Можно ли взыскать с продавца задолженность по капитальному ремонту, возникшую до покупки квартиры, если в договоре есть пункт о погашении долга?

Переход обязанности по взносам на капремонт к новому собственнику

Задолженность по взносам на капитальный ремонт юридически «следует» за помещением. Закон прямо закрепляет, что при переходе права собственности к новому собственнику переходит и неисполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капремонт.

Обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме распространяется на всех собственников помещений в этом доме с момента возникновения права собственности на помещения в этом доме. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, в том числе не исполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт
— п. 3 ст. 158 ЖК РФ

Это означает, что в отношениях с владельцем счёта (фонд капремонта, региональный оператор) или управляющей организацией должником по накопившимся 20 тыс. руб. теперь формально является покупатель — новый собственник. Тот же вывод подтверждается положением о моменте возникновения обязанности:

1. собственника помещения с момента возникновения права собственности на такое помещение с учетом правила, установленного частью 3 статьи 169 настоящего Кодекса; (В редакции Федерального закона от 29.06.2015 № 176-ФЗ) 6) лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 04.06.2011 № 123-ФЗ) 7) застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) в отношении помещений в данном доме, не переданных иным лицам по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 29.06.2015 № 176-ФЗ) 3. До заселения жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов в установленном порядке расходы на содержание жилых помещений и коммунальные услуги несут соответственно органы государственной власти и органы местного самоуправления или управомоченные ими лица.
   — п. 5 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ

У собственника обязанность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг возникает с момента возникновения права собственности на такое помещение (пункт 5 части 2 статьи 153 ЖК РФ). Момент возникновения права собственности определяется правилами Гражданского кодекса Российской Федерации (пункт 2 статьи 81, статьи 218, 219, 223, пункт 4 статьи 1152 ГК РФ). Обязанность по внесению платы за содержание жилого помещения и коммунальные услуги у лица, принявшего жилое помещение от застройщика, после выдачи последнему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию возникает с момента передачи жилого помещения по передаточному акту или иному документу о передаче (пункт 6 части 2 статьи 153 ЖК РФ). 27. Сособственники жилого помещения в многоквартирном доме несут обязанность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг соразмерно их доле в праве общей долевой собственности на жилое помещение (статья 249 ГК РФ). По смыслу статьи 155 ЖК РФ и статьи 249 ГК РФ, каждый из таких сособственников жилого помещения вправе требовать заключения с ним отдельного соглашения, на основании которого вносится плата за жилое помещение и коммунальные услуги, и выдачи отдельного платежного документа. 28.
— п. 26 Постановления Пленума ВС РФ № 22 от 27.06.2017

Однако для вашего спора с продавцом это не преграда, а, наоборот, ключ к правильному построению требования. Поскольку в силу закона долг «перешёл» к вам, вы, уплатив его фонду, понесёте реальные расходы. Именно эти расходы вы вправе переложить на продавца на основании договорной гарантии — этот пласт раскрыт в следующем разделе. Итог: обязанность по долгу перед фондом лежит на вас как новом собственнике, но у вас есть самостоятельное требование к продавцу.

Основание для взыскания суммы с продавца по договору

Пункт договора купли-продажи, которым продавец подтвердил уплату всех коммунальных платежей и взносов на капремонт и обязался погасить выявленную задолженность в течение семи дней с даты предъявления требования, — это договорное обязательство, подлежащее исполнению в силу закона.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями
— ст. 309 ГК РФ

Указанное заверение продавца является «заверением об обстоятельствах» по смыслу статьи 431.2 ГК РФ: продавец при заключении договора дал покупателю заверение об отсутствии задолженности — обстоятельстве, имеющем значение для сделки. Поскольку задолженность фактически существовала, заверение оказалось недостоверным, и продавец обязан возместить убытки.

Сторона, которая при заключении договора либо до или после его заключения дала другой стороне недостоверные заверения об обстоятельствах, имеющих значение для заключения договора, его исполнения или прекращения (в том числе относящихся к предмету договора, полномочиям на его заключение, соответствию договора применимому к нему праву, наличию необходимых лицензий и разрешений, своему финансовому состоянию либо относящихся к третьему лицу), обязана возместить другой стороне по ее требованию убытки, причиненные недостоверностью таких заверений
— п. 1 ст. 431.2 ГК РФ

Пункт договора сформулирован как прямое обязательство погасить задолженность «в течение семи дней с даты предъявления требования покупателем». Это самостоятельное денежное обязательство продавца. При его неисполнении применяются общие последствия нарушения обязательства — возмещение убытков и уплата процентов.

Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. 2. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы. Статья 16. Возмещение убытков, причиненных государственными органами и органами местного самоуправления Убытки, причиненные гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления или должностных лиц этих органов, в том числе издания не соответствующего закону или иному правовому акту акта государственного органа или органа местного самоуправления, подлежат возмещению Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием. Статья 16 1 .
— п. 1 ст. 15 ГК РФ

Должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Если иное не установлено законом, использование кредитором иных способов защиты нарушенных прав, предусмотренных законом или договором, не лишает его права требовать от должника возмещения убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 2. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 настоящего Кодекса. Возмещение убытков в полном размере означает, что в результате их возмещения кредитор должен быть поставлен в положение, в котором он находился бы, если бы обязательство было исполнено надлежащим образом. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 3. Если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором, при определении убытков принимаются во внимание цены, существовавшие в том месте, где обязательство должно было быть исполнено, в день добровольного удовлетворения должником требования кредитора, а если требование добровольно удовлетворено не было, - в день предъявления иска. Исходя из обстоятельств, суд может удовлетворить требование о возмещении убытков, принимая во внимание цены, существующие в день вынесения решения. 4. При определении упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления. 5.
— п. 1 ст. 393 ГК РФ

Для вашей ситуации это означает: сумма задолженности за капремонт (20 тыс. руб.), возникшая до даты заключения договора, является вашим реальным ущербом, который вы понесёте (или уже понесли), погашая долг перед фондом. Эту сумму вы вправе взыскать с продавца как убытки, причинённые недостоверным заверением и неисполнением договорного обязательства. Наличие письменного пункта в договоре — решающее доказательство, поскольку он прямо фиксирует гарантию продавца и срок её исполнения.

Дополнительно: если вы уже уплатили долг вместо продавца, его бездействие привело к неосновательному сбережению за ваш счёт, и сумма подлежит возврату также по нормам о неосновательном обогащении.

Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса. 2. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
— п. 1 ст. 1102 ГК РФ

Вывод: взыскание с продавца возможно и обоснованно — основание даёт пункт договора (гарантия + обязательство погасить), подкреплённый нормами о заверениях об обстоятельствах (ст. 431.2 ГК РФ), убытках (ст. 15, 393 ГК РФ) и неосновательном обогащении (ст. 1102 ГК РФ).

Проценты за просрочку и порядок взыскания

Продавец обязался погасить задолженность «в течение семи дней с даты предъявления требования покупателем». Если по истечении семи дней со дня предъявления требования он не уплатил — наступает просрочка денежного обязательства, и на сумму долга начисляются проценты по статье 395 ГК РФ.

В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором. (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 315-ФЗ) 2. Если убытки, причиненные кредитору неправомерным пользованием его денежными средствами, превышают сумму процентов, причитающуюся ему на основании пункта 1 настоящей статьи, он вправе требовать от должника возмещения убытков в части, превышающей эту сумму. 3. Проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок. 4. В случае, когда соглашением сторон предусмотрена неустойка за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежного обязательства, предусмотренные настоящей статьей проценты не подлежат взысканию, если иное не предусмотрено законом или договором. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 5. Начисление процентов на проценты (сложные проценты) не допускается, если иное не установлено законом. По обязательствам, исполняемым при осуществлении сторонами предпринимательской деятельности, применение сложных процентов не допускается, если иное не предусмотрено законом или договором.
— п. 1 ст. 395 ГК РФ

Проценты начисляются со дня, следующего за днём истечения семидневного срока (ст. 191–193 ГК РФ), по день фактической уплаты, исходя из ключевой ставки Банка России в соответствующие периоды.

Что касается порядка взыскания: требование основано на сделке, совершённой в простой письменной форме (договор купли-продажи), а сумма требования (20 тыс. руб.) не превышает пятьсот тысяч рублей. Такое требование подлежит рассмотрению в порядке приказного производства — путём подачи заявления о вынесении судебного приказа.

Судебный приказ - судебное постановление, вынесенное судьей единолично на основании заявления о взыскании денежных сумм или об истребовании движимого имущества от должника по требованиям, предусмотренным статьей 122 настоящего Кодекса, если размер денежных сумм, подлежащих взысканию, или стоимость движимого имущества, подлежащего истребованию, не превышает пятьсот тысяч рублей
— ч. 1 ст. 121 ГПК РФ

Требования о взыскании суммы задолженности по оплате жилого помещения и коммунальных услуг, не превышающей пятисот тысяч рублей, подлежат рассмотрению в порядке приказного производства (пункт 1 части 1 статьи 23, часть 1 статьи 121, абзацы десятый и одиннадцатый статьи 122 ГПК РФ). В случае, если в принятии заявления о вынесении судебного приказа о взыскании задолженности по оплате жилого помещения и коммунальных услуг мировым судьей отказано по основаниям, указанным в части 3 статьи 125 ГПК РФ, или судебный приказ, вынесенный по данным требованиям, был отменен (статья 129 ГПК РФ), эти требования могут быть рассмотрены в порядке искового, в том числе упрощенного, производства. 6. При определении родовой подсудности споров, связанных с оплатой жилого помещения и коммунальных услуг нанимателями (собственниками), следует руководствоваться правилами, установленными статьями 23 и 24 ГПК РФ. Например, иски о перерасчете платы в связи с оказанием коммунальных услуг ненадлежащего качества при цене иска, не превышающей пятидесяти тысяч рублей, подсудны мировому судье, а иски об определении порядка внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги, как иски, не подлежащие оценке, подсудны районному суду. 7. По общему правилу, требования о взыскании задолженности по оплате нанимателями (собственниками) жилого помещения и коммунальных услуг рассматриваются по месту жительства ответчика (статья 28 ГПК РФ).
— п. 5 Постановления Пленума ВС РФ № 22 от 27.06.2017

При этом заявление подаётся мировому судье по месту жительства продавца (ответчика) — по общим правилам подсудности.

Иск предъявляется в суд по месту жительства ответчика. Иск к организации предъявляется в суд по адресу организации
— ст. 28 ГПК РФ, п. 3

Конкретная оговорка: судебный приказ выдаётся по требованиям, перечисленным в статье 122 ГПК РФ, в том числе по требованию, основанному на сделке в простой письменной форме — под эту категорию подпадает и ваше требование к продавцу из договора купли-продажи (абзац второй ст. 122 ГПК РФ). Если же продавец заявит возражения, судебный приказ будет отменён (ст. 129 ГПК РФ), и спор перейдёт в исковое производство — в тот же мировой суд по месту жительства ответчика, при цене иска до 50 тыс. руб., либо в районный суд при большей сумме.

Вывод: обращаться следует к мировому судье по месту жительства продавца с заявлением о вынесении судебного приказа о взыскании задолженности и процентов по ст. 395 ГК РФ; при отмене приказа — с исковым заявлением о взыскании убытков (ст. 15, 393 ГК РФ) и процентов.

Ветвления по неизвестным фактам и порядок действий

В зависимости от того, как развивались события, рекомендации различаются.

Если вы ещё не платили долг фонду. Фонд (региональный оператор) вправе предъявить требование к вам как новому собственнику, поскольку обязанность перешла по закону (п. 3 ст. 158 ЖК РФ). Важно: чтобы зафиксировать основание требования к продавцу, направьте продавцу письменное требование (претензию) о погашении задолженности с указанием суммы, периода её возникновения и ссылкой на пункт договора — с этого момента начинает течь семидневный срок, установленный договором, а после его истечения возникает право на проценты. Требование оформите так, чтобы иметь доказательство его вручения (заказное письмо с описью вложения или расписка в получении).

Если вы уже уплатили долг. Вы вправе взыскать с продавца уплаченную сумму как реальный ущерб (ст. 15, 393 ГК РФ) либо как неосновательное обогащение (ст. 1102 ГК РФ), а также проценты по ст. 395 ГК РФ, начиная со дня, следующего за истечением семи дней после предъявления требования.

Если продавец — юридическое лицо или ИП. Подсудность сохраняется: заявление подаётся в суд по адресу организации (ст. 28 ГПК РФ), а сумма до 500 тыс. руб. также позволяет прибегнуть к приказному производству.

Доказательства, которые следует собрать для суда: договор купли-продажи с гарантийным пунктом (главное доказательство); документ фонда/оператора о наличии и размере задолженности с указанием периода, из которого видно, что долг возник до даты заключения договора; платёжные документы, если вы уплатили долг; доказательство предъявления требования продавцу.

Вывод: независимо от того, оплатили вы долг или ещё нет, основание для взыскания 20 тыс. руб. с продавца имеется и прямо вытекает из пункта договора; следует зафиксировать письменное требование (для запуска семидневного срока) и обратиться в суд в приказном порядке по месту жительства (адресу) ответчика.