приобретения на территории Российской Федерации доли (долей) в праве общей собственности на объекты недвижимости, указанные в абзаце втором настоящего подпункта, в случае, если в результате такого приобретения объект недвижимости поступает в собственность заемщика или поручителя либо в общую собственность супругов, одним из которых является заемщик или поручитель, либо в общую собственность заемщика и его ребенка (детей), либо в общую собственность супругов, одним из которых является заемщик, и их ребенка (детей)
— подп. «б» п. 7 Положения, утв. Постановлением Правительства РФ от 07.09.2019 № 1170
Это означает, что сам механизм программы изначально основан на том, что жильё приобретается в интересах всей семьи, включая детей, и должно поступить в общую собственность с детьми.
Обязанность оформить доли детям: Пункт 9 Положения (ПП № 1170) устанавливает, что заёмщик (созаёмщики / поручители) при подаче заявления о погашении кредита подписывает нотариальное обязательство оформить приобретаемое жилое помещение в общую долевую собственность заёмщика, супруга (если есть) и каждого из детей (на которых получена субсидия). Это обязательство подлежит исполнению в течение 6 месяцев после полного погашения ипотечного кредита и снятия обременения (ипотеки) в пользу банка. Обязательство подаётся вместе с заявлением о погашении кредита, и без его исполнения субсидия считается использованной с нарушением условий.
Вывод: Да, при использовании субсидии 450 тыс. руб. на погашение ипотеки Вы обязаны выделить доли детям в этом доме. Эта обязанность возникает из нотариального обязательства, подписанного при подаче заявления на субсидию. Исполнить её нужно не позднее 6 месяцев после полного погашения ипотеки и снятия обременения. Если ипотека ещё не погашена и обременение не снято, срок исполнения обязательства ещё не наступил.
Продажа дома, находящегося в залоге у банка
Дом куплен в ипотеку и до полного погашения кредита находится в залоге у банка. Отчуждение заложенного имущества регулируется п. 1 ст. 37 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»:
Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.
— п. 1 ст. 37 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»
Аналогичное правило содержится в п. 2 ст. 346 ГК РФ:
Статья 346. Пользование и распоряжение предметом залога 1. Залогодатель, у которого остается предмет залога, вправе пользоваться, если иное не предусмотрено договором и не вытекает из существа залога, предметом залога в соответствии с его назначением, в том числе извлекать из него плоды и доходы. 2. Залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога. В случае отчуждения залогодателем заложенного имущества без согласия залогодержателя применяются правила, установленные подпунктом 3 пункта 2 статьи 351, подпунктом 2 пункта 1 статьи 352, статьей 353 настоящего Кодекса. Залогодатель также обязан возместить убытки, причиненные залогодержателю в результате отчуждения заложенного имущества. 3. Если иное не предусмотрено законом или договором залога, залогодатель, у которого осталось заложенное имущество, вправе передавать без согласия залогодержателя заложенное имущество во временное владение или пользование другим лицам. В этом случае залогодатель не освобождается от исполнения обязанностей по договору залога. Если для передачи залогодателем заложенного имущества во временное владение или пользование другим лицам необходимо согласие залогодержателя, при нарушении залогодателем этого условия применяются правила, установленные подпунктом 3 пункта 2 статьи 351 настоящего Кодекса.
— п. 2 ст. 346 ГК РФ
Таким образом, для продажи дома, обременённого ипотекой, Вам необходимо получить письменное согласие банка-залогодержателя. Без такого согласия сделка купли-продажи не может быть зарегистрирована в Росреестре — регистратор приостановит регистрацию из-за наличия записи об ипотеке.
Механизм самостоятельной реализации: Статья 37.1 Закона об ипотеке предоставляет заёмщику-физическому лицу право на самостоятельную реализацию заложенного имущества через направление банку заявления. Банк обязан в течение 10 рабочих дней направить уведомление о согласии с указанием минимальной продажной цены и порядка расчётов. Срок реализации — 4 месяца. Однако этот механизм доступен только до обращения банком взыскания на имущество и при отсутствии противопоказаний (предшествующая/последующая ипотека, банкротство и т.п.).
Вывод: Продажа дома в ипотеке возможна только с согласия банка-залогодержателя. Вам необходимо обратиться в банк за получением такого согласия — либо в общем порядке по п. 1 ст. 37 Закона об ипотеке, либо через механизм самостоятельной реализации по ст. 37.1 Закона об ипотеке.
Необходимость разрешения органа опеки, если доли детям уже выделены
Если доли детям ещё НЕ выделены (а так обычно и бывает до полного погашения ипотеки и снятия обременения — срок по нотариальному обязательству ещё не наступил), то разрешения органов опеки на продажу дома не требуется, так как дети не являются собственниками дома.
Если же доли детям УЖЕ выделены и зарегистрированы в ЕГРН, то при продаже дома потребуется разрешение органа опеки и попечительства, поскольку будет происходить отчуждение имущества несовершеннолетних собственников:
Статья 21. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства, затрагивающее осуществление имущественных прав подопечного 1. Опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей
— п. 1 ст. 21 Федерального закона от 24.04.2008 № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве»
Аналогичную норму содержит п. 1 ст. 37 ГК РФ:
Статья 37. Распоряжение имуществом подопечного 1. Опекун или попечитель распоряжается доходами подопечного, в том числе доходами, причитающимися подопечному от управления его имуществом, за исключением доходов, которыми подопечный вправе распоряжаться самостоятельно, исключительно в интересах подопечного и с предварительного разрешения органа опеки и попечительства.
— п. 1 ст. 37 ГК РФ
Также в силу п. 4 ст. 292 ГК РФ отчуждение жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника (даже если они не собственники), может потребовать согласия органа опеки и попечительства.
Вывод: Разрешение органа опеки и попечительства на продажу дома необходимо только если доли детям уже выделены и зарегистрированы в ЕГРН. Если доли ещё не выделены (ипотека не погашена, обязательство не исполнено), разрешение опеки не требуется. Однако при продаже дома Вам всё равно придётся решать вопрос с нотариальным обязательством — либо исполнить его до сделки, либо перенести на другое жильё.
Что будет, если продать дом без выделения долей детям
Нотариальное обязательство оформить дом в общую собственность с детьми, подписанное при получении субсидии, является гражданско-правовым обязательством. Его неисполнение влечёт следующие риски:
-
Плановая проверка ДОМ.РФ. ДОМ.РФ (оператор программы) осуществляет контроль исполнения обязательств. Если обязательство не исполнено в срок (6 месяцев после снятия обременения), ДОМ.РФ фиксирует нарушение и может инициировать процедуру взыскания израсходованных средств субсидии как неосновательного обогащения (ст. 1102 ГК РФ). Это означает возврат государству до 450 000 руб., полученных на погашение ипотеки.
-
Оспаривание сделки купли-продажи. Если дом продан до выделения долей детям и без исполнения обязательства, сделка может быть оспорена заинтересованными лицами (прокурор в интересах детей, ДОМ.РФ) как нарушающая права несовершеннолетних. В особо неблагоприятном сценарии — признание сделки недействительной по основаниям ст. 168 ГК РФ (сделка, нарушающая требования закона и посягающая на публичные интересы либо права охраняемых законом интересов третьих лиц).
-
Риск для покупателя. Покупатель дома может столкнуться с судебным спором о правах на дом и, в случае признания сделки недействительной, с двусторонней реституцией (ст. 167 ГК РФ).
-
Возможное перенесение обязательства на другое жильё. Существует практика, когда при продаже дома, купленного с субсидией, заёмщик одновременно покупает другое жильё и исполняет обязательство по выделению долей детям уже в нём. Для этого необходимо согласование с ДОМ.РФ и банком. Это вариант законного исполнения обязательства без выделения долей в продаваемом доме.
Вывод: Продажа дома без выделения долей детям и без переноса обязательства на другое жильё создаёт существенный риск возврата субсидии (до 450 000 руб.) и оспаривания сделки. Настоятельно рекомендую либо дождаться срока исполнения обязательства и выделить доли, либо согласовать с ДОМ.РФ перенос обязательства на другое приобретаемое жильё до продажи.
