Можно ли узаконить перепланировку в квартире в доме под снос по реновации, если срок сноса 2030-2031 годы?

Является ли задуманное перепланировкой и нужно ли её согласовывать

Запланированные работы — демонтаж встроенного шкафа и расширение кухни за счёт части коридора — меняют внутреннюю планировку квартиры, то есть прямо подпадают под определение перепланировки, даже если площадь и границы помещения формально не меняются.

Перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение границ и (или) площади такого помещения, и (или) образование новых помещений, в том числе в случаях, предусмотренных статьей 40 настоящего Кодекса, и (или) изменение его внутренней планировки (в том числе без изменения границ и (или) площади помещения). В результате перепланировки помещения также могут быть изменены границы и (или) площадь смежных помещений. Перепланировка влечет за собой необходимость внесения изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости о границах и (или) площади помещения (помещений) или осуществления государственного кадастрового учета образованных помещений и государственной регистрации права на образованные помещения. (В редакции Федерального закона от 19.12.2023 № 608-ФЗ ) Статья 25. Виды переустройства и перепланировки помещения в многоквартирном доме (Наименование в редакции Федерального закона от 27.12.2018 № 558-ФЗ) 1. Переустройство помещения в многоквартирном доме представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме. (В редакции Федерального закона от 27.12.2018 № 558-ФЗ) 2.
— ч. 2 ст. 25 ЖК РФ

Поскольку это перепланировка, работы ведутся исключительно по решению органа местного самоуправления (в Москве — Государственная жилищная инспекция, Мосжилинспекция), и основанием служит принятое им решение, а не сам факт, что планировка «старая» и отражена в техпаспорте.

Переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее - орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения. (В редакции Федерального закона от 27.12.2018 № 558-ФЗ ) 2. Для проведения переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме собственник данного помещения или уполномоченное им лицо (далее в настоящей главе - заявитель) в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого помещения в многоквартирном доме непосредственно либо через многофункциональный центр в соответствии с заключенным ими в установленном Правительством Российской Федерации порядке соглашением о взаимодействии представляет: (В редакции федеральных законов от 28.07.2012 № 133-ФЗ ; от 27.12.2018 № 558-ФЗ ) 1) заявление о переустройстве и (или) перепланировке по форме, утвержденной уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти; (В редакции Федерального закона от 23.07.2008 № 160-ФЗ ) 2) правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое помещение в многоквартирном доме (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
— ч. 1 ст. 26 ЖК РФ

Вывод: задуманное изменение — это перепланировка по ч. 2 ст. 25 ЖК РФ, выполнять её без письменного решения органа, осуществляющего согласование, нельзя. Согласование обязательно, несмотря на то что мойка остаётся на месте, ванная не затрагивается и несущие конструкции не трогаются. Факт наличия техпаспорта со старой планировкой сам по себе согласование не заменяет — это лишь один из документов, прилагаемых к заявлению.

Могут ли отказать из-за того, что дом включён в программу реновации со сроком сноса 2030–2031 гг.

Перечень оснований для отказа в согласовании закрытый, и он приведён в ч. 1 ст. 27 ЖК РФ. Среди них нет ни «включения дома в программу реновации», ни «предстоящего сноса дома».

Отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме допускается в случае: (В редакции Федерального закона от 27.12.2018 № 558-ФЗ ) 1) непредставления определенных частью 2 статьи 26 настоящего Кодекса документов, обязанность по представлению которых с учетом части 2 1 статьи 26 настоящего Кодекса возложена на заявителя; (В редакции Федерального закона от 03.12.2011 № 383-ФЗ ) 1 1 ) поступления в орган, осуществляющий согласование, ответа органа государственной власти, органа местного самоуправления либо подведомственной органу государственной власти или органу местного самоуправления организации на межведомственный запрос, свидетельствующего об отсутствии документа и (или) информации, необходимых для проведения переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме в соответствии с частью 2 1 статьи 26 настоящего Кодекса, если соответствующий документ не был представлен заявителем по собственной инициативе.
— ч. 1 ст. 27 ЖК РФ

Решение об отказе должно содержать основание с обязательной ссылкой на конкретное нарушение из ч. 1 ст. 27, а также может быть обжаловано в суде — то есть отказ по несуществующему основанию («дом под снос») сам по себе незаконен.

Решение об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме выдается или направляется заявителю не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия такого решения и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке. (В редакции Федерального закона от 27.12.2018 № 558-ФЗ ) Статья 27. Отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме (Наименование в редакции Федерального закона от 27.12.2018 № 558-ФЗ) 1. Отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме допускается в случае: (В редакции Федерального закона от 27.12.2018 № 558-ФЗ) 1) непредставления определенных частью 2 статьи 26 настоящего Кодекса документов, обязанность по представлению которых с учетом части 2 1 статьи 26 настоящего Кодекса возложена на заявителя; (В редакции Федерального закона от 03.12.2011 № 383-ФЗ) 1 1 ) поступления в орган, осуществляющий согласование, ответа органа государственной власти, органа местного самоуправления либо подведомственной органу государственной власти или органу местного самоуправления организации на межведомственный запрос, свидетельствующего об отсутствии документа и (или) информации, необходимых для проведения переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме в соответствии с частью 2 1 статьи 26 настоящего Кодекса, если соответствующий документ не был представлен заявителем по собственной инициативе.
— ч. 3 ст. 27 ЖК РФ

Единственный «сносный» запрет, который прямо касается перепланировки, адресован домам, признанным аварийными, а не домам под реновацию:

10.15. Мероприятия (работы) по переустройству и (или) перепланировке в домах, признанных в установленном порядке аварийными. 10.16. Объединение газифицированного помещения с жилой комнатой. 10.17. Устройство наружного тамбура и витрин за пределами внешних поверхностей (стен) в объектах. 10.18. Объединение лоджий, балконов, террас, веранд с внутренними помещениями. 10.19. Создание, ликвидация, изменение формы оконных и дверных проемов во внешних ограждающих конструкциях (стенах, крышах) - с ослаблением несущей способности элементов конструкций многоквартирного дома. 10.20. Создание навесов, остекленных навесов (в пределах существующих границ террасы) на эксплуатируемых кровлях многоквартирных домов, предусматривающее увеличение высоты здания, создание помещения, оснащение отоплением, инженерным и санитарно-техническим оборудованием, с надстройкой стен, в том числе наружных. 10.21. Устройство на главном фасаде многоквартирного дома вентиляционных коробов. 10.22. Изменение габаритов помещений в многоквартирном доме, затрагивающее внешний облик такого дома, путем устройства мансардных и слуховых окон, изменения уклонов крыши и высоты конька. 10.23. Устройство новой антресоли или увеличение площади существующей антресоли в случае, если сумма площадей антресолей будет превышать 40 процентов площади перепланируемого помещения. 10.24. Предусматривать понижение отметки пола подвала или цокольного этажа с выемкой грунта, в том числе устройство фундаментов. 10.25.
— п. 10.15 Приложения 1 к Постановлению Правительства Москвы от 25.10.2011 № 508-ПП

Обратите внимание: в Москве запрет сформулирован (п. 10.15) именно для домов, «признанных в установленном порядке аварийными», — процедура признания МКД аварийным урегулирована Положением, утв. Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47, и не тождественна включению дома в программу реновации. Программа реновации — это плановый снос по Закону РФ «О статусе столицы Российской Федерации», где сроки сноса устанавливаются по очерёдности с учётом технического состояния дома, а не по аварийности:

определяют содержание программы реновации жилищного фонда в городе Москве (далее также - программа реновации). При этом под реновацией жилищного фонда в городе Москве (далее также - реновация) понимается совокупность мероприятий, выполняемых в соответствии с программой реновации жилищного фонда в городе Москве, направленных на обновление среды жизнедеятельности и создание благоприятных условий проживания граждан, общественного пространства в целях предотвращения роста аварийного жилищного фонда в городе Москве, обеспечения развития жилых территорий и их благоустройства. Программа реновации устанавливает очередность сноса многоквартирных домов, включенных в программу реновации. Очередность сноса указанных многоквартирных домов определяется с учетом их технического состояния; устанавливают порядок формирования проекта программы реновации, определяющей перечень многоквартирных домов, в отношении которых осуществляется реновация. В такой перечень могут быть включены многоквартирные дома первого периода индустриального домостроения, аналогичные им по характеристикам конструктивных элементов многоквартирные дома, в которых собственники жилых помещений и граждане, имеющие право пользования жилыми помещениями государственного или муниципального жилищного фонда на условиях социального найма (далее - наниматели жилых помещений), в соответствии со статьей 7 1 настоящего Закона проголосовали за включение данных многоквартирных домов в проект программы реновации.
— подп. «в» п. 3 ст. 4 Закона РФ «О статусе столицы Российской Федерации»

Программа реновации устанавливает очередность сноса многоквартирных домов, включенных в программу реновации. Очередность сноса указанных многоквартирных домов определяется с учетом их технического состояния; устанавливают порядок формирования проекта программы реновации, определяющей перечень многоквартирных домов, в отношении которых осуществляется реновация. В такой перечень могут быть включены многоквартирные дома первого периода индустриального домостроения, аналогичные им по характеристикам конструктивных элементов многоквартирные дома, в которых собственники жилых помещений и граждане, имеющие право пользования жилыми помещениями государственного или муниципального жилищного фонда на условиях социального найма (далее - наниматели жилых помещений), в соответствии со статьей 7 1 настоящего Закона проголосовали за включение данных многоквартирных домов в проект программы реновации. При этом к многоквартирным домам первого периода индустриального домостроения относятся многоквартирные дома с количеством этажей не более девяти, возведенные по типовым проектам, разработанным в период с 1957 по 1968 год, с использованием типовых изделий стен и (или) перекрытий; утверждают программу реновации жилищного фонда в городе Москве; определяют в пределах своих полномочий источники финансирования программы реновации, реализация которой осуществляется в том числе с привлечением средств бюджета города Москвы;
— подп. «в» п. 3 ст. 4 Закона РФ «О статусе столицы Российской Федерации»

Вывод: оснований отказать в согласовании только потому, что дом включён в программу реновации и подлежит сносу в 2030–2031 гг., действующее законодательство не содержит. Пока дом не признан аварийным и не принят распорядительный акт о начале его расселения/изъятия, перепланировку при соблюдении технических требований согласовать можно. Сам по себе факт включения в программу реновации — не препятствие для согласования. Если же дом будет официально признан аварийным, тогда сработает запрет п. 10.15 и согласование станет невозможным.

Технические требования, которые реально могут стать причиной отказа

Хотя факт реновации отказом быть не может, отказ возможен по п. 3 ч. 1 ст. 27 ЖК РФ — несоответствие проекта требованиям законодательства. В Москве такие требования детализированы в Приложении 1 к Постановлению Правительства Москвы от 25.10.2011 № 508-ПП. Расширение кухни за счёт коридора — это в том числе устройство/перенос кухни, а значит оно требует проекта:

2.2.11. Устройство (перенос) кухонь, кухонь-ниш. 2.2.12. Устройство антресоли площадью не более 40 процентов площади помещения, в котором она сооружается. 2.2.13. Работы по перепланировке помещения, расположенного в многоквартирном доме, являющемся объектом культурного наследия/выявленным объектом культурного наследия. 3. К работам по переустройству и (или) перепланировке помещений в многоквартирном доме, проведение которых связано с передачей в пользование (присоединением) части общего имущества и (или) затрагивает архитектурный облик многоквартирного дома, осуществляемым на основании проекта переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме, относятся: 3.1. Создание, ликвидация, изменение формы оконных и дверных проемов во внешних ограждающих конструкциях (стенах, крышах) - без ослабления несущей способности элементов конструкций многоквартирного дома. 3.2. Создание навесов, остекленных навесов (в пределах существующих границ террасы) на эксплуатируемых кровлях многоквартирных домов, не предусматривающее увеличение высоты здания, создания помещения, оснащения отоплением, инженерным и санитарно-техническим оборудованием, без надстройки стен, в том числе наружных. 3.3.
— п. 2.2.11 Приложения 1 к Постановлению Правительства Москвы от 25.10.2011 № 508-ПП

Также проект не должен ухудшать эксплуатацию дома и проживание граждан и не должен затрагивать вентиляцию:

10.1. Ухудшение условий эксплуатации многоквартирного дома и проживания граждан, затруднение доступа к инженерным коммуникациям, в том числе подземным коммуникациям, отключающим устройствам и другие мероприятия (работы), вызывающие ухудшение условий эксплуатации многоквартирного дома и проживания граждан. 10.2. Переустройство и (или) перепланировка помещений или смежных с ними помещений, при которых такие помещения будут отнесены в установленном порядке к категории непригодных для проживания. 10.3. Нарушение прочности, устойчивости несущих конструкций здания, при котором может произойти их разрушение. 10.4. Установление отключающих или регулирующих устройств на общедомовых (общеквартирных) инженерных сетях, если пользование ими будет оказывать влияние на потребление ресурсов в смежных помещениях. 10.5. Ликвидация, уменьшение сечения каналов естественной вентиляции, демонтаж (частично или полностью) вентиляционных и технических коробов. 10.6. Увеличение нагрузки на несущие конструкции сверх допустимых по проекту (расчету по несущей способности, по деформациям) при устройстве стяжек в полах, замене перегородок из легких материалов на перегородки из тяжелых материалов, размещении дополнительного оборудования в помещениях квартир. 10.7. Перенос радиаторов отопления, подключенных к общедомовой системе горячего водоснабжения и (или) центрального отопления, на лоджии, балконы, веранды и террасы. 10.8.
— п. 10.1 Приложения 1 к Постановлению Правительства Москвы от 25.10.2011 № 508-ПП

Для ситуации клиента практически важны два момента: (1) расширение кухни не должно приводить к размещению кухни над жилыми комнатами соседей или под ними (санитарные нормы, проверяемые по проекту); (2) если работы затрагивают вентиляционный канал, п. 10.5 прямо запрещает уменьшение его сечения и демонтаж венткоробов. Ванная и мойка остаются на месте — значит вопросы мокрых зон и стояков не возникают. Если расширение кухни не выходит за пределы квартиры и не затрагивает общее имущество, согласие общего собрания не требуется:

Если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме. Статья 40. Изменение границ помещений в многоквартирном доме 1. Собственник помещения в многоквартирном доме при приобретении в собственность помещения, смежного с принадлежащим ему на праве собственности помещением в многоквартирном доме, вправе объединить эти помещения в одно помещение в порядке, установленном главой 4 настоящего Кодекса. Границы между смежными помещениями могут быть изменены или эти помещения могут быть разделены на два и более помещения без согласия собственников других помещений в случае, если подобные изменение или раздел не влекут за собой изменение границ других помещений, границ и размера общего имущества в многоквартирном доме или изменение долей в праве общей собственности на общее имущество в этом доме. 2. Если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
— ч. 2 ст. 40 ЖК РФ

Рекомендация по снижению риска отказа: заказать проект у организации, имеющей допуск (СРО), с указанием, что несущие стены не затрагиваются, вентиляция сохраняется, нагрузка на перекрытия не увеличивается. Именно непредставление проекта (п. 3 ч. 2 ст. 26 ЖК РФ) и его несоответствие требованиям — наиболее вероятные основания отказа, а не реновация.

Что будет, если сделать работы без согласования

Выполнить работы без решения органа согласования — значит создать самовольную перепланировку. Это самостоятельное основание снести/переделать всё за свой счёт и повод для штрафа, причём ответственность сохраняется, даже если дом впоследствии снесут.

Самовольными являются переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 настоящего Кодекса, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 26 настоящего Кодекса. (В редакции Федерального закона от 27.12.2018 № 558-ФЗ) 2. Самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее помещение в многоквартирном доме лицо несет предусмотренную законодательством ответственность. (В редакции Федерального закона от 27.12.2018 № 558-ФЗ) 3. Собственник помещения в многоквартирном доме, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель жилого помещения по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, обязан привести такое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование. (В редакции Федерального закона от 27.12.2018 № 558-ФЗ) 4. На основании решения суда помещение в многоквартирном доме может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью. (В редакции Федерального закона от 27.12.2018 № 558-ФЗ) 5.
— ч. 1 ст. 29 ЖК РФ

За самовольную перепланировку установлен административный штраф на граждан от двух до двух с половиной тысяч рублей:

Самовольные переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме, если иное не установлено частью 4 статьи 9.23 настоящего Кодекса, - (В редакции федеральных законов от 24.04.2020 № 133-ФЗ, от 06.04.2024 № 77-ФЗ) влекут наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до двух тысяч пятисот рублей ; на должностных лиц - от четырех тысяч до пяти тысяч рублей; на юридических лиц - от сорока тысяч до пятидесяти тысяч рублей . (В редакции федеральных законов от 22.06.2007 № 116-ФЗ, от 24.04.2020 № 133-ФЗ) Примечание. За административные правонарушения, предусмотренные настоящей статьей, лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, несут административную ответственность как юридические лица. (Дополнение примечанием - Федеральный закон от 24.04.2020 № 133-ФЗ)
— ч. 2 ст. 7.21 КоАП РФ

Важный нюанс: часть 7 статьи 29 ЖК РФ освобождает жителей аварийных и подлежащих сносу (реконструкции) домов от обязанности приводить помещение в прежнее состояние и от продажи с торгов, но не освобождает от штрафа и не делает перепланировку законной:

Положения частей 2 - 6 настоящей статьи не применяются в отношении помещений, расположенных в аварийном и подлежащем сносу или реконструкции многоквартирном доме. (Дополнение частью - Федеральный закон от 27.12.2019 № 473-ФЗ ) РАЗДЕЛ II ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ И ДРУГИЕ ВЕЩНЫЕ ПРАВА НА ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ Глава 5. Права и обязанности собственника жилого помещения и иных проживающих в принадлежащем ему помещении граждан Статья 29. Последствия самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки помещения в многоквартирном доме (Наименование в редакции Федерального закона от 27.12.2018 № 558-ФЗ) 1. Самовольными являются переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 настоящего Кодекса, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 26 настоящего Кодекса. (В редакции Федерального закона от 27.12.2018 № 558-ФЗ) 2. Самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее помещение в многоквартирном доме лицо несет предусмотренную законодательством ответственность. (В редакции Федерального закона от 27.12.2018 № 558-ФЗ) 3.
— ч. 7 ст. 29 ЖК РФ

На основании решения суда помещение в многоквартирном доме может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью. (В редакции Федерального закона от 27.12.2018 № 558-ФЗ) 5. Если соответствующее помещение в многоквартирном доме не будет приведено в прежнее состояние в указанный в части 3 настоящей статьи срок в установленном органом, осуществляющим согласование, порядке, суд по иску этого органа при условии непринятия решения, предусмотренного частью 4 настоящей статьи, принимает решение: (В редакции Федерального закона от 27.12.2018 № 558-ФЗ) 1) в отношении собственника о продаже с публичных торгов такого помещения в многоквартирном доме с выплатой собственнику вырученных от продажи такого помещения в многоквартирном доме средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого помещения в многоквартирном доме обязанности по приведению его в прежнее состояние; (В редакции Федерального закона от 27.12.2018 № 558-ФЗ) 2) в отношении нанимателя жилого помещения по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования о расторжении данного договора с возложением на собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по указанному договору, обязанности по приведению такого жилого помещения в прежнее состояние.
— ч. 4 ст. 29 ЖК РФ

Вывод: если сделать работы без согласования, они будут считаться самовольными. Орган согласования вправе выдать предписание о приведении помещения в прежнее состояние, а при отказе — требовать через суд продажи квартиры с торгов. Если же квартира находится в аварийном/подлежащем сносу доме, обязанность «переделывать обратно» не применяется (ч. 7 ст. 29 ЖК РФ), но административный штраф по ч. 2 ст. 7.21 КоАП РФ остаётся. Сохранить перепланировку в перепланированном виде можно только по решению суда и при условии, что это не нарушает права других лиц и не создаёт угрозу жизни и здоровью (ч. 4 ст. 29 ЖК РФ). Поэтому выгоднее сразу узаконить, а не делать «втихую».

Стоит ли начинать и что это даёт для будущего сноса

Право собственника свободно пользоваться своим имуществом, но только в пределах, установленных законом:

Переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее - орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения. (В редакции Федерального закона от 27.12.2018 № 558-ФЗ ) 2. Для проведения переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме собственник данного помещения или уполномоченное им лицо (далее в настоящей главе - заявитель) в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого помещения в многоквартирном доме непосредственно либо через многофункциональный центр в соответствии с заключенным ими в установленном Правительством Российской Федерации порядке соглашением о взаимодействии представляет: (В редакции федеральных законов от 28.07.2012 № 133-ФЗ ; от 27.12.2018 № 558-ФЗ ) 1) заявление о переустройстве и (или) перепланировке по форме, утвержденной уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти; (В редакции Федерального закона от 23.07.2008 № 160-ФЗ ) 2) правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое помещение в многоквартирном доме (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
— ч. 1 ст. 26 ЖК РФ

По общему правилу собственник владеет, пользуется и распоряжается имуществом по своему усмотрению, не противореча закону и не нарушая права других лиц. Ограничение, связанное с реновацией, касается не распоряжения квартирой как таковой, а её сноса в установленный программой срок, поэтому на текущее пользование (включая перепланировку) оно не влияет:

определяют содержание программы реновации жилищного фонда в городе Москве (далее также - программа реновации). При этом под реновацией жилищного фонда в городе Москве (далее также - реновация) понимается совокупность мероприятий, выполняемых в соответствии с программой реновации жилищного фонда в городе Москве, направленных на обновление среды жизнедеятельности и создание благоприятных условий проживания граждан, общественного пространства в целях предотвращения роста аварийного жилищного фонда в городе Москве, обеспечения развития жилых территорий и их благоустройства. Программа реновации устанавливает очередность сноса многоквартирных домов, включенных в программу реновации. Очередность сноса указанных многоквартирных домов определяется с учетом их технического состояния; устанавливают порядок формирования проекта программы реновации, определяющей перечень многоквартирных домов, в отношении которых осуществляется реновация. В такой перечень могут быть включены многоквартирные дома первого периода индустриального домостроения, аналогичные им по характеристикам конструктивных элементов многоквартирные дома, в которых собственники жилых помещений и граждане, имеющие право пользования жилыми помещениями государственного или муниципального жилищного фонда на условиях социального найма (далее - наниматели жилых помещений), в соответствии со статьей 7 1 настоящего Закона проголосовали за включение данных многоквартирных домов в проект программы реновации.
— подп. «в» п. 3 ст. 4 Закона РФ «О статусе столицы Российской Федерации»

Для собственников в домах, включённых в программу реновации, законодательство г. Москвы сохраняет гарантии — например, освобождение от взносов на капремонт с момента утверждения программы, что подтверждает: сам факт включения дома в программу не лишает собственника обычных прав пользования:

С момента утверждения программы реновации собственники жилых помещений в многоквартирных домах, включенных в программу реновации, освобождаются от уплаты взносов на капитальный ремонт, если иное не предусмотрено федеральным законодательством.
— ст. 9 Закона г. Москвы от 17.05.2017 № 14

Вывод: начинать имеет смысл, если перепланировка улучшает условия проживания на все оставшиеся до расселения годы (а это, при сроке сноса 2030–2031 гг., порядка 5–7 лет). Юридически вы ничего не теряете: согласованная перепланировка не создаёт препятствий для последующего предоставления равнозначного жилья по программе реновации — при переселении оценивается само жилое помещение и его площадь, а не внутренняя планировка. Риск — только в том, что если дом будет досрочно признан аварийным, до сноса придётся мириться с запретом дальнейших работ (п. 10.15), но уже согласованная перепланировка при этом не отменяется. Оптимальный порядок действий: (1) заказать проект у специализированной организации; (2) подать заявление и документы в Мосжилинспекцию через МФЦ; (3) при отказе — обжаловать его в суде, поскольку ссылка на «реновацию/снос» как основание отказа незаконна; (4) после завершения работ уведомить орган согласования и оформить акт приёмки. Если же квартира уже находится в аварийном доме — работы выполнять нельзя, и вопрос об улучшениях снимается.

Какие документы и доказательства нужны и как оформить завершение работ

К заявлению прикладываются заявление по утверждённой форме, правоустанавливающие документы и проект перепланировки; техпаспорт и сведения из ЕГРН орган запрашивает сам. То есть без проекта, подготовленного специализированной организацией, подать документы не получится, а приложенный старый техпаспорт сам по себе узакониванием не является.

Для проведения переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме собственник данного помещения или уполномоченное им лицо (далее в настоящей главе - заявитель) в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого помещения в многоквартирном доме непосредственно либо через многофункциональный центр в соответствии с заключенным ими в установленном Правительством Российской Федерации порядке соглашением о взаимодействии представляет: (В редакции федеральных законов от 28.07.2012 № 133-ФЗ; от 27.12.2018 № 558-ФЗ) 1) заявление о переустройстве и (или) перепланировке по форме, утвержденной уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти; (В редакции Федерального закона от 23.07.2008 № 160-ФЗ) 2) правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое помещение в многоквартирном доме (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
— пп. 1 ч. 2 и ч. 2.1 ст. 26 ЖК РФ

После окончания работ нужно уведомить орган согласования и приложить технический план; результат подтверждается актом приёмочной комиссии, а сама перепланировка считается завершённой с момента внесения изменений в ЕГРН.

По завершении переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме заявитель способом, предусмотренным частью 9 статьи 23 настоящего Кодекса, направляет в орган, осуществляющий согласование, уведомление о завершении указанных работ. В случае перепланировки помещения к такому уведомлению прилагается технический план перепланированного помещения, подготовленный заявителем в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости". В случае перепланировки помещения в многоквартирном доме в уведомлении о завершении перепланировки помещения указываются сведения об уплате заявителем государственной пошлины за осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество. (В редакции Федерального закона от 07.06.2025 № 125-ФЗ) 2. Переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме подтверждаются актом приемочной комиссии, утверждение которого осуществляется в срок, не превышающий тридцати дней со дня получения органом, осуществляющим перевод помещений, уведомления, предусмотренного частью 1 настоящей статьи. 3. Переустройство помещения в многоквартирном доме считается завершенным со дня утверждения акта, предусмотренного частью 2 настоящей статьи.
— ч. 1 и 2 ст. 28 ЖК РФ

Переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме подтверждаются актом приемочной комиссии, утверждение которого осуществляется в срок, не превышающий тридцати дней со дня получения органом, осуществляющим перевод помещений, уведомления, предусмотренного частью 1 настоящей статьи. 3. Переустройство помещения в многоквартирном доме считается завершенным со дня утверждения акта, предусмотренного частью 2 настоящей статьи. Перепланировка помещения в многоквартирном доме считается завершенной со дня внесения изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости о границах и (или) площади помещения или осуществления государственного кадастрового учета образованных помещений и государственной регистрации права на образованные помещения. (Статья в редакции Федерального закона от 19.12.2023 № 608-ФЗ) Статья 28. Завершение переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме 1. По завершении переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме заявитель способом, предусмотренным частью 9 статьи 23 настоящего Кодекса, направляет в орган, осуществляющий согласование, уведомление о завершении указанных работ. В случае перепланировки помещения к такому уведомлению прилагается технический план перепланированного помещения, подготовленный заявителем в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
— ч. 2 ст. 28 ЖК РФ

Вывод (по доказательствам и исполнению): доказательственная база — это заявление, правоустанавливающие документы и главное — проект перепланировки от профильной (член СРО) организации; старый техпаспорт — лишь исходный документ, а не разрешение. По завершении работ необходимо подать уведомление с техническим планом, дождаться утверждения акта приёмочной комиссии (в срок до 30 дней) и внести изменения в ЕГРН — только тогда перепланировка юридически завершена. Порядок подачи документов и перечень услуг детализируются административным регламентом, утв. Постановлением Правительства Москвы от 25.10.2011 № 508-ПП (Приложение 2).

Что делать при отказе в согласовании

Отказ в согласовании перепланировки может быть обжалован в судебном порядке (это прямо предусмотрено ч. 3 ст. 27 ЖК РФ — см. блок «Могут ли отказать…»). Оспаривание отказа органа, осуществляющего согласование (в Москве — Мосжилинспекции, действующей на основании Постановления Правительства Москвы от 25.10.2011 № 508-ПП), производится по правилам административного судопроизводства, а не в порядке приказного или частноправового иска: заявитель вправе оспорить решение органа либо в вышестоящий орган, либо непосредственно в суд.

Гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности. Гражданин, организация, иные лица могут обратиться непосредственно в суд или оспорить решения, действия (бездействие) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, в вышестоящие в порядке подчиненности орган, организацию, у вышестоящего в порядке подчиненности лица либо использовать иные внесудебные процедуры урегулирования споров. 2.
— ч. 1 ст. 218 КАС РФ

Срок на обращение в суд — три месяца со дня, когда стало известно о нарушении прав:

настоящим Кодексом не установлены иные сроки обращения с административным исковым заявлением в суд, административное исковое заявление может быть подано в суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации, иному лицу стало известно о нарушении их прав, свобод и законных интересов. 1 1 . Если наст
— ч. 1 ст. 219 КАС РФ

Вывод: отказ, содержащий ссылку на «включение дома в программу реновации/предстоящий снос» без указания законного основания из ч. 1 ст. 27 ЖК РФ, является незаконным и обжалуется районным судом общей юрисдикции по месту нахождения органа либо по месту жительства гражданина в порядке гл. 22 КАС РФ. Срок подачи административного иска — 3 месяца со дня получения решения об отказе (или когда о нём стало известно). При пропуске срока его можно восстановить, доказав уважительность причин. Подсудность и срок едины для всей ситуации: любые споры по данному делу — у районного суда общей юрисдикции (не у мирового судьи), поскольку требования носят неимущественный публично-правовой характер.