Иконка поиска
Логотип Все адвокаты

Краткий ответ

Ваша ситуация отличается?Опишите её своими словами — Нейроадвокат ответит за 5 минут
Опишите ситуацию своими словами — ответ за 5 минут

Рекомендуемые действия

  1. 1
    Подайте письменное заявление о выдаче предварительного разрешения с указанием варианта «с использованием кредитных средств».descriptionЗаявление в орган опеки и попечительства о разрешении продажи квартиры с детскими долями с обязательством выделить равноценные доли в новом жилье (свободная форма)
  2. 2
    Письменно запросите мотивированный отказ со ссылкой на конкретные нормы закона.descriptionТребование в орган опеки и попечительства о предоставлении письменного мотивированного отказа в выдаче разрешения на продажу квартиры с выделением долей несовер (свободная форма)
  3. 3
    Подготовьте расчёт эквивалентности: площадь и стоимость долей детей в новой квартире не меньше прежних.
  4. 4
    Если стоимость доли в новой квартире окажется меньше прежней: Предусмотрите зачисление разницы стоимости на отдельный счёт, открытый на имя каждого ребёнка.
  5. 5
    Получите согласие банка-залогодержателя на отчуждение продаваемой ипотечной квартиры.
  6. 6
    Согласуйте с банком по новой ипотеке наделение детей долями в закладываемой квартире.

Документы и доказательства

  • Если опека выдаст письменный мотивированный отказ: Письменный мотивированный отказ опеки с указанием оснований (ч. 3 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ).
  • Выписка из ЕГРН на продаваемую и приобретаемую квартиры.
  • Проект договора купли-продажи новой квартиры с выделением долей детям.
  • Справка банка об остатке долга по ипотеке и согласие залогодержателя на отчуждение.
  • Если возникнет денежная разница, подлежащая зачислению на счёт ребёнка: Реквизиты счёта на имя ребёнка для зачисления разницы стоимости (ПП Москвы № 508-ПП).

  • Срочно: первые шаги

    • Проверьте, что отказ содержит только ссылку на ипотеку — это незаконное основание.
    • Подайте заявление повторно, указав вариант «с использованием кредитных средств» и счёт ребёнка.
    • Не подписывайте договор продажи без разрешения опеки — сделка оспорима, риск расторжения.

  • Сроки и риски

    • Продажа долей детей без разрешения опеки — риск расторжения договора и возмещения убытков за ваш счёт.
    • Сделка без согласия опеки оспорима; опека обязана обратиться в суд о расторжении.
    • Отчуждение ипотечной квартиры без согласия банка-залогодержателя не допускается.
    • Немотивированный отказ опеки со ссылкой только на ипотеку оспаривается в суде.
    • Задержка грозит потерей подобранной альтернативной квартиры и срывом сделки.

  • Чего не делать

    • Не продавайте квартиру без письменного разрешения опеки — сделка оспорима.
    • Не соглашайтесь на устный отказ — требуйте письменный мотивированный в 15 дней.
    • Не считайте ипотеку законным основанием отказа — это противоречит закону.
    • Не отчуждайте квартиру без согласия банка-залогодержателя.
    • Не занижайте стоимость и площадь детских долей в новой квартире.
    • Не берите деньги детей себе — только на их счёт и в их интересах.

  • Когда нужен адвокат

    • Если отказ окажется немотивированным: Отказ опеки немотивирован и противоречит закону — обжалуйте в суде с адвокатом.
    • Сделка без разрешения опеки оспорима: риск расторжения и возмещения убытков за ваш счёт.
    • Согласие банка-залогодержателя на продажу ипотечной квартиры обязательно — ошибка срывает сделку.
    • Согласование с банком наделения детей долями в новой ипотечной квартире требует юриста.
    • Если возникнет денежная разница, подлежащая зачислению на счёт ребёнка: Расчёт эквивалентности долей и зачисление разницы на счёт ребёнка — сложный, цена ошибки высока.
    • Сроки поджимают: срыв сделки и потеря альтернативной квартиры — повод для срочной консультации.

  • Альтернативные пути

    • Запросите письменный мотивированный отказ опеки — он оспорим в суде.
    • Предложите опеке наделить детей долями в новой ипотечной квартире, эквивалентными по стоимости.
    • Если доля меньше — зачислите разницу на счёт ребёнка, открытый на его имя.
    • Ориентир эквивалентности — по 18 кв. м на каждого ребёнка.

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали, и Нейроадвокат подберёт решение

Развёрнутый ответ Нейроадвоката

Ситуация: родители (законные представители) двух несовершеннолетних детей 6 и 9 лет продают квартиру, находящуюся в ипотеке, в которой детям ранее были выделены доли с использованием средств материнского капитала. Цель — улучшение жилищных условий путём одновременного приобретения квартиры большей площади, также с привлечением ипотечного кредита. Орган опеки отказал в выдаче предварительного разрешения на отчуждение долей детей, мотивировав отказ тем, что «перенос» долей в квартиру, приобретаемую в ипотеку, невозможен, и допустим только при покупке за собственные средства либо при наличии не менее 90% собственных средств. Отказ создаёт риск срыва уже согласованной сделки по продаже и потери подобранной альтернативной квартиры.

Затронутые правоотношения:

  • Правоотношения законного представительства и управления имуществом несовершеннолетних — родители распоряжаются долями детей в продаваемой квартире по правилам об опеке, поэтому отчуждение долей требует предварительного разрешения органа опеки; без него сделка оспорима, а опека обязана требовать её расторжения.
  • Обязательственные и вещные отношения по ипотеке продаваемой квартиры — квартира обременена залогом в пользу банка, поэтому её отчуждение допустимо только с согласия залогодержателя; это влияет на порядок расчётов и последовательность сделки.
  • Правоотношения, связанные с приобретением новой квартиры с использованием кредитных средств — новая квартира будет обременена ипотекой, что затрагивает оценку эквивалентности предоставляемого детям жилья и требует согласования с банком-кредитором наделения детей долями в закладываемом объекте.
  • Административные правоотношения с органом опеки и попечительства — отказ в выдаче разрешения должен быть мотивированным и может быть оспорен в судебном порядке; немотивированный отказ не соответствует требованиям закона.
  • Правоотношения собственности детей на имущество — дети сохраняют право собственности на принадлежащее им имущество, включая денежные средства, причитающиеся им при отчуждении долей; родители не вправе использовать эти средства в своих интересах.

Юридически значимые обстоятельства, которые решают дело:

  1. Критерий оценки сделки — недопустимость уменьшения стоимости имущества ребёнка, а не источник финансирования покупки. Закон не устанавливает запрета на «перенос» долей в квартиру, приобретаемую в ипотеку, и не содержит требования о 90% собственных средств. Опека обязана оценивать, не уменьшается ли стоимость имущества детей и не утрачивают ли они право пользования жильём.

  2. Ипотека прямо допускается законом как сделка с жильём, в котором проживают несовершеннолетние. Ст. 77 ФЗ «Об ипотеке» предусматривает возможность дачи согласия на отчуждение и передачу в ипотеку жилого помещения, если при этом не затрагиваются права несовершеннолетних. Отчуждение жилья подопечного при перемене места жительства прямо отнесено к исключениям из запрета на отчуждение недвижимости подопечного.

  3. Форма заявления о предварительном разрешении прямо предусматривает вариант «с использованием кредитных средств». Это подтверждает, что кредитная схема приобретения жилья сама по себе не является основанием для отказа, а озвученная опекой мотивировка противоречит установленной форме.

  4. Эквивалентность предоставляемого детям жилья оценивается по площади и стоимости. Для г. Москвы норма предоставления составляет 18 кв. м на человека, то есть на двух детей должно приходиться не менее 36 кв. м (или доля, обеспечивающая такую площадь). Если доля детей в новой квартире по стоимости не меньше прежней, уменьшения имущества не происходит.

  5. Допустимость зачисления денежных средств на счёт ребёнка. Если стоимость доли ребёнка в новой квартире окажется меньше стоимости отчуждаемой доли, разница подлежит зачислению на счёт, открытый на имя несовершеннолетнего. Эти средства остаются собственностью ребёнка и расходуются только в его интересах с разрешения опеки.

  6. Необходимость согласия банка-залогодержателя на отчуждение продаваемой квартиры. Продажа квартиры, находящейся в ипотеке, без согласия банка не допускается; согласие должно быть получено до подписания договора с покупателем.

  7. Необходимость согласования с банком-кредитором по новой ипотеке наделения детей долями в закладываемой квартире. Если новая квартира приобретается в ипотеку и в ней выделяются доли детям, банк должен быть согласен на передачу в залог имущества, в составе собственников которого есть несовершеннолетние.

  8. Отказ опеки должен быть мотивированным и может быть оспорен. Отказ, основанный только на том, что новая квартира приобретается в ипотеку, не опирается на закон и подлежит обжалованию в судебном порядке. Сделка без разрешения опеки недопустима: она оспорима, а опека обязана требовать её расторжения с возвратом имущества и возмещением убытков за счёт родителей.

Правовая природа разрешения опеки: уменьшение имущества детей, а не «перенос доли»

Сделки с долями детей возможны только с предварительного разрешения органа опеки, и критерий, которым опека обязана (и вправе) руководствоваться, — не сохранение «той же доли», а недопустимость уменьшения стоимости имущества ребёнка:

  1. Опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного.
    — ч. 1 ст. 21 ФЗ от 24.04.2008 № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве»

Это базовая норма, которую опека применяет в вашей ситуации: выделенные детям доли в продаваемой квартире — их собственность, а родители управляют ею по правилам об опеке.

  1. Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.
    — п. 2 ст. 37 ГК РФ
  1. Ребенок имеет право собственности на доходы, полученные им, имущество, полученное им в дар или в порядке наследования, а также на любое другое имущество, приобретенное на средства ребенка. Право ребенка на распоряжение принадлежащим ему на праве собственности имуществом определяется статьями 26 и 28 Гражданского кодекса Российской Федерации . При осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного (
    — п. 3 ст. 60 СК РФ

Ключевой вывод: закон нигде не запрещает «переносить» доли в квартиру, приобретаемую в ипотеку, и нигде не требует 90% собственных средств. Критерий только один — не уменьшается ли стоимость имущества ребёнка и не утрачивает ли он право пользования жильём. Формальный «перенос доли» — это бухгалтерская аналогия; юридически оценивается эквивалентность предоставляемого детям жилья. Отказ, обоснованный только словами «новая квартира в ипотеке, значит нельзя» — немотивированный.

Ипотека (залог) как самостоятельное основание сделки с жильём подопечного и позиция залогового закона

Ипотека не исключает ни отчуждение, ни наделение детей долями — она прямо отнесена законом к допустимым видам сделок с жилым помещением, в котором проживают несовершеннолетние:

Органы опеки и попечительства вправе дать согласие на отчуждение и (или) передачу в ипотеку жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом не затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц. Решение органов опеки и попечительства о даче согласия на отчуждение и (или) передачу в ипотеку жилого помещения, в котором проживают указанные лица, или мотивированное решение об отказе в таком согласии должно быть представлено заявителю
— ст. 77 ФЗ от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», п. 3

Более того, отчуждение жилого помещения, принадлежащего подопечному, при перемене места жительства — самостоятельное исключение из запрета отчуждать недвижимость ребёнка:

  1. Недвижимое имущество, принадлежащее подопечному, не подлежит отчуждению, за исключением: 1) принудительного обращения взыскания по основаниям и в порядке, которые установлены федеральным законом, в том числе при обращении взыскания на предмет залога; 2) отчуждения по договору ренты, если такой договор совершается к выгоде подопечного; 3) отчуждения по договору мены, если такой договор совершается к выгоде подопечного; 4) отчуждения жилого помещения, принадлежащего подопечному, при перемене места жительства подопечного; (В редакции Федерального закона от 05.05.2014 № 118-ФЗ) 5) отчуждения недвижимого имущества в исключительных случаях (необходимость оплаты дорогостоящего лечения и другое), если этого требуют интересы подопечного.
    — ч. 1 ст. 20 ФЗ от 24.04.2008 № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве»

Ипотечный закон упоминает и передачу помещения в ипотеку, и его отчуждение одновременно: законодатель исходит из того, что жильё несовершеннолетнего может находиться в залоге и участвовать в сделках. Для вас это два вывода: (1) новая квартира в ипотеке сама по себе не «порочит» права детей, а наделение их долями в заложенном жилье допустимо при эквивалентности; (2) продаваемую квартиру придётся освобождать от вашей ипотеки, и потребуется согласие банка-залогодержателя (об этом — в блоке о залоге).

Что касается требования о 90% собственных средств — закон такого порога не устанавливает: критерий, закреплённый в ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ и ст. 37 ГК РФ, — недопущение уменьшения стоимости имущества ребёнка, а не источник финансирования покупки. Если опека отказывает исключительно из-за того, что покупка кредитная, такой отказ не опирается на процитированные нормы.

«Вывод доли ребёнка на счёт»: деньги вместо доли и что при этом теряется

Перечисление ребёнку денежной суммы вместо доли в новой квартире закон допускает — но только как способ сохранить имущественную массу ребёнка, а не как средство вывести её «наличными» родителям. Дети сохраняют право собственности на полученное ими имущество, а родители управляют им по правилам ст. 37 ГК РФ, включая зачисление сумм, причитающихся ребёнку, на отдельный номинальный (или иной) счёт на его имя:

  1. Опекун или попечитель распоряжается доходами подопечного, в том числе доходами, причитающимися подопечному от управления его имуществом, за исключением доходов, которыми подопечный вправе распоряжаться самостоятельно, исключительно в интересах подопечного и с предварительного разрешения органа опеки и попечительства. Суммы алиментов, пенсий, пособий, возмещения вреда здоровью и вреда, понесенного в случае смерти кормильца, а также иные выплачиваемые на содержание подопечного средства, за исключением доходов, которыми подопечный вправе распоряжаться самостоятельно, подлежат зачислению на отдельный номинальный счет, открываемый опекуном или попечителем в соответствии с главой 45 настоящего Кодекса, и расходуются опекуном или попечителем без предварительного разрешения органа опеки и попечительства. Опекун или попечитель предоставляет отчет о расходовании сумм, зачисляемых на отдельный номинальный счет, в порядке, установленном Федеральным законом "Об опеке и попечительстве" . Случаи, при которых опекун вправе не предоставлять отчет о расходовании сумм, зачисляемых на отдельный номинальный счет, устанавливаются Федеральным законом "Об опеке и попечительстве" . (В редакции федеральных законов от 30.12.2012 № 302-ФЗ; от 29.12.2017 № 459-ФЗ) 2.
    — п. 1 ст. 37 ГК РФ

Региональная форма заявления на разрешение прямо предусматривает зачисление на счёт ребёнка суммы разницы между стоимостью продаваемого и приобретаемого имущества:

Реквизиты счета, открытого в кредитной организации на имя несовершеннолетнего, подопечного, совершеннолетнего недееспособного или ограниченно дееспособного гражданина, на который будут зачислены денежные средства в случае разницы в размере стоимости отчуждаемого и приобретаемого имущества
— Постановление Правительства Москвы от 30.03.2023 № 508-ПП (форма заявления), п. 3

Практический смысл: если в новой квартире детям выделяется доля, эквивалентная (или большая) прежней, никакого «остатка» на счёт не образуется. Если доля ребёнка в новой квартире меньше по стоимости — разницу перечисляют на счёт (счёт по вкладу) на имя ребёнка, и деньги остаются его собственностью; снять их на свои нужды вы не вправе. Для вашей сделки это резервный вариант: часть стоимости детских долей можно закрыть деньгами на счёте детей, сохранив остальное долями в новой квартире, и такой вариант формально допускается заявлением о разрешении.

Порядок и сроки: как оформить и что делать, если отказ уже получен

Разрешение (или мотивированный отказ) выдаётся в письменной форме в срок не более 15 дней с даты подачи заявления, отказ можно оспорить в суде:

  1. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства, предусмотренное частями 1 и 2 настоящей статьи, или отказ в выдаче такого разрешения должны быть предоставлены опекуну или попечителю в письменной форме не позднее чем через пятнадцать дней с даты подачи заявления о предоставлении такого разрешения. Отказ органа опеки и попечительства в выдаче такого разрешения должен быть мотивирован. Предварительное разрешение, выданное органом опеки и попечительства, или отказ в выдаче такого разрешения могут быть оспорены в судебном порядке опекуном или попечителем, иными заинтересованными лицами, а также прокурором.
    — ч. 3 ст. 21 ФЗ от 24.04.2008 № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве»

Для продажи с одновременным приобретением жилья разрешение оформляется заявлением установленной формы, в котором отдельно указывается, совершается ли сделка с использованием кредитных средств:

Совершение сделки планируется осуществить: с использованием кредитных средств; без использования кредитных средств.
— Постановление Правительства Москвы от 30.03.2023 № 508-ПП (форма заявления о предварительном разрешении), п. 3

Обратите внимание: форма прямо предусматривает галочку «с использованием кредитных средств» — то есть кредитная (ипотечная) схема не является основанием для отказа, что прямо противоречит озвученной вам мотивировке. Подтверждающие критерии эквивалентности опека и суд оценивают по размеру площади и стоимости: для г. Москвы норма предоставления составляет 18 кв. м на человека, то есть по 18 «квадратов» на каждого из двух детей (или доля, при которой такая площадь им обеспечена):

  1. Норма предоставления площади жилого помещения составляет 18 квадратных метров площади жилого помещения на одного человека.
    — ч. 3 ст. 20 Закона города Москвы от 14.06.2006 № 29

Если отказ уже выдан — он должен быть мотивированным (ч. 3 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ); немотивированный отказ обжалуется в суде, а также может быть пересмотрен вышестоящим органом и проверен прокурором. До сделки безопаснее получить именно письменное разрешение: если продадите доли детей без него, опека обязана сама обратиться в суд о расторжении договора — с возвратом имущества и возмещением убытков покупателю за счёт родителей, а сделка будет оспоримой:

  1. При обнаружении факта заключения договора от имени подопечного без предварительного разрешения органа опеки и попечительства последний обязан незамедлительно обратиться от имени подопечного в суд с требованием о расторжении такого договора в соответствии с гражданским законодательством, за исключением случая, если такой договор заключен к выгоде подопечного. При расторжении такого договора имущество, принадлежавшее подопечному, подлежит возврату, а убытки, причиненные сторонам договора, подлежат возмещению опекуном или попечителем в размере и в порядке, которые установлены гражданским законодательством.
    — ч. 4 ст. 21 ФЗ от 24.04.2008 № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве»

Статья 173 1 . Недействительность сделки, совершенной без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления 1. Сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной
— п. 1 ст. 173.1 ГК РФ

  1. За исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
    — п. 1 ст. 168 ГК РФ

Поэтому сделка с покупателем, уже назначенная, должна быть поставлена в зависимость от получения письменного разрешения; в договоре стоит оговорить срок и условие о его предоставлении.

Взаимодействие с банком-залогодержателем: согласие банка на продажу и на наделение детей долями

Продаваемая квартира находится в ипотеке, поэтому её отчуждение допустимо только с согласия вашего банка-залогодержателя, а при его отсутствии наступают специальные последствия, предусмотренные залоговым законодательством:

  1. Залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога. В случае отчуждения залогодателем заложенного имущества без согласия залогодержателя применяются правила, установленные подпунктом 3 пункт
    — п. 2 ст. 346 ГК РФ

Для вашей сделки это означает два обязательных условия, которые нужно выстроить до подписания договора с покупателем: (1) получить согласие банка, у которого в залоге продаваемая квартира, на её отчуждение (обычно — с погашением остатка долга из выручки сделки); (2) если дети наделяются долями в новой квартире, которая сама будет в ипотеке, — банк-кредитор по новой ипотеке должен быть согласен, чтобы в залог передавалось имущество, в собственности которого есть доли несовершеннолетних (либо залог оформляется на права требования участника долевого строительства, где доли выделяются уже после ввода дома).

Согласие банка — это частное (договорное) ограничение, а не нормативный запрет: как показано выше, ипотечный закон прямо допускает отчуждение и передачу в ипотеку жилья, где проживают несовершеннолетние, с согласия органа опеки, а форма разрешения предусматривает сделку «с использованием кредитных средств».

Отказ опеки, основанный только на том, что новая квартира приобретается в ипотеку, не соответствует закону: ипотека сама по себе не является основанием для отказа в разрешении на отчуждение долей детей, если при этом не уменьшается стоимость их имущества и не ухудшаются жилищные условия. Требование о 90% собственных средств законом не установлено.

Отказ органа опеки должен быть мотивированным (ч. 3 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ). Если вам отказали исключительно со ссылкой на ипотеку — такой отказ можно оспорить в судебном порядке. При этом до сделки безопаснее получить письменное разрешение: продажа долей детей без него влечёт риск расторжения договора по требованию опеки с возвратом имущества и возмещением убытков за ваш счёт (ч. 4 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ, п. 1 ст. 173.1, п. 1 ст. 168 ГК РФ).

По вопросу о «переносе» долей детей в новую квартиру, приобретаемую в ипотеку

Закон не запрещает наделять детей долями в квартире, которая находится в ипотеке. Критерий, которым обязана руководствоваться опека, — недопустимость уменьшения стоимости имущества ребёнка, а не источник финансирования покупки (ч. 1 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ, п. 2 ст. 37 ГК РФ). Ипотечный закон прямо допускает отчуждение и передачу в ипотеку жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние, если при этом не затрагиваются их права (п. 3 ст. 77 ФЗ № 102-ФЗ). Более того, отчуждение жилого помещения, принадлежащего подопечному, при перемене места жительства прямо отнесено к исключениям из запрета на отчуждение недвижимости ребёнка (п. 4 ч. 1 ст. 20 ФЗ № 48-ФЗ).

Форма заявления о предварительном разрешении, утверждённая Постановлением Правительства Москвы от 30.03.2023 № 508-ПП, прямо предусматривает вариант «с использованием кредитных средств» — то есть кредитная схема сама по себе не является препятствием. Для оценки эквивалентности опека и суд ориентируются на размер площади и стоимости: в Москве норма предоставления составляет 18 кв. м на человека (ч. 3 ст. 20 Закона г. Москвы от 14.06.2006 № 29), то есть на двоих детей — по 18 кв. м каждому (или доля, обеспечивающая такую площадь).

По вопросу о «выводе» доли ребёнка на счёт

Зачисление денежного эквивалента доли ребёнка на счёт допускается, но только как способ сохранения имущественной массы ребёнка, а не как способ получить деньги в распоряжение родителей. Суммы, причитающиеся ребёнку, зачисляются на отдельный номинальный счёт на его имя и расходуются исключительно в интересах ребёнка с предварительного разрешения опеки (п. 1 ст. 37 ГК РФ). Форма заявления по ПП Москвы № 508-ПП прямо предусматривает указание реквизитов счёта, открытого на имя несовершеннолетнего, для зачисления разницы между стоимостью отчуждаемого и приобретаемого имущества (п. 3 формы).

Практически это означает: если в новой квартире детям выделяются доли, эквивалентные по стоимости прежним, денежного остатка не возникает. Если доля в новой квартире меньше по стоимости — разница перечисляется на счёт ребёнка и остаётся его собственностью. Для вашей ситуации это резервный вариант: часть стоимости детских долей можно компенсировать долями в новой квартире, а оставшуюся разницу — зачислить на счета детей.

По вопросу о сроках и обжаловании отказа

Разрешение или мотивированный отказ выдаётся в письменной форме не позднее 15 дней с даты подачи заявления (ч. 3 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ). Отказ должен быть мотивированным и может быть оспорен в судебном порядке опекуном, попечителем, иными заинтересованными лицами, а также прокурором (ч. 3 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ). Если отказ уже получен и он не содержит правового обоснования, кроме ссылки на ипотеку, — он немотивирован и подлежит обжалованию.

По вопросу о взаимодействии с банком-залогодержателем

Продаваемая квартира находится в ипотеке, поэтому её отчуждение допустимо только с согласия банка-залогодержателя (п. 2 ст. 346 ГК РФ). До подписания договора с покупателем необходимо: (1) получить согласие банка, у которого в залоге продаваемая квартира, на её отчуждение — обычно с погашением остатка долга из выручки сделки; (2) если дети наделяются долями в новой квартире, которая также будет в ипотеке, — банк-кредитор по новой ипотеке должен быть согласен на то, чтобы в залог передавалось имущество с долями несовершеннолетних (либо залог оформляется на права требования по договору участия в долевом строительстве, а доли выделяются после ввода дома).

Пошаговые действия

  1. Получите письменный отказ органа опеки (если он ещё не оформлен — подайте заявление установленной формы по ПП Москвы № 508-ПП с отметкой «с использованием кредитных средств» и дождитесь письменного решения в течение 15 дней).

  2. Проверьте мотивировку отказа. Если в нём указано только то, что новая квартира приобретается в ипотеку, или требование о 90% собственных средств — такой отказ не основан на законе (ч. 1 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ, п. 3 ст. 77 ФЗ № 102-ФЗ, ч. 1 ст. 20 ФЗ № 48-ФЗ).

  3. Подготовьте документы, подтверждающие эквивалентность: выписку из ЕГРН на продаваемую квартиру с указанием долей детей, проект договора купли-продажи новой квартиры с указанием долей, которые будут выделены детям, расчёт стоимости долей (в том числе с учётом нормы 18 кв. м на ребёнка — ч. 3 ст. 20 Закона г. Москвы от 14.06.2006 № 29).

  4. Получите согласие банка-залогодержателя на отчуждение продаваемой квартиры (п. 2 ст. 346 ГК РФ) и подтверждение от банка-кредитора по новой ипотеке о возможности оформления залога с долями несовершеннолетних (либо о выделении долей после снятия обременения).

  5. Подайте заявление в орган опеки повторно с полным комплектом документов, включая подтверждение эквивалентности долей и согласие банков. Если опека вновь откажет — требуйте письменный мотивированный отказ.

  6. При получении немотивированного отказа — обжалуйте его в суд по месту нахождения органа опеки (ч. 3 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ). В иске ссылайтесь на то, что ипотека не является основанием для отказа (п. 3 ст. 77 ФЗ № 102-ФЗ), а критерий — недопустимость уменьшения стоимости имущества ребёнка (ч. 1 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ, п. 2 ст. 37 ГК РФ).

  7. Не заключайте договор купли-продажи долей детей без письменного разрешения опеки. Сделка без такого разрешения оспорима (п. 1 ст. 173.1, п. 1 ст. 168 ГК РФ), а опека обязана обратиться в суд с требованием о расторжении договора и возврате имущества (ч. 4 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ). В договоре с покупателем предусмотрите условие о том, что сделка совершается после получения разрешения опеки, и согласуйте срок его получения.