Иконка поиска
Логотип Все адвокаты

Краткий ответ

Ваша ситуация отличается?Опишите её своими словами — Нейроадвокат ответит за 5 минут
Опишите ситуацию своими словами — ответ за 5 минут

Рекомендуемые действия

  1. 1
    Проверьте свой экземпляр нотариального обязательства о выделении долей детям, подписанного при получении субсидии.
  2. 2
    Обратитесь в банк за письменным согласием на продажу дома, подав заявление о самостоятельной реализации.descriptionЗаявление в банк о самостоятельной продаже залогового дома с обязательством выделить доли несовершеннолетним детям (свободная форма)
  3. 3
    Закажите выписку из ЕГРН, чтобы проверить, зарегистрированы ли доли детей в праве собственности на дом.
  4. 4
    Если доли детям уже выделены, получите предварительное разрешение органа опеки и попечительства на продажу.
  5. 5
    До сделки согласуйте с ДОМ.РФ перенос обязательства по выделению долей детям на другое приобретаемое жильё.
  6. 6
    Если ипотека не погашена, срок выделения долей не наступил — продажа возможна без разрешения опеки.

Документы и доказательства

  • Нотариальное обязательство о выделении долей детям (подписанное при получении субсидии)
  • Кредитный договор и договор ипотеки с банком (условия о согласии на продажу)
  • Документы о предоставлении субсидии 450 000 руб. (заявление, распоряжение о выплате)
  • Выписка из ЕГРН на дом (подтверждение залога и отсутствия долей детей)
  • Свидетельства о рождении всех детей (для подтверждения состава семьи)
  • Справка банка о текущей задолженности и остатке долга по ипотеке

  • Сроки и риски

    • Проверьте свой экземпляр нотариального обязательства: если оно подписано, вы обязаны выделить доли детям.
    • Срок выделения долей — 6 месяцев после полного погашения ипотеки и снятия обременения, но не наступил.
    • Получите письменное согласие банка на продажу дома, иначе Росреестр приостановит регистрацию сделки.
    • Подайте банку заявление о самостоятельной реализации: ответ — 10 рабочих дней, срок продажи — 4 месяца.
    • Согласуйте с ДОМ.РФ перенос обязательства по выделению долей на другое жильё, иначе возможен возврат 450 000 руб.
    • Разрешение органа опеки не требуется, пока доли детям не выделены и право собственности не зарегистрировано.

  • Чего не делать

    • Не продавайте дом без письменного согласия банка-залогодержателя.
    • Не игнорируйте нотариальное обязательство о выделении долей детям.
    • Не продавайте дом, если доли детям уже выделены, без разрешения органа опеки.
    • Не рассчитывайте, что обязательство по субсидии исчезнет после продажи дома.
    • Не заключайте сделку, не проверив в Росреестре статус обременения и долей детей.
    • Не пытайтесь скрыть от банка факт продажи или обойти его согласие.

  • Когда нужен адвокат

    • Обратитесь к адвокату, если банк отказал в согласии на продажу дома, а вы уже нашли покупателя.
    • Адвокат нужен при споре с ДОМ.РФ о переносе обязательства по выделению долей на другое жильё.
    • Привлеките юриста, если орган опеки отказал в разрешении на продажу из-за нарушения интересов детей.
    • Без адвоката не обойтись, если покупатель требует возврата задатка или угрожает судом из-за затягивания сделки.
    • Наймите защитника, если ДОМ.РФ предъявил иск о возврате 450 000 руб. субсидии как неосновательного обогащения.
    • Адвокат обязателен, если сделка уже оспаривается в суде как недействительная (ст. 168, 167 ГК РФ).

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали, и Нейроадвокат подберёт решение

Развёрнутый ответ Нейроадвоката

Вы приобрели жилой дом с использованием ипотечного кредита и государственной субсидии в размере 450 000 рублей, предоставленной как мера поддержки многодетных семей на основании Федерального закона № 157-ФЗ. При получении субсидии Вами было подписано нотариальное обязательство оформить дом в общую долевую собственность с детьми. На данный момент ипотека не погашена, дом находится в залоге у банка, доли детям не выделены, срок исполнения обязательства (6 месяцев после снятия обременения) не наступил. Вы намерены продать этот дом.

Затронутые правоотношения:

  • Ипотечное кредитование и залог недвижимости — дом обременён ипотекой в пользу банка, что ограничивает право распоряжения: продажа возможна только с согласия залогодержателя в силу прямого указания закона.
  • Правоотношения по предоставлению государственной субсидии — получение 450 000 рублей породило встречное обязательство выделить доли детям, обеспеченное нотариальным обязательством; его неисполнение влечёт риск взыскания средств как неосновательного обогащения.
  • Семейные и опекунские правоотношения — права несовершеннолетних детей на долю в жилье защищены законом; если доли уже выделены, их отчуждение требует разрешения органа опеки, а если не выделены — существует обязательство перед государством, затрагивающее интересы детей.

Юридически значимые обстоятельства, которые решают дело:

  • Подписанное Вами нотариальное обязательство о выделении долей детям является действующим гражданско-правовым обязательством, срок исполнения которого наступит через 6 месяцев после полного погашения ипотеки и снятия обременения.
  • До полного погашения кредита дом находится в залоге у банка, и его продажа допустима исключительно с письменного согласия залогодержателя.
  • Поскольку доли детям ещё не выделены и право собственности на дом за ними не зарегистрировано, разрешение органа опеки и попечительства на продажу в настоящий момент не требуется.
  • Продажа дома без выделения долей и без переноса обязательства на иное жильё создаёт риск признания сделки недействительной и взыскания с Вас суммы субсидии в размере до 450 000 рублей.

Обязанность выделить доли детям при использовании субсидии 450 тыс. руб.

Субсидия в размере до 450 000 руб. на погашение ипотеки предоставляется на основании Федерального закона от 03.07.2019 № 157-ФЗ многодетным семьям при рождении третьего или последующего ребёнка.

  1. Меры государственной поддержки реализуются однократно (в отношении только одного ипотечного жилищного кредита и независимо от рождения детей после реализации мер государственной поддержки) путем полного или частичного погашения обязательств по ипотечному жилищному кредиту (займу) гражданина в размере его задолженности, но не более 450 тысяч рублей. Указанные средства направляются на погашение задолженности по основному долгу, а в случае, если такая задолженность меньше 450 тысяч рублей, оставшиеся средства направляются на погашение процентов, начисленных за пользование этим кредитом (займом).
    — п. 4 ст. 1 Федерального закона от 03.07.2019 № 157-ФЗ

Порядок реализации этой меры господдержки установлен Положением, утверждённым Постановлением Правительства РФ от 07.09.2019 № 1170. Согласно подп. «б» п. 7 Положения, одному из условий направления средств на погашение кредита является то, что объект недвижимости, приобретаемый за счёт кредитных средств, поступает в том числе в общую собственность заёмщика и его детей либо в общую собственность супругов и их детей:

приобретения на территории Российской Федерации доли (долей) в праве общей собственности на объекты недвижимости, указанные в абзаце втором настоящего подпункта, в случае, если в результате такого приобретения объект недвижимости поступает в собственность заемщика или поручителя либо в общую собственность супругов, одним из которых является заемщик или поручитель, либо в общую собственность заемщика и его ребенка (детей), либо в общую собственность супругов, одним из которых является заемщик, и их ребенка (детей)
— подп. «б» п. 7 Положения, утв. Постановлением Правительства РФ от 07.09.2019 № 1170

Это означает, что сам механизм программы изначально основан на том, что жильё приобретается в интересах всей семьи, включая детей, и должно поступить в общую собственность с детьми.

Обязанность оформить доли детям: Пункт 9 Положения (ПП № 1170) устанавливает, что заёмщик (созаёмщики / поручители) при подаче заявления о погашении кредита подписывает нотариальное обязательство оформить приобретаемое жилое помещение в общую долевую собственность заёмщика, супруга (если есть) и каждого из детей (на которых получена субсидия). Это обязательство подлежит исполнению в течение 6 месяцев после полного погашения ипотечного кредита и снятия обременения (ипотеки) в пользу банка. Обязательство подаётся вместе с заявлением о погашении кредита, и без его исполнения субсидия считается использованной с нарушением условий.

Вывод: Да, при использовании субсидии 450 тыс. руб. на погашение ипотеки Вы обязаны выделить доли детям в этом доме. Эта обязанность возникает из нотариального обязательства, подписанного при подаче заявления на субсидию. Исполнить её нужно не позднее 6 месяцев после полного погашения ипотеки и снятия обременения. Если ипотека ещё не погашена и обременение не снято, срок исполнения обязательства ещё не наступил.

Продажа дома, находящегося в залоге у банка

Дом куплен в ипотеку и до полного погашения кредита находится в залоге у банка. Отчуждение заложенного имущества регулируется п. 1 ст. 37 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»:

Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.
— п. 1 ст. 37 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

Аналогичное правило содержится в п. 2 ст. 346 ГК РФ:

Статья 346. Пользование и распоряжение предметом залога 1. Залогодатель, у которого остается предмет залога, вправе пользоваться, если иное не предусмотрено договором и не вытекает из существа залога, предметом залога в соответствии с его назначением, в том числе извлекать из него плоды и доходы. 2. Залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога. В случае отчуждения залогодателем заложенного имущества без согласия залогодержателя применяются правила, установленные подпунктом 3 пункта 2 статьи 351, подпунктом 2 пункта 1 статьи 352, статьей 353 настоящего Кодекса. Залогодатель также обязан возместить убытки, причиненные залогодержателю в результате отчуждения заложенного имущества. 3. Если иное не предусмотрено законом или договором залога, залогодатель, у которого осталось заложенное имущество, вправе передавать без согласия залогодержателя заложенное имущество во временное владение или пользование другим лицам. В этом случае залогодатель не освобождается от исполнения обязанностей по договору залога. Если для передачи залогодателем заложенного имущества во временное владение или пользование другим лицам необходимо согласие залогодержателя, при нарушении залогодателем этого условия применяются правила, установленные подпунктом 3 пункта 2 статьи 351 настоящего Кодекса.
— п. 2 ст. 346 ГК РФ

Таким образом, для продажи дома, обременённого ипотекой, Вам необходимо получить письменное согласие банка-залогодержателя. Без такого согласия сделка купли-продажи не может быть зарегистрирована в Росреестре — регистратор приостановит регистрацию из-за наличия записи об ипотеке.

Механизм самостоятельной реализации: Статья 37.1 Закона об ипотеке предоставляет заёмщику-физическому лицу право на самостоятельную реализацию заложенного имущества через направление банку заявления. Банк обязан в течение 10 рабочих дней направить уведомление о согласии с указанием минимальной продажной цены и порядка расчётов. Срок реализации — 4 месяца. Однако этот механизм доступен только до обращения банком взыскания на имущество и при отсутствии противопоказаний (предшествующая/последующая ипотека, банкротство и т.п.).

Вывод: Продажа дома в ипотеке возможна только с согласия банка-залогодержателя. Вам необходимо обратиться в банк за получением такого согласия — либо в общем порядке по п. 1 ст. 37 Закона об ипотеке, либо через механизм самостоятельной реализации по ст. 37.1 Закона об ипотеке.

Необходимость разрешения органа опеки, если доли детям уже выделены

Если доли детям ещё НЕ выделены (а так обычно и бывает до полного погашения ипотеки и снятия обременения — срок по нотариальному обязательству ещё не наступил), то разрешения органов опеки на продажу дома не требуется, так как дети не являются собственниками дома.

Если же доли детям УЖЕ выделены и зарегистрированы в ЕГРН, то при продаже дома потребуется разрешение органа опеки и попечительства, поскольку будет происходить отчуждение имущества несовершеннолетних собственников:

Статья 21. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства, затрагивающее осуществление имущественных прав подопечного 1. Опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей
— п. 1 ст. 21 Федерального закона от 24.04.2008 № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве»

Аналогичную норму содержит п. 1 ст. 37 ГК РФ:

Статья 37. Распоряжение имуществом подопечного 1. Опекун или попечитель распоряжается доходами подопечного, в том числе доходами, причитающимися подопечному от управления его имуществом, за исключением доходов, которыми подопечный вправе распоряжаться самостоятельно, исключительно в интересах подопечного и с предварительного разрешения органа опеки и попечительства.
— п. 1 ст. 37 ГК РФ

Также в силу п. 4 ст. 292 ГК РФ отчуждение жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника (даже если они не собственники), может потребовать согласия органа опеки и попечительства.

Вывод: Разрешение органа опеки и попечительства на продажу дома необходимо только если доли детям уже выделены и зарегистрированы в ЕГРН. Если доли ещё не выделены (ипотека не погашена, обязательство не исполнено), разрешение опеки не требуется. Однако при продаже дома Вам всё равно придётся решать вопрос с нотариальным обязательством — либо исполнить его до сделки, либо перенести на другое жильё.

Что будет, если продать дом без выделения долей детям

Нотариальное обязательство оформить дом в общую собственность с детьми, подписанное при получении субсидии, является гражданско-правовым обязательством. Его неисполнение влечёт следующие риски:

  1. Плановая проверка ДОМ.РФ. ДОМ.РФ (оператор программы) осуществляет контроль исполнения обязательств. Если обязательство не исполнено в срок (6 месяцев после снятия обременения), ДОМ.РФ фиксирует нарушение и может инициировать процедуру взыскания израсходованных средств субсидии как неосновательного обогащения (ст. 1102 ГК РФ). Это означает возврат государству до 450 000 руб., полученных на погашение ипотеки.

  2. Оспаривание сделки купли-продажи. Если дом продан до выделения долей детям и без исполнения обязательства, сделка может быть оспорена заинтересованными лицами (прокурор в интересах детей, ДОМ.РФ) как нарушающая права несовершеннолетних. В особо неблагоприятном сценарии — признание сделки недействительной по основаниям ст. 168 ГК РФ (сделка, нарушающая требования закона и посягающая на публичные интересы либо права охраняемых законом интересов третьих лиц).

  3. Риск для покупателя. Покупатель дома может столкнуться с судебным спором о правах на дом и, в случае признания сделки недействительной, с двусторонней реституцией (ст. 167 ГК РФ).

  4. Возможное перенесение обязательства на другое жильё. Существует практика, когда при продаже дома, купленного с субсидией, заёмщик одновременно покупает другое жильё и исполняет обязательство по выделению долей детям уже в нём. Для этого необходимо согласование с ДОМ.РФ и банком. Это вариант законного исполнения обязательства без выделения долей в продаваемом доме.

Вывод: Продажа дома без выделения долей детям и без переноса обязательства на другое жильё создаёт существенный риск возврата субсидии (до 450 000 руб.) и оспаривания сделки. Настоятельно рекомендую либо дождаться срока исполнения обязательства и выделить доли, либо согласовать с ДОМ.РФ перенос обязательства на другое приобретаемое жильё до продажи.

Да, вы обязаны выделить доли детям в этом доме, если при подаче заявления на субсидию 450 000 руб. вы подписали нотариальное обязательство оформить жильё в общую собственность с детьми. Исполнить её нужно не сейчас, а в течение 6 месяцев после полного погашения ипотеки и снятия обременения.

Обязанность выделить доли детям

Вы использовали государственную субсидию до 450 000 руб. на основании п. 4 ст. 1 Федерального закона от 03.07.2019 № 157-ФЗ. Условием её предоставления является то, что приобретаемый объект недвижимости поступает в общую собственность заёмщика и его детей (подп. «б» п. 7 Положения, утв. Постановлением Правительства РФ от 07.09.2019 № 1170). При подаче заявления на субсидию вы подписали нотариальное обязательство оформить дом в общую долевую собственность с детьми. Срок исполнения этого обязательства — 6 месяцев после полного погашения ипотечного кредита и снятия обременения (п. 9 Положения, утв. ПП № 1170). Если ипотека ещё не погашена, срок выделения долей не наступил, но сама обязанность уже существует.

Продажа дома, находящегося в залоге у банка

Дом обременён ипотекой в пользу банка. Для его продажи вам необходимо получить письменное согласие банка-залогодержателя (п. 1 ст. 37 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке», п. 2 ст. 346 ГК РФ). Без такого согласия регистрация перехода права собственности может быть приостановлена из-за наличия записи об ипотеке. Вы можете воспользоваться механизмом самостоятельной реализации заложенного имущества, направив банку соответствующее заявление. Банк обязан в течение 10 рабочих дней направить уведомление о согласии с указанием минимальной продажной цены и порядка расчётов, а срок реализации составит 4 месяца (ст. 37.1 Закона об ипотеке).

Необходимость разрешения органа опеки

Если доли детям ещё не выделены (ипотека не погашена, срок по обязательству не наступил), разрешение органа опеки и попечительства на продажу дома не требуется, поскольку дети не являются собственниками. Если же доли детям уже выделены и зарегистрированы в ЕГРН, для продажи дома потребуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства (п. 1 ст. 21 Федерального закона от 24.04.2008 № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве», п. 1 ст. 37 ГК РФ).

Последствия продажи без выделения долей

Продажа дома без исполнения нотариального обязательства по выделению долей детям может создать риск возврата всей суммы субсидии (до 450 000 руб.) как неосновательного обогащения (ст. 1102 ГК РФ). ДОМ.РФ как оператор программы осуществляет контроль исполнения обязательств и при нарушении может инициировать взыскание средств. Кроме того, сделка купли-продажи может быть оспорена заинтересованными лицами, если будут установлены основания для признания её недействительной (ст. 168, 167 ГК РФ). Законный вариант — согласовать с ДОМ.РФ перенос обязательства по выделению долей на другое приобретаемое жильё.

Пошаговые действия

  1. Обратиться в банк-залогодержатель за получением письменного согласия на продажу дома (п. 1 ст. 37 Закона об ипотеке). Подайте заявление о самостоятельной реализации заложенного имущества в порядке ст. 37.1 Закона об ипотеке. Банк обязан ответить в течение 10 рабочих дней.
  2. Проверить статус долей детей в ЕГРН. Если доли уже выделены — получить предварительное разрешение органа опеки и попечительства по месту жительства на отчуждение имущества несовершеннолетних (п. 1 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ, п. 1 ст. 37 ГК РФ). Если доли не выделены — разрешение опеки не требуется.
  3. Решить вопрос с нотариальным обязательством. Если ипотека ещё не погашена, срок исполнения обязательства не наступил — вы можете продать дом, но обязательство сохраняется. Рекомендуется до сделки обратиться в ДОМ.РФ для согласования переноса обязательства по выделению долей детям на другое приобретаемое жильё. Это исключит риск возврата субсидии.
  4. Заключить сделку купли-продажи с учётом полученного согласия банка и (при необходимости) разрешения опеки. Подать документы на регистрацию перехода права собственности в Росреестр.
  5. Исполнить обязательство по выделению долей в новом жилье (если согласован перенос) либо в проданном доме после погашения ипотеки — в течение 6 месяцев после снятия обременения (п. 9 Положения, утв. ПП № 1170).