Может ли кадастровый инженер подтвердить, что кухня подходит под жилую комнату, и на каком основании?

Входит ли в компетенцию кадастрового инженера заключение о пригодности кухни под жилую комнату

Кадастровая деятельность по закону — это подготовка документов для кадастрового учёта, и результат у неё строго один из трёх: межевой план, технический план либо акт обследования. Ни «заключение о пригодности помещения», ни «выписка о соответствии кухни жилой комнате» в этот перечень не входят.

Кадастровой деятельностью являются выполнение работ в отношении недвижимого имущества в соответствии с установленными федеральным законом требованиями, в результате которых обеспечивается подготовка документов, содержащих необходимые для осуществления государственного кадастрового учета недвижимого имущества (далее - кадастровый учет) сведения о таком недвижимом имуществе (далее - кадастровые работы), и оказание услуг в установленных федеральным законом случаях. Специальным правом на осуществление кадастровой деятельности обладает лицо, указанное в статье 29 настоящего Федерального закона (далее - кадастровый инженер).
— ч. 4 ст. 1 ФЗ от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности»

Это означает: кадастровый инженер работает с КООРДИНАТАМИ и ГРАНИЦАМИ объектов (п. 4² ст. 1 ФЗ-221), а не с вопросом «можно ли здесь жить». Проверка пригодности помещения для проживания — не кадастровая, а жилищная функция, она возложена на другие органы (см. блок 3).

Результатом кадастровых работ кадастрового инженера - индивидуального предпринимателя, указанного в статье 32 настоящего Федерального закона, или работника юридического лица, указанного в статье 33 настоящего Федерального закона, является межевой план, технический план или акт обследования.
— ст. 37 ФЗ от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности», п. 10

Важное следствие для клиента. В результатах кадастровых работ (межевой план, технический план) действительно существует раздел «Заключение кадастрового инженера», но он служебный: в нём кадастровый инженер описывает ход работ, ссылается на нормативные акты и даёт предложения по устранению ошибок в границах. Он не является актом признания помещения жилым и не заменяет решение уполномоченного органа.

Вывод по вопросу. Кадастровый инженер НЕ вправе выдать самостоятельное заключение или выписку о том, что кухня подходит под жилое помещение, — это выходит за пределы его полномочий, определённых ст. 1 и 37 ФЗ-221. Платить за такое «заключение» как за документ, узаконивающий кухню как жилую комнату, не имеет смысла: юридической силы для органа согласования оно не имеет. Если инженер предложит «оформить заключение, что кухня — жилая комната», это признак недобросовестного посредничества.

Является ли кухня жилой комнатой по своему правовому статусу

Жилое помещение — это изолированное помещение, пригодное для постоянного проживания. Кухня в квартире таким помещением как таковым не является: по закону она относится к помещениям вспомогательного использования, а жилой комнатой считается лишь часть квартиры, предназначенная именно для непосредственного проживания.

Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.
— ч. 4 ст. 16 ЖК РФ

Комната — это часть квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания; квартира же по определению складывается из комнат И помещений вспомогательного использования. Кухня — не комната, а второе.

Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.
— ч. 3 ст. 16 ЖК РФ

Помещения общего пользования в квартире - помещения вспомогательного использования, в том числе кухня, внутриквартирный коридор, передняя, санитарно-гигиенические помещения, иные подсобные помещения, предназначенные для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в квартире.
— ч. 6 ст. 11 Закона г. Москвы от 27.01.2010 № 2 «Основы жилищной политики города Москвы»

Московское законодательство прямо относит кухню к помещениям общего пользования в квартире, то есть к вспомогательным помещениям, а комнатой называет только часть квартиры, предназначенную для проживания.

Квартира - структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.
— ч. 3 ст. 11 Закона г. Москвы от 27.01.2010 № 2

Комната - часть жилого дома или квартиры, в том числе коммунальной, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.
— ч. 5 ст. 11 Закона г. Москвы от 27.01.2010 № 2

Разбор применения с учётом фактов. Диван и шкаф в кухне — это фактическое использование, оно не меняет правовой режим помещения. Закон различает назначение помещения (закреплено техническим учётом и кадастровыми сведениями) и бытовое использование. Пока в ЕГРН и техпаспорте кухня учтена как помещение вспомогательного использования, юридически она жилой комнатой не является, сколько бы мебели там ни стояло. Чтобы кухня стала комнатой, нужно менять внутреннюю планировку (объединять/переоборудовать) с согласованием — об этом блок 4.

Комнаты и кухни в жилом помещении должны иметь непосредственное естественное освещение. Естественного освещения могут не иметь другие помещения вспомогательного использования, предназначенные для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, а также помещения, входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (коридоры, вестибюли, холлы и др.). Отношение площади световых проемов к площади пола комнат и кухни следует принимать с учетом светотехнических характеристик окон и затенения противостоящими зданиями, но не более 1 : 5,5 и не менее 1 : 8, а для верхних этажей со световыми проемами в плоскости наклонных ограждающих конструкций - не менее 1 : 10.
— п. 25 Положения, утв. Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47

Это подтверждает дуальность: в требованиях к жилью «комнаты» и «кухни» упомянуты как разные объекты с разными нормативами. То есть законодатель последовательно НЕ отождествляет кухню и жилую комнату.

Вывод по вопросу. По действующему правовому режиму кухня многоквартирной квартиры — помещение вспомогательного использования, а не жилая комната. «Сделать» её жилой комнатой можно только через перепланировку с изменением внутренней планировки и последующим кадастровым учётом, а не через чьё-либо заключение о пригодности.

Кто и в каком порядке решает вопрос о пригодности помещения для проживания

Порядок признания помещения жилым и требования к жилому помещению устанавливает Правительство РФ — то есть вопрос решается не кадастровым инженером, а уполномоченным органом (межведомственной комиссией) в рамках Положения № 47.

Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (далее - требования).
— ч. 2 ст. 15 ЖК РФ

Порядок признания помещения жилым помещением и требования, которым должно отвечать жилое помещение, в том числе по его приспособлению и приспособлению общего имущества в многоквартирном доме с учетом потребностей инвалидов, устанавливаются Правительством Российской Федерации в соответствии с настоящим Кодексом, другими федеральными законами.
— ч. 3 ст. 15 ЖК РФ

Орган, осуществляющий согласование перепланировок в многоквартирном доме, — это орган местного самоуправления, и он принимает решение на основании своего решения и представленных документов, а не заключения кадастрового инженера.

Переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее - орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения.
— ч. 1 ст. 26 ЖК РФ

Орган, осуществляющий согласование, не вправе требовать от заявителя представление других документов кроме документов, истребование которых у заявителя допускается в соответствии с частями 2 и 2 1 настоящей статьи. Заявителю выдается расписка в получении от заявителя документов с указанием их перечня и даты их получения органом, осуществляющим согласование, а также с указанием перечня документов, которые будут получены по межведомственным запросам. В случае представления документов через многофункциональный центр расписка выдается указанным многофункциональным центром. Государственные органы, органы местного самоуправления и подведомственные государственным органам или органам местного самоуправления организации, в распоряжении которых находятся документы, указанные в части 2 1 настоящей статьи, обязаны направить в орган, осуществляющий согласование, запрошенные таким органом документы (их копии или содержащиеся в них сведения). Запрошенные документы (их копии или содержащиеся в них сведения) могут представляться на бумажном носителе, в форме электронного документа либо в виде заверенных уполномоченным лицом копий запрошенных документов, в том числе в форме электронного документа. (В редакции Федерального закона от 03.12.2011 № 383-ФЗ ) 4.
— ч. 3 ст. 26 ЖК РФ

Это ключевая норма защиты клиента: перечень документов закрыт. Орган НЕ вправе требовать от заявителя документы, не предусмотренные ч. 2 и 2¹ ст. 26 ЖК РФ, — а заключение кадастрового инженера в этот перечень не входит. Значит, если организация-посредник требует от клиента такое заключение как обязательное условие согласования, это требование за пределами закона.

Комнаты и кухни в жилом помещении должны иметь непосредственное естественное освещение. Естественного освещения могут не иметь другие помещения вспомогательного использования, предназначенные для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, а также помещения, входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (коридоры, вестибюли, холлы и др.). Отношение площади световых проемов к площади пола комнат и кухни следует принимать с учетом светотехнических характеристик окон и затенения противостоящими зданиями, но не более 1 : 5,5 и не менее 1 : 8, а для верхних этажей со световыми проемами в плоскости наклонных ограждающих конструкций - не менее 1 : 10.
— п. 25 Положения, утв. Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47

Если помещение переводится из нежилого в жилое (например, обсуждается статус «пригодно для проживания»), решает этот же принцип: перевод не допускается, пока помещение не отвечает установленным требованиям.

Перевод нежилого помещения в жилое помещение не допускается, если такое помещение не отвечает установленным требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям либо если право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц. Статья 22. Условия перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение 1. Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований настоящего Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности. 2. Перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению, если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц. В помещение после его перевода из жилого помещения в нежилое помещение должна быть исключена возможность доступа с использованием помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям. (В редакции Федерального закона от 29.05.2019 № 116-ФЗ) 3.
— ч. 4 ст. 22 ЖК РФ

Вывод по вопросу. Вопрос о пригодности кухни (или иного помещения) для проживания решает не кадастровый инженер, а уполномоченный орган — межведомственная комиссия в порядке Положения № 47 и орган местного самоуправления при согласовании перепланировки. Требование именно «заключения кадастрового инженера» как обязательного документа не основано на законе: перечень документов в ст. 26 ЖК РФ исчерпывающий.

Какой документ реально нужен: перепланировка, проект, технический план и региональный регламент

Основной путь узаконить кухню как жилую комнату — оформить это как перепланировку: изменение внутренней планировки квартиры (в том числе без изменения границ и площади).

Перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение границ и (или) площади такого помещения, и (или) образование новых помещений, в том числе в случаях, предусмотренных статьей 40 настоящего Кодекса, и (или) изменение его внутренней планировки (в том числе без изменения границ и (или) площади помещения).
— ч. 2 ст. 25 ЖК РФ

Перепланировка проводится по согласованию с органом местного самоуправления на основании его решения; заявитель подаёт заявление, проект перепланировки, техпаспорт и правоустанавливающие документы.

Для перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо (далее в настоящей главе - заявитель) в орган, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения переводимого помещения непосредственно либо через многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг (далее - многофункциональный центр) в соответствии с заключенным ими в установленном Правительством Российской Федерации порядке соглашением о взаимодействии представляет: (В редакции Федерального закона от 28.07.2012 № 133-ФЗ ) 1) заявление о переводе помещения; 2) правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии); 3) план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения); 4) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение; 5) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения); 6) протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, содержащий решение об их согласии на перевод жилого помещения в нежилое помещение; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 29.05.2019 № 116-ФЗ ) 7) согласие каждого собственника всех помещений, примыкающих к переводимому помещению, на перевод жилого помещения в нежилое помещение.
— ч. 2 ст. 23 ЖК РФ

После завершения работ к уведомлению прилагается технический план перепланированного помещения — вот здесь и появляется работа кадастрового инженера (подготовка техплана), но как ИТОГ работ, а не как предварительное заключение о пригодности.

В случае перепланировки помещения к такому уведомлению прилагается технический план перепланированного помещения, подготовленный заявителем в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
— ч. 1 ст. 28 ЖК РФ

В Москве порядок конкретизирован: перевод и переустройство помещений осуществляются по административному регламенту, а приёмку работ проводит межведомственная комиссия с участием Госжилинспекции, Роспотребнадзора, управы района и управляющей компании.

Разбор применения. Значит, клиенту нужен проектировщик (проект перепланировки) и последующий техплан от кадастрового инженера — а вопрос «пригодна ли кухня под комнату» снимается самим согласованным проектом и приёмкой. Если работы меняют назначение помещения по техучёту, дополнительно потребуется внесение изменений в ЕГРН по результатам кадастрового учёта.

Сроки, которые полезно знать клиенту: решение о переводе принимается не позднее 45 дней, а приёмка完成的 перепланировки утверждается в срок до 30 дней.

Решение о переводе или об отказе в переводе помещения должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных в соответствии с частями 2 и 2 1 настоящей статьи документов органом, осуществляющим перевод помещений, не позднее чем через сорок пять дней со дня представления в данный орган документов
— ч. 4 ст. 23 ЖК РФ

Вывод по вопросу. Юридически значимый документ — это согласованный проект перепланировки и решение органа местного самоуправления; кадастровый инженер подключается на этапе подготовки технического плана (по итогам работ). Требование «сначала заключение кадастрового инженера о пригодности кухни» подменяет законную процедуру.

Риски самовольного переоборудования и ответственность

Если использовать кухню как жилую комнату без согласования, изменяя планировку, это квалифицируется как самовольная перепланировка с административной ответственностью и обязанностью привести помещение в прежнее состояние.

Самовольные переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме (Наименование в редакции Федерального закона от 24.04.2020 № 133-ФЗ) 1. Порча жилых помещений или порча их оборудования либо использование жилых помещений не по назначению - (В редакции Федерального закона от 24.04.2020 № 133-ФЗ) влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от одной тысячи до одной тысячи пятисот рублей ; на должностных лиц - от двух тысяч до трех тысяч рублей; на юридических лиц - от двадцати тысяч до тридцати тысяч рублей . (В редакции федеральных законов от 22.06.2007 № 116-ФЗ, от 24.04.2020 № 133-ФЗ) 2. Самовольные переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме, если иное не установлено частью 4 статьи 9.23 настоящего Кодекса, - (В редакции федеральных законов от 24.04.2020 № 133-ФЗ, от 06.04.2024 № 77-ФЗ) влекут наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до двух тысяч пятисот рублей ; на должностных лиц - от четырех тысяч до пяти тысяч рублей; на юридических лиц - от сорока тысяч до пятидесяти тысяч рублей . (В редакции федеральных законов от 22.06.2007 № 116-ФЗ, от 24.04.2020 № 133-ФЗ) Примечание. За административные правонарушения, предусмотренные настоящей статьей, лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, несут административную ответственность как юридические лица.
— ч. 2 ст. 7.21 КоАП РФ

Отдельно наказывается использование жилых помещений не по назначению — предупреждение или штраф для граждан от 1000 до 1500 руб.

Порча жилых помещений или порча их оборудования либо использование жилых помещений не по назначению - (В редакции Федерального закона от 24.04.2020 № 133-ФЗ) влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от одной тысячи до одной тысячи пятисот рублей ; на должностных лиц - от двух тысяч до трех тысяч рублей; на юридических лиц - от двадцати тысяч до тридцати тысяч рублей . (В редакции федеральных законов от 22.06.2007 № 116-ФЗ, от 24.04.2020 № 133-ФЗ) 2. Самовольные переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме, если иное не установлено частью 4 статьи 9.23 настоящего Кодекса, - (В редакции федеральных законов от 24.04.2020 № 133-ФЗ, от 06.04.2024 № 77-ФЗ) влекут наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до двух тысяч пятисот рублей ; на должностных лиц - от четырех тысяч до пяти тысяч рублей; на юридических лиц - от сорока тысяч до пятидесяти тысяч рублей . (В редакции федеральных законов от 22.06.2007 № 116-ФЗ, от 24.04.2020 № 133-ФЗ) Примечание. За административные правонарушения, предусмотренные настоящей статьей, лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, несут административную ответственность как юридические лица. (Дополнение примечанием - Федеральный закон от 24.04.2020 № 133-ФЗ) Статья 7.22.
— ч. 1 ст. 7.21 КоАП РФ

Собственник, самовольно перепланировавший помещение, обязан привести его в прежнее состояние в разумный срок; в противном случае возможно судебное решение о сохранении помещения в перепланированном виде лишь при отсутствии нарушения прав граждан и угрозы жизни и здоровью.

Собственник помещения в многоквартирном доме, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель жилого помещения по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, обязан привести такое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.
— ч. 3 ст. 29 ЖК РФ

На основании решения суда помещение в многоквартирном доме может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.
— ч. 4 ст. 29 ЖК РФ

Разбор применения. Для клиента это означает: если он просто поставит диван в кухне, не меняя стены, инженерные сети и планировку, формально состава самовольной перепланировки нет — меняется только бытовое использование. Но как только он захочет юридически закрепить кухню как жилую комнату через переоборудование, каждая работа без согласования — риск штрафа и требования вернуть всё обратно. Узаконить уже выполненное можно только через ч. 4 ст. 29 ЖК РФ — в судебном порядке, доказав безопасность.

Если орган откажет в согласовании — отстаивать позицию можно также в суде (ч. 4 ст. 29 ЖК РФ). Но прежде стоит оценить: а нужно ли вообще менять планировку? Если клиенту достаточно фактического использования без изменения капитальных элементов, юридическое «переименование» кухни в комнату может вообще не требоваться, и платить за заключения и согласования не нужно.

Вывод по вопросу. Самовольно проведённая перепланировка под жилую комнату грозит штрафом по ч. 2 ст. 7.21 КоАП РФ (2 000–2 500 руб.) и требованием вернуть помещение в прежнее состояние; использование помещения не по назначению — штрафом по ч. 1. Если работы уже сделаны без согласования — сохранить результат можно только через суд по ч. 4 ст. 29 ЖК РФ и лишь при доказанной безопасности.