вне дома.
    • Замените погреб на встроенные ящики-хранилища в квартире без изменения конструкций.
    • До начала работ закажите проект и техзаключение о безопасности для конструкций дома.
    • Согласуйте перепланировку в местной администрации, если проект не затрагивает общее имущество.
    • Получите письменное согласие всех собственников, если проект затрагивает подвал или перекрытие.

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали, и Нейроадвокат подберёт решение

Развёрнутый ответ Нейроадвоката

Ситуация: собственник квартиры на первом этаже пятиэтажного панельного многоквартирного дома намерен устроить под полом своей квартиры заглублённый погреб для хранения картофеля и солений. В техническом паспорте квартиры погреб отсутствует. Под квартирой расположен технический подвал с общими инженерными коммуникациями. Соседи возражают, ссылаясь на риск повреждения общего имущества. Управляющая компания устно квалифицировала работы как перепланировку и заявила о необходимости согласия всех собственников, письменного документа не выдала.

Юридически значимо здесь то, что работы изменяют внутреннюю планировку и конфигурацию помещения, влекут необходимость внесения изменений в технический паспорт и ЕГРН, а также с высокой вероятностью затрагивают конструкции, относящиеся к общему имуществу дома. Это исключает возможность выполнения работ без согласования и без проектной документации.

Затронутые правоотношения:

  • Перепланировка помещения в многоквартирном доме — устройство погреба меняет внутреннюю планировку квартиры и требует внесения изменений в технический паспорт, что прямо подпадает под ч. 2 ст. 25 ЖК РФ. Без согласования такие работы незаконны.
  • Реконструкция (при затрагивании конструкций) — если копка затрагивает плиту перекрытия над подвалом или иные несущие конструкции, работы выходят за рамки перепланировки и квалифицируются как изменение конструктивных характеристик дома, что влечёт более строгий порядок.
  • Общая долевая собственность на подвал и коммуникации — технический подвал и инженерные сети, расположенные под квартирой, относятся к общему имуществу собственников помещений в МКД (п. 1 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, п. 1 ст. 290 ГК РФ). Вторжение в этот объём или воздействие на эти конструкции затрагивает права всех собственников.
  • Согласие собственников помещений в МКД — если работы невозможны без присоединения части общего имущества, требуется согласие всех собственников (ч. 2 ст. 40 ЖК РФ, п. 3 ч. 2 ст. 26 ЖК РФ). Возражения соседей в данном случае юридически значимы.
  • Соблюдение прав соседей и требований безопасности — собственник обязан поддерживать помещение в надлежащем состоянии и соблюдать права соседей (ч. 4 ст. 30 ЖК РФ). Работы, создающие угрозу общим коммуникациям и конструкциям, недопустимы.
  • Согласование с органом местного самоуправления — перепланировка проводится по решению органа местного самоуправления, а не управляющей компании (ч. 1 ст. 26 ЖК РФ). УК не является органом согласования.

Юридически значимые обстоятельства, которые решают дело:

  1. Наличие технического подвала с общими коммуникациями под квартирой. Это означает, что устройство заглублённого погреба почти неизбежно связано с общим имуществом, а значит, требуется согласие всех собственников по ч. 2 ст. 40 ЖК РФ.
  2. Отсутствие погреба в техническом паспорте. Работы повлекут изменение характеристик помещения и потребуют внесения изменений в техпаспорт и ЕГРН — это обязательный признак перепланировки.
  3. Возражения соседей. Они прямо указывают на риск повреждения общего имущества, что делает их позицию юридически значимой и обязывает опровергать эти риски проектом и техническим заключением.
  4. Затрагивание или незатрагивание несущих конструкций. Если проект подтвердит, что конструкции дома не затрагиваются, возможна процедура перепланировки; если затрагиваются — это реконструкция с обязательным согласием всех собственников.
  5. Отсутствие письменного отказа или решения. УК не уполномочена давать согласование или отказ; юридически значимое решение принимает только орган местного самоуправления, и его отказ может быть обжалован в суде (ст. 27 ЖК РФ).

Квалификация работ: погреб под полом квартиры — это перепланировка (при затрагивании конструкций дома — реконструкция)

Устройство заглублённого погреба под полом квартиры (изменение внутренней планировки/конфигурации, демонтаж и обратное устройство конструкции пола) прямо подпадает под легальное определение перепланировки:

  1. Переустройство помещения в многоквартирном доме представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме. (В редакции Федерального закона от 27.12.2018 № 558-ФЗ) 2. Перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение границ и (или) площади такого помещения, и (или) образование новых помещений, в том числе в случаях, предусмотренных статьей 40 настоящего Кодекса, и (или) изменение его внутренней планировки (в том числе без изменения границ и (или) площади помещения). В результате перепланировки помещения также могут быть изменены границы и (или) площадь смежных помещений. Перепланировка влечет за собой необходимость внесения изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости
    — ч. 1, 2 ст. 25 ЖК РФ
    Поскольку в вашем техпаспорте погреба нет и его появление меняет характеристики помещения, работы в любом случае потребуют изменения техпаспорта и внесения сведений в ЕГРН. Если же при копке затрагиваются несущие конструкции (плита перекрытия над подвалом, фундамент), работы выходят за рамки перепланировки — это уже изменение конструктивных характеристик дома.

Ключевая норма о безопасности, которую ВС РФ применяет именно к работам в квартирах МКД:
В силу ч. 1 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» безопасность обеспечивается поддержанием проектных значений параметров здания в течение всего жизненного цикла; эксплуатация зданий должна осуществляться в соответствии с техническими регламентами, проектной и исполнительной документацией (Обзор ВС РФ от 13.12.2023, п. 4). Это означает, что копать «на глазок» под полом панельной пятиэтажки, где под вами технический подвал с транзитными коммуникациями, изначально рискованно: любое ослабление пола/перекрытия — угроза для всего дома.

Также собственник обязан соблюдать права соседей и правила содержания общего имущества:

  1. Собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. 5. Собственник жилого дома или части жилого дома обязан обеспечивать обращение с твердыми коммунальными отходами путем заключения договора с региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами. Под обращением с твердыми коммунальными отходами для целей настоящего Кодекса и иных актов жилищного законодательства понимаются транспортирование, обезвреживание, захоронение твердых коммунальных отходов. (Дополнение частью - Федеральный закон от 29.12.2014 № 458-ФЗ) (В редакции Федерального закона от 31.12.2017 № 503-ФЗ) Статья 30. Права и обязанности собственника жилого помещения 1. Собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом. 1 1 .
    — ч. 4 ст. 30 ЖК РФ
    Соседи прямо заявляют о риске повреждения труб и подвала — это возражение юридически значимо, и его придётся опровергать проектом и техническим заключением.

Вывод: сейчас делать погреб «просто так» нельзя: это перепланировка, требующая согласования, а если затрагиваются конструкции над подвалом — реконструкция с иным, более сложным порядком. Законного способа оформить погреб без проекта и технического заключения не существует.

Нужно ли согласие всех собственников и почему подвал меняет ответ

Статья 26 ЖК РФ требует согласования с органом местного самоуправления, а не с управляющей компанией:

  1. Переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее - орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения.
    — ч. 1 ст. 26 ЖК РФ
    Полный перечень документов, включая проект, установлен ч. 2 ст. 26 ЖК РФ, и именно тот случай, о котором говорят ваши соседи — присоединение части общего имущества, — влечёт обязанность приложить протокол общего собрания:
  1. подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого помещения в многоквартирном доме, а если переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме невозможны без присоединения к данному помещению части общего имущества в многоквартирном доме, также протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о согласии всех собственников помещений в многоквартирном доме на такие переустройство и (или) перепланировку помещения в многоквартирном доме, предусмотренном частью 2 статьи 40 настоящего Кодекса;
    — п. 3 ч. 2 ст. 26 ЖК РФ
    Подвал и коммуникации, о которых говорят соседи, — это общее имущество всех собственников:
  2. помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);
    — п. 1 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ
  3. крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения
    — п. 3 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ
  1. Собственникам помещений, машино-мест в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения многоквартирного дома, несущие и ненесущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование многоквартирного дома, расположенное за пределами или внутри помещений, обслуживающее более одного помещения, машино-места в многоквартирном доме, а также земельный участок, указанный в пункте 2 статьи 287 6 настоящего Кодекса. 2. Собственник помещения, машино-места не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество многоквартирного дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу его доли отдельно от права собственности на помещение, машино-место. (Статья в редакции Федерального закона от 21.12.2021 № 430-ФЗ)
    — п. 1 ст. 290 ГК РФ
    Именно поэтому «копать под квартирой» означает вторгаться в чужое общее имущество. Если ваши работы влекут присоединение части общего имущества (освоение объёма под полом, обустройство заглубления в конструкциях дома/подвала), требуется согласие ВСЕХ собственников:
  2. Если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
    — ч. 2 ст. 40 ЖК РФ
    Это подтверждено практикой Верховного Суда:
    согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме является обязательным условием для проведения реконструкции, переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме, влекущей присоединение к реконструированному (перепланированному) помещению части общего имущества многоквартирного дома. При рассмотрении дела судами первой и апелляционной инстанций не принято во внимание, что суду не представлены сведения о наличии согласия всех жильцов многоквартирного дома, в то время как требуется согласие всех собственников многоквартирного дома, поскольку выполненные работы касаются общего имущества в многоквартирном доме. Более того, в материалах дела содержится коллективное обращение жильцов многоквартирного дома (всего 57 подписей), категорически возражающих против расширения балкона и присоединения балкона к квартире А. Определение № 18-КГ17-164 Разрешение споров, связанных с осуществлением профессиональной деятельности 12. Полномочия занимающегося частной практикой нотариуса, осужденного за совершение умышленного преступления, не связанного с совершением нотариальных действий, могут быть прекращены на основании решения суда по требованию прокурора. Прокурор обратился в суд с иском к нотариусу Д. о лишении права нотариальной деятельности на основании п. 1 ч. 5 ст. 12 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате, утвержденных постановлением Верховного Совета Российской Федерации от 11 февраля 1993 г.
    — п. 11 Обзора судебной практики ВС РФ от 26.12.2018 № 4/2018
    А решения общего собрания по вопросам распоряжения общим имуществом принимаются квалифицированным большинством (по п. 1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ — не менее двух третей; по правилам ч. 1 ст. 46 ЖК РФ для отдельных вопросов — большинством):
  1. принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта, о переустройстве и (или) перепланировке помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме;
    — п. 1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ
  1. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1 1 , 4, 4 2 и 4 7 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, и предусмотренных пунктами 1, 1 1-1 , 1 2 , 1 3 , 2 , 3, 3 1 , 3 8 , 4 3 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме , решения, предусмотренного пунктом 4 5 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса, которое принимается в соответствии с частью 1 2 настоящей статьи, а также решения, предусмотренного пунктом 4 6 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса, которое принимается в соответствии с частью 1 3 настоящей статьи . Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в соответствии с требованиями, установленными федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства.
    — п. 1 ч. 1 ст. 46 ЖК РФ
    Пленум разъясняет, что владение и пользование общим долевым имуществом осуществляется по соглашению всех участников:
  2. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом. 2. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.
    — п. 1 ст. 247 ГК РФ

Что это значит для вас: УК права по существу, но её требование «согласие всех» верно лишь при условии, что погреб фактически присоединяет часть общего имущества (заглубление в конструкции над подвалом, использование объёма под полом, относящегося к общему имуществу). Если ваши работы полностью замкнуты в границах вашей квартиры и НЕ затрагивают пол (несущую часть общего имущества), согласие всех собственников по ч. 2 ст. 40 ЖК РФ формально не требуется — но всё равно остаётся процедура согласования перепланировки в органе местного самоуправления.

Вывод: В стандартном панельном доме с техническим подвалом погреб почти всегда связан с общим имуществом, поэтому практический ответ — требуется согласие всех собственников (протокол) + проект + согласование органа местного самоуправления. Точный объём согласия определяется проектом: если проект подтвердит, что конструкции дома не затрагиваются, достаточно обычной процедуры перепланировки; если затрагиваются — только согласие всех.

Порядок согласования, отказ и как его обжаловать

Отказ в согласовании допускается только по закрытому перечню оснований:

  1. несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме требованиям законодательства. (В редакции Федерального закона от 27.12.2018 № 558-ФЗ ) 2. Решение об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме должно содержать основания отказа с обязательной ссылкой на нарушения, предусмотренные частью 1 настоящей статьи. (В редакции Федерального закона от 27.12.2018 № 558-ФЗ ) 3. Решение об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме выдается или направляется заявителю не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия такого решения и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке. (В редакции Федерального закона от 27.12.2018 № 558-ФЗ ) Статья 27. Отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме (Наименование в редакции Федерального закона от 27.12.2018 № 558-ФЗ) 1. Отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме допускается в случае: (В редакции Федерального закона от 27.12.2018 № 558-ФЗ) 1) непредставления определенных частью 2 статьи 26 настоящего Кодекса документов, обязанность по представлению которых с учетом части 2 1 статьи 26 настоящего Кодекса возложена на заявителя;
    — п. 3 ч. 1 ст. 27 ЖК РФ
    То есть, если вы представите полный комплект документов (заявление установленной формы, правоустанавливающие документы, проект, техпаспорт, при необходимости — протокол общего собрания), отказать «просто потому, что погреб не нравится» нельзя. Решение об отказе должно быть мотивировано и вручено в срок:
  1. Решение об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме выдается или направляется заявителю не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия такого решения и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке.
    — ч. 3 ст. 27 ЖК РФ
    Отказ или бездействие органа обжалуются в суде; важно, что даже если вы уже начали работы, заявление обязаны рассмотреть по существу (но это не отменяет того, что на момент выполнения работы будут считаться самовольными — об этом в блоке 4):
    Поскольку обращение в орган местного самоуправления за согласованием проведения работ по переустройству и (или) перепланировке помещений в многоквартирном доме после начала таких работ не является основанием для нерассмотрения заявления по существу, то уполномоченный орган не вправе уклониться от проверки заявления заинтересованного лица о переустройстве и (или) перепланировке с комплектом представленных документов с целью принятия решения о согласовании, если им не установлено, что переустройство (перепланировка) не соответствует требованиям законодательства, нарушает права третьих лиц или создает угрозу жизни или здоровья граждан. Суд кассационной инстанции обоснованно согласился с выводами суда апелляционной инстанции. 3. Изменение внутренних параметров помещения в многоквартирном доме с одновременным изменением внешних параметров этого дома за счет пристройки подлежит квалификации как реконструкция многоквартирного дома. Лицо оспорило отказ администрации муниципального образования в принятии решения о сохранении в перепланированном и переустроенном состоянии помещения в многоквартирном доме (квартиры). 7 Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения судами апелляционной и кассационной инстанций, требование удовлетворено.
    — п. 2 Обзора судебной практики ВС РФ от 13.12.2023

Вывод: законный путь — заказать проект (с расчётом на несущую способность пола/перекрытия и сохранность коммуникаций), провести при необходимости общее собрание, подать заявление и документы в орган местного самоуправления (муниципалитет, часто через МФЦ). Отказ обжалуется в суде, административный порядок обжалования необязателен, но можно предварительно обратиться в жилищную инспекцию или прокуратуру. Поскольку вы просите документ, привожу процедуру материально, без ссылок на шаблоны.

Ветка «сделать без согласования»: самовольная перепланировка и обязанность всё засыпать

Если работы уже выполнены (или будут выполнены) без решения о согласовании:

  1. Самовольными являются переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 настоящего Кодекса, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 26 настоящего Кодекса.
    — ч. 1 ст. 29 ЖК РФ
    Дополнительно это подтверждает Верховный Суд:
    Как установлено частью 1 статьи 29 ЖК РФ, переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме, проведенные при отсутствии решения о согласовании или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, являются самовольными.
    — п. 1 Обзора судебной практики ВС РФ от 13.12.2023
    Последствие — не штраф, а именно обязанность за свой счёт вернуть всё в прежнее состояние:
  2. Собственник помещения в многоквартирном доме, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель жилого помещения по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, обязан привести такое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.
    — ч. 3 ст. 29 ЖК РФ
    Если не исполнить предписание — суд по иску органа может принять решение о продаже квартиры с публичных торгов с возложением на покупателя обязанности привести помещение в прежнее состояние:
  1. в отношении собственника о продаже с публичных торгов такого помещения в многоквартирном доме с выплатой собственнику вырученных от продажи такого помещения в многоквартирном доме средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого помещения в многоквартирном доме обязанности по приведению его в прежнее состояние;
    — п. 1 ч. 5 ст. 29 ЖК РФ
    Административная ответственность за самовольные переустройство/перепланировку:
  1. Самовольные переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме, если иное не установлено частью 4 статьи 9.23 настоящего Кодекса, - (В редакции федеральных законов от 24.04.2020 № 133-ФЗ, от 06.04.2024 № 77-ФЗ) влекут наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до двух тысяч пятисот рублей ; на должностных лиц - от четырех тысяч до пяти тысяч рублей; на юридических лиц - от сорока тысяч до пятидесяти тысяч рублей . (В редакции федеральных законов от 22.06.2007 № 116-ФЗ, от 24.04.2020 № 133-ФЗ) Примечание. За административные правонарушения, предусмотренные настоящей статьей, лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, несут административную ответственность как юридические лица. (Дополнение примечанием - Федеральный закон от 24.04.2020 № 133-ФЗ) Статья 7.22.
    — ч. 2 ст. 7.21 КоАП РФ

Вывод: именно ваш вопрос «не заставят ли потом всё засыпать обратно» — это и есть прямой риск: при самовольной перепланировке вас обяжут восстановить пол за собственный счёт, плюс штраф 2 000–2 500 руб. Заранее получить согласование дешевле и безопаснее, чем потом засыпать погреб.

Ветка «уже сделал / сделаю, но потом узаконю»: ч. 4 ст. 29 ЖК РФ и возмещение вреда

Даже для уже выполненных работ есть механизм сохранения помещения в перепланированном состоянии, но только через суд и при наличии заключения о безопасности:

  1. На основании решения суда помещение в многоквартирном доме может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.
    — ч. 4 ст. 29 ЖК РФ
    Практика ВС РФ уточняет, что перепланировка/переустройство, проведённые без согласования, признаются самовольными, и последующее согласование «задним числом» в административном порядке законодательство не предусматривает; единственный путь, если работы уже выполнены, — суд (ч. 4 ст. 29 ЖК РФ), при отсутствии угрозы жизни и здоровью и нарушения прав соседей.

При повреждении общего имущества и имущества соседей наступает деликтная ответственность:

  1. Вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред. Законом обязанность возмещения вреда может быть возложена на лицо, не являющееся причинителем вреда. Законом или договором может быть установлена обязанность причинителя вреда выплатить потерпевшим компенсацию сверх возмещения вреда. Законом может быть установлена обязанность лица, не являющегося причинителем вреда, выплатить потерпевшим компенсацию сверх возмещения вреда. (В редакции Федерального закона от 28.11.2011 № 337-ФЗ) 2. Лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине. Законом может быть предусмотрено возмещение вреда и при отсутствии вины причинителя вреда. 3. Вред, причиненный правомерными действиями, подлежит возмещению в случаях, предусмотренных законом. В возмещении вреда может быть отказано, если вред причинен по просьбе или с согласия потерпевшего, а действия причинителя вреда не нарушают нравственные принципы общества.
    — п. 1 ст. 1064 ГК РФ
    Это значит: если при копке повредите стояки или трубы, затопите соседей или ослабнет конструкция — возмещать вред будете вы в полном объёме, помимо обязанности всё восстановить.

Вывод: законная альтернатива для уже выполненных работ — иск о сохранении квартиры в перепланированном состоянии, с заключением строительно-технической экспертизы (безопасность и отсутствие угрозы для дома и соседей); если экспертиза покажет угрозу или нарушение прав соседей — суд откажет и обяжет всё вернуть. До решения суда работы всё равно будут считаться самовольными. Если же погреб только планируется — правильнее делать всё до начала работ.

Какие документы нужны для согласования погреба

Исчерпывающий перечень документов для согласования перепланировки установлен законом, и орган не вправе требовать иное:

  1. Для проведения переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме собственник данного помещения или уполномоченное им лицо (далее в настоящей главе - заявитель) в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого помещения в многоквартирном доме непосредственно либо через многофункциональный центр в соответствии с заключенным ими в установленном Правительством Российской Федерации порядке соглашением о взаимодействии представляет: (В редакции федеральных законов от 28.07.2012 № 133-ФЗ ; от 27.12.2018 № 558-ФЗ ) 1) заявление о переустройстве и (или) перепланировке по форме, утвержденной уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти; (В редакции Федерального закона от 23.07.2008 № 160-ФЗ ) 2) правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое помещение в многоквартирном доме (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии); (В редакции Федерального закона от 27.12.2018 № 558-ФЗ ) 3) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого помещения в многоквартирном доме, а если переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме невозможны без присоединения к данному помещению части общего имущества в многоквартирном доме, также протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о согласии всех собственников помещений в многоквартирном доме на такие переустройство и (или) перепланировку помещения в многоквартирном доме, предусмотренном частью 2 статьи 40 настоящего Кодекса; (В редакции Федерального закона от 27.12.2018 № 558-ФЗ ) 4) технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого помещения в многоквартирном доме; (В редакции Федерального закона от 27.12.2018 № 558-ФЗ ) 5) согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма (в случае, если заявителем является уполномоченный наймодателем на представление предусмотренных настоящим пунктом документов наниматель переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения по договору социального найма); 6) заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме, если такое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры. (В редакции Федерального закона от 27.12.2018 № 558-ФЗ ) 2 1 . Заявитель вправе не представлять документы, предусмотренные пунктами 4 и 6 части 2 настоящей статьи, а также в случае, если право на переустраиваемое и (или) перепланируемое помещение в многоквартирном доме зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, документы, предусмотренные пунктом 2 части 2 настоящей статьи.
    — ч. 2 ст. 26 ЖК РФ
  2. Орган, осуществляющий согласование, не вправе требовать от заявителя представление других документов кроме документов, истребование которых у заявителя допускается в соответствии с частями 2 и 2 1 настоящей статьи. Заявителю выдается расписка в получении от заявителя документов с указанием их перечня и даты их получения органом, осуществляющим согласование, а также с указанием перечня документов, которые будут получены по межведомственным запросам. В случае представления документов через многофункциональный центр расписка выдается указанным многофункциональным центром. Государственные органы, органы местного самоуправления и подведомственные государственным органам или органам местного самоуправления организации, в распоряжении которых находятся документы, указанные в части 2 1 настоящей статьи, обязаны направить в орган, осуществляющий согласование, запрошенные таким органом документы (их копии или содержащиеся в них сведения). Запрошенные документы (их копии или содержащиеся в них сведения) могут представляться на бумажном носителе, в форме электронного документа либо в виде заверенных уполномоченным лицом копий запрошенных документов, в том числе в форме электронного документа. (В редакции Федерального закона от 03.12.2011 № 383-ФЗ) 4.
    — ч. 3 ст. 26 ЖК РФ
    Применительно к вашему погребу пакет выглядит так: (1) заявление по утверждённой форме; (2) правоустанавливающие документы на квартиру (выписка ЕГРН — можно не прикладывать, орган запросит сам); (3) проект перепланировки, а если работы затрагивают общее имущество (пол/перекрытие над подвалом, конструкции) — дополнительно протокол общего собрания с согласием всех собственников; (4) технический паспорт квартиры (орган также вправе запросить самостоятельно). Заключение о несущей способности конструкций в перечень ч. 2 ст. 26 ЖК РФ прямо не включено, однако оно входит в состав проекта (проект перепланировки должен подтверждать допустимость и безопасность работ), а для заглублённого погреба в панельном доме с подвалом такое заключение — фактически обязательная часть проектной документации, без которой орган откажет по п. 3 ч. 1 ст. 27 ЖК РФ (несоответствие проекта требованиям законодательства).

Отдельного «письма УК» закон не требует: управляющая компания не является органом согласования. Важно получить письменный ответ органа местного самоуправления (расписку о приёме документов, затем решение о согласовании либо мотивированный отказ), а не устную отписку УК, которая юридической силы как основание для работ не имеет.

Вывод: базовый пакет — заявление, проект, техпаспорт, при необходимости протокол общего собрания; для вашего случая критично получить проект с техническим заключением о сохранности несущего пола и коммуникаций. Согласование производит орган местного самоуправления, а не управляющая компания.

Устроить погреб под полом квартиры в панельной пятиэтажке без согласования нельзя — это перепланировка, а с учётом подвала и общих труб под вами она может потребовать согласия всех собственников помещений в доме, если проект подтвердит присоединение части общего имущества (заглубление в конструкции над подвалом); при отсутствии такого присоединения достаточно обычной процедуры перепланировки. Без решения органа местного самоуправления такие работы будут считаться самовольными, и вас могут обязать всё засыпать обратно.

По существу вашей ситуации:

1. Можно ли вообще делать погреб и как это квалифицируется

Устройство заглублённого погреба под полом квартиры — это изменение внутренней планировки помещения, которое влечёт необходимость внесения изменений в технический паспорт и ЕГРН, то есть перепланировка (ч. 1, 2 ст. 25 ЖК РФ). Если при этом затрагиваются несущие конструкции, плита перекрытия над подвалом или иные конструкции дома, работы приобретают признаки реконструкции.

Поскольку в вашем техпаспорте погреба нет, а под квартирой находится технический подвал с общими коммуникациями, «просто выкопать» погреб нельзя. Это прямо противоречит ч. 1 ст. 26 ЖК РФ, согласно которой перепланировка проводится только по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.

2. Нужно ли согласие всех собственников

Управляющая компания права по существу: в вашем случае согласие всех собственников может быть обязательным — это зависит от того, подтвердит ли проект присоединение части общего имущества.

Подвал, в котором имеются инженерные коммуникации, а также несущие и ненесущие конструкции дома относятся к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме (п. 1, 3 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, п. 1 ст. 290 ГК РФ). Если проект подтвердит присоединение части общего имущества (заглубление в конструкции над подвалом), требуется согласие всех собственников помещений в доме (ч. 2 ст. 40 ЖК РФ); если проект покажет, что конструкции дома не затрагиваются, достаточно обычной процедуры перепланировки. Это же подтверждается п. 3 ч. 2 ст. 26 ЖК РФ: к заявлению о перепланировке в таком случае обязательно прилагается протокол общего собрания собственников о согласии всех собственников.

Соседи уже возражают, ссылаясь на риск повреждения общих труб и подвала. Их возражение юридически значимо: вы как собственник обязаны соблюдать права и законные интересы соседей и правила содержания общего имущества (ч. 4 ст. 30 ЖК РФ). Преодолеть это возражение можно только проектом и техническим заключением, подтверждающими безопасность работ.

3. Что будет, если сделать погреб без согласования

Перепланировка, проведённая без решения органа местного самоуправления или с нарушением проекта, признаётся самовольной (ч. 1 ст. 29 ЖК РФ). Собственник такого помещения обязан привести его в прежнее состояние в срок и в порядке, установленных органом, осуществляющим согласование (ч. 3 ст. 29 ЖК РФ). Это означает, что вас могут обязать засыпать погреб и восстановить пол.

Кроме того, самовольная перепланировка влечёт административную ответственность по ч. 2 ст. 7.21 КоАП РФ. Если в результате работ будет повреждено общее имущество или имущество соседей, вред придётся возместить в полном объёме (п. 1 ст. 1064 ГК РФ).

Единственная возможность сохранить уже сделанный погреб — через суд, если будет доказано, что перепланировка не нарушает права и законные интересы граждан и не создаёт угрозу их жизни или здоровью (ч. 4 ст. 29 ЖК РФ). Но рассчитывать на это в панельном доме с техническим подвалом и транзитными коммуникациями крайне рискованно.

4. Можно ли узаконить погреб и как действовать

Узаконить погреб теоретически можно, но только до начала работ и при наличии проекта, подтверждающего безопасность. Отказ в согласовании допускается только по закрытому перечню оснований, в частности при несоответствии проекта требованиям законодательства (п. 3 ч. 1 ст. 27 ЖК РФ). Если вы представите полный комплект документов, отказать «просто потому, что погреб не нравится» нельзя. Решение об отказе должно быть мотивированным и может быть обжаловано в суде (ч. 3 ст. 27 ЖК РФ).

Однако в вашей ситуации главная проблема не в процедуре, а в технической возможности: проект должен подтвердить, что работы не затрагивают несущие конструкции и общие коммуникации. В панельной пятиэтажке с подвалом под квартирой это маловероятно.

Пошаговые действия

  1. Не начинайте работы. Любое копание под полом до получения решения о согласовании сделает перепланировку самовольной со всеми последствиями по ч. 1, 3 ст. 29 ЖК РФ.

  2. Закажите проект перепланировки в организации, имеющей право на подготовку проектной документации. Проект должен подтвердить, что устройство погреба не затрагивает несущие конструкции, плиту перекрытия над подвалом и общие инженерные коммуникации, либо предусмотреть технические решения, обеспечивающие их сохранность.

  3. Если проект подтверждает, что общее имущество не затрагивается, подайте в орган местного самоуправления по месту нахождения дома заявление о согласовании перепланировки с приложением документов, предусмотренных ч. 2 ст. 26 ЖК РФ: правоустанавливающие документы на квартиру, проект перепланировки, технический паспорт помещения.

  4. Если проект показывает, что работы невозможны без присоединения части общего имущества (заглубление в конструкции над подвалом, использование объёма под полом), до подачи заявления проведите общее собрание собственников помещений в доме и получите протокол о согласии всех собственников (ч. 2 ст. 40 ЖК РФ, п. 3 ч. 2 ст. 26 ЖК РФ). Без этого документа согласование невозможно.

  5. При получении отказа проверьте, указано ли в нём основание, предусмотренное ч. 1 ст. 27 ЖК РФ. Если отказ немотивирован или вы с ним не согласны, обжалуйте его в судебном порядке (ч. 3 ст. 27 ЖК РФ).

  6. Если работы уже начаты, подайте заявление о согласовании в орган местного самоуправления — обращение после начала работ не является основанием для нерассмотрения заявления по существу. Однако до получения решения работы должны быть остановлены, иначе риск признания их самовольными сохраняется.