Можно ли разменять двухкомнатную квартиру на две однокомнатные, если в ней прописан несовершеннолетний 14 лет без доли: нужно ли разрешение опеки или согласие ребёнка

Требуется ли разрешение органа опеки и попечительства на «разъезд»

Ключевой вопрос всей сделки. Правило п. 4 ст. 292 ГК РФ сформулировано узко и сейчас уже не требует согласия опеки от любого собственника, в квартире которого прописан ребёнок.

Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства.
— п. 4 ст. 292 ГК РФ

Из текста нормы следует, что согласие органа опеки и попечительства на отчуждение жилого помещения требуется только при СОВОКУПНОСТИ двух условий: (1) в помещении проживает несовершеннолетний, который находится под опекой или попечительством либо оставшийся без родительского попечения (и об этом известно органу опеки), и (2) отчуждение затрагивает его права или охраняемые законом интересы. Просто «прописанный, но не имеющий доли» ребёнок, который проживает с родителем (мамой-собственницей) и не находится под опекой, в этот перечень не входит.

Это подтверждается и позицией Конституционного Суда РФ в Постановлении от 08.06.2010 № 13-П: прежнее требование получать согласие опеки на отчуждение жилья, где проживают любые несовершеннолетние, находящиеся на родительском попечении, было признано не соответствующим Конституции, а п. 4 ст. 292 ГК РФ изложен в нынешней редакции, охватывающей только подопечных и оставшихся без попечения родителей.

Нормы ФЗ № 48-ФЗ о разрешении опеки также направлены на защиту имущества подопечных — то есть детей, в отношении которых установлена опека/попечительство:

Опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного.
— ч. 1 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве»

Предварительное разрешение органа опеки и попечительства требуется в случаях выдачи доверенности от имени подопечного.
— ч. 2 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве»

Ребёнок в вашей ситуации имеет родителей (мать — собственница), не является подопечным, своего имущества (доли) в квартире нет. Поэтому разрешение органа опеки и попечительства на продажу/мену квартиры в вашем случае не требуется — при условии, что ребёнок не находится под опекой/попечительством и не оставлен без родительского попечения по учёту органа опеки. Если же, напротив, ребёнок состоит на учёте как оставшийся без попечения или под опекой — согласие опеки станет обязательным.

Вывод: в описанной вами ситуации (доля есть только у мамы, вас и брата; 14-летний внук/сын лишь зарегистрирован) согласие органа опеки на отчуждение квартиры не требуется. Фактического и правового основания для его обязательного получения нет.

Нужно ли согласие самого 14-летнего ребёнка

Ребёнок не является стороной сделки и собственником доли, поэтому его «согласия на продажу» как такового закон не требует. Однако есть две нормы, которые нужно учитывать.

Во-первых, 14-летний — лицо с частичной дееспособностью: он совершает сделки сам, но с письменного согласия законных представителей.

Несовершеннолетние в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет совершают сделки, за исключением названных в пункте 2 настоящей статьи, с письменного согласия своих законных представителей
— п. 1 ст. 26 ГК РФ

К вашей сделке эта норма напрямую не применяется, поскольку ребёнок не отчуждает своё имущество. Но она важна для понимания: если бы у ребёнка была доля, её отчуждение оформлялось бы через законного представителя (мать) с предварительного разрешения опеки (ст. 20, 37 ГК РФ, ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ).

Во-вторых, СК РФ закрепляет безусловное право ребёнка на выражение мнения:

Ребенок вправе выражать свое мнение при решении в семье любого вопроса, затрагивающего его интересы, а также быть заслушанным в ходе любого судебного или административного разбирательства. Учет мнения ребенка, достигшего возраста десяти лет, обязателен, за исключением случаев, когда это противоречит его интересам.
— ст. 57 СК РФ, п. 3

Для 14-летнего учёт мнения обязателен в силу того, что он достиг 10 лет. Практически это означает: при решении «разъезда» (смене его места жительства, определении, с кем он останется и где будет зарегистрирован) интересы и мнение ребёнка должны учитываться, а решение должно быть ему выгодно либо по крайней мере не ухудшать его жилищные условия. Это не требование письменного «согласия», но пренебрежение мнением ребёнка создаёт риск оспаривания сделки (в том числе по инициативе органа опеки или прокурора) как нарушающей его интересы.

Родители — законные представители ребёнка и действуют от его имени без доверенности:

Защита прав и интересов детей возлагается на их родителей. Родители являются законными представителями своих детей и выступают в защиту их прав и интересов в отношениях с любыми физическими и юридическими лицами, в том числе в судах, без специальных полномочий.
— ст. 64 СК РФ, п. 1

Вывод: письменного «согласия ребёнка» как самостоятельного документа для продажи квартиры не требуется, поскольку он не собственник и не сторона сделки. Но его мнение (с кем и где он будет жить) подлежит обязательному учёту, а интересы ребёнка не должны быть ухудшены итогами разъезда.

Как юридически оформить «размен» двушки на две однушки

«Размен» одной квартиры на две — это не единая сделка, предусмотренная законом как одна операция, а последовательность распорядительных действий собственников общей долевой собственности.

Главное правило: распоряжение общей долевой собственностью — только по соглашению всех участников.

Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. 2. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
— п. 1 ст. 246 ГК РФ

Самый простой и чистый путь — продажа квартиры целиком по соглашению всех троих собственников (мама + вы + брат) с последующей покупкой двух однокомнатных квартир. Здесь согласие всех участников обязательно.

Альтернатива — раздел/выдел: имущество можно разделить по соглашению сторон, либо, при недостижении согласия, требовать выдела доли в натуре через суд.

Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними.
— п. 1 ст. 252 ГК РФ

При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.
— п. 3 ст. 252 ГК РФ

Но применительно к обычной двухкомнатной квартире выдел доли в натуре практически невозможен — вы не сможете превратить её в две изолированные однушки без переоборудования в отдельные объекты недвижимости с отдельными помещениями и входами. Поэтому на практике выдел в натуре «не допускается/невозможен без несоразмерного ущерба», и механизм сводится к выплате компенсации:

Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.
— абз. 2 п. 3 ст. 252 ГК РФ

Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.
— п. 2 ст. 247 ГК РФ

Таким образом, реально достижимая схема вашего «разъезда» — именно совместная продажа квартиры и раздел выручки между сособственниками пропорционально долям с покупкой двух однушек. Вариант «выделить каждому по комнате» в рамках текущей квартиры без её физического раздела в два самостоятельных объекта юридически не превратит двушку в две однушки.

Если на продажу и мну долей постороннему лицу (а при продаже «чужим» покупателям это так) применяется правило о преимущественном праве покупки:

При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях
— п. 1 ст. 250 ГК РФ

Оно актуально, когда один из вас хочет продать СВОЮ долю третьему лицу отдельно, а не когда квартира продаётся целиком по общей воле всех собственников. При совместной продаже квартиры одним договором купли-продажи (всеми собственниками сразу) уведомлять друг друга о «преимущественном праве» не требуется — все они и есть продавцы.

Форма сделки: при отчуждении всеми сособственниками своих долей по одной сделке нотариальное удостоверение не требуется:

Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением: 1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке;
— ч. 1 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»

Вывод: «разъехаться на две однушки» реально только через продажу всей квартиры по соглашению всех собственников (простая письменная форма, нотариус не обязателен, если все трое продают одной сделкой) и последующую покупку двух однокомнатных квартир. Раздел двушки в натуре на два изолированных объекта без перевода её в два самостоятельных помещения юридически и технически, как правило, невозможен.

Что будет с регистрацией ребёнка после переезда

Переход права собственности на квартиру к новому владельцу прекращает право пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника:

Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.
— п. 2 ст. 292 ГК РФ

Это означает, что после продажи квартиры право пользования ею у всех, кто был зарегистрирован как член семьи собственника (включая 14-летнего ребёнка), прекращается, и они подлежат снятию с регистрационного учёта. Сама регистрация не создаёт права собственности и не даёт ребёнку «вещного» права на квартиру — она лишь фиксирует место жительства.

Процедура снятия с регистрационного учёта:

Снятие гражданина с регистрационного учета по месту жительства производится органами регистрационного учета в случае: а) изменения места жительства - на основании подаваемых гражданином (представителем гражданина по доверенности) в письменной форме или в форме электронного документа заявления о регистрации по новому месту жительства или заявления о снятии с регистрационного учета по месту жительства;
— подп. «а» п. 31 Правил регистрации, утв. Постановлением Правительства РФ от 17.07.1995 № 713

Для ребёнка снятие с регистрации происходит через заявление его законного представителя (родителя) при регистрации по новому месту жительства. Отдельное «согласие опеки» на снятие ребёнка с регистрационного учёта законом не предусмотрено именно потому, что регистрация — административный акт, а не имущественное право.

Важный нюанс — место жительства ребёнка привязано к месту жительства его законного представителя:

Местом жительства признается место, где гражданин постоянно или преимущественно проживает. Гражданин, сообщивший кредиторам, а также другим лицам сведения об ином месте своего жительства, несет риск вызванных этим последствий. (В редакции Федерального закона от 30.12.2012 № 302-ФЗ) 2. Местом жительства несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет, или граждан, находящихся под опекой, признается место жительства их законных представителей - родителей, усыновителей или опекунов. Статья 21. Дееспособность гражданина 1. Способность гражданина своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права, создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их (гражданская дееспособность) возникает в полном объеме с наступлением совершеннолетия, то есть по достижении восемнадцатилетнего возраста. 2. В случае, когда законом допускается вступление в брак до достижения восемнадцати лет, гражданин, не достигший восемнадцатилетнего возраста, приобретает дееспособность в полном объеме со времени вступления в брак. Приобретенная в результате заключения брака дееспособность сохраняется в полном объеме и в случае расторжения брака до достижения восемнадцати лет. При признании брака недействительным суд может принять решение об утрате несовершеннолетним супругом полной дееспособности с момента, определяемого судом. Статья 22. Недопустимость лишения и ограничения правоспособности и дееспособности гражданина 1.
— п. 1 ст. 20 ГК РФ

То есть при оформлении разъезда нужно заранее определить, где будет жить ребёнок (с матерью в одной из новых однушек), и одновременно со снятием с регистрации в старой квартире оформить его регистрацию по новому адресу. Само по себе отчуждение квартиры, где ребёнок только прописан, не ущемляет его жилищных прав, если ему обеспечено другое жильё (например, он остаётся с матерью, которая приобретает однушку).

Вывод: регистрация ребёнка в «двушке» автоматически прекращается после её продажи; для снятия с учёта достаточно заявления законного представителя. Обеспечьте ребёнку регистрацию (и фактическое проживание) в одном из новых помещений — это снимет любые риски оспаривания сделки по мотиву ущемления жилищных прав несовершеннолетнего.

Развилка: ребёнок под опекой/без попечения родителя или его жилищные условия ухудшаются

Вывод об отсутствии необходимости согласия опеки справедлив только для «стандартного» случая: ребёнок проживает с родителем (матерью), не находится под опекой/попечительством и не состоит на учёте органа опеки как оставшийся без родительского попечения.

Если же хотя бы одно из этих условий нарушено, картина меняется.

Ветка А — ребёнок находится под опекой/попечительством или оставлен без попечения родителей (и об этом известно органу опеки). Тогда прямо применяется п. 4 ст. 292 ГК РФ и согласие опеки обязательно:

Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства.
— п. 4 ст. 292 ГК РФ

Кроме того, если имущество (доля) принадлежала бы самому подопечному, действовали бы правила ст. 20 и 21 ФЗ № 48-ФЗ о необходимости предварительного разрешения опеки на отчуждение, мену, раздел, а также о запрете отчуждения недвижимости подопечного кроме закрытого перечня случаев. В вашей ситуации у ребёнка доли нет, поэтому эта ветка актуальна только при подтверждении статуса «подопечный/оставшийся без попечения».

Ветка Б — ребёнок не под опекой, но предлагаемая схема фактически лишает его жилья или существенно ухудшает условия (например, мать после продажи не приобретает жильё, ребёнку некуда регистрироваться). В этом случае орган опеки и (или) прокурор вправе оспорить сделку как совершённую в ущерб интересам несовершеннолетнего. Формально п. 4 ст. 292 ГК РФ при этом не срабатывает (ребёнок — не подопечный), но защита его жилищных и семейных прав обеспечивается через ст. 56, 64 СК РФ (защита прав ребёнка, полномочия органа опеки и прокурора), ст. 57 СК РФ (учёт мнения ребёнка) и общие положения о недействительности сделок, нарушающих охраняемые законом интересы.

Практическая защита в обеих ветках одна и та же: оформить так, чтобы ребёнок вместе с матерью-собственницей после сделки приобрёл/заселился в одно из новых жилых помещений, то есть его право на жилище не ухудшилось. Тогда оспаривание становится бесперспективным.

Вывод: если ребёнок обычный (с родителем, не под опекой) и разъезд не ухудшает его жилищные условия — согласие опеки не требуется и сделка законна «как есть». Если ребёнок под опекой/без попечения — согласие опеки обязательно. Если жилищные условия ребёнка ухудшаются — сделку могут оспорить независимо от отсутствия формального требования о согласии опеки.

Сроки, налог и исполнение разъезда (сводно)

Сроки. Если кто-то из сособственников продаёт СВОЮ долю постороннему лицу отдельно (а не квартира продаётся целиком одной сделкой), действует преимущественное право покупки с месячным сроком на приобретение и трёхмесячным сроком на оспаривание при его нарушении:

При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях
— п. 1 ст. 250 ГК РФ

«Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу… Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца… продавец вправе продать свою долю любому лицу» (п. 2 ст. 250 ГК РФ); «при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник… имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя» (п. 3 ст. 250 ГК РФ). При продаже квартиры целиком по одной сделке всеми собственниками эти сроки не применяются, так как все они выступают на стороне продавца.

Налог (НДФЛ). При продаже квартиры/долей доход освобождается от НДФЛ, если объект находился в собственности не менее минимального предельного срока владения — по общему правилу 5 лет, а в случаях, перечисленных в п. 3 ст. 217.1 НК РФ (в т.ч. получение жилья в порядке приватизации, наследования, дарения от близкого родственника, по ренте, а также единственное жильё), — 3 года. Поскольку полный перечень оснований 3-летнего срока найден не был, а он зависит от того, как каждый из вас приобрёл свою долю (приватизация, наследование, договор и т.п.), точный расчёт налога требует сверки конкретных оснований приобретения и дат. При продаже можно применить имущественный налоговый вычет (ст. 220 НК РФ) либо уменьшить доход на документально подтверждённые расходы на приобретение.

Исполнение и регистрация. Переход права собственности подлежит государственной регистрации в Росреестре (ст. 131 ГК РФ, ФЗ № 218-ФЗ). Форма сделки — простая письменная, нотариус не обязателен при отчуждении всеми сособственниками своих долей одной сделкой (> Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением: 1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке;

— ч. 1 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»). Снятие ребёнка с регистрационного учёта производится по заявлению о регистрации по новому месту жительства или о снятии с учёта (> Снятие гражданина с регистрационного учета по месту жительства производится органами регистрационного учета в случае: а) изменения места жительства - на основании подаваемых гражданином (представителем гражданина по доверенности) в письменной форме или в форме электронного документа заявления о регистрации по новому месту жительства или заявления о снятии с регистрационного учета по месту жительства;
— подп. «а» п. 31 Правил регистрации, утв. Постановлением Правительства РФ от 17.07.1995 № 713) — одновременно оформляется его регистрация в одном из новых жилых помещений вместе с матерью.

Вывод: практический порядок — (1) согласовать всеми собственниками продажу двушки целиком, (2) заключить один договор купли-продажи (простая письменная форма), (3) зарегистрировать переход права в Росреестре, (4) на вырученные средства (пропорционально долям) приобрести две однушки, (5) оформить регистрацию матери и ребёнка в одном из новых помещений. Такая схема не требует нотариуса, не влечёт преимущественного права покупки между своими, и не ущемляет жилищных прав ребёнка.