В описанной ситуации произошло предоставление муниципальной квартиры (по договору социального найма) четверым из шести человек, зарегистрированных в старой муниципальной квартире (также по договору соцнайма), в связи с их нуждаемостью в улучшении жилищных условий. Ключевой юридический факт: четверо граждан (включая нанимателя) реализовали право на получение жилья по договору социального найма вне очереди или в порядке улучшения жилищных условий, что автоматически меняет их правовой статус в отношении старой квартиры. Они перестают быть нуждающимися, а их регистрация и право пользования старой квартирой ставятся под вопрос, поскольку они получили равнозначное (или большее) жилое помещение от государства.
С точки зрения правоотношений, ситуация затрагивает жилищные права, вытекающие из договора социального найма, а также право на приватизацию (бесплатную передачу в собственность). Юридически значимо то, что старую квартиру продолжают занимать только два человека (мать и сестра), которые в предоставлении новой квартиры не участвовали и нуждающимися не признавались. Это порождает вопрос о возможности изменения (переоформления) договора социального найма на них как на единственных оставшихся нанимателей. При этом наниматель по старому договору (вы) и три других лица, получившие новое жильё, должны решить вопрос со своим выездом из старой квартиры и снятием с регистрационного учёта (выпиской) — иначе сохранится фиктивное пользование двумя жилыми помещениями, что противоречит принципу однократности обеспечения жильём по соцнайму.
Также важно, что приватизация старой квартиры после получения новой возможна только в том случае, если в ней останутся только те лица, которые не использовали своё право на приватизацию ранее (или не отказывались от него), и если они будут признаны нанимателями в установленном порядке. В противном случае приватизация может быть оспорена как злоупотребление правом, поскольку получение жилья в соцнайм (даже на других лиц) учитывается при оценке права на приватизацию прежнего жилья. Таким образом, суть ситуации — в определении правового статуса двух оставшихся граждан (матери и сестры) и порядка перехода к ним прав нанимателя старой квартиры, а также в установлении, сохраняется ли за ними и за выезжающими возможность приватизировать старую квартиру после её освобождения частью жильцов.
Согласно ст. 83 ЖК РФ, выезд нанимателя и членов его семьи в другое место жительства влечёт расторжение договора социального найма. Поскольку вы и трое совместно с вами состоявших на учёте получили новую квартиру по соцнайму и, как следует из обстоятельств, фактически переезжаете туда, договор в отношении вас четверых считается расторгнутым со дня переезда. Однако в старой квартире остаются мать и сестра, которые не выезжают, поэтому договор в части их прав не прекращается автоматически — он сохраняет силу для проживающих, если иное не установлено законом.
В случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда, если иное не предусмотрено федеральным законом.
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 83
Далее, в силу ст. 69 ЖК РФ, за матерью и сестрой, которые перестали быть членами семьи нанимателя (поскольку вы выехали), но продолжают проживать в занимаемой квартире, сохраняются такие же права, какие имели наниматель и члены его семьи. Это означает, что они вправе пользоваться жильём на условиях соцнайма и не обязаны освобождать его только из‑за того, что вы и остальные выехали.
- Если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, но продолжает проживать в занимаемом жилом помещении, за ним сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи.
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 69
Для легального закрепления статуса нанимателя за кем‑то из оставшихся применяется ст. 82 ЖК РФ. Она позволяет дееспособному члену семьи (например, вашей матери или сестре) с согласия остальных проживающих и наймодателя потребовать признания себя нанимателем по старому договору вместо вас. Поскольку вы уже не проживаете в старой квартире и утратили право пользования ею, переоформление договора на одного из оставшихся — наиболее корректный путь. При этом согласие всех зарегистрированных (включая вас, если ваше право ещё формально не прекращено) и наймодателя (администрации) обязательно.
- Дееспособный член семьи нанимателя с согласия остальных членов своей семьи и наймодателя вправе требовать признания себя нанимателем по ранее заключенному договору социального найма вместо первоначального нанимателя.
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 82
Также важно учесть ст. 60 ЖК РФ: изменение оснований и условий, дающих право на получение жилья (например, то, что вы получили новую квартиру), само по себе не является основанием расторжения договора для оставшихся. Это подтверждает, что мать и сестра не утрачивают право пользования старой квартирой только из‑за того, что вы улучшили жилищные условия.
- Изменение оснований и условий, дающих право на получение жилого помещения по договору социального найма, не является основанием расторжения договора социального найма.
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 60
Что касается приватизации: ни одна из приведённых норм напрямую не регулирует право на приватизацию. Однако из общего принципа, закреплённого в Законе РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (не включён в ваш контекст, но является основным), следует, что приватизировать жильё может гражданин, занимающий его по договору социального найма, и только один раз. Поскольку вы уже получили новую квартиру по соцнайму и, как наниматель, будете иметь право её приватизировать, вы утрачиваете право на приватизацию старой квартиры — оно уже использовано при получении новой. Более того, после вашего выезда договор соцнайма на старую квартиру для вас прекращён (ст. 83), поэтому вы не можете считаться нанимателем или членом семьи нанимателя этой квартиры. Соответственно, приватизировать старую квартиру вам не удастся.
Мать и сестра, не участвовавшие в очереди и не получавшие нового жилья, после переоформления договора соцнайма на одну из них (или на обеих, если они будут указаны как члены семьи нового нанимателя) смогут приватизировать старую квартиру, если ранее не использовали своё право на приватизацию. Для этого необходимо, чтобы они дали согласие на переоформление договора и сами были зарегистрированы и проживали в этой квартире. Таким образом, оптимальный порядок действий: вам и остальным выписаться из старой квартиры (фактически это уже произошло при переезде), после чего мать или сестра, получив согласие наймодателя и всех зарегистрированных, переоформляют договор на себя и затем приватизируют жильё.
