Законно ли требование наймодателя о ремонте или замене мебели в служебной квартире за свой счет, если она износилась естественно?

Кто обязан ремонтировать жилое помещение — разграничение текущего и капитального ремонта

Квартира предоставлена как служебная, поэтому к отношениям сторон применяется режим найма специализированного (служебного) жилого помещения. Закон прямо указывает, какие обязанности нанимателя и наймодателя переносятся на этот вид найма.

К пользованию специализированными жилыми помещениями по договорам найма таких жилых помещений применяются правила, предусмотренные статьей 65, частями 3 и 4 статьи 67 и статьей 69 настоящего Кодекса, за исключением пользования служебными жилыми помещениями, к пользованию которыми по договорам найма таких помещений применяются правила, предусмотренные частями 2 - 4 статьи 31, статьей 65 и частями 3 и 4 статьи 67 настоящего Кодекса, если иное не установлено другими федеральными законами.
— ч. 5 ст. 100 ЖК РФ

Это означает: по служебной квартире на нанимателя распространяются обязанности из ст. 65 и частей 3–4 ст. 67 ЖК РФ. Разберём, что это за обязанности.

Наймодатель жилого помещения по договору социального найма обязан: 1) передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение; 2) принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение; 3) осуществлять капитальный ремонт жилого помещения; 4) обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества.
— ч. 2 ст. 65 ЖК РФ

Наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан: 1) использовать жилое помещение по назначению и в пределах, которые установлены настоящим Кодексом; 2) обеспечивать сохранность жилого помещения; 3) поддерживать надлежащее состояние жилого помещения; 4) проводить текущий ремонт жилого помещения; 5) своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги; 6) информировать наймодателя в установленные договором сроки об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма.
— ч. 3 ст. 67 ЖК РФ

Обратите внимание: обязанность нанимателя по ч. 3 ст. 67 ЖК РФ — «поддерживать надлежащее состояние» и «проводить текущий ремонт», а не «заменять всё на новое». Капитальный ремонт — прямая обязанность наймодателя. Этот же принцип закреплён в ГК РФ:

1. Текущий ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью нанимателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения.
   — ст. 681 ГК РФ, п. 1

1. Наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания. 2. Наймодатель обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении.
   — ст. 676 ГК РФ, п. 1

Ключевой критерий — к какому виду ремонта относится работа. Текущий ремонт — это устранение мелких неисправностей, поддержание в исправном состоянии; он не предполагает замены целого предмета (дивана, шкафа, гарнитура) на новый. Замена предмета, пришедшего в полную негодность от старости, относится к капитальному (восстановительному) ремонту и лежит на наймодателе. Такой же подход подтверждён применительно к обязанностям по содержанию жилья:

в) обеспечивать сохранность жилого помещения, в том числе находящегося в нем санитарно-технического и иного оборудования, не допускать выполнение в жилом помещении работ или совершение других действий, приводящих к порче жилого помещения, находящегося в нем оборудования, а также к порче общего имущества в многоквартирном доме; г) поддерживать надлежащее состояние жилого помещения, а также помещений общего пользования в многоквартирном доме, соблюдать чистоту и порядок в жилом помещении, в подъездах, кабинах лифтов, на лестничных клетках, в других помещениях общего пользования в многоквартирном доме, а также соблюдать требования пункта 1 настоящих Правил; д) немедленно принимать возможные меры к устранению обнаруженных неисправностей жилого помещения или санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, и сообщать о них наймодателю; е) проводить текущий ремонт жилого помещения;
— пп. «в», «г», «е» п. 10 Правил пользования жилыми помещениями (Приказ Минстроя № 292/пр)

Эта норма важна для оценки требований наймодателя: наниматель обязан не допускать «порчи» оборудования, то есть повреждения в результате своих действий. Естественное старение (продавленный диван, разбухший гарнитур, шатающиеся ножки стола) — не «порча» и не «невыполнение текущего ремонта».

Вывод: по служебной квартире наниматель обязан проводить только текущий ремонт, а капитальный (включая восстановление/замену пришедшего в полную негодность имущества) — обязанность наймодателя. Требование «либо отремонтировать за свой счёт, либо заменить всё на новое» выходит за пределы обязанностей нанимателя, если стоимость/состояние имущества свидетельствуют о полном износе, а не о мелкой неисправности.

Освобождает ли естественный износ от ответственности; есть ли вообще основание для взыскания

Наймодатель угрожает взыскать стоимость через суд. Чтобы такое требование было удовлетворено, нужны: (1) основание (нарушение договора или причинение вреда), (2) вина нанимателя и (3) подтверждённый размер ущерба. Начнём с ответственности за вред.

1. Вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред. Законом обязанность возмещения вреда может быть возложена на лицо, не являющееся причинителем вреда. Законом или договором может быть установлена обязанность причинителя вреда выплатить потерпевшим компенсацию сверх возмещения вреда. Законом может быть установлена обязанность лица, не являющегося причинителем вреда, выплатить потерпевшим компенсацию сверх возмещения вреда. (В редакции Федерального закона от 28.11.2011 № 337-ФЗ) 2. Лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине. Законом может быть предусмотрено возмещение вреда и при отсутствии вины причинителя вреда. 3. Вред, причиненный правомерными действиями, подлежит возмещению в случаях, предусмотренных законом. В возмещении вреда может быть отказано, если вред причинен по просьбе или с согласия потерпевшего, а действия причинителя вреда не нарушают нравственные принципы общества.
   — п. 1 ст. 1064 ГК РФ

1. Лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине. Законом может быть предусмотрено возмещение вреда и при отсутствии вины причинителя вреда.
   — п. 2 ст. 1064 ГК РФ

Обе нормы работают в пользу клиента: вред, возникший из-за естественного физического износа, причинён НЕ действиями нанимателя, и вины в нём нет. Именно на наймодателе, который требует возмещения, лежит бремя доказывания вины нанимателя.

Если наймодатель строит требование не на «причинении вреда», а на «сбережении» имущества (например, что наниматель сэкономил, пользуясь вещью до её износа), подлежит применению институт неосновательного обогащения, но и он здесь не срабатывает:

1. Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса. 2. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
   — п. 1 ст. 1102 ГК РФ

Мебель передавалась без описи, от прежних жильцов, то есть наниматели не получали от наймодателя никакого имущества в пользование по какому-либо обязательственному основанию, значит, не «сберегли» его за счёт наймодателя. Кроме того, размер требования (если он вообще правомерен) должен рассчитываться с учётом износа, а не по стоимости нового имущества:

1. Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. 2. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы.
   — п. 1, 2 ст. 15 ГК РФ

Вывод: естественный физический износ сам по себе не порождает ни деликтной, ни договорной ответственности нанимателя: вред причинён не его действиями и его вины нет. Требование о взыскании полной (тем более «как за новое») стоимости изношенной мебели юридически несостоятельно.

Мебель не передавалась по описи — кто собственник и можно ли её «списать на нанимателя»

Отдельный правовой вопрос — режим самой мебели. По общему правилу условия обязательства и объём передаваемого имущества определяются договором:

1. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой. 5. Если условие договора не определено сторонами или диспозитивной нормой, соответствующие условия определяются обычаями, применимыми к отношениям сторон. (В редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ)
   — п. 4 ст. 421 ГК РФ

1. проводить текущий ремонт жилого помещения; 6) своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги (обязательные платежи). Обязанность вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги возникает с момента заключения настоящего Договора. Несвоевременное внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги влечет взимание пеней в порядке и размере, которые установлены статьей 155 Жилищного кодекса Российской Федерации ; 7) допускать в жилое помещение в заранее согласованное время представителя Наймодателя для осмотра технического состояния жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, а также для выполнения необходимых работ; 8) при обнаружении неисправностей жилого помещения или санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, немедленно принимать возможные меры к их устранению и в случае необходимости сообщать о них Наймодателю либо в соответствующую управляющую организацию; 9) осуществлять пользование жилым помещением с учетом соблюдения прав и законных интересов соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства; 10) при расторжении или прекращении настоящего Договора освободить жилое помещение. В случае отказа освободить жилое помещение Наниматель и члены его семьи подлежат выселению в судебном порядке; 11) при освобождении жилого помещения сдать его в течение 3 дней Наймодателю в надлежащем состоянии, оплатить стоимость не произведенного Нанимателем и входящего в его обязанности текущего ремонта жилого помещения, а также погасить задолженность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг.
   — пп. 5, 11 Типового договора найма служебного жилого помещения (Постановление Правительства РФ № 42)

Типовой договор найма служебного помещения обязывает нанимателя сдать помещение «в надлежащем состоянии», оплатить стоимость НЕ проведённого нанимателем и входящего в ЕГО обязанности текущего ремонта жилого помещения (то есть квартиры), но ничего не говорит о том, что наниматель отвечает за мебель, не переданную ему по акту. Сходным образом построено и правило о передаче помещения при прекращении права пользования:

к) при прекращении права пользования жилым помещением передать по акту приема-передачи наймодателю в исправном состоянии жилое помещение, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в нем, оплатить стоимость не проведенного нанимателем текущего ремонта жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, или провести текущий ремонт за свой счет, а также погасить задолженность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги.
— пп. «к» п. 10 Правил пользования жилыми помещениями, утв. Приказом Минстроя России № 292/пр

Все эти нормы говорят о квартире и её санитарно-техническом/ином оборудовании, переданном нанимателю, — и об обязанности провести именно текущий ремонт, а не купить новую мебель. Если наймодатель не составлял опись при вселении и вещи были оставлены прежними жильцами, он не доказал ни факта передачи этих вещей нанимателю, ни факта их повреждения именно нанимателем.

Вывод: ответственность нанимателя возникает только за имущество, которое было ему передано по договору/акту и которое он повредил. Мебель, не переданная по описи и доставшаяся от прежних жильцов, не входит в объём обязательств нанимателя; предъявлять за неё требование о замене или оплате неправомерно. Это не лишает наймодателя права распорядиться своей/бесхозяйной мебелью самостоятельно, но не за счёт нанимателя.

Как оспорить акт осмотра и требования: бремя доказывания и судебный порядок

Акт осмотра — доказательство, а не приговор: он оценивается судом наряду с другими доказательствами, и именно на наймодателе лежит обязанность доказать основание и размер своих требований.

1. Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. 2. Суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались. 3. Каждое лицо, участвующее в деле, должно раскрыть доказательства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, перед другими лицами, участвующими в деле, в пределах срока, установленного судом, если иное не установлено настоящим Кодексом. (Дополнение частью - Федеральный закон от 28.11.2018 № 451-ФЗ )
   — ч. 1 ст. 56 ГПК РФ

Практически это значит: в акте должно быть указано не просто «изношено», а конкретно, какое повреждение, когда и по чьей вине возникло, с приложением сметы/заключения. Если в акте лишь зафиксировано состояние мебели (продавленный диван, отвалившиеся дверцы), это подтверждает естественный износ, а не вину нанимателя. Возражения против завышенных/необоснованных требований можно заявлять и в рамках судебного спора; кроме того, жилищные права защищены от произвольного ограничения:

1. Никто не может быть выселен из жилища или ограничен в праве пользования жилищем, в том числе в праве получения коммунальных услуг, иначе как по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Кодексом, другими федеральными законами. Статья 3. Неприкосновенность жилища и недопустимость его произвольного лишения 1. Жилище неприкосновенно. 2. Никто не вправе проникать в жилище без согласия проживающих в нем на законных основаниях граждан иначе как в предусмотренных настоящим Кодексом целях и в предусмотренных другим федеральным законом случаях и в порядке или на основании судебного решения. 3. Проникновение в жилище без согласия проживающих в нем на законных основаниях граждан допускается в случаях и в порядке, которые предусмотрены федеральным законом, только в целях спасения жизни граждан и (или) их имущества, обеспечения их личной безопасности или общественной безопасности при аварийных ситуациях, стихийных бедствиях, катастрофах, массовых беспорядках либо иных обстоятельствах чрезвычайного характера, а также в целях задержания лиц, подозреваемых в совершении преступлений, пресечения совершаемых преступлений или установления обстоятельств совершенного преступления либо произошедшего несчастного случая. 4. Никто не может быть выселен из жилища или ограничен в праве пользования жилищем, в том числе в праве получения коммунальных услуг, иначе как по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Кодексом, другими федеральными законами.
   — ч. 4 ст. 3 ЖК РФ

Из этой нормы следует: наймодатель не вправе самовольно «назначить» нанимателю замену мебели или иным образом ограничить его жилищные права, взыскание возможно только по основаниям и в порядке, установленным законом, — то есть через суд при доказанности основания и вины.

Вывод: если наймодатель обратится в суд, следует заявить возражения: на нём лежит бремя доказывания передачи спорного имущества, факта повреждения именно нанимателем и размера ущерба (с учётом износа). Акт осмотра сам по себе не доказывает вину нанимателя; естественный износ исключает ответственность.

Сроки, варианты действий и исполнение — как реагировать на требования наймодателя

Если наймодатель всё же пойдёт в суд, его требование ограничено общим сроком исковой давности:

1. Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса. 2. Срок исковой давности не может превышать десять лет со дня нарушения права, для защиты которого этот срок установлен, за исключением случаев, установленных Федеральным законом от 6 марта 2006 года № 35-ФЗ "О противодействии терроризму" и Федеральным законом от 30 ноября 2010 года № 327-ФЗ "О передаче религиозным организациям имущества религиозного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности" . (В редакции федеральных законов от 02.11.2013 № 302-ФЗ, от 10.06.2026 № 167-ФЗ) (Статья в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ)
   — ст. 196 ГК РФ, п. 1

Для требований из естественного износа мебели, использовавшейся много лет, этот срок имеет практическое значение: давность исчисляется со дня, когда наймодатель узнал о нарушении права, и по требованиям, связанным с длительным использованием имущества, ответчик вправе заявить о её пропуске (заявление делает сторона в споре — суд по своей инициативе срок не применяет).

Варианты поведения (альтернативы): (1) направить наймодателю письменные мотивированные возражения на акт осмотра с указанием, что имущество не передавалось по описи, а неисправности — результат естественного износа, и потребовать провести обследование/оценку его состояния; (2) ничего не предпринимать и ждать обращения в суд, но тогда нужно учитывать риск того, что часть требований может быть заявлена; (3) при явных требованиях — дождаться искового заявления и представить возражения, ходатайствуя о назначении экспертизы для определения причины и степени износа. Оптимальна первая схема с документальной фиксацией переписки, а при обращении в суд — активные возражения.

Если решение всё же будет вынесено не в вашу пользу, применяется механизм рассрочки/отсрочки:

Суд, рассмотревший дело, по заявлениям лиц, участвующих в деле, судебного пристава-исполнителя исходя из имущественного положения сторон или других обстоятельств вправе отсрочить или рассрочить исполнение решения суда, изменить способ и порядок его исполнения. (Статья в редакции Федерального закона от 28.11.2018 № 451-ФЗ )
— ст. 203 ГПК РФ

Вывод: требование о взыскании ограничено трёхлетним сроком исковой давности, о пропуске которого вы вправе заявить в споре. Наиболее рационально — направить письменные возражения с указанием на отсутствие описи и естественный износ, требовать обследования/оценки; при судебном взыскании заявить о бремени доказывания на истце, о пропуске давности и, при необходимости, ходатайствовать об отсрочке/рассрочке исполнения.

Срок исковой давности и способы защиты: детализация

Общий срок исковой давности по денежным требованиям наймодателя — три года, и он исчисляется с момента, когда наймодатель узнал или должен был узнать о нарушении:

1. Если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права. 2. По обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения. По обязательствам, срок исполнения которых не определен или определен моментом востребования, срок исковой давности начинает течь со дня предъявления кредитором требования об исполнении обязательства, а если должнику предоставляется срок для исполнения такого требования, исчисление срока исковой давности начинается по окончании срока, предоставляемого для исполнения такого требования. При этом срок исковой давности во всяком случае не может превышать десять лет со дня возникновения обязательства. 3. По регрессным обязательствам течение срока исковой давности начинается со дня исполнения основного обязательства. (Статья в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ)
   — п. 1, 2 ст. 200 ГК РФ

Существенный нюанс: срок давности применяется судом только по заявлению стороны, и его истечение (при сделанном заявлении) — основание для отказа в иске:

Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске. 3. Односторонние действия, направленные на осуществление права (зачет, безакцептное списание денежных средств, обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке и т.п.), срок исковой давности для защиты которого истек, не допускаются. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 07.05.2013 № 100-ФЗ)
— п. 2 ст. 199 ГК РФ

Из этой нормы следует, что без соответствующего заявления ответчика суд не вправе сам отказать в иске по давности: в суде обязательно заявить о пропуске срока письменно или в возражениях на иск.

Что касается альтернатив поведения — они опираются на перечень способов защиты гражданских прав, который допускает как «пресечение действий, нарушающих право», так и «самозащиту права» и «возмещение убытков»:

Защита гражданских прав осуществляется путем: признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки; признания недействительным решения собрания; (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 30.12.2012 № 302-ФЗ) признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления; самозащиты права; присуждения к исполнению обязанности в натуре; возмещения убытков; взыскания неустойки; компенсации морального вреда; прекращения или изменения правоотношения; неприменения судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону; иными способами, предусмотренными законом.
— ст. 12 ГК РФ

Это означает: наниматель вправе самостоятельно, в том числе путём письменных возражений и отказа от необоснованной оплаты, пресекать нарушающие его право требования наймодателя, не дожидаясь суда, либо дождаться иска и защищаться в суде (признание незаконности требований, бремя доказывания на истце, заявление о давности, при необходимости — ходатайство об экспертизе для установления естественного износа).

Вывод: срок исковой давности по требованиям — три года (ст. 196, 200 ГК), применяется только по заявлению стороны (ст. 199 ГК). Допустимые варианты защиты — направление письменных возражений с требованием обследования/оценки либо ожидание иска с активной защитой в суде; выбор способа защиты не ограничивает ваши права.