В рассматриваемой ситуации сложились следующие фактические обстоятельства, имеющие юридическое значение.
Семья, использующая материнский капитал, имеет в собственности квартиру, в которой, помимо родителей, несовершеннолетним детям выделены обязательные доли. Это связано с тем, что Федеральный закон № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» обязывает родителей оформлять жилье, приобретенное с использованием материнского капитала, в общую долевую собственность всех членов семьи (включая детей). Таким образом, в настоящий момент объект недвижимости находится в долевой собственности: доли взрослых (родителей) и доли детей.
Второй объект — квартира родственника — находится в его единоличной собственности, то есть принадлежит только ему. Родственник не является членом семьи (супругом, ребенком) по отношению к пользователю в контексте Семейного кодекса, однако является близким лицом.
Пользователь хочет произвести обмен квартирами. С правовой точки зрения, обмен недвижимостью между двумя физическими лицами, как правило, оформляется не договором мены в «чистом» виде (глава 31 ГК РФ), а двумя взаимосвязанными договорами купли-продажи: каждая сторона продает свою квартиру и покупает квартиру другой стороны. Юридически это две самостоятельные возмездные сделки, так как мена подразумевает обмен товара на товар без денежного эквивалента, а в данном случае стоимость квартир не равна. Однако на практике стороны могут заключить как договор мены с доплатой, так и два раздельных договора купли-продажи. Выбор формы сделки повлияет на ее правовую квалификацию.
Ключевая особенность ситуации заключается в том, что в квартире пользователя имеются доли несовершеннолетних детей. Следовательно, распоряжение этим имуществом затрагивает их права. Согласно положениям Гражданского кодекса РФ и Федерального закона «Об опеке и попечительстве», сделки по отчуждению имущества несовершеннолетних (в том числе их долей) требуют предварительного разрешения органа опеки и попечительства. Это требование направлено на защиту имущественных прав детей — орган опеки должен проверить, что в результате сделки жилищные условия несовершеннолетних не ухудшаются (по площади, стоимости, качеству), а их права взамен отчуждаемого имущества не ущемляются.
Юридически значимым обстоятельством является то, что квартира родственника больше по площади. Для органов опеки это будет положительным фактором, так как формально площадь не уменьшается. Однако опека будет оценивать не только метраж, но и рыночную стоимость долей, которые получат дети в новом объекте, а также их долю в праве собственности. Если новый объект стоит дороже, доли детей в нем должны быть выделены не меньшего размера (по стоимости), чем те, что они отчуждают. Если же доплата будет производиться родителями, а родственник просто получит квартиру, доли детей в новом жилье должны быть равноценны их прежним долям по рыночной стоимости.
Также важным аспектом является то, что сделка совершается с близким родственником. Это может вызывать повышенное внимание со стороны налоговых органов (при проверке цены сделки) или суда (при оспаривании сделки, например, если будет заявлено, что она притворная или совершена под влиянием заблуждения). Однако само по себе родство не запрещает сделку, но может влиять на доказывание ее добросовестности и равноценности.
Наконец, поскольку в сделке участвуют несовершеннолетние собственники, требуется нотариальное удостоверение договора, если заключается договор купли-продажи доли в праве общей собственности (согласно статье 42 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»). Если же заключается договор мены, он также подлежит нотариальному удостоверению, так как подразумевает отчуждение долей.
Таким образом, ключевые правоотношения: долевая собственность, опека и попечительство в части контроля за сделками с имуществом детей, гражданско-правовые сделки (мена или купля-продажа), а также семейные правоотношения (исполнение обязательства по наделению детей долями за счет средств материнского капитала).
