Может ли совершеннолетняя дочь нанимателя участвовать в приватизации неприватизированной квартиры по договору соцнайма, если она прописана позже и проживает в другом городе — как определить доли

В описанной ситуации затрагиваются правоотношения, возникающие из договора социального найма жилого помещения, а также правоотношения по приватизации жилья (безвозмездной передаче в собственность граждан жилых помещений государственного и муниципального жилищного фонда).

Суть ситуации состоит в том, что квартира, занимаемая по договору социального найма, не приватизирована. Нанимателем (основным стороной договора) является сестра пользователя (лица, задающего вопрос). Пользователь, согласно тексту вопроса, включен в договор социального найма в качестве члена семьи нанимателя, который вселен совместно с нанимателем и проживает в квартире. Это юридически значимо, так как статус «члена семьи нанимателя» (или бывшего члена семьи) определяет объем жилищных прав, включая право на участие в приватизации.

В 2024 году наниматель (сестра) зарегистрировала (прописала) в данной квартире свою совершеннолетнюю дочь. Юридически значимым обстоятельством здесь является то, что дочь, будучи совершеннолетней, была вселена нанимателем в жилое помещение. В зависимости от того, было ли получено согласие других проживающих (включая пользователя) на такое вселение, а также от того, ведет ли дочь совместное хозяйство с нанимателем и проживает ли она фактически, может определяться, является ли она членом семьи нанимателя в смысле жилищного законодательства. Однако сам факт регистрации (прописки) в квартире по договору соцнайма, как правило, порождает для вселенного лица определенные права и обязанности, в том числе право пользования жилым помещением.

Ключевой вопрос — право на приватизацию. По общему правилу, приватизировать жилье вправе граждане, постоянно проживающие в данном помещении на условиях социального найма. Если дочь нанимателя на дату подачи заявления о приватизации проживает в другом городе и не пользуется данной квартирой (не проживает в ней), это может повлиять на ее право участвовать в приватизации. Для приватизации требуется волеизъявление всех проживающих (имеющих право пользования), при этом закон дает право на однократное бесплатное участие в приватизации. Если дочь была вселена и зарегистрирована, но фактически не проживает, это может быть расценено как злоупотребление правом или фиктивная регистрация, что повлияет на правовую оценку.

Вопрос о долях при приватизации. Закон не устанавливает обязательных долей — участники приватизации могут самостоятельно определить, кому и какая доля переходит в общую долевую собственность. Возможна ситуация, когда все три лица (сестра-наниматель, пользователь и дочь сестры) решат приватизировать квартиру в равных долях (по 1/3), или в иных долях по соглашению. Пользователь хочет получить 1/2 долю. Это возможно только при согласии всех остальных участников (сестры и её дочери) на такое распределение долей. Если согласия нет — каждый участник, имеющий право на приватизацию и проживающий, по умолчанию будет претендовать на равную долю, если иное не установлено законом или договором.

Дополнительно юридически значимо то, что дочь нанимателя, будучи совершеннолетней, является самостоятельным субъектом права, и её воля (желание или нежелание участвовать в приватизации) имеет значение. Если она откажется от участия в приватизации (не будет давать согласия), это может затруднить или сделать невозможным получение пользователем желаемой доли.

Также важно учитывать, что при приватизации составляется договор передачи жилья в собственность. Порядок определения долей (по соглашению или по закону) и возможность оформления долей на всех проживающих, включая того, кто проживает в другом городе, имеют свои правовые последствия. Проживание в другом городе само по себе не лишает права на приватизацию, но требует явки для подписания документов или оформления нотариальной доверенности. Если дочь не проживает в квартире и не зарегистрирована по месту жительства, это может поставить под сомнение её право пользования и, как следствие, право на приватизацию.

Согласно статье 69 Жилищного кодекса РФ, членами семьи нанимателя по договору социального найма признаются его супруг, дети и родители. Ваша сестра является нанимателем, её совершеннолетняя дочь приходится ей дочерью, то есть относится к категории детей. В силу части 2 этой же статьи члены семьи нанимателя имеют равные с ним права и обязанности. Это означает, что дочь, будучи членом семьи нанимателя, вправе пользоваться жилым помещением наравне с нанимателем и иными членами семьи, включая вас как лицо, вселенное в договор. Ваше собственное положение — вы указаны в договоре соцнайма как лицо, вселяемое совместно с нанимателем, — также подпадает под правовой режим члена семьи нанимателя (вы приходитесь сестре нанимателя, что хотя прямо не перечислено в части 1, но по смыслу части 2 и правоприменительной практики при условии вашего вселения в качестве члена семьи вы приобретаете равные права; в предоставленном контексте иных норм по этому вопросу нет, но в договоре соцнайма вы поименованы, что даёт вам статус, аналогичный статусу членов семьи).

Статья 69. 1. К членам семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма относятся проживающие совместно с ним его супруг, а также дети и родители данного нанимателя. ... 2. Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности.
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 69

Дочери сестры, вселённой в 2022 году и зарегистрированной в 2024 году как член семьи нанимателя, принадлежит равное с нанимателем и Вами право на участие в приватизации, даже при её проживании в другом городе. Без её прямого согласия на неравное распределение и без согласия сестры по умолчанию каждый из трёх участников приватизации получит равную долю — 1/3. Получить желаемую 1/2 долю Вы вправе исключительно путём заключения всеми тремя участниками (Вами, сестрой и её дочерью) письменного соглашения, в котором двое откажутся от части своих долей в Вашу пользу.

Рекомендуемые действия

• Проведите переговоры с сестрой и её дочерью для достижения договорённости о распределении долей именно в пропорции 1/2 (Вам) и 1/2 (сестре с дочерью или кому-то одному из них), либо об отказе дочери от участия в Вашу пользу.
• Получите от дочери сестры, находящейся в другом городе, нотариально удостоверенное согласие на приватизацию с указанием конкретных долей каждого участника (или нотариально удостоверенный отказ от права на приватизацию, если она не претендует на долю, — он также должен содержать указание, в чью пользу сделан отказ).
• Обратитесь совместно с сестрой в уполномоченный орган местного самоуправления (обычно департамент жилищной политики или администрацию) с заявлением о передаче квартиры в общую долевую собственность, приложив договорённости о долях и нотариально заверенные документы от дочери.

Куда обращаться и порядок действий

• Подаётся общее заявление о приватизации от имени всех совершеннолетних участников, имеющих право пользования, в орган, уполномоченный распоряжаться муниципальным жилищным фондом (это тот же орган, с которым заключён договор соцнайма).
• Заявление должно содержать чёткое указание желаемых долей: например, Вы — 1/2, сестра — 1/2, дочь отказывается, или иной согласованный всеми вариант. К заявлению прилагается письменное соглашение о распределении долей, подписанное всеми.
• Если дочь не может явиться лично, её волеизъявление оформляется отдельным нотариально заверенным документом (согласием, отказом, доверенностью на представителя), который приобщается к общему пакету.
• При отказе кого-либо из участников подписать соглашение с неравными долями, приватизация будет возможна только в равных долях (по 1/3); заставить отказаться от своей доли в административном порядке нельзя — вопрос решается только по взаимному согласию.

Документы и доказательства

• Заявление о приватизации, подписанное всеми совершеннолетними участниками (Вами, сестрой, дочерью или её представителем по доверенности).
• Договор социального найма, в котором поименованы наниматель и лица, вселённые совместно с ним (Вы, при наличии — дочь), с отметкой о регистрации.
• Нотариально удостоверенное согласие дочери на приватизацию с определением конкретных долей либо её нотариально удостоверенный отказ от участия в приватизации (в пользу конкретного лица — Вас) в случае недостижения соглашения о распределении ей доли.
• Документы, удостоверяющие личность каждого участника (паспорта), свидетельства о рождении для подтверждения родства (если требуется для идентификации статуса члена семьи), справка о составе семьи (форма 9) для подтверждения состава проживающих и даты их регистрации.

Денежные требования

• Сама приватизация является бесплатной, государственная пошлина за регистрацию права собственности в Росреестре после заключения договора передачи уплачивается каждым участником отдельно, если иное не определено в соглашении.
• Нотариальное оформление согласий, отказов или доверенности для отсутствующей дочери оплачивается по тарифам нотариуса; расходы несёт лицо, обратившееся за таким документом, если не договорено иное.

Сроки и риски

• Право на приватизацию у всех трёх лиц сохраняется до момента подачи заявления, но стоит учитывать, что бесплатная приватизация жилья для большинства граждан носит бессрочный характер, однако каждый гражданин может использовать право на однократную бесплатную приватизацию только один раз. Если дочь ранее уже участвовала в приватизации иного жилья в совершеннолетнем возрасте, она утрачивает право на участие в приватизации данной квартиры, и тогда круг участников сужается.
• Основной риск: если сестра или её дочь не согласятся на Вашу долю 1/2, принудительно изменить доли через суд или административный орган Вы не сможете — право на равную долю каждого установлено законом при отсутствии соглашения. Любой спор об определении долей разрешается исключительно в судебном порядке, если все участники настаивают на приватизации, но не могут договориться.
• Риск признания вселения дочери недействительным (если оно было произведено без Вашего согласия как члена семьи) может лишить её права на приватизацию, но в такой ситуации Вам потребуется сначала в судебном порядке оспорить законность её регистрации и вселения.

Когда нужен адвокат

• Если сестра или дочь категорически отказываются от предложенного Вами распределения долей и настаивают на равных долях, а Вы считаете, что Ваше право на 1/2 может быть обосновано иным образом (например, через признание дочери не приобретшей право пользования).
• Когда есть основания полагать, что вселение дочери в 2024 году было произведено без Вашего согласия, и Вы хотите оспорить её право пользования и вытекающее право на приватизацию.
• Если дочь, проживающая в другом городе, уклоняется от дачи нотариального согласия или отказа, а Вы не знаете, как понудить её к выражению воли в рамках законной процедуры.
• В ситуации, когда орган местного самоуправления отказывает в приватизации, ссылаясь на неполноту пакета либо на разногласия о долях, и требуется обжалование такого отказа в административном или судебном порядке.