Может ли опека отказать в покупке дома со свободной планировкой, если часть оплачивается маткапиталом и доли выделяются детям

Требуется ли разрешение опеки при покупке дома с выделением долей детям

Закон связывает необходимость предварительного разрешения органа опеки и попечительства не с покупкой как таковой, а со сделками, которые совершает опекун (попечитель) за подопечного и которые ведут к уменьшению имущества ребёнка.

1. Опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного.
   — ч. 1 ст. 21 ФЗ от 24.04.2008 № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве»

1. Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.
   — п. 2 ст. 37 ГК РФ

Из этих норм следует важная для вас развилка. Приобретение жилья ребёнком само по себе имущество ребёнка не уменьшает, а увеличивает (ребёнок становится сособственником дома), поэтому на сделку покупки дома родителем как законным представителем отдельное разрешение опеки на «покупку» закон не требует — перечень в ч. 1 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ и п. 2 ст. 37 ГК РФ охватывает отчуждение, сдачу, залог, отказ от прав и иные действия, уменьшающие имущество.

Предварительное разрешение органа опеки и попечительства требуется также во всех иных случаях, если действия опекуна или попечителя могут повлечь за собой уменьшение стоимости имущества подопечного, в том числе при:
— ч. 1 ст. 21 ФЗ от 24.04.2008 № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве»

Однако в вашей схеме «покупка + маткапитал + доли детям» разрешение опеки нужен не на покупку, а на сопутствующий элемент: если для оплаты дома вы продаёте жильё, где у детей уже есть доли (или отчуждаете иное имущество детей), то на такое отчуждение разрешение обязательно (п. 2 ст. 37 ГК РФ, ч. 1 ст. 20 ФЗ № 48-ФЗ). Кроме того, опека вправе давать «разрешения и обязательные для исполнения указания» в отношении распоряжения имуществом подопечного (ч. 2 ст. 19 ФЗ № 48-ФЗ), поэтому на практике органы опеки проверяют сделку и при покупке — прежде всего, не является ли приобретаемое жильё меньшей стоимости/худшего качества, чем то, откуда ребёнок «переезжает», и не ухудшаются ли его жилищные условия.

Вывод. Разрешение опеки на саму покупку дома (приобретение доли детьми) законом прямо не предусмотрено и не является обязательным условием действительности такой сделки. Но если в связке с покупкой отчуждается имущество (доли) детей либо приобретаемое жильё очевидно хуже имеющегося у ребёнка жилья, опека вправе (и на практике будет) вмешаться — с риском оспаривания сделки по ст. 173.1 ГК РФ, если сделка с уменьшением имущества детей совершена без её согласия.

Может ли опека отказать и по каким основаниям

Сама по себе «свободная планировка» (отсутствие внутренних стен/отдельных комнат) не является самостоятельным законным основанием отказа. Правомерный отказ привязан к иным факторам — непригодности помещения для постоянного проживания, угрозе жизни/здоровью детей, уменьшению стоимости имущества ребёнка.

1. Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (далее - требования). 3. Порядок признания помещения жилым помещением и требования, которым должно отвечать жилое помещение, в том числе по его приспособлению и приспособлению общего имущества в многоквартирном доме с учетом потребностей инвалидов, устанавливаются Правительством Российской Федерации в соответствии с настоящим Кодексом, другими федеральными законами. (В редакции федеральных законов от 23.07.2008 № 160-ФЗ; от 25.06.2012 № 93-ФЗ; от 01.12.2014 № 419-ФЗ; от 29.12.2017 № 462-ФЗ) 4. Жилое помещение может быть признано непригодным для проживания , многоквартирный дом может быть признан аварийным и подлежащим сносу или реконструкции по основаниям и в порядке, которые установлены Правительством Российской Федерации. В многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, все жилые помещения являются непригодными для проживания. (В редакции федеральных законов от 23.07.2008 № 160-ФЗ, от 25.06.2012 № 93-ФЗ, от 27.12.2019 № 473-ФЗ) 5.
   — ч. 2 ст. 15 ЖК РФ

Следовательно, приобретаемый дом должен быть изолированным жилым помещением, пригодным для постоянного проживания и отвечающим санитарным и техническим нормам. Если дом не соответствует этим требованиям, опека вправе отказать.

1. Несущие и ограждающие конструкции жилого помещения, в том числе входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны находиться в работоспособном состоянии, при котором возникшие в ходе эксплуатации нарушения в части деформативности (а в железобетонных конструкциях - в части трещиностойкости) не приводят к нарушению работоспособности и несущей способности конструкций, надежности жилого дома и обеспечивают безопасное пребывание граждан и сохранность инженерного оборудования.
   — п. 10 Положения, утв. Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47

1. Жилое помещение должно быть обеспечено инженерными системами (электроосвещение, хозяйственно-питьевое и горячее водоснабжение, водоотведение, отопление и вентиляция, а в газифицированных районах также и газоснабжение). В поселениях и на территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд без централизованных инженерных сетей в одно- и двухэтажных зданиях допускается отсутствие водопровода и канализированных уборных. (В редакции Постановления Правительства Российской Федерации от 24.12.2018 № 1653) 13. Инженерные системы (вентиляция, отопление, водоснабжение, водоотведение, лифты и др.), оборудование и механизмы, находящиеся в жилых помещениях, а также входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны соответствовать требованиям санитарно-эпидемиологической безопасности. Устройство вентиляционной системы жилых помещений должно исключать поступление воздуха из одной квартиры в другую. Не допускается объединение вентиляционных каналов кухонь и санитарных узлов (вспомогательных помещений) с жилыми комнатами. Кратность воздухообмена во всех вентилируемых жилых помещениях должна соответствовать нормам, установленным в действующих нормативных правовых актах. 14.
   — п. 12 Положения, утв. Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47

1. Основанием для признания жилого помещения непригодным для проживания является наличие выявленных вредных факторов среды обитания человека, которые не позволяют обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан вследствие: ухудшения в связи с физическим износом в процессе эксплуатации либо в результате чрезвычайной ситуации здания в целом или отдельными его частями эксплуатационных характеристик, приводящего к снижению до недопустимого уровня надежности здания, прочности и устойчивости строительных конструкций и оснований;
   — п. 33 Положения, утв. Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47

Отсюда типичные законные основания отказа опеки применительно к вашему дому:

1. Дом непригоден для постоянного проживания или аварийный (ветхие/разрушающиеся несущие конструкции, нет отопления, водоснабжения/водоотведения, невозможна круглогодичная эксплуатация) — тогда дом не отвечает признаку жилого помещения (ч. 2 ст. 15 ЖК РФ, пп. 10, 12, 33 Положения № 47), и опека вправе возражать, поскольку детям негде будет безопасно жить.
2. Объект является/стал самовольной постройкой — если «свободная планировка» реализована путём неузаконенной реконструкции, приобретение такого объекта запрещено (ст. 222 ГК РФ).
3. Покупка влечёт уменьшение имущества ребёнка — например, если взамен продаваемого детского жилья приобретается дом меньшей стоимости/площади без доплаты в пользу ребёнка, либо доля ребёнка в новом доме заведомо меньше, чем была (ч. 1 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ).

В то же время отказ опеки должен быть мотивирован и не может основываться лишь на отсутствии межкомнатных перегородок как таковом: Положение № 47 не требует наличия изолированных комнат, а требует лишь пригодности для проживания и безопасности (пп. 10, 12, 20).

Вывод. Отказать опека может, но не из-за «свободной планировки» самой по себе, а только при доказанной непригодности/аварийности дома, наличии самовольной реконструкции либо реальном уменьшении имущества ребёнка. Отказ должен быть письменным и мотивированным; «комнат нет» без подтверждения непригодности дома законным основанием отказа не является.

Риск самовольной постройки из-за «свободной планировки» и его проверка

Если фактическая планировка дома (отсутствие стен, объединённое пространство) не соответствует данным ЕГРН и техплану и является результатом выполненной без разрешительных процедур реконструкции, объект может быть квалифицирован как самовольная постройка.

1. Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки. Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка. (Пункт в редакции Федерального закона от 03.08.2018 № 339-ФЗ) 2. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Абзац. (Утратил силу - Федеральный закон от 03.08.2018 № 339-ФЗ) Использование самовольной постройки не допускается.
   — п. 1, 2 ст. 222 ГК РФ

Последствие для вашей сделки критично: продавец не вправе совершать сделки с самовольной постройкой, а её использование не допускается. Договор купли-продажи такого объекта может быть признан недействительным, а государственная регистрация перехода права — приостановлена/отказана. Кроме того, опека и СФР, проверяя сделку, вправе запросить выписку ЕГРН и сопоставить её с фактическим состоянием.

Защитная ветка: если реконструкция не меняла несущих конструкций (перенесены только ненесущие перегородки), либо изменения узаконены (внесены в ЕГРН, есть уведомление о соответствии), либо отклонение от данных ЕГРН незначительно и не создаёт угрозы, объект не считается самовольной постройкой и сделка допустима (для признания права собственности суд проверяет: права на земельный участок, соответствие требованиям на день обращения, отсутствие угрозы жизни/здоровью и нарушения прав третьих лиц — п. 3 ст. 222 ГК РФ).

не создающее угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающее права и интересы третьих лиц, может быть признано судом незначительным и не препятствующим возможности сохранения самовольной постройки.
— п. 7 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утв. Президиумом ВС РФ 16.11.2022)

Вывод. Главный риск по вашему дому — не «свободная планировка», а возможное несоответствие фактической планировки данным ЕГРН/техплана и наличие неузаконенной реконструкции. Перед покупкой нужно сверить выписку из ЕГРН и техплан с фактическим состоянием дома; если есть признаки неузаконенной реконструкции (особенно несущих конструкций) — требовать от продавца её легализации до сделки, иначе есть риск признания объекта самовольной постройкой с запретом на продажу и проживание.

Требования маткапитала и обязательство выделить доли детям; последствия сделки без разрешения

Использование маткапитала накладывает самостоятельное требование: приобретаемое жильё оформляется в общую долевую собственность родителей и всех детей, а доли определяются соглашением; иначе — риск признания сделки (или выделения долей) недействительной и принудительного взыскания средств в бюджет.

жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, оформляется в общую собственность родителей, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению. Согласно части 61 статьи 7 Федерального закона от 29 декабря 2006 г. № 256-ФЗ заявление о распоряжении средствами материнского (семейного) капитала может быть подано в любое время со дня рождения (усыновления) второго, третьего ребенка или последующих детей в случае 15 необходимости использования средств (части средств) материнского (семейного) капитала на погашение основного долга и уплаты процентов по кредитам или займам на приобретение (строительство) жилого помещения, включая ипотечные кредиты, предоставленным гражданам по кредитному договору (договору займа), заключенному с организацией, в том числе кредитной организацией. В соответствии с абзацем первым пункта 2 Правил направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 12 декабря 2007 г.
— п. 13 Обзора судебной практики по делам, связанным с реализацией права на материнский (семейный) капитал (утв. Президиумом ВС РФ 22.06.2016)

Кроме того, средства МСК можно направить только на приобретение жилого помещения, отвечающего требованиям ч. 2 ст. 15 ЖК РФ и Положения № 47 (см. > 2. Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (далее - требования). 3. Порядок признания помещения жилым помещением и требования, которым должно отвечать жилое помещение, в том числе по его приспособлению и приспособлению общего имущества в многоквартирном доме с учетом потребностей инвалидов, устанавливаются Правительством Российской Федерации в соответствии с настоящим Кодексом, другими федеральными законами. (В редакции федеральных законов от 23.07.2008 № 160-ФЗ; от 25.06.2012 № 93-ФЗ; от 01.12.2014 № 419-ФЗ; от 29.12.2017 № 462-ФЗ) 4. Жилое помещение может быть признано непригодным для проживания , многоквартирный дом может быть признан аварийным и подлежащим сносу или реконструкции по основаниям и в порядке, которые установлены Правительством Российской Федерации. В многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, все жилые помещения являются непригодными для проживания. (В редакции федеральных законов от 23.07.2008 № 160-ФЗ, от 25.06.2012 № 93-ФЗ, от 27.12.2019 № 473-ФЗ) 5.

— ч. 2 ст. 15 ЖК РФ, > 10. Несущие и ограждающие конструкции жилого помещения, в том числе входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны находиться в работоспособном состоянии, при котором возникшие в ходе эксплуатации нарушения в части деформативности (а в железобетонных конструкциях - в части трещиностойкости) не приводят к нарушению работоспособности и несущей способности конструкций, надежности жилого дома и обеспечивают безопасное пребывание граждан и сохранность инженерного оборудования.
— п. 10 Положения, утв. Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47). Поэтому дом, который непригоден для проживания (аварийный, без отопления/водоснабжения, самовольная постройка), не пройдёт проверку СФР — это второй независимый от опеки «отсекающий» барьер.

Теперь о сделке, совершённой без обязательного согласия опеки:

1. Сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе.
   — п. 1 ст. 173.1 ГК РФ

1. При обнаружении факта заключения договора от имени подопечного без предварительного разрешения органа опеки и попечительства последний обязан незамедлительно обратиться от имени подопечного в суд с требованием о расторжении такого договора в соответствии с гражданским законодательством, за исключением случая, если такой договор заключен к выгоде подопечного. При расторжении такого договора имущество, принадлежавшее подопечному, подлежит возврату, а убытки, причиненные сторонам договора, подлежат возмещению опекуном или попечителем в размере и в порядке, которые установлены гражданским законодательством.
   — ч. 4 ст. 21 ФЗ от 24.04.2008 № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве»

Отсюда: если в рамках сделки отчуждается имущество детей без разрешения опеки, договор оспорим (ст. 173.1 ГК РФ), а опека обязана требовать его расторжения (ч. 4 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ). Практический ориентир для вас: не смешивать в одном договоре покупку дома и отчуждение детских долей без предварительного согласия опеки.

Вывод. Перед покупкой нужно обеспечить два условия параллельно: (1) дом должен отвечать признакам жилого помещения из ч. 2 ст. 15 ЖК РФ и Положения № 47 (иначе откажет и опека, и СФР по маткапиталу); (2) обязательство оформить дом в долевую собственность с выделением долей всем детям — с его последующим исполнением. Договор, включающий отчуждение имущества детей без разрешения опеки, оспорим по ст. 173.1 ГК РФ, а опека обязана добиваться его расторжения.

Как получить/оспорить отказ опеки: сроки и порядок

Разрешение опеки (или отказ) выдаётся в письменной форме в установленный срок, а отказ должен быть мотивирован и подлежит судебному оспариванию.

1. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства, предусмотренное частями 1 и 2 настоящей статьи, или отказ в выдаче такого разрешения должны быть предоставлены опекуну или попечителю в письменной форме не позднее чем через пятнадцать дней с даты подачи заявления о предоставлении такого разрешения. Отказ органа опеки и попечительства в выдаче такого разрешения должен быть мотивирован. Предварительное разрешение, выданное органом опеки и попечительства, или отказ в выдаче такого разрешения могут быть оспорены в судебном порядке опекуном или попечителем, иными заинтересованными лицами, а также прокурором.
   — ч. 3 ст. 21 ФЗ от 24.04.2008 № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве»

Применение к вашей ситуации: срок рассмотрения заявления о разрешении — 15 дней; отказ должен быть письменным и мотивированным. Немотивированный отказ либо отказ по основанию «нет комнат/стен» без подтверждения непригодности дома можно оспорить в суде (районный суд по месту нахождения органа опеки, в порядке административного судопроизводства или гражданского — в зависимости от того, оспаривается ли акт органа как решение или требование о понуждении дать согласие). Заинтересованными лицами по ч. 3 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ признаются, в том числе, родители как законные представители.

Вывод. Отказ опеки должен быть мотивирован, выдаётся в срок до 15 дней и обжалуется в суд. Отказ, основанный лишь на отсутствии межкомнатных стен без доказательств непригодности/аварийности дома, является неправомерным и подлежит оспариванию. При сделке с одновременным отчуждением имущества детей без разрешения опеки договор оспорим по ст. 173.1 ГК РФ, а опека обязана требовать его расторжения (ч. 4 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ).