При планируемых действиях — снос старого объекта (жилого дома), приобретенного с использованием средств материнского капитала, и возведение нового индивидуального жилого дома на его месте — затронуты сразу несколько сфер правоотношений: земельные (использование участка ИЖС), градостроительные (порядок строительства взамен снесенного), корпоративные / обязательственные (обязательство оформить жилье в общую собственность родителей и детей), а также вопросы распоряжения имуществом, находящимся в общей долевой собственности (доли несовершеннолетних).
Юридически значимо, что дом изначально куплен за маткапитал, поэтому на него, а значит и на его возможную замену, распространяется обязательство, данное владельцем сертификата (матерью), — оформить приобретенное жилье в общую долевую собственность всех членов семьи (включая детей). Это обязательство оформлялось нотариально или в простой письменной форме при перечислении средств Пенсионному фонду (СФР). Снос этого дома и строительство нового фактически прекращают существование того объекта, в отношении которого это обязательство было исполнено. Возникает вопрос: считается ли обязательство исполненным (раз доли детям уже выделены) или же оно «переходит» на новое строение, и если да, то в каких пределах.
Поскольку дом находится в общей долевой собственности матери и двух несовершеннолетних детей, любое распоряжение таким имуществом (в том числе его снос) требует согласия органов опеки и попечительства, так как затрагивает имущественные права несовершеннолетних. Самовольный снос дома, в котором доли детей не были предварительно «переведены» (или заменены) на равноценное имущество, может быть расценен как нарушение их прав (даже если новый дом будет той же площади). Важно, что площадь 80 кв.м сама по себе не гарантирует равноценность: необходима оценка стоимости, количества комнат, степени благоустройства, местоположения.
С точки зрения градостроительного законодательства, земельный участок имеет категорию ИЖС. Строительство нового индивидуального жилого дома на месте существующего (даже если он снесен) по общему правилу является новым строительством, а не реконструкцией. Формально, если после сноса возводится абсолютно новый объект с новыми конструктивными характеристиками (даже совпадающими по площади), это требует соблюдения уведомительного порядка: подачи уведомления о планируемом строительстве в орган местного самоуправления. Утверждение, что «если та же площадь, то можно без разрешения», ошибочно: речь идет не о ремонте, а о создании нового объекта недвижимости, что подлежит контролю. Исключений для замены дома «на такой же» без уведомления Градостроительный кодекс не содержит.
Также значимо, что после завершения строительства и сноса старого дома возникнет новый объект недвижимости, который подлежит кадастровому учету и регистрации права собственности (на мать и детей — с определением их долей). Старый дом с кадастровым номером будет снят с учета после его фактического сноса (нужен акт обследования от кадастрового инженера). Таким образом, будет создан абсолютно новый объект, а не изменен старый, что влечет за собой цепочку учетно-регистрационных действий.
Основные риски и точки внимания: риск признания сделки по распоряжению долями детей незаконной (если опека не даст согласия); риск отказа в государственной регистрации прав на новый дом, если не был соблюден уведомительный порядок; риск претензий со стороны СФР по поводу неисполнения обязательства по использованию маткапитала (если новый дом не будет оформлен в общую собственность в тех же долях, что и старый).
