Администрация хочет забрать третью комнату в коммунальной квартире, где 14 лет проживает другой человек, что делать

Правовой режим дома, переданного из общежития в муниципальную собственность

Ключевой отправной факт — здание, ранее бывшее общежитием, передано городу и получило статус коммунальных квартир. Закон прямо сохраняет за семьёй (и за всеми лицами, вселёнными на законных основаниях) права по договору социального найма независимо от даты передачи и предоставления жилья.

К отношениям по пользованию жилыми помещениями, которые находились в зданиях, принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям, и использовались в качестве общежитий или служебных жилых помещений, и переданы в ведение органов местного самоуправления, вне зависимости от даты передачи этих жилых помещений и от даты их предоставления гражданам на законных основаниях применяются нормы Жилищного кодекса Российской Федерации о договоре социального найма
— ч. 1 ст. 7 ФЗ от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие ЖК РФ»

Это означает, что две комнаты, которые администрация «два оформляет» в социальный найм, а равно третья комната, изначально выделенная семье из пяти человек, — все они с момента передачи дома городу считаются занимаемыми по договору социального найма. Смена статуса здания (общежитие → коммунальные квартиры) сама по себе не отменяет прав нанимателя. Даже если когда-то комнаты предоставлялись по нормам о специализированном/служебном найме (ст. 92 ЖК РФ), после передачи городу применяются нормы главы о социальном найме.

Кроме того, ч. 3 ст. 60 ЖК РФ прямо запрещает использовать изменение оснований и условий найма как повод для расторжения договора:

Изменение оснований и условий, дающих право на получение жилого помещения по договору социального найма, не является основанием расторжения договора социального найма жилого помещения.
— ч. 3 ст. 60 ЖК РФ

Для вашей свекрови это означает: ссылка администрации на то, что третья комната «по документам не оформлена» или «пустует», не является законным основанием расторгнуть договор и изъять комнату. Договор может быть расторгнут по требованию наймодателя только по исчерпывающему перечню оснований ч. 4 ст. 83 ЖК РФ — ни одно из них (неплата более 6 месяцев, разрушение жилья, систематическое нарушение прав соседей, использование не по назначению) к описываемой ситуации не относится и администрацией не заявляется:

Расторжение договора социального найма жилого помещения по требованию наймодателя допускается в судебном порядке в случае: 1) невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев; 2) разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает; 3) систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении; 4) использования жилого помещения не по назначению
— ч. 4 ст. 83 ЖК РФ

Вывод: дом со всеми тремя комнатами подчиняется режиму социального найма; семья свекрови, которой комнаты предоставлены на законных основаниях, сохраняет права нанимателя. Смена статуса здания и «неоформленность» третьей комнаты не дают администрации законного основания для её изъятия: перечень оснований расторжения договора по требованию наймодателя исчерпывающий и не включает таких обстоятельств.

Статус третьей комнаты и правовое положение Валентины Петровны (14 лет проживает)

Здесь две взаимоисключающие правовые ветки, и исход спора зависит от того, на каком основании В.П. проживает в третьей комнате и была ли комната изначально предоставлена именно семье свекрови.

Ветка А — третья комната предоставлена семье, В.П. вселена как член семьи. Если комната выделялась свекрови как многодетной матери на семью из пяти человек, а В.П. вселена с согласия нанимателя и членов семьи в порядке главы о социальном найме, то она обладает тем же правом пользования, что и наниматель. Члены семьи нанимателя по ч. 1 ст. 69 ЖК РФ имеют равные права:

К членам семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма относятся проживающие совместно с ним его супруг, а также дети и родители данного нанимателя. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство. В исключительных случаях иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма в судебном порядке
— ч. 1 ст. 69 ЖК РФ

Вселение в качестве члена семьи допустимо по правилам ч. 1 ст. 70 ЖК РФ:

Наниматель с согласия в письменной форме членов своей семьи, в том числе временно отсутствующих членов своей семьи, вправе вселить в занимаемое им жилое помещение по договору социального найма своего супруга, своих детей и родителей или с согласия в письменной форме членов своей семьи, в том числе временно отсутствующих членов своей семьи, и наймодателя - других граждан в качестве проживающих совместно с ним членов своей семьи. Наймодатель может запретить вселение граждан в качестве проживающих совместно с нанимателем членов его семьи в случае, если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного члена семьи составит менее учетной нормы. На вселение к родителям их несовершеннолетних детей не требуется согласие остальных членов семьи нанимателя и согласие наймодателя
— ч. 1 ст. 70 ЖК РФ

Если такие условия соблюдены, третья комната фактически не пустует — она занята проживающим лицом. В этом случае комната не является «освободившейся», поэтому порядок ст. 59 ЖК РФ о предоставлении освободившейся комнаты здесь вообще неприменим, а требование администрации о «возврате пустующей комнаты» не соответствует фактическим обстоятельствам.

Ветка Б — В.П. вселена незаконно (без письменного согласия нанимателя, членов семьи и наймодателя). В этом случае её вселение следует признать незаконным, не порождающим права на жилое помещение. Однако важно отметить: п. 28 Пленума ВС РФ № 14 от 02.07.2009 относит требование о выселении такого лица именно к наймодателю/нанимателю/члену семьи, а не даёт администрации права сразу изъять комнату у самой семьи:

Если на вселение лица в жилое помещение не было получено письменного согласия нанимателя и (или) членов семьи нанимателя, а также согласия наймодателя, когда оно необходимо (часть 1 статьи 70 ЖК РФ), то такое вселение следует рассматривать как незаконное и не порождающее у лица прав члена семьи нанимателя на жилое помещение. В таком случае наймодатель, наниматель и (или) член семьи нанимателя вправе предъявить к вселившемуся лицу требование об устранении нарушений их жилищных прав и восстановлении положения, существовавшего до их нарушения (пункт 2 части 3 статьи 11 ЖК РФ), на которое исходя из аналогии закона (часть 1 статьи 7 ЖК РФ) применительно к правилам, предусмотренным статьей 208 ГК РФ, исковая давность не распространяется. При удовлетворении названного требования лицо, незаконно вселившееся в жилое помещение, подлежит выселению без предоставления другого жилого помещения
— п. 28 Постановления Пленума ВС РФ № 14 от 02.07.2009

Ключевая развилка для суда: если администрация оспаривает именно факт проживания В.П. (якобы «комната пустует по документам»), но суд установит, что В.П. вселена на законных основаниях, — требование о возврате комнаты необоснованно. Если же установить законность вселения В.П. невозможно, это может стать основанием лишь для выселения В.П. как незаконно вселившейся (и на такое требование, по п. 28 Пленума и ст. 208 ГК РФ, исковая давность не распространяется) — но не для лишения комнаты самой семьи, которой она изначально выделена.

Вывод: правовой статус третьей комнаты определяется тем, была ли она предоставлена семье и соблюдён ли порядок вселения В.П. Если В.П. вселена как член семьи на законных основаниях — комната не пустует, права семьи на неё сохраняются, и администрация не вправе её забирать. Если вселение В.П. незаконно — под угрозой находится только само проживание В.П., а не право семьи на комнату. В любом случае администрация не может «вернуть себе» комнату лишь на том основании, что она не оформлена, при том что семья стоит на учёте нуждающихся и сохраняет статус нанимателя.

Имеет ли семья право на освободившуюся (по документам) комнату и защита многодетной семьи

Претензия семьи на комнату. Если администрация исходит из того, что третья комната освободилась (пустует), то её судьба определяется ст. 59 ЖК РФ: освободившаяся комната в коммунальной квартире по заявлению предоставляется нанимателю, признанному (или способному быть признанным) малоимущим и нуждающимся:

Освободившееся жилое помещение в коммунальной квартире, в которой проживают несколько нанимателей и (или) собственников, на основании их заявления предоставляется по договору социального найма проживающим в этой квартире нанимателям и (или) собственникам, если они на момент освобождения жилого помещения признаны или могут быть в установленном порядке признаны малоимущими и нуждающимися в жилых помещениях
— ч. 1 ст. 59 ЖК РФ

Ваша свекровь — многодетная мать-одиночка, стоит на учёте как нуждающаяся, то есть отвечает критерию п. 2 ч. 1 ст. 51 ЖК РФ (обеспечена менее учётной нормы):

являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма, договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения; (В редакции Федерального закона от 21.07.2014 № 217-ФЗ) 2) являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма, договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения и обеспеченные общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее учетной нормы
— п. 2 ч. 1 ст. 51 ЖК РФ

Следовательно, если третья комната действительно свободна, именно она, а не «фонд» и не третьи лица, имеет приоритетное право на её оформление в социальный найм. Об этом же говорит практика ВС РФ: комнаты, ранее предоставлявшиеся по отдельным договорам социального найма, признаются изолированными и самостоятельными объектами жилищных прав, и нуждающийся наниматель вправе добиваться заключения договора на освободившуюся комнату:

Неоднократное на протяжении многих лет предоставление комнаты в коммунальной квартире собственником жилищного фонда по отдельным договорам социального найма свидетельствует о признании им такой комнаты изолированным помещением и самостоятельным объектом жилищных прав
— п. 4 Обзора судебной практики ВС РФ № 1/2015 (утв. Президиумом ВС РФ 04.03.2015)

Защита от произвольного лишения жилища. Изъятие жилья в обход суда и без оснований закона недопустимо в отношении любых лиц — принцип части 4 ст. 3 ЖК РФ:

Принцип недопустимости произвольного лишения жилища предполагает, что никто не может быть выселен из жилого помещения или ограничен в праве пользования им, в том числе в праве получения коммунальных услуг, иначе как по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Жилищным кодексом Российской Федерации, другими федеральными законами (часть 4 статьи 3 ЖК РФ). При этом судам следует учитывать, что положения части 4 статьи 3 ЖК РФ о недопустимости произвольного лишения жилища, под которым 6 понимается лишение жилища во внесудебном порядке и по основаниям, не предусмотренным законом, действуют в отношении любых лиц, вселившихся в жилое помещение
— п. 8 Постановления Пленума ВС РФ № 14 от 02.07.2009

Сроки обращения в суд. К жилищным требованиям, вытекающим из договора, применяется общий трёхлетний срок исковой давности (п. 9 Пленума № 14):

Если в Жилищном кодексе Российской Федерации не установлены сроки исковой давности для защиты нарушенных жилищных прав, то к спорным жилищным отношениям применяются сроки исковой давности, предусмотренные Гражданским кодексом Российской Федерации (статьи 196, 197 ГК РФ), и иные положения главы 12 Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности (часть 1 статьи 7 ЖК РФ). При этом к спорным жилищным отношениям, одним из оснований возникновения которых является договор (например, договор социального найма жилого помещения, договор найма специализированного жилого помещения, договор поднайма жилого помещения, договор о вселении и пользовании жилым помещением члена семьи собственника жилого помещения и другие), применяется общий трехлетний срок исковой давности (статья 196 ГК РФ)
— п. 9 Постановления Пленума ВС РФ № 14 от 02.07.2009

Это значит, что администрация, много лет не оспаривавшая предоставление трёх комнат семье, при предъявлении требований, основанных на договоре, может столкнуться с пропуском трёхлетнего срока. Исключение — лишь требования о выселении незаконно вселившегося лица, на которые давность не распространяется (см. ветку Б предыдущего блока).

Вывод: семья многодетной матери-одиночки, состоящая на учёте нуждающихся, при фактическом освобождении третьей комнаты обладает преимущественным правом на её закрепление в социальный найм по ст. 59 ЖК РФ. Правовые рычаги администрации для «возврата» комнаты отсутствуют: ни одно основание ч. 4 ст. 83 и ст. 91 ЖК РФ к семье неприменимо, изъятие без законного основания противоречит принципу недопустимости произвольного лишения жилища, а требования, вытекающие из договора, ограничены трёхлетним сроком исковой давности.

Доказательства, необходимые для защиты права на третью комнату

При нынешнем положении — иск администрации уже подан — задача свекрови сводится к представлению суду доказательств, подтверждающих законность её права на третью комнату и статус В.П.

Доказательства законного предоставления комнат семье:

• решения/ордера, на основании которых свекрови были выделены дополнительные комнаты в общежитии;
• документ о составе семьи из пяти человек на момент выделения помещений.

Доказательства законного вселения В.П. (если была соблюдена ст. 70 ЖК РФ):

• показания свидетелей (членов семьи, соседей) о факте и обстоятельствах вселения;
• квитанции об оплате ЖКУ за третью комнату — за 14 лет;
• справки о регистрации/проживании.

Поскольку п. 27 Пленума № 14 от 02.07.2009 допускает, что невнесение нового члена семьи в договор (ч. 2 ст. 70 ЖК РФ) само по себе не лишает его права на жильё при соблюдении порядка вселения, — большое значение приобретают любые доказательства самого факта вселения с согласия нанимателя и членов семьи.

Доказательства против довода о «пустующей комнате»:

• ст. 71 ЖК РФ прямо закрепляет, что временное отсутствие не отменяет прав нанимателя/членов семьи:

Временное отсутствие нанимателя жилого помещения по договору социального найма, кого-либо из проживающих совместно с ним членов его семьи или всех этих граждан не влечет за собой изменение их прав и обязанностей по договору социального найма
— ст. 71 ЖК РФ

Это означает, что даже если кто-то из зарегистрированных членов семьи временно не проживает в комнате, комната не становится «пустующей» в юридическом смысле. А факт физического проживания В.П. 14 лет дополнительно подрывает утверждение администрации о пустующей комнате.

Соблюдение требований ст. 62 ЖК РФ: комната в коммунальной квартире может быть самостоятельным предметом договора социального найма, если она изолирована и ранее предоставлялась как самостоятельный объект (см. п. 4 Обзора ВС 2015, уже процитированный в блоке 3):

Самостоятельным предметом договора социального найма жилого помещения не могут быть неизолированное жилое помещение, помещения вспомогательного использования, а также общее имущество в многоквартирном доме.
— ч. 2 ст. 62 ЖК РФ

Вывод: в споре о праве на третью комнату стороне нанимателя следует предоставить суду все имеющиеся документы о первоначальном выделении комнат, об оплате ЖКУ, а также заявить ходатайства о допросе свидетелей для подтверждения добросовестности и давности проживания В.П.

Альтернативные способы закрепить право на третью комнату

Если иск администрации уже в производстве, семье необходимо действовать активно, а не только в роли ответчика. Возможные процессуальные стратегии:

1. Встречный иск о признании права пользования третьей комнатой — заявляется в том же процессе. Обоснование: ст. 7 ФЗ-189 (режим соцнайма) + ч. 3 ст. 60 ЖК РФ (изменение оснований не влечёт расторжения). При наличии доказательств, что комната изначально выделена на семью из пяти человек, суд может констатировать, что администрация не вправе отказывать в её оформлении.

2. Самостоятельный иск о понуждении к заключению договора социального найма на третью комнату — если процесс ещё не начат, либо третья комната пока вовсе не оформлена. С опорой на ст. 59 ЖК РФ и статус нуждающейся многодетной семьи.

3. Иск о признании В.П. членом семьи нанимателя в судебном порядке — по ч. 1 ст. 69 ЖК РФ «иные лица» признаются членами семьи в исключительных случаях и только в судебном порядке. 14 лет проживания и ведение общего хозяйства — весомое основание.

4. Заявление об истечении срока исковой давности по требованию администрации — если администрация оспаривает предоставление комнат, сделанное много лет назад (более трёх), на требования, вытекающие из договора, распространяется трёхлетний срок (п. 9 Пленума № 14):

Если в Жилищном кодексе Российской Федерации не установлены сроки исковой давности для защиты нарушенных жилищных прав, то к спорным жилищным отношениям применяются сроки исковой давности, предусмотренные Гражданским кодексом Российской Федерации (статьи 196, 197 ГК РФ), и иные положения главы 12 Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности (часть 1 статьи 7 ЖК РФ). При этом к спорным жилищным отношениям, одним из оснований возникновения которых является договор (например, договор социального найма жилого помещения, договор найма специализированного жилого помещения, договор поднайма жилого помещения, договор о вселении и пользовании жилым помещением члена семьи собственника жилого помещения и другие), применяется общий трехлетний срок исковой давности (статья 196 ГК РФ)
— п. 9 Постановления Пленума ВС РФ № 14 от 02.07.2009

Исковая давность не распространяется на: требования о защите личных неимущественных прав и других нематериальных благ, кроме случаев, предусмотренных законом; требования вкладчиков к банку о выдаче вкладов; требования о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью гражданина. Однако требования, предъявленные по истечении трех лет с момента возникновения права на возмещение такого вреда, удовлетворяются за прошлое время не более чем за три года, предшествовавшие предъявлению иска, за исключением случаев, предусмотренных Федеральным законом от 6 марта 2006 года № 35-ФЗ "О противодействии терроризму"; (В редакции Федерального закона от 02.11.2013 № 302-ФЗ) требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения
— ст. 208 ГК РФ

Из ст. 208 ГК РФ видно, что давность не распространяется только на негаторные требования собственника/владельца (устранение нарушений, не связанных с лишением владения), — что соответствует позиции п. 28 Пленума № 14 о выселении незаконно вселившегося. Но требования администрации об изъятии комнаты у законного нанимателя — это не негаторный иск, а спор о расторжении договора; для таких требований срок давности — три года.

Вывод: оптимальная стратегия — заявить встречный иск о признании права пользования третьей комнатой (или понуждении к оформлению договора) в сочетании с заявлением о пропуске срока исковой давности по требованию администрации, если предоставление комнат имело место более трёх лет назад.

Правовые последствия в случае неблагоприятного исхода и защита прав детей

Если суд первой инстанции всё же удовлетворит иск администрации, необходимо задействовать следующие правовые рычаги:

Обжалование. Спор рассматривается районным судом (п. 3 Пленума № 14). Решение подлежит апелляционному обжалованию в областной/краевой суд в течение месяца со дня вынесения в окончательной форме (ст. 321 ГПК РФ).

Особенности при наличии несовершеннолетних детей. Свекровь — многодетная мать. По ч. 1 ст. 70 ЖК РФ для вселения несовершеннолетних детей к родителям не требуется согласия ни остальных членов семьи, ни наймодателя. Это исключает довод о незаконности вселения детей. Кроме того, п. 12 Пленума № 14 указывает: «с целью обеспечения прав несовершеннолетних за членами семьи собственника жилого помещения может быть признано право на вселение своих несовершеннолетних детей в жилое помещение».

Принцип недопустимости произвольного лишения жилища. П. 8 Пленума № 14 (уже процитирован в блоке 3) защищает и детей: изъятие жилья без законного основания даже в отношении вселившихся лиц — недопустимо. Суд обязан учесть, что выселение многодетной семьи, стоящей на учёте нуждающихся, приведёт к нарушению жилищных прав несовершеннолетних.

Ч. 1 ст. 91 ЖК РФ требует обязательного предупреждения наймодателя перед выселением без предоставления другого жилья. Поскольку в ситуации свекрови никаких нарушений из перечня этой статьи нет, выселение без предоставления другого жилого помещения невозможно:

Если наниматель и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение, наймодатель обязан предупредить нанимателя и членов его семьи о необходимости устранить нарушения. Если указанные нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения, наймодатель также вправе назначить нанимателю и членам его семьи разумный срок для устранения этих нарушений. Если наниматель жилого помещения и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи после предупреждения наймодателя не устранят эти нарушения, виновные граждане по требованию наймодателя или других заинтересованных лиц выселяются в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения
— ч. 1 ст. 91 ЖК РФ

Исполнение решения. Если решение о выселении вступит в силу, необходимо поднимать вопрос о предоставлении другого жилого помещения — через подачу отдельного требования либо через органы опеки (для защиты детей). Дети свекрови зарегистрированы в жилых помещениях — их выселение должно происходить с учётом норм жилищных прав несовершеннолетних, а при отсутствии другого жилья — ставить вопрос об отсрочке исполнения (ст. 203 ГПК РФ) до получения жилья по очереди на улучшение жилищных условий.

Вывод: даже при неблагоприятном решении суда первой инстанции сохраняются возможности апелляции, привлечения органов опеки для защиты детей, а также постановки вопроса о невозможности выселения многодетной семьи без предоставления другого жилья, особенно с учётом нахождения на учёте нуждающихся.