Отказ от доли в квартире в Беларуси, находясь в России: доверенность, консульство и порядок действий

Применимое право: имущество в Беларуси регулируется правом Республики Беларусь

Право собственности на квартиру (и долю в ней), находящуюся в Республике Беларусь, а также его прекращение определяются не российским, а белорусским правом — по принципу закона места нахождения вещи (lex rei sitae).

Право собственности и иные вещные права на недвижимое и движимое имущество определяются по праву страны, где это имущество находится. (Статья в редакции Федерального закона от 30.09.2013 № 260-ФЗ) Статья 1205 1 . Сфера действия права, подлежащего применению к вещным правам Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, правом, подлежащим применению к вещным правам, определяются, в частности: 1) виды объектов вещных прав, в том числе принадлежность имущества к недвижимым или движимым вещам; 2) оборотоспособность объектов вещных прав; 3) виды вещных прав; 4) содержание вещных прав; 5) возникновение и прекращение вещных прав, в том числе переход права собственности; 6) осуществление вещных прав; 7) защита вещных прав. (Дополнение статьей - Федеральный закон от 30.09.2013 № 260-ФЗ) Статья 1206. Право, подлежащее применению к возникновению и прекращению вещных прав 1. Возникновение и прекращение права собственности и иных вещных прав на имущество определяются по праву страны, где это имущество находилось в момент, когда имело место действие или иное обстоятельство, послужившие основанием для возникновения либо прекращения права собственности и иных вещных прав, если иное не предусмотрено законом. 2. Возникновение и прекращение права собственности и иных вещных прав по сделке, заключаемой в отношении находящегося в пути движимого имущества, определяются по праву страны, из которой это имущество отправлено, если иное не предусмотрено законом. 3.
— ст. 1205 ГК РФ, п. 5

Это означает, что ваше право собственности на долю в квартире в Беларуси, его содержание, возникновение и прекращение (включая отказ) определяются по праву Республики Беларусь. Следовательно, ст. 236 ГК РФ, прямо регулирующая отказ от права собственности, к белорусской недвижимости материально не применяется — сама процедура отказа и его регистрации исполняется по правилам, установленным законодательством Республики Беларусь (ГК РБ, закон РБ о государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним), которые в рамках данного ответа отдельно не приводятся. Вместе с тем ст. 236 ГК РФ важна как ориентир по существу института отказа от права собственности.

Гражданин или юридическое лицо может отказаться от права собственности на принадлежащее ему имущество, объявив об этом либо совершив другие действия, определенно свидетельствующие о его устранении от владения, пользования и распоряжения имуществом без намерения сохранить какие-либо права на это имущество. Отказ от права собственности не влечет прекращения прав и обязанностей собственника в отношении соответствующего имущества до приобретения права собственности на него другим лицом.
— ст. 236 ГК РФ

Из этой нормы следует принципиальное предостережение: отказ от права собственности сам по себе не прекращает ваши права и обязанности собственника до тех пор, пока право не перейдёт другому лицу. Это базовый принцип, действующий и в РФ, и (в общих чертах) в РБ. Поэтому просто «объявить об отказе» недостаточно — необходима государственная регистрация прекращения права (либо переход доли к сособственнику, либо признание её бесхозяйной) в белорусском регистрирующем органе. Практически надёжный и рекомендуемый путь — не «отказ в никуда», а передача доли другому лицу (например, сособственнику, родственнику) с регистрацией перехода права.

Вывод: отказ от права на долю в квартире в Беларуси юридически возможен, но осуществляется по праву Республики Беларусь и требует действий в белорусском органе государственной регистрации недвижимости; простое заявление об отказе права не прекращает до регистрации перехода права к иному лицу.

Оформление доверенности в России для действий в Беларуси

Вы можете действовать по доверенности, не выезжая из России. Доверенность на совершение действий, связанных с распоряжением зарегистрированными правами (а доля в квартире является зарегистрированным правом), и на подачу заявлений о государственной регистрации прав должна быть нотариально удостоверена.

Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом. 2. К нотариально удостоверенным доверенностям приравниваются: 1) доверенности военнослужащих и других лиц, находящихся на излечении в госпиталях, санаториях и других военно-лечебных учреждениях, которые удостоверены начальником такого учреждения, его заместителем по медицинской части, а при их отсутствии старшим или дежурным врачом; 2) доверенности военнослужащих, а в пунктах дислокации воинских частей, соединений, учреждений и военно-учебных заведений, где нет нотариальных контор и других органов, совершающих нотариальные действия, также доверенности работников, членов их семей и членов семей военнослужащих, которые удостоверены командиром (начальником) этих части, соединения, учреждения или заведения; 3) доверенности лиц, находящихся в местах лишения свободы, которые удостоверены начальником соответствующего места лишения свободы; 4) доверенности совершеннолетних дееспособных граждан, проживающих в стационарных организациях социального обслуживания, которые удостоверены руководителями (их заместителями) таких организаций . (В редакции федеральных законов от 28.03.2017 № 39-ФЗ, от 03.04.2023 № 101-ФЗ) 3.
— п. 1 ст. 185.1 ГК РФ

Поскольку вы находитесь в России, а не в Беларуси, вы оформляете доверенность у российского нотариуса. Доверенность предназначена для совершения действий за границей (в Республике Беларусь), поэтому действует она особо:

Удостоверенная нотариусом доверенность, предназначенная для совершения действий за границей и не содержащая указание о сроке ее действия, сохраняет силу до ее отмены лицом, выдавшим доверенность. Статья 187. Передоверие 1. Лицо, которому выдана доверенность, должно лично совершать те действия, на которые оно уполномочено. Оно может передоверить их совершение другому лицу, если уполномочено на это доверенностью, а также если вынуждено к этому силою обстоятельств для охраны интересов выдавшего доверенность лица и доверенность не запрещает передоверие. 2. Лицо, передавшее полномочия другому лицу, должно известить об этом в разумный срок выдавшее доверенность лицо и сообщить ему необходимые сведения о лице, которому переданы полномочия. Неисполнение этой обязанности возлагает на передавшее полномочия лицо ответственность за действия лица, которому оно передало полномочия, как за свои собственные. 3. Доверенность, выдаваемая в порядке передоверия, должна быть нотариально удостоверена. Правило о нотариальном удостоверении доверенности, выдаваемой в порядке передоверия, не применяется к доверенностям, выдаваемым в порядке передоверия юридическими лицами, руководителями филиалов и представительств юридических лиц. 4. Срок действия доверенности, выданной в порядке передоверия, не может превышать срок действия доверенности, на основании которой она выдана. 5. Передоверие не допускается в случаях, предусмотренных пунктом 3 статьи 185 1 настоящего Кодекса. 6.
— п. 2 ст. 186 ГК РФ

Это значит: вы вправе у российского нотариуса оформить доверенность на имя поверенного (например, родственника или иного доверенного лица, находящегося в Беларуси) с полномочиями подать от вашего имени в белорусский регистрирующий орган заявление об отказе от права / о регистрации перехода доли, подписать и получить необходимые документы. В такой доверенности можно не указывать срок — она будет действовать до вашей отмены (что удобно, если дата визита в орган неизвестна); если срок указан — то в пределах указанного срока (по общему правилу не более трёх лет).

Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом. 2. К нотариально удостоверенным доверенностям приравниваются: 1) доверенности военнослужащих и других лиц, находящихся на излечении в госпиталях, санаториях и других военно-лечебных учреждениях, которые удостоверены начальником такого учреждения, его заместителем по медицинской части, а при их отсутствии старшим или дежурным врачом; 2) доверенности военнослужащих, а в пунктах дислокации воинских частей, соединений, учреждений и военно-учебных заведений, где нет нотариальных контор и других органов, совершающих нотариальные действия, также доверенности работников, членов их семей и членов семей военнослужащих, которые удостоверены командиром (начальником) этих части, соединения, учреждения или заведения; 3) доверенности лиц, находящихся в местах лишения свободы, которые удостоверены начальником соответствующего места лишения свободы; 4) доверенности совершеннолетних дееспособных граждан, проживающих в стационарных организациях социального обслуживания, которые удостоверены руководителями (их заместителями) таких организаций . (В редакции федеральных законов от 28.03.2017 № 39-ФЗ, от 03.04.2023 № 101-ФЗ) 3.
— п. 1 ст. 185.1 ГК РФ

Форма вашей доверенности не может быть признана недействительной из-за несоблюдения белорусских требований к форме, если соблюдены требования российского права (места её совершения) — это прямо закреплено для доверенности в ст. 1209 ГК РФ (см. c5 ниже).

Вывод: вы можете оформить у российского нотариуса доверенность на имя поверенного в Беларуси для совершения действий по отказу от доли; доверенность на действия за границей без указания срока действует до её отмены.

Признание российской доверенности в Беларуси: легализация и апостиль не требуются

Между Российской Федерацией и Республикой Беларусь действует Конвенция о правовой помощи и правовых отношениях по гражданским, семейным и уголовным делам (Минск, 22 января 1993 г.), участниками которой являются оба государства. В силу этой конвенции официальные документы, составленные на территории одного государства-участника, принимаются на территории другого без специальной легализации.

либо эти документы должны быть скреплены гербовой печатью в соответствии с требованиями Конвенции о правовой помощи и правовых отношениях по гражданским, семейным и уголовным делам, подписанной в г. Минске 22 января 1993 г. государствами, входящими в Содружество Независимых Государств**, и ратифицированной Федеральным законом Российской Федерации 4 августа 1994 г. N 16-ФЗ, если иное не предусмотрено другими международными договорами Российской Федерации. Право собственности на транспортные средства, номерные агрегаты, ввезенные на территорию Российской Федерации, удостоверяется документами, выдаваемыми таможенными органами Российской Федерации при таможенном оформлении транспортных средств, номерных агрегатов в порядке, установленном Таможенным кодексом Российской Федерации, за исключением ввоза транспортных средств, номерных агрегатов из государств СНГ, являющихся с Российской Федерацией членами Таможенного Союза в порядке, предусмотренном законом и иными правовыми актами. ____________ * Далее - "Конвенция о дорожном движении". ** Далее - "СНГ". 1.13. В соответствии с пунктом 3 статьи 6 Закона РСФСР от 18 октября 1991 г. N 1759-I "О дорожных фондах в Российской Федерации" регистрация за физическими и юридическими лицами легковых и грузовых автомобилей, автобусов, мотоциклов и мотороллеров без предъявления квитанции или платежного поручения об уплате налога с собственников данных транспортных средств не производится.
— п. 1.12 Правил регистрации ТС (признание документов по Минской конвенции 1993 г. без легализации)

Россия и Беларусь — государства — участники СНГ и обе стороны Минской конвенции 1993 г. (ратифицирована РФ Федеральным законом от 4 августа 1994 г. № 16-ФЗ; Беларусь — участница конвенции как государство СНГ). Поэтому российская нотариально удостоверенная доверенность, предназначенная для представления в органах Республики Беларусь, принимается белорусской стороной без апостиля и без консульской легализации.

На практике доверенность и прилагаемые документы (свидетельство о праве собственности, договор купли-продажи) рекомендуется перевести на белорусский (или русский — официальные языки совместимы) язык с нотариальным заверением перевода, а доверенность достаточно удостоверить гербовой печатью российского нотариуса — этого достаточно в силу Минской конвенции.

Что касается формы документа: форма доверенности подчиняется праву места её совершения (Россия), а российская нотариальная форма не может быть признана недействительной из-за несоблюдения требований права другого государства:

Совершенная за границей сделка, хотя бы одной из сторон которой выступает лицо, чьим личным законом является российское право, не может быть признана недействительной вследствие несоблюдения формы, если соблюдены требования российского права к форме сделки. Правила, предусмотренные абзацем первым настоящего пункта, применяются и к форме доверенности. При наличии обстоятельств, указанных в пункте 1 статьи 1212 настоящего Кодекса, к форме договора с участием потребителя по его выбору применяется право страны места жительства потребителя. 2. Если право страны места учреждения юридического лица содержит особые требования в отношении формы договора о создании юридического лица или сделки, связанной с осуществлением прав участника юридического лица, форма таких договора или сделки подчиняется праву этой страны. 3. Если сделка либо возникновение, переход, ограничение или прекращение прав по ней подлежит обязательной государственной регистрации в Российской Федерации, форма такой сделки подчиняется российскому праву. 4. Форма сделки в отношении недвижимого имущества подчиняется праву страны, где находится это имущество, а в отношении недвижимого имущества, которое внесено в государственный реестр в Российской Федерации, российскому праву. (Статья в редакции Федерального закона от 30.09.2013 № 260-ФЗ) Статья 1210. Выбор права сторонами договора 1.
— п. 1 ст. 1209 ГК РФ

При этом важно: форма сделки в отношении недвижимого имущества, находящегося на территории другого государства, подчиняется праву страны места нахождения имущества (п. 4 ст. 1209 ГК РФ) — то есть сам документ об отказе/переходе права будет оформляться по белорусскому праву, а вот доверенность на представителя оформляется по российскому праву места её выдачи.

Вывод: российская нотариальная доверенность принимается в Республике Беларусь без легализации и апостиля в силу Минской конвенции 1993 г.; легализация (ст. 27 Консульского устава) понадобилась бы только при отсутствии такого международного договора.

Роль консульства и вопросы возмещения/налогов

Консульство. Консульское должностное лицо вправе удостоверять доверенности:

Консульское должностное лицо имеет право совершать следующие нотариальные действия: 1) удостоверять сделки (в том числе договоры, завещания, доверенности), кроме договоров об отчуждении недвижимого имущества, находящегося на территории Российской Федерации, и сделок, направленных на отчуждение либо залог доли или части доли в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью, созданного на территории Российской Федерации; 2) свидетельствовать верность копий документов и выписок из них; 3) свидетельствовать подлинность подписи на документах; 4) свидетельствовать верность перевода документов с одного языка на другой; 5) удостоверять факт нахождения гражданина в живых; 6) удостоверять факт нахождения гражданина в определенном месте; 7) удостоверять тождественность гражданина с лицом, изображенным на фотографии; 8) удостоверять время предъявления документов; 9) совершать морские протесты; 10) принимать меры по охране наследственного имущества; 11) удостоверять сведения о лицах в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 03.12.2011 № 386-ФЗ) 12) удостоверять тождественность собственноручной подписи инвалида по зрению с факсимильным воспроизведением его собственноручной подписи; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 21.07.2014 № 267-ФЗ) 13) удостоверять равнозначность электронного документа документу на бумажном носителе. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 12.12.2023 № 587-ФЗ) 2.
— п. 1 ст. 26 Консульского устава РФ

Это релевантно для ситуации, когда гражданин находится в консульском округе за границей. Однако в вашем случае вы находитесь в России — консульское учреждение РФ, дислоцированное за границей (в Беларуси), физически вам недоступно для личного нотариального действия. Поэтому единственный практический путь для вас — российский нотариус (см. выше). Если же вы впоследствии окажетесь в Беларуси, вы могли бы удостоверить доверенность (в том числе на отказ от доли в недвижимости, находящейся не на территории РФ) в консульском учреждении РФ — но это не ваш случай.

Что касается легализации документов для белорусского органа: как показано выше, в отношениях РФ — РБ она не требуется в силу Минской конвенции 1993 г., а консульская легализация (ст. 27 Консульского устава РФ) предусмотрена для случаев, не покрытых международными договорами.

Легализацией иностранных официальных документов является процедура, предусматривающая удостоверение подлинности подписи, полномочия должностного лица иностранного государства, осуществляющего согласно законодательству соответствующего иностранного государства функции подтверждения подлинности подписи, полномочия иностранного должностного лица, подписавшего иностранный официальный документ, а также подлинности печати или штампа, которыми скреплен представленный на легализацию иностранный официальный документ. (В редакции Федерального закона от 22.06.2024 № 146-ФЗ) 2. Консульское должностное лицо легализует составленные с участием должностных лиц компетентных органов государства пребывания или от них исходящие официальные документы, которые предназначены для представления на территории Российской Федерации, если иное не предусмотрено международными договорами, участниками которых являются Российская Федерация и государство пребывания. 3. Легализации не подлежат иностранные официальные документы, которые противоречат законодательству Российской Федерации или содержание которых может нанести вред интересам Российской Федерации. (В редакции Федерального закона от 22.06.2024 № 146-ФЗ) 4. Консульское должностное лицо для совершения легализации иностранного официального документа вправе требовать представления его нотариально заверенного перевода на русский язык. Статья 28. Оказание содействия в истребовании личных документов 1.
— п. 1 ст. 27 Консульского устава РФ

Налоговые и гражданско-правовые последствия. Передача доли в недвижимости в порядке отказа (безвозмездная передача сособственнику) по существу является безвозмездной сделкой; наличие/отсутствие налога при такой передаче определяется правом Республики Беларусь (налог на недвижимость и подоходный налог по месту нахождения имущества), а также возможной обязанностью сособственника уплатить налог на дарение/безвозмездное получение по белорусскому праву — конкретные ставки и порядок регулируются налоговым законодательством РБ. До регистрации перехода права к другому лицу вы продолжаете нести бремя содержания своей доли (коммунальные платежи, налог на недвижимость по месту нахождения имущества) — это прямое следствие принципа, закреплённого в ст. 236 ГК РФ (права и обязанности собственника не прекращаются до перехода права).

Вывод: находясь в России, вы действуете через российского нотариуса, а не через консульство (консульство — для граждан, находящихся за границей); легализация по ст. 27 Консульского устава в отношениях с РБ не требуется; до регистрации перехода права вы несёте бремя содержания доли, а налоговые последствия безвозмездной передачи определяются правом РБ.

Альтернативные способы: дарение или продажа доли вместо отказа

Отказ от права собственности — не единственный и зачастую не самый практичный способ прекращения права на долю. Законодательство предлагает более удобные альтернативы, в том числе дарение и куплю-продажу доли.

Дарение доли — безвозмездная передача права собственности другому лицу. По российскому праву (аналогичное регулирование существует и в Беларуси) договор дарения доли в праве общей собственности на недвижимость подлежит обязательному нотариальному удостоверению:

совершении регистрационных действий в случае отсутствия нотариального удостоверения договора дарения доли в праве общей собственности на недвижимое имущество при отчуждении 125 собственниками своих долей по одной сделке, а также в случае, когда один из участников долевой собственности становится единственным собственником объекта недвижимости? ОТВЕТ. Требования к форме сделки и последствия ее несоблюдения предусмотрены статьями 158–163 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ). Согласно пункту 1 статьи 163 ГК РФ нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности. Нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях, указанных в законе (подпункт 1 пункта 2 статьи 163 ГК РФ). Пункт 3 статьи 574 ГК РФ (в редакции Федерального закона от 13 декабря 2024 г. № 459-ФЗ) предусматривает, что договор дарения недвижимого имущества, заключенный между гражданами, подлежит нотариальному удостоверению. При этом закон не делает исключения из общего правила о нотариальном удостоверении договора дарения в отношении доли в праве общей собственности на недвижимое имущество. Часть 11 статьи 42 Федерального закона от 13 июля 2015 г.
— п. 52 Обзора ВС РФ № 4/2025 (дарение доли — нотариальная форма)

То есть для дарения вашей доли (например, сособственнику или родственнику в Беларуси) потребуется нотариально удостоверенный договор дарения. Здесь возможны два варианта: (а) вы лично являетесь к белорусскому нотариусу — невозможно для вас; (б) дарение оформляется через представителя по нотариальной доверенности (которую вы оформите у российского нотариуса), но сам договор дарения удостоверяется нотариусом по месту нахождения имущества (в Беларуси) — то есть поверенный от вашего имени подпишет договор дарения у белорусского нотариуса. Это практичный и правовой адекватный путь.

Купля-продажа доли — возмездная сделка, требующая соблюдения правил о преимущественном праве покупки сособственниками (ст. 250 ГК РФ; аналогичная норма есть в ГК РБ). Продажа не требует обязательного нотариального удостоверения, и её можно оформить через поверенного по доверенности.

Отказ же («отказ в никуда») создаёт правовую неопределённость: долю, от которой вы отказываетесь, регистрирующий орган РБ может счесть бесхозяйным имуществом, что повлечёт особую процедуру. Дарение или продажа — более предсказуемый и контролируемый механизм.

Вывод: дарение (нотариально удостоверяемый договор, оформляемый поверенным в Беларуси) или купля-продажа доли — практичные альтернативы «отказу», позволяющие избежать неопределённости с бесхозяйным имуществом.

Если белорусский регистратор откажет: порядок обжалования

Конкретный порядок обжалования отказа белорусского регистратора регулируется Законом Республики Беларусь «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» (текст отсутствует в корпусе). Как ориентир — в российском праве отказ регистратора обжалуется в административном (в апелляционную комиссию) или судебном порядке (ст. 65–67 ФЗ № 218-ФЗ). Аналогичный механизм — обжалование в административном порядке в вышестоящий орган регистрации или в суд — действует и в Республике Беларусь. Ваш поверенный в Беларуси сможет подать жалобу на отказ в регистрирующий орган или в суд по месту нахождения недвижимости в соответствии с белорусским процессуальным законодательством.

Кроме того, Минская конвенция 1993 г. предусматривает возможность исполнения судебных поручений между государствами-участниками, что обеспечивает признание и исполнение решений, вынесенных в РБ. При возникновении спора о праве на долю ваши интересы в белорусском суде может представлять поверенный на основании всё той же нотариальной доверенности.

Вывод: при отказе белорусского регистратора ваш поверенный в Беларуси вправе обжаловать его в административном или судебном порядке по праву Республики Беларусь; конкретный порядок (сроки, инстанции) определяется белорусским законодательством, которое не найдено в корпусе, но общеприменимый принцип — обжалование через орган-регистратор или суд по месту нахождения недвижимости.

Исполнение: практические шаги поверенного в Республике Беларусь

Конкретный перечень документов и порядок подачи заявления о регистрации прекращения/перехода права на долю в квартире определяются белорусским законодательством (не найдено в корпусе). Однако общая схема, применимая и к РБ, такова:

1. Оформление доверенности (у российского нотариуса) — см. блок 2. Доверенность должна содержать: полное описание доли (адрес, кадастровый номер, размер), конкретные полномочия поверенного (подача заявления о регистрации прекращения права / договора дарения/купли-продажи, подписание и получение документов), а также прямое указание на то, что доверенность предназначена для действий в Республике Беларусь.

2. Подготовка документов поверенным в РБ: свидетельство о праве собственности, договор купли-продажи (подтверждающие ваше право), нотариальная доверенность с переводом при необходимости, заявление установленного образца в Агентство по государственной регистрации и земельному кадастру Республики Беларусь (или территориальную организацию по государственной регистрации).

3. Подача заявления и уплата пошлины — поверенный подаёт пакет документов в регистрирующий орган, уплачивает госпошлину, установленную белорусским законодательством. Срок регистрации — по праву РБ (ориентировочно 5–30 рабочих дней).

4. Получение результата — свидетельства (удостоверения) о государственной регистрации прекращения/перехода права. При отказе — обжалование (см. блок 6).

Вывод: ключевое — правильно оформленная доверенность с достаточным объёмом полномочий; конкретные бланки, реквизиты пошлин и сроки определяются белорусским законодательством, которое рекомендуется уточнить у белорусского юриста или в территориальном органе регистрации РБ до начала процедуры.