Вместе с тем надо учитывать специальное правило п. 1 ст. 8.1 ФЗ № 159-ФЗ: выплата по сиротскому сертификату не может быть использована на приобретение жилья «путем заключения договора купли-продажи с рассрочкой платежа».
- Право на однократное предоставление за счет средств бюджета субъекта Российской Федерации выплаты на приобретение благоустроенного жилого помещения в собственность или для полного погашения предоставленного на приобретение жилого помещения кредита (займа) по договору, обязательства заемщика по которому обеспечены ипотекой (далее также - выплата), имеют лица, указанные в пункте 9 статьи 8 настоящего Федерального закона, включенные в список в соответствии с пунктом 3 статьи 8 настоящего Федерального закона, при наличии совокупности обстоятельств, указанных в пункте 2 настоящей статьи. Выплата не может быть использована в связи с участием в жилищном или жилищно-строительном кооперативе либо ином специализированном потребительском кооперативе, долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а также на приобретение жилого помещения путем заключения договора купли-продажи с рассрочкой платежа. 2.
— п. 1 ст. 8.1 ФЗ № 159-ФЗ
Отсюда важный вывод по квалификации сделки: если оплата по договору производится «через определенное время после передачи» квартиры исключительно за счёт перечисления органом соцзащиты выплаты по сертификату на счёт продавца (т.е. после регистрации перехода права), такая сделка формально содержит элемент продажи в кредит (п. 1 ст. 488 ГК РФ). Поскольку п. 1 ст. 8.1 ФЗ-159 запрещает использовать сертификат на договор с рассрочкой платежа, сторонам важно, чтобы в договоре не было условия о рассрочке/рассроченных платежах и чтобы оплата производилась предварительно либо по прямому безналичному переводу выплаты. При правильном оформлении (без рассрочки) условие об отсутствии залога самодостаточно, но оно лишает продавца главного законного обеспечения.
Вывод: условие об отсутствии залога у продавца правомерно — п. 5 ст. 488 ГК РФ позволяет исключить залог договором. Но оно экономически невыгодно продавцу: при неоплате он не сможет обратиться взыскание на квартиру как залогодержатель, что серьёзно меняет его правовое положение.
Каковы правовые последствия для продавца, если регистрация права собственности пройдёт раньше перечисления денег, и какие у него денежные требования при неоплате
В сделке по сиротскому сертификату выплата перечисляется на счёт продавца (п. 5 ст. 8.1 ФЗ-159) и, как правило, после государственной регистрации перехода права. Это создаёт разрыв: право собственности перешло к покупателю, а деньги продавцу ещё не поступили.
- Выплата перечисляется на счет в кредитной организации, указанный продавцом жилого помещения, либо в случае ее использования для полного погашения кредита (займа) по договору, обязательства заемщика по которому обеспечены ипотекой, на счет кредитной организации, с которой заключен такой договор. 6. Расчет размера выплаты производится исходя из: 1) норматива общей площади жилого помещения не менее 33 квадратных метров; 2) показателя средней рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения в субъекте Российской Федерации, предоставляющем выплату, но не ниже стоимости, устанавливаемой уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти для расчета размеров безвозмездных социальных выплат для всех категорий граждан, которым указанные социальные выплаты предоставляются на приобретение (строительство) жилых помещений за счет средств федерального бюджета. 7.
— п. 5 ст. 8.1 ФЗ № 159-ФЗ
При неперечислении денег в срок у продавца есть два самостоятельных рычага (даже без залога):
(1) Требование об оплате и процентов по ст. 395 ГК РФ. П. 3 ст. 486 ГК РФ даёт продавцу право потребовать оплаты товара и процентов; аналогично п. 3–4 ст. 488 ГК РФ (при продаже в кредит) — потребовать оплаты либо возврата неоплаченного товара и проценты.
- Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса. 4. Если покупатель в нарушение договора купли-продажи отказывается принять и оплатить товар, продавец вправе по своему выбору потребовать оплаты товара либо отказаться от исполнения договора. 5. В случаях, когда продавец в соответствии с договором купли-продажи обязан передать покупателю не только товары, которые покупателем не оплачены, но и другие товары, продавец вправе приостановить передачу этих товаров до полной оплаты всех ранее переданных товаров, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором.
— п. 3 ст. 486 ГК РФ
- В случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров. 4. В случае, когда покупатель не исполняет обязанность по оплате переданного товара в установленный договором срок и иное не предусмотрено настоящим Кодексом или договором купли-продажи, на просроченную сумму подлежат уплате проценты в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса со дня, когда по договору товар должен был быть оплачен, до дня оплаты товара покупателем. Договором может быть предусмотрена обязанность покупателя уплачивать проценты на сумму, соответствующую цене товара, начиная со дня передачи товара продавцом. 5. Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.
— п. 3 ст. 488 ГК РФ
Размер процентов по ст. 395 ГК РФ начисляется на просроченную сумму по ключевой ставке Банка России.
- В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором. (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 315-ФЗ) 2. Если убытки, причиненные кредитору неправомерным пользованием его денежными средствами, превышают сумму процентов, причитающуюся ему на основании пункта 1 настоящей статьи, он вправе требовать от должника возмещения убытков в части, превышающей эту сумму. 3. Проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок. 4. В случае, когда соглашением сторон предусмотрена неустойка за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежного обязательства, предусмотренные настоящей статьей проценты не подлежат взысканию, если иное не предусмотрено законом или договором. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 5. Начисление процентов на проценты (сложные проценты) не допускается, если иное не установлено законом. По обязательствам, исполняемым при осуществлении сторонами предпринимательской деятельности, применение сложных процентов не допускается, если иное не предусмотрено законом или договором.
— п. 1 ст. 395 ГК РФ
Для фактов дела: продавец вправе направить покупателю претензию с требованием об оплате цены квартиры и процентов за просрочку по ст. 395 ГК РФ. Если в договоре установлена неустойка за просрочку оплаты, применяется ст. 395 п. 4 (неустойка конкурирует с процентами).
(2) Расторжение договора и возврат квартиры. При существенном нарушении договора (ст. 450 п. 2 ГК РФ) — неоплата квартиры лишает продавца того, на что он рассчитывал (цену) — договор может быть расторгнут судом.
- По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. 3. (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 4. Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ)
— п. 2 ст. 450 ГК РФ
При расторжении применяется п. 4 ст. 453 ГК РФ: поскольку покупатель получил квартиру, но не исполнил обязательство по оплате, к отношениям сторон применяются правила о неосновательном обогащении (глава 60 ГК РФ).
- Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. В случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 5. Если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора. Президент Российской Федерации Б.Ельцин Москва, Кремль 30 ноября 1994 года № 51-ФЗ
— п. 4 ст. 453 ГК РФ
- Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса. 2. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
— ст. 1102 ГК РФ, п. 1
Специфика сиротской сделки: п. 14 ст. 8.1 ФЗ-159 прямо указывает, что расторжение договора купли-продажи по соглашению сторон не допускается — только через суд.
- Жилое помещение, приобретенное за счет выплаты, не может быть отчуждено, передано в залог, аренду, наем, обременено иными правами в течение трех лет со дня государственной регистрации получателем выплаты прав собственности на жилое помещение в Едином государственном реестре недвижимости. Расторжение договора купли-продажи жилого помещения, приобретенного за счет выплаты, по соглашению сторон не допускается. 15. В случае, если сделка купли-продажи жилого помещения, приобретенного за счет выплаты, признана судом недействительной или к ней применены последствия недействительности ничтожной сделки, получатель выплаты подлежит восстановлению в списке начиная с даты первоначального включения его в список в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, и средства выплаты подлежат возврату в бюджет соответствующего субъекта Российской Федерации в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. Если сделка купли-продажи жилого помещения с использованием в том числе мер социальной поддержки признается недействительной, возврат средств (части средств) осуществляется на основании решения суда в соответствии с гражданским законодательством. 16.
— п. 14 ст. 8.1 ФЗ № 159-ФЗ
Вывод для продавца: даже при отсутствии залога он сохраняет право (1) требовать оплаты цены и процентов по ст. 395 ГК РФ; (2) при существенной просрочке — расторгнуть договор в суде и вернуть квартиру по правилам неосновательного обогащения (ст. 1102 ГК РФ). Расторжение по соглашению сторон закон прямо запрещает (п. 14 ст. 8.1 ФЗ-159).
Если деньги так и не перечислят — что делать продавцу и к кому предъявлять требования
Первоочередной ответчик — покупатель (получатель сертификата), а не орган соцзащиты: в силу п. 1 ст. 486 ГК РФ обязанность оплатить товар лежит на покупателе, а орган социальной защиты — лишь плательщик, перечисляющий выплату на счёт продавца (п. 5 ст. 8.1 ФЗ-159). Договор купли-продажи заключён между продавцом и покупателем; неисполнение фискального/бюджетного обязательства органа перед получателем — это внутренняя проблема механизма выплаты, и продавец в её цепочке защищается, адресуя требования покупателю.
Порядок действий продавца:
- Уведомить покупателя и орган соцзащиты письменно о просрочке перечисления выплаты, потребовать оплаты в разумный срок.
- Если деньги не перечислены в срок — предъявить покупателю требование об оплате цены и процентов по ст. 395 ГК РФ (право на оплату по п. 3 ст. 486 ГК РФ).
- При существенной просрочке — обратиться в суд с иском о расторжении договора и возврате квартиры (ст. 450, 453, 1102 ГК РФ). Важно: расторжение возможно только в судебном порядке (п. 14 ст. 8.1 ФЗ-159 запрещает расторжение по соглашению сторон).
- При признании сделки недействительной — выплата возвращается в бюджет субъекта (п. 15 ст. 8.1 ФЗ-159), а продавцу возвращается квартира по правилам гражданского законодательства.
Развилка «если деньги перечислены частично»: продавец вправе требовать оплаты остатка и процентов; расторжение по причине недоплаты возможно, только если неисполнение существенно (ст. 450 п. 2 ГК РФ) либо применяется общий режим ст. 486/488 (при продаже в кредит — п. 3 ст. 488 право требовать возврата неоплаченных товаров). Если оплата произведена полностью — у продавца нет требований, но сохраняется запрет для покупателя распоряжаться квартирой 3 года (п. 14 ст. 8.1 ФЗ-159).
Вывод: главный ответчик по неоплате — покупатель. Продавец действует через письменную претензию, затем иск: (а) о взыскании оплаты и процентов по ст. 395 ГК РФ, либо (б) при существенном нарушении — о расторжении договора и возврате квартиры в порядке ст. 450, 453, 1102 ГК РФ (только в судебном порядке, не по соглашению сторон). Признание сделки недействительной влечёт возврат выплаты в бюджет субъекта (п. 15 ст. 8.1 ФЗ-159), что дополнительно защищает продавца от потери квартиры без оплаты.
