Вправе ли наймодатель требовать фиксированные 5 000 рублей, если по квитанциям за коммунальные услуги выходит 3 700?
Ключ к ответу — в том, что собой представляет плата за коммунальные услуги. По договору найма наниматель обязан вносить плату за жилое помещение, а если договором не установлено иное — самостоятельно вносить коммунальные платежи:
Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.
— ст. 678 ГК РФ
Из ст. 210 ГК следует, что само бремя содержания квартиры (в том числе взносы на капремонт и плата по квитанциям) лежит на собственнике — наймодателе. Коммунальные платежи наниматель оплачивает именно как возмещение тех сумм, которые реально предъявлены поставщиками:
Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
— ст. 210 ГК РФ
Размер платы за коммунальные услуги законом жёстко привязан к фактическому объёму потребления — по показаниям приборов учёта или по нормативам. Это означает, что коммунальная плата не является произвольной фиксированной величиной, «с потолка»:
Размер платы за коммунальные услуги рассчитывается исходя из объема потребляемых коммунальных услуг, определяемого по показаниям приборов учета, а при их отсутствии исходя из нормативов потребления коммунальных услуг (в том числе нормативов накопления твердых коммунальных отходов), утверждаемых органами государственной власти субъектов Российской Федерации в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. При расчете платы за коммунальные услуги для собственников помещений в многоквартирных домах, которые имеют установленную законодательством Российской Федерации обязанность по оснащению принадлежащих им помещений приборами учета используемой воды и помещения которых не оснащены такими приборами учета, применяются повышающие коэффициенты к нормативу потребления соответствующего вида коммунальной услуги в размере и в порядке, которые установлены Правительством Российской Федерации. (В редакции федеральных законов от 27.07.2010 № 237-ФЗ, от 29.12.2014 № 458-ФЗ, от 29.06.2015 № 176-ФЗ, от 31.12.2017 № 503-ФЗ, от 27.12.2018 № 522-ФЗ, от 24.04.2020 № 128-ФЗ) 1 1 .
— ч. 1 ст. 157 ЖК РФ
Плата за наём и коммунальные платежи — разные составляющие (ч. 1, 3 ст. 154 ЖК). Плата за наём устанавливается соглашением сторон, а коммунальные услуги рассчитываются по факту потребления. Поэтому требование наймодателя взимать ежемесячно фиксированные 5 000 рублей при фактической сумме по квитанциям 3 700 рублей означает скрытое повышение платы за наём. Одностороннее изменение размера платы не допускается:
Размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. В случае, если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер. 2. Одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором. 3. Плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором найма жилого помещения. Если договором сроки не предусмотрены, плата должна вноситься нанимателем ежемесячно в порядке, установленном Жилищным кодексом Российской Федерации .
— п. 1 ст. 682 ГК РФ
Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами. 2. Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. В случае, если исполнение обязательства связано с осуществлением предпринимательской деятельности не всеми его сторонами, право на одностороннее изменение его условий или отказ от исполнения обязательства может быть предоставлено договором лишь стороне, не осуществляющей предпринимательской деятельности, за исключением случаев, когда законом или иным правовым актом предусмотрена возможность предоставления договором такого права другой стороне. 3. Предусмотренное настоящим Кодексом, другим законом, иным правовым актом или договором право на односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, или на одностороннее изменение условий такого обязательства может быть обусловлено по соглашению сторон необходимостью выплаты определенной денежной суммы другой стороне обязательства. (Статья в редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ)
— п. 1 ст. 310 ГК РФ
Сумма 1 300 рублей ежемесячно (5 000 − 3 700), уплаченная сверх реальных коммунальных платежей, не имеет правового основания — наймодатель получает её за счёт нанимателя без сделки и без закона. Это неосновательное обогащение, подлежащее возврату:
Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса. 2. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
— п. 1 ст. 1102 ГК РФ
На неосновательно удержанную сумму начисляются проценты за пользование чужими денежными средствами с момента, когда наймодатель узнал о неосновательности обогащения, и далее по день фактического возврата:
На сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.
— п. 2 ст. 1107 ГК РФ
В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором. (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 315-ФЗ) 2. Если убытки, причиненные кредитору неправомерным пользованием его денежными средствами, превышают сумму процентов, причитающуюся ему на основании пункта 1 настоящей статьи, он вправе требовать от должника возмещения убытков в части, превышающей эту сумму. 3. Проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок. 4. В случае, когда соглашением сторон предусмотрена неустойка за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежного обязательства, предусмотренные настоящей статьей проценты не подлежат взысканию, если иное не предусмотрено законом или договором. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 5. Начисление процентов на проценты (сложные проценты) не допускается, если иное не установлено законом. По обязательствам, исполняемым при осуществлении сторонами предпринимательской деятельности, применение сложных процентов не допускается, если иное не предусмотрено законом или договором.
— п. 1 ст. 395 ГК РФ
Вывод: Да, наймодатель не может таким образом «обманывать» юридически — требование фиксированных 5 000 рублей при фактуре 3 700 рублей по квитанциям не основано на законе и договоре. Уплаченная сверх квитанций разница (1 300 руб./мес.) является неосновательным обогащением наймодателя и подлежит возврату с процентами по ст. 395 ГК РФ. Платить за коммунальные услуги наниматель обязан в сумме фактических квитанций, а не в произвольном размере, названном наймодателем. Если по договору наниматель должен вносить коммунальные платежи — целесообразно зафиксировать, что оплачивается именно сумма по квитанциям (напр., перечислением либо с подтверждением платежей), это защитит от претензий.
Должны ли мы платить 5 000 рублей, если полмесяца не пользовались водой, светом и газом?
Здесь действуют правила перерасчёта при временном отсутствии потребителя. Правила № 354 предоставляют потребителю право на перерасчёт платы за коммунальные услуги при отсутствии в жилом помещении более 5 полных календарных дней подряд, если помещение не оборудовано приборами учёта:
При временном, то есть более 5 полных календарных дней подряд, отсутствии потребителя в жилом помещении, не оборудованном индивидуальным или общим (квартирным) прибором учета в связи с отсутствием технической возможности его установки, подтвержденной в установленном настоящими Правилами порядке, осуществляется перерасчет размера платы за предоставленную потребителю в таком жилом помещении коммунальную услугу, за исключением коммунальных услуг по отоплению, электроснабжению и газоснабжению на цели отопления жилых (нежилых) помещений, предусмотренных соответственно подпунктами "д" и "е" пункта 4 настоящих Правил.
— п. 86 Правил № 354, утв. ПП РФ от 06.05.2011
Перерасчёт производится пропорционально количеству дней отсутствия:
Перерасчет размера платы за коммунальные услуги производится пропорционально количеству дней периода временного отсутствия потребителя, которое определяется исходя из количества полных календарных дней его отсутствия, не включая день выбытия из жилого помещения и день прибытия в жилое помещение.
— п. 90 Правил № 354, утв. ПП РФ от 06.05.2011
Заявление о перерасчёте подаётся до начала периода отсутствия либо не позднее 30 дней после его окончания (п. 91 Правил № 354).
Важные оговорки. Во-первых, перерасчёт по Правилам № 354 применяется к услугам, оплачиваемым по нормативу (когда нет приборов учёта): вода, водоотведение, газ, электроэнергия — кроме отопления и электроснабжения на цели отопления, которые перерасчёту при временном отсутствии не подлежат. Во-вторых, если в квартире установлены индивидуальные счётчики воды, газа и электричества, то необходимость в перерасчёте отпадает автоматически: плата считается просто по нулевым/уменьшенным показаниям счётчиков — как требует ст. 157 ЖК о расчёте по фактическому потреблению (ч. 1 ст. 157 ЖК процитирована в блоке 1). В-третьих, отопление и взнос на капремонт не зависят от числа проживающих и при временном отсутствии не пересчитываются.
Поскольку наймодатель требует фиксированную сумму 5 000 рублей вне зависимости от реального потребления, а не расчёт по квитанциям, вопрос перерасчёта напрямую привязан к главному спору: обязанность нанимателя — платить фактические коммунальные платежи, а не произвольную величину. Если половину месяца вы не пользовались водой, светом и газом, у вас есть право на перерасчёт (по нормативным услугам — через заявление; по счётчиковым услугам — уменьшение уже автоматически отражается в квитанциях).
Вывод: Платить фиксированные 5 000 рублей, когда вы половину месяца не потребляли воду, свет и газ, вы не обязаны. По коммунальным услугам, оплачиваемым по нормативу, при отсутствии более 5 дней подряд вы вправе потребовать перерасчёта пропорционально дням отсутствия (п. 86, 90, 91 Правил № 354); по услугам учёта (счётчики) плата уменьшается автоматически. Отопление и капремонт перерасчёту не подлежат. Требование наймодателя о фиксированных 5 000 рублей остаётся неосновательным и в этой части — если вы полмесяца отсутствовали, переплата по коммунальным услугам при справедливом расчёте ещё больше.
Как юридически решить вопрос: порядок защиты и взыскание переплаты
Первый шаг — конструктивный диалог на юридическом уровне посредством письменной претензии. В ней нужно: (1) сослаться, что плата за наём в 12 000 руб. установлена соглашением сторон, а коммунальные услуги оплачиваются по факту квитанций (ст. 682 ГК, ст. 157 ЖК); (2) предложить оплату в размере фактических квитанций, а при временном отсутствии — перерасчёт по п. 86, 90, 91 Правил № 354; (3) потребовать возврата излишне уплаченного за прошлые месяцы как неосновательного обогащения с процентами по ст. 1107, 395 ГК. Претензию вручайте под подпись или направляйте заказным письмом с описью вложения — это одновременно создаёт письменные доказательства.
Второй шаг — при отказе взыскание в судебном порядке. Иск о взыскании неосновательного обогащения и процентов — это денежный спор, предъявляемый по общему правилу подсудности по месту жительства ответчика (наймодателя):
Иск предъявляется в суд по месту жительства ответчика. Иск к организации предъявляется в суд по адресу организации. (Статья в редакции Федерального закона от 28.11.2018 № 451-ФЗ ) Статья 29. Подсудность по выбору истца 1. Иск к ответчику, место жительства которого неизвестно или который не имеет места жительства в Российской Федерации, может быть предъявлен в суд по месту нахождения его имущества или по его последнему известному месту жительства в Российской Федерации. 2. Иск к организации, вытекающий из деятельности ее филиала или представительства, может быть предъявлен также в суд по адресу ее филиала или представительства. (В редакции Федерального закона от 28.11.2018 № 451-ФЗ ) 3. Иски о взыскании алиментов и об установлении отцовства могут быть предъявлены истцом также в суд по месту его жительства. 4. Иски о расторжении брака могут предъявляться также в суд по месту жительства истца в случаях, если при нем находится несовершеннолетний или по состоянию здоровья выезд истца к месту жительства ответчика представляется для него затруднительным. 5. Иски о возмещении вреда, причиненного увечьем, иным повреждением здоровья или в результате смерти кормильца, могут предъявляться истцом также в суд по месту его жительства или месту причинения вреда. 6.
— ст. 28 ГПК РФ, п. 3
В иске вы вправе заявить: возврат всех излишне уплаченных сумм за период пользования (разница между внесёнными 5 000 и фактическими квитанциями по каждому месяцу), проценты по ст. 395 ГК с даты уплаты каждой переплаты, а также (при подтверждении неправомерных требований) возмещение связанных расходов. Обязанность доказать правовое основание получения денег лежит на наймодателе (п. 1 ст. 1102 ГК).
Что касается риска расторжения договора найма в ответ на ваши требования — при расторжении применяются общие основания, а одностороннее изменение размера коммунальной платы наймодателем не допускается (ст. 310, 682 ГК). Если наймодатель начнёт требовать выселения из-за того, что вы не платите необоснованную сумму, — сама переплата, которой вы не обязаны были платить, не является задолженностью по плате за жильё, дающей основание для расторжения (ст. 687 ГК).
Вывод: Решение достигается в два этапа: (1) письменная претензия наймодателю с требованием оплачивать коммунальные услуги по факту квитанций и вернуть переплату с процентами; (2) при отказе — иск в суд по месту жительства наймодателя о взыскании неосновательного обогащения (разницы 1 300 руб./мес. за каждый месяц) и процентов по ст. 395 ГК. Соберите доказательства: квитанции, платёжные документы, зафиксированное требование наймодателя о 5 000 руб., переписку, показания счётчиков, договор найма. Размер иска за, например, год может составить свыше 15 000 руб. основной переплаты — что имеет практический смысл. Платить только фактические коммунальные суммы вы вправе без риска признания вас «задолжавшим по договору».
Что если наймодатель откажет, как платить дальше и как исполнить решение
Если наймодатель откажется вернуть переплату и в ответ заявит о расторжении договора. Само требование о возврате неосновательного обогащения не даёт наймодателю оснований для расторжения договора найма. По ст. 687 ГК наниматель и наймодатель вправе расторгнуть договор в судебном порядке лишь по предусмотренным основаниям (неуплата платы за жилое помещение за 6 месяцев при долгосрочном договоре, разрушение помещения и т.п.). Отказ нанимателя платить произвольную «коммунальную» надбавку сверх квитанций не образует задолженности по плате за жильё, поскольку размер коммунальной платы определяется фактическим потреблением (ч. 1 ст. 157 ЖК), а одностороннее повышение платы не допускается (ст. 310, 682 ГК). Соответственно, если наймодатель после претензии потребует освободить жильё «за неуплату» — его требование не основано на законе, а вы вправе ссылаться на отсутствие правовой обязанности вносить завышенную сумму.
Альтернативный способ платить. Поскольку ст. 678 ГК по умолчанию обязывает нанимателя самостоятельно вносить коммунальные платежи, наиболее защищённый вариант — договориться о том, что вы оплачиваете коммунальные услуги напрямую по квитанциям (по реквизитам поставщиков), передавая наймодателю только плату за наём (12 000 руб.). Если наймодатель не согласен — вы вправе выплачивать ему только суммы, равные фактическим квитанциям, которые он обязан предъявить, поскольку только они и составляют «коммунальные платежи» по смыслу п. 1 ст. 682 ГК и ч. 1 ст. 157 ЖК. Требование фиксированных 5 000 руб. взамен квитанций не создаёт вашей обязанности их платить.
Исполнение решения суда. После вступления решения в силу о взыскании неосновательного обогащения и процентов взыскание ведётся через исполнительный лист, который передаётся в службу судебных приставов (ФЗ № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве»); пристав вправе обратить взыскание на денежные средства и иное имущество должника-наймодателя.
Вывод: При отказе наймодателя его угроза расторгнуть договор из-за неоплаты завышенной суммы юридически безосновательна (ст. 687, 678, 682 ГК, ч. 1 ст. 157 ЖК), а вы вправе перейти на оплату коммунальных услуг напрямую по квитанциям либо выплачивать наймодателю только сумму фактической квитанции, не создавая у себя обязанности платить произвольные 5 000 руб. Взысканное по суду исполняется принудительно через судебных приставов.
