При планируемых действиях — снос старого объекта (жилого дома), приобретенного с использованием средств материнского капитала, и возведение нового индивидуального жилого дома на его месте — затронуты сразу несколько сфер правоотношений: земельные (использование участка ИЖС), градостроительные (порядок строительства взамен снесенного), корпоративные / обязательственные (обязательство оформить жилье в общую собственность родителей и детей), а также вопросы распоряжения имуществом, находящимся в общей долевой собственности (доли несовершеннолетних).
Юридически значимо, что дом изначально куплен за маткапитал, поэтому на него, а значит и на его возможную замену, распространяется обязательство, данное владельцем сертификата (матерью), — оформить приобретенное жилье в общую долевую собственность всех членов семьи (включая детей). Это обязательство оформлялось нотариально или в простой письменной форме при перечислении средств Пенсионному фонду (СФР). Снос этого дома и строительство нового фактически прекращают существование того объекта, в отношении которого это обязательство было исполнено. Возникает вопрос: считается ли обязательство исполненным (раз доли детям уже выделены) или же оно «переходит» на новое строение, и если да, то в каких пределах.
Поскольку дом находится в общей долевой собственности матери и двух несовершеннолетних детей, любое распоряжение таким имуществом (в том числе его снос) требует согласия органов опеки и попечительства, так как затрагивает имущественные права несовершеннолетних. Самовольный снос дома, в котором доли детей не были предварительно «переведены» (или заменены) на равноценное имущество, может быть расценен как нарушение их прав (даже если новый дом будет той же площади). Важно, что площадь 80 кв.м сама по себе не гарантирует равноценность: необходима оценка стоимости, количества комнат, степени благоустройства, местоположения.
С точки зрения градостроительного законодательства, земельный участок имеет категорию ИЖС. Строительство нового индивидуального жилого дома на месте существующего (даже если он снесен) по общему правилу является новым строительством, а не реконструкцией. Формально, если после сноса возводится абсолютно новый объект с новыми конструктивными характеристиками (даже совпадающими по площади), это требует соблюдения уведомительного порядка: подачи уведомления о планируемом строительстве в орган местного самоуправления. Утверждение, что «если та же площадь, то можно без разрешения», ошибочно: речь идет не о ремонте, а о создании нового объекта недвижимости, что подлежит контролю. Исключений для замены дома «на такой же» без уведомления Градостроительный кодекс не содержит.
Также значимо, что после завершения строительства и сноса старого дома возникнет новый объект недвижимости, который подлежит кадастровому учету и регистрации права собственности (на мать и детей — с определением их долей). Старый дом с кадастровым номером будет снят с учета после его фактического сноса (нужен акт обследования от кадастрового инженера). Таким образом, будет создан абсолютно новый объект, а не изменен старый, что влечет за собой цепочку учетно-регистрационных действий.
Основные риски и точки внимания: риск признания сделки по распоряжению долями детей незаконной (если опека не даст согласия); риск отказа в государственной регистрации прав на новый дом, если не был соблюден уведомительный порядок; риск претензий со стороны СФР по поводу неисполнения обязательства по использованию маткапитала (если новый дом не будет оформлен в общую собственность в тех же долях, что и старый).
Снос существующего и строительство нового дома на земельном участке ИЖС требуют соблюдения установленного порядка, хотя прямой необходимости в разрешении на строительство в данном случае нет. В силу части 1 статьи 51.1 Градостроительного кодекса РФ для возведения объекта индивидуального жилищного строительства застройщик обязан направить уведомление о планируемом строительстве. Ваш новый дом той же площади (80 кв. м) будет новым объектом, а не реконструкцией, поэтому данная норма применяется напрямую: перед началом работ необходимо подать уведомление в орган местного самоуправления. Старый дом подлежит сносу — для этого также потребуется уведомление о сносе (порядок установлен статьей 55.31 ГрК РФ, но этот текст отсутствует в контексте; предположительно, норму следует искать в Градостроительном кодексе РФ). Само же общее правило о разрешении на строительство, закрепленное в статье 51 ГрК РФ, в данном случае не применяется, поскольку для ИЖС предусмотрен упрощенный уведомительный порядок.
"В целях строительства, реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства ... застройщик подает ... уведомление о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства ..."
— Градостроительный кодекс РФ, ст. 51.1
Далее, поскольку прежний дом был приобретен с использованием средств материнского капитала и оформлен в общую долевую собственность матери и несовершеннолетних детей, его снос влечёт прекращение права собственности на этот объект. Согласно пункту 1 статьи 235 ГК РФ, право собственности прекращается при гибели или уничтожении имущества. Фактический снос дома приведет к прекращению зарегистрированных долей детей и матери в старом объекте. Это означает, что обязательства, принятые при использовании материнского капитала (оформление жилья в общую собственность всех членов семьи), перестают быть обеспеченными. Для защиты имущественных прав детей потребуется, чтобы новый дом был зарегистрирован на праве общей долевой собственности всех тех же лиц — матери и обоих несовершеннолетних детей. В противном случае целевое использование средств материнского капитала будет считаться нарушенным. Контекст не содержит прямой нормы об обязательном выделе долей детям после строительства нового жилья; обычно это предусмотрено пунктом 4 статьи 10 Федерального закона № 256-ФЗ (в действующей редакции), но он не приведён. Предположительно, данное требование закреплено в той же статье 10 указанного закона и в договоре, заключённом с Пенсионным фондом при получении сертификата.
Вместе с тем сам по себе факт направления средств материнского капитала на улучшение жилищных условий допускает строительство жилого помещения как один из способов. Статья 10 Федерального закона № 256-ФЗ прямо указывает, что средства могут направляться на строительство жилого помещения. Поскольку вы планируете построить новый дом вместо старого, это также является улучшением жилищных условий, и использование материнского капитала на эти цели не исключается. Однако распоряжение средствами должно производиться в порядке, установленном статьёй 7 того же закона, — путём подачи заявления в территориальный орган Социального фонда России. То есть на новое строительство потребуется новое распоряжение средствами (даже если старый дом был оплачен маткапиталом).
"Средства (часть средств) материнского (семейного) капитала в соответствии с заявлением о распоряжении могут направляться: 1) на приобретение (строительство) жилого помещения, осуществляемое гражданами посредством совершения любых не противоречащих закону сделок и участия в обязательствах ..."
— Федеральный закон от 29.12.2006 № 256-ФЗ "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей", ст. 10
"Распоряжение средствами (частью средств) материнского (семейного) капитала осуществляется лицами, указанными в частях 1 и 3 статьи 3 настоящего Федерального закона, получившими сертификат, путем подачи в территориальный орган Фонда пенсионного и социального страхования Российской Федерации ... заявления о распоряжении ..."
— Федеральный закон от 29.12.2006 № 256-ФЗ, ст. 7
Снос старого дома, где у несовершеннолетних детей имеются доли, требует предварительного согласия органа опеки и попечительства, поскольку это влечёт уменьшение их имущества. Хотя в контексте Гражданского кодекса есть статья 209 о праве собственника распоряжаться имуществом, она ограничена необходимостью не нарушать права других лиц. В силу этого же принципа, а также статьи 131 ГК РФ, предусматривающей государственную регистрацию прав на недвижимость, прекращение права на старый дом и возникновение права на новый регистрируются в ЕГРН. После сноса нужно подать заявление о снятии старого дома с кадастрового учёта и регистрации прекращения права, а новый дом — поставить на учёт и зарегистрировать право собственности. При этом регистрация долей детей в новом доме обязательна для соблюдения обязательств по маткапиталу, хотя такая норма прямо не цитируется в предоставленном контексте (она содержится в подзаконных актах и договоре с ПФР). В случае отсутствия такой обязанности в законе суды и органы опеки будут исходить из необходимости защиты интересов детей, поэтому лучше закрепить доли сразу.
"1. Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней."
— Гражданский кодекс РФ, ст. 131
"Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц..."
— Гражданский кодекс РФ, ст. 209
Таким образом, градостроительное законодательство требует уведомления о строительстве, а не разрешения. Материнский капитал может быть использован на строительство нового дома, но с обязательным последующим оформлением долей детей, и для сноса старого дома потребуется согласие органа опеки. Без решения этих вопросов регистрация нового дома будет невозможна из-за нарушения прав несовершеннолетних и условий использования маткапитала.
Гушкина З. М.Адвокат