Право на компенсацию за пользование частью квартиры, превышающей долю
Основание требования второго сособственника — п. 2 ст. 247 ГК РФ:
- Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.
— п. 2 ст. 247 ГК РФ
Ключевое условие этой нормы — компенсация выплачивается лишь «при невозможности» предоставить участнику в пользование часть общего имущества, соразмерную его доле. Иными словами, денежная компенсация по п. 2 ст. 247 ГК РФ — это субсидиарный (запасной) способ защиты права, применяемый тогда, когда в силу характера имущества (например, малогабаритная квартира, где физически невозможно выделить комнату, равную доле) предоставить соразмерную долю в натуре нельзя.
В описании вашей ситуации такая «невозможность» отсутствует. Порядок пользования установлен судом, и второму сособственнику закреплена конкретная комната (12,5 кв. м), которой он вправе пользоваться. Сама разница в площади (его комната меньше его доли 18,1 кв. м, а первый занимает 23,7 кв. м) — это не «невозможность предоставления», а результат того распределения комнат, на которое сам второй сособственник согласился. При этом п. 1 ст. 247 ГК РФ прямо допускает именно такое распределение:
- Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.
— п. 1 ст. 247 ГК РФ
То есть неравное по площади закрепление комнат не противоречит закону — стороны вправе договориться (в том числе через установленный судом порядок), что один пользуется большей площадью, другой меньшей. Сам факт такого согласованного распределения, зафиксированного в решении о порядке пользования, не порождает автоматически право на денежную компенсацию.
Вывод: наличие у второго сособственника закреплённой судом комнаты, которой он может пользоваться, исключает вывод о «невозможности» предоставить ему часть имущества. Формальный арифметический перекос метров (5,5–5,6 кв. м) сам по себе не является основанием для взыскания компенсации по п. 2 ст. 247 ГК РФ, если нет реальной невозможности пользоваться своей частью.
Влияние добровольного согласия с порядком пользования и добровольного выезда
Второй сособственник согласился с установленным судом порядком, затем закрыл свою комнату и уехал, «в данном жилье не нуждается». Эти обстоятельства имеют решающее значение и работают против удовлетворения иска.
Компенсация по п. 2 ст. 247 ГК РФ призвана восстановить нарушенное право сособственника, который желает, но не может пользоваться своей долей. Если участник сам добровольно не пользуется закреплённой за ним комнатой, не заявляет о нуждаемости в ней и не пытается вселиться, его право пользования не нарушено действиями другого сособственника — оно «спит» по собственной воле владельца.
Показателен критерий, сформулированный Верховным Судом применительно к оценке интереса сособственника в использовании общего имущества:
соизмеримость интереса лица в использовании общего имущества с теми неудобствами, которые его участие причинит другим (другому) собственникам
— п. 4 Обзора судебной практики ВС РФ № 3/2022 (утв. Президиумом ВС РФ 21.12.2022)
Применительно к вашему делу это означает: суд будет оценивать, сохранился ли у второго сособственника реальный интерес в использовании квартиры. Поскольку он сам закрыл комнату, уехал и в жилье не нуждается, его интерес в пользовании фактически отсутствует. Требуя денежной компенсации вместо пользования, он по существу пытается извлечь выгоду из обстоятельств, которые сам же создал, не понеся при этом реального ущемления своего права.
Вывод: при установленных фактах добровольного выезда, отсутствия нуждаемости в жилье и отсутствия попыток вселиться право на компенсацию, как правило, не возникает — суд с высокой вероятностью откажет в иске, поскольку нарушение права пользования со стороны первого сособственника отсутствует, а компенсация не является способом «монетизации» неиспользуемой по своей воле площади.
Встречная ветка: когда иск может быть удовлетворён
Для полноты следует разобрать и противоположный сценарий, при котором требование второго сособственника может быть удовлетворено. Развилки зависят от фактов, которые предстоит установить в суде.
Компенсация по п. 2 ст. 247 ГК РФ допускается, если второй сособственник докажет, что ему объективно невозможно пользоваться частью, соразмерной его доле, при том что он реально нуждается в жилье. Это возможно, в частности, если:
- он заявлял о желании пользоваться закреплённой комнатой, но первый сособственник чинил ему препятствия (не передавал ключи, не пускал, отказывался подписать соглашение о фактическом доступе);
- он предпринимал попытки вселиться, зафиксированные документально (обращения в полицию, переписка, акты);
- занимаемая им комната (12,5 кв. м) существенно меньше его доли (18,1 кв. м) и это расхождение не было добровольным выбором, а стало следствием невозможности выделить соразмерную долю в трёхкомнатной квартире с такой конфигурацией.
В таком случае суд вправе взыскать с сособственника, фактически пользующегося «лишними» метрами, компенсацию, размер которой определяется исходя из платы за пользование соответствующей площадью (аналогично рыночной ставке аренды доли в жилом помещении), а не из стоимости самих квадратных метров как таковых. Истец должен представить расчёт и доказательства (оценку стоимости аренды аналогичного жилья).
Также следует учитывать период: компенсация взыскивается за период реального пользования ответчиком чужой долей, в пределах общего срока исковой давности (ст. 196 ГК РФ).
Вывод: иск удовлетворим лишь в том случае, если второй сособственник докажет совокупность двух обстоятельств — свою нуждаемость в жилье (реальный, сохраняющийся интерес в пользовании) и невозможность или непредоставление ему соразмерной доле площади по вине первого сособственника. Если же будет подтверждено лишь то, что он сам согласился с порядком, добровольно уехал и в квартире не нуждается, — иск подлежит отклонению. Оценка этих фактов производится районным судом по месту нахождения квартиры (спор связан с правом на недвижимое имущество).
Суд с высокой вероятностью откажет второму собственнику во взыскании компенсации за 5,5 кв. м, поскольку отсутствует доказанная невозможность предоставления соразмерной доли, а добровольный выезд и согласие с порядком пользования могут быть оценены судом как отсутствие нарушения права.
Ключевое: формальный арифметический перекос метров (5,5–5,6 кв. м) сам по себе не порождает право на денежную компенсацию — она не является способом «монетизации» площади, которой сособственник не пользуется по собственной воле.
Развёрнутый вывод по каждой ветке
1. По основанию требования (п. 2 ст. 247 ГК РФ). Компенсация выплачивается только «при невозможности» предоставить участнику часть общего имущества, соразмерную его доле. В вашей ситуации такая невозможность отсутствует: суд закрепил за вторым собственником конкретную комнату (12,5 кв. м), которой он вправе пользоваться. Неравное по площади распределение комнат прямо допускается п. 1 ст. 247 ГК РФ — стороны вправе договориться, что один пользуется большей площадью, другой меньшей. Сам факт такого согласованного распределения, зафиксированного в решении суда, не порождает автоматически право на компенсацию.
2. По влиянию добровольного согласия и выезда. Второй собственник согласился с порядком пользования, затем закрыл комнату и уехал, в жилье не нуждается. Компенсация по п. 2 ст. 247 ГК РФ призвана восстановить нарушенное право сособственника, который желает, но не может пользоваться своей долей. Суд может оценить добровольный выезд как отсутствие нарушения права, но это требует оценки фактических обстоятельств. Суд будет оценивать соизмеримость интереса лица в использовании общего имущества с неудобствами для других собственников (п. 4 Обзора судебной практики ВС РФ № 3/2022). Суд может отклонить иск, если установит отсутствие реального интереса, но это зависит от оценки всех обстоятельств.
3. По встречной ветке (когда иск мог бы быть удовлетворён). Иск удовлетворим лишь при доказанности совокупности двух обстоятельств: (а) реальной нуждаемости второго собственника в жилье и сохраняющегося интереса в пользовании; (б) невозможности или непредоставления ему соразмерной доле площади по вине первого собственника (например, чинение препятствий во вселении, отказ передать ключи, документально зафиксированные попытки вселиться). В описанной ситуации такие факты отсутствуют — второй собственник сам согласился с порядком, уехал и в жилье не нуждается.
4. По размеру и периоду. Если бы иск удовлетворялся, компенсация исчислялась бы исходя из платы за пользование соответствующей площадью (аналогично рыночной ставке аренды), а не из стоимости самих квадратных метров. Период взыскания ограничен общим сроком исковой давности — 3 года (ст. 196 ГК РФ). Однако в вашей ситуации до расчёта размера дело не дойдёт, поскольку отсутствует само основание для взыскания.
Пошаговые действия
-
Займите позицию ответчика по иску — вы (первый собственник, занимающий 23,7 кв. м) выступаете ответчиком в районном суде по месту нахождения квартиры.
-
Подготовьте письменные возражения на иск, в которых укажите:
- порядок пользования установлен судом, второй собственник с ним согласился;
- ему закреплена конкретная комната (12,5 кв. м), которой он вправе пользоваться — невозможность предоставления части имущества отсутствует (п. 2 ст. 247 ГК РФ);
- второй собственник добровольно закрыл комнату, уехал и в жилье не нуждается — реальный интерес в пользовании может быть признан отсутствующим (п. 4 Обзора ВС РФ № 3/2022);
- компенсация не является способом монетизации неиспользуемой по своей воле площади.
-
Соберите доказательства добровольного выезда и отсутствия нуждаемости второго собственника: переписку, показания свидетелей, акты о непроживании, сведения о наличии у него иного жилья (если имеются).
-
Заявите в суде о пропуске срока исковой давности (ст. 196 ГК РФ) в части требований за период, превышающий 3 года до подачи иска, — если истец будет настаивать на взыскании за более ранний период.
-
При отказе в иске — решение в вашу пользу, дополнительных действий не требуется. Если суд первой инстанции иск удовлетворит — подайте апелляционную жалобу в вышестоящий суд в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения, ссылаясь на отсутствие невозможности предоставления соразмерной доли и на то, что суд может оценить отсутствие реального интереса истца в пользовании жильём.
