Стоит ли сироте выписываться из квартиры деда для перевода спецнайма в соцнайм, если квартира деда не приватизирована и там прописаны другие люди

Требование администрации о регистрации в сиротской квартире как условии перевода в соцнайм не основано на законе

Перевод жилого помещения, предоставленного сироте по договору найма специализированного жилого помещения, в социальный найм осуществляется по закону — орган исполнительной власти субъекта РФ обязан принять решение об исключении жилья из специализированного жилищного фонда и заключить договор социального найма по окончании пятилетнего срока, и в этом порядке нет условия о регистрации в этой квартире:

Срок действия договора найма специализированного жилого помещения, предоставляемого в соответствии с пунктом 1 настоящей статьи, составляет пять лет. В случае выявления обстоятельств, свидетельствующих о необходимости оказания лицам, указанным в пункте 1 настоящей статьи, содействия в преодолении трудной жизненной ситуации, договор найма специализированного жилого помещения может быть заключен на новый пятилетний срок неоднократно по решению органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации. Порядок выявления этих обстоятельств устанавливается законодательством субъекта Российской Федерации. По окончании срока действия договора найма специализированного жилого помещения и при отсутствии обстоятельств, свидетельствующих о необходимости оказания лицам, указанным в пункте 1 настоящей статьи, содействия в преодолении трудной жизненной ситуации, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, осуществляющий управление государственным жилищным фондом, обязан принять решение об исключении жилого помещения из специализированного жилищного фонда и заключить с лицами, указанными в пункте 1 настоящей статьи, договор социального найма в отношении этого жилого помещения в порядке, установленном законодательством субъекта Российской Федерации.
— п. 6 ст. 8 ФЗ № 159-ФЗ

Это означает, что регистрация в сиротской квартире как обязательное условие перевода в соцнайм нормой закона не предусмотрена. Требование администрации сделать выписку из квартиры деда, чтобы «сделать перевод», противоречит федеральному закону.

Более того, отсутствие регистрации прямо не может быть условием реализации прав граждан:

Регистрация или отсутствие таковой не может служить основанием ограничения или условием реализации прав и свобод граждан, предусмотренных Конституцией Российской Федерации, федеральными законами, конституциями (уставами) и законами субъектов Российской Федерации. При регистрации по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации граждане Российской Федерации представляют заявления по форме, установленной федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере внутренних дел, в сфере контроля за оборотом наркотических средств, психотропных веществ и их прекурсоров, в сфере миграции, а также правоприменительные функции по федеральному государственному контролю (надзору) в указанных сферах (далее - федеральный орган исполнительной власти в сфере внутренних дел), и иные документы, предусмотренные настоящим Законом и правилами регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации.
— ст. 3 Закона РФ от 25.06.1993 № 5242-1

А п. 11 постановления Пленума ВС РФ от 02.07.2009 № 14 подтверждает, что наличие или отсутствие регистрации — лишь одно из доказательств, а не юридическое условие осуществления жилищных прав:

Судам также необходимо иметь в виду, что регистрация лица по месту жительства по заявлению собственника жилого помещения или ее отсутствие не является определяющим обстоятельством для решения вопроса о признании его членом семьи собственника жилого помещения, так как согласно статье 3 Закона Российской Федерации от 25 июня 1993 г. № 5242-I «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации» регистрация или отсутствие 8 таковой не могут служить основанием ограничения или условием реализации прав и свобод граждан, предусмотренных Конституцией Российской Федерации, федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. Наличие или отсутствие у лица регистрации в жилом помещении является лишь одним из доказательств по делу
— п. 11 Постановления Пленума ВС РФ от 02.07.2009 № 14

Вывод: требование администрации переоформить регистрацию (выписаться от деда и прописаться в сиротской квартире) как обязательное условие перевода в социальный найм не соответствует закону. Выписка из квартиры деда для «перевода» не требуется — перевод в соцнайм должен быть осуществлён органом субъекта РФ по п. 6 ст. 8 ФЗ-159 независимо от вашей регистрации.

Риск утраты права пользования и права на приватизацию квартиры деда при выписке

Если вы выпишетесь из неприватизированной квартиры деда и переедете в сиротскую квартиру на постоянное место жительства, договор социального найма в отношении вас как члена семьи нанимателя может считаться расторгнутым:

В случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда, если иное не предусмотрено федеральным законом. (В редакции Федерального закона от 06.12.2011 № 395-ФЗ) 4. Расторжение договора социального найма жилого помещения по требованию наймодателя допускается в судебном порядке в случае: 1) невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев; 2) разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает; 3) систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении; 4) использования жилого помещения не по назначению. 5. Договор социального найма жилого помещения прекращается в связи с утратой (разрушением) жилого помещения, со смертью одиноко проживавшего нанимателя.
— ч. 3 ст. 83 ЖК РФ

Пленум ВС РФ разъясняет: добровольный выезд и отказ от прав по договору социального найма влекут утрату права пользования, и даже отсутствие у выехавшего нового жилья в собственности само по себе не делает отсутствие временным:

1. При временном отсутствии нанимателя жилого помещения и (или) членов его семьи, включая бывших членов семьи, за ними сохраняются все права и обязанности по договору социального найма жилого помещения (статья 71 ЖК РФ). Если отсутствие в жилом помещении указанных лиц не носит временного характера, то заинтересованные лица (наймодатель, наниматель, члены семьи нанимателя) вправе потребовать в судебном порядке признания их утратившими право на жилое помещение на основании части 3 статьи 83 ЖК РФ в связи с выездом в другое место жительства и расторжения тем самым договора социального найма. Разрешая споры о признании нанимателя, члена семьи нанимателя или бывшего члена семьи нанимателя жилого помещения утратившими право пользования жилым помещением по договору социального найма вследствие их постоянного отсутствия в жилом помещении по причине выезда из него, судам надлежит выяснять: по какой причине и как долго ответчик отсутствует в жилом помещении, носит ли его выезд из жилого помещения вынужденный характер (конфликтные отношения в семье, расторжение брака) или добровольный, временный (работа, обучение, лечение и т.п.)
   — п. 32 Постановления Пленума ВС РФ от 02.07.2009 № 14

Это напрямую ваш главный риск: добровольно выписавшись «насовсем», вы можете утратить и право пользования квартирой деда, и своё право на однократную приватизацию этой квартиры (как член семьи нанимателя вы имеете равное с ним право на приватизацию — ст. 69 ЖК РФ; приватизация возможна лишь один раз в жизни — ст. 11 Закона о приватизации):

Каждый гражданин имеет право на приобретение в собственность бесплатно, в порядке приватизации, жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования один раз. (В редакции Федерального закона от 20.05.2002 № 55-ФЗ) Несовершеннолетние, ставшие собственниками занимаемого жилого помещения в порядке его приватизации, сохраняют право на однократную бесплатную приватизацию жилого помещения в государственном или муниципальном жилищном фонде после достижения ими совершеннолетия. (Часть введена - Федеральный закон от 11.08.1994 № 26-ФЗ; в редакции Федерального закона от 16.10.2012 № 170-ФЗ) Статья 12. (Утратила силу - Закон Российской Федерации от 23.12.1992 № 4199-I) Статья 13. (Утратила силу - Закон Российской Федерации от 23.12.1992 № 4199-I) Статья 14. (Утратила силу - Закон Российской Федерации от 23.12.1992 № 4199-I) Статья 15. (Утратила силу - Закон Российской Федерации от 23.12.1992 № 4199-I) Статья 16. Приватизация занимаемых гражданами жилых помещений в домах, требующих капитального ремонта, осуществляется в соответствии с настоящим Законом. При этом за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда в порядке, установленном жилищным законодательством Российской Федерации. (В редакции федеральных законов от 20.05.2002 № 55-ФЗ;
— ст. 11 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1

Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности. Дееспособные и ограниченные судом в дееспособности члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма. (В редакции Федерального закона от 24.04.2008 № 49-ФЗ) 3. Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма должны быть указаны в договоре социального найма жилого помещения. 4. Если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, но продолжает проживать в занимаемом жилом помещении, за ним сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи. Указанный гражданин самостоятельно отвечает по своим обязательствам, вытекающим из соответствующего договора социального найма.
— ч. 2 ст. 69 ЖК РФ

Вывод: выписка из дедушкиной квартиры несёт реальный риск утраты права пользования ею и права на её приватизацию, особенно если администрация будет настаивать на «постоянной» выписке. Пока вы сохраняете регистрацию у деда и временное отсутствие носит временный характер (например, фактическое проживание в сиротской квартире при сохранении регистрации и намерения пользоваться жильём деда), за вами сохраняются все права по ст. 71 ЖК РФ:

Временное отсутствие нанимателя жилого помещения по договору социального найма, кого-либо из проживающих совместно с ним членов его семьи или всех этих граждан не влечет за собой изменение их прав и обязанностей по договору социального найма.
— ст. 71 ЖК РФ

Вывод по вопросу: терять право на дедушкину квартиру выпиской — небезопасно. Прежде чем выписываться, нужно сохранить основания для признания вашего отсутствия у деда временным (ст. 71 ЖК РФ) либо вовсе не выписываться, пользуясь законным способом перевода в соцнайм без перевода регистрации.

Безопасный порядок действий: перевод в соцнайм без утраты прав на квартиру деда

Поскольку для перевода в соцнайм регистрация в сиротской квартире не требуется, оптимальная схема — не выписываться из квартиры деда, а:

1. сохранить регистрацию по месту жительства у деда и, при необходимости, оформить регистрацию по месту пребывания в сиротской квартире (Закон № 5242-1 допускает самостоятельный учёт по месту пребывания без снятия с учёта по месту жительства — это не «другое место жительства», а временное пребывание, что подтверждает и ст. 71 ЖК РФ о сохранении прав при временном отсутствии);
2. подать заявление в орган исполнительной власти субъекта РФ о переводе в социальный найм — по п. 6 ст. 8 ФЗ-159 он обязан заключить договор социального найма по окончании пятилетнего срока, а при достижении 23 лет и соблюдении условий (доход не ниже МРОТ, отсутствие долгов и т.д., пп. 6¹, 6² ст. 8) срок может быть сокращён по заявлению — без каких-либо требований о смене регистрации.

Разъяснение Пленума ВС РФ исходит из того, что регистрация не является определяющим обстоятельством для жилищных прав (п. 11 — цитирован выше). Если администрация будет отказывать в переводе со ссылкой на отсутствие регистрации в квартире, отказ можно обжаловать как противоречащий п. 6 ст. 8 ФЗ-159 и ст. 3 Закона № 5242-1 (регистрация не может быть условием реализации прав).

Вывод: не выписывайтесь из квартиры деда. Переводите квартиру в социальный найм в порядке п. 6 ст. 8 ФЗ-159 (по заявлению, в том числе с сокращением срока при достижении 23 лет), сохраняя регистрацию по месту жительства у деда и при необходимости оформляя временную регистрацию по месту пребывания в сиротской квартире. Так вы сохраняете и сиротское жильё, и права на квартиру деда.

Обжалование отказа администрации в переводе в соцнайм при отсутствии регистрации

Если администрация отказывает в переводе специализированного жилья в социальный найм, ссылаясь на отсутствие регистрации в этой квартире, такой отказ неправомерен. Вы вправе оспорить его в суде:

Гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности. Гражданин, организация, иные лица могут обратиться непосредственно в суд или оспорить решения, действия (бездействие) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, в вышестоящие в порядке подчиненности орган, организацию, у вышестоящего в порядке подчиненности лица либо использовать иные внесудебные процедуры урегулирования споров. 2.
— ст. 218 КАС РФ, п. 1

Это означает, что отказ органа исполнительной власти субъекта РФ в переводе жилья в социальный найм по мотиву отсутствия регистрации может быть обжалован в суде общей юрисдикции (районном суде) в порядке административного судопроизводства по гл. 22 КАС РФ. Основанием иска будет противоречие отказа п. 6 ст. 8 ФЗ-159 (не предусматривает регистрацию как условие) и ст. 3 Закона № 5242-1 (регистрация не может быть условием реализации прав).

Также до суда можно обратиться в вышестоящий орган или в прокуратуру с жалобой на неправомерное требование.

Вывод: при отказе администрации в переводе в соцнайм из-за отсутствия регистрации — подаётся административный иск в районный суд об оспаривании решения органа власти. Такие иски рассматриваются в течение 2 месяцев (ч. 1 ст. 226 КАС РФ). Перспектива удовлетворения высока, так как требование администрации прямо противоречит федеральному закону.

Ветвление по возрасту: порядок перевода в соцнайм

Закон различает два порядка перевода в социальный найм в зависимости от вашего возраста и срока действия договора:

Срок действия договора найма специализированного жилого помещения, предоставляемого в соответствии с пунктом 1 настоящей статьи, составляет пять лет. В случае выявления обстоятельств, свидетельствующих о необходимости оказания лицам, указанным в пункте 1 настоящей статьи, содействия в преодолении трудной жизненной ситуации, договор найма специализированного жилого помещения может быть заключен на новый пятилетний срок неоднократно по решению органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации. Порядок выявления этих обстоятельств устанавливается законодательством субъекта Российской Федерации. По окончании срока действия договора найма специализированного жилого помещения и при отсутствии обстоятельств, свидетельствующих о необходимости оказания лицам, указанным в пункте 1 настоящей статьи, содействия в преодолении трудной жизненной ситуации, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, осуществляющий управление государственным жилищным фондом, обязан принять решение об исключении жилого помещения из специализированного жилищного фонда и заключить с лицами, указанными в пункте 1 настоящей статьи, договор социального найма в отношении этого жилого помещения в порядке, установленном законодательством субъекта Российской Федерации.
— п. 6 ст. 8 ФЗ № 159-ФЗ

срок действия договора найма специализированного жилого помещения может быть сокращен по инициативе лица, с которым заключен договор найма специализированного жилого помещения, но не более чем на два года. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 04.08.2023 № 461-ФЗ) 6 2 . Сокращение срока действия договора найма специализированного жилого помещения, предусмотренное пунктом 6 1 настоящей статьи, допускается при наличии по состоянию на дату подачи лицом, с которым заключен договор найма специализированного жилого помещения, заявления о сокращении срока действия такого договора в уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации совокупности следующих обстоятельств: 1) достижение заявителем возраста 23 лет; 2) наличие у заявителя документально подтвержденного не менее чем за двенадцать календарных месяцев, предшествующих месяцу обращения с заявлением, дохода не ниже минимального размера оплаты труда от трудовой, предпринимательской и (или) иной деятельности, не запрещенной законодательством Российской Федерации, который обеспечивает ему и его семье среднедушевой доход, превышающий величину прожиточного минимума на душу населения, установленную в субъекте Российской Федерации по месту жительства заявителя по состоянию на дату обращения с заявлением;
— п. 6¹ ст. 8 ФЗ № 159-ФЗ

Если вы достигли возраста 23 лет и соблюдены дополнительные условия (доход не ниже МРОТ, отсутствие долгов по ЖКХ и налогам, отсутствие судимости и т.д. — перечень в п. 6² ст. 8), вы можете подать заявление о сокращении срока действия договора специализированного найма (до 2 лет) и последующем переводе в соцнайм. Регистрация в квартире условием сокращения также не является.

Если вам ещё нет 23 лет и 5-летний срок не истёк — вы должны дождаться его окончания, после чего орган субъекта РФ обязан принять решение об исключении жилья из спецфонда и заключить с вами договор социального найма (п. 6 ст. 8). До этого момента вы не обязаны ни выписываться от деда, ни регистрироваться в сиротской квартире — вы уже являетесь нанимателем по договору специализированного найма и имеете право регистрации в ней по месту пребывания без снятия с учёта по месту жительства у деда.

Вывод: в обоих случаях (до 23 лет с ожиданием окончания 5-летнего срока либо после 23 лет с досрочным сокращением) выписка из квартиры деда и регистрация в сиротской квартире не являются обязательным условием перевода в социальный найм. Требование администрации неправомерно в любом возрастном варианте.