Что делать, если банк расторг договор ипотеки из-за просрочек и требует всю сумму долга: переговоры, опека, продажа квартиры с материнским капиталом и детьми

Правомерно ли требование банка вернуть всю сумму и можно ли вернуться в график, погасив просрочку

По сумме и порядку действий банка: требование о досрочном возврате всей суммы при длительной просрочке основано на законе. При возврате займа частями займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы при нарушении срока возврата очередной части:

Если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с процентами за пользование займом, причитающимися на момент его возврата.
— п. 2 ст. 811 ГК РФ

Специальная норма для потребительского кредита, обеспеченного ипотекой, уточняет порог: банк вправе заявить такое требование, только если просрочка превысила 60 дней в течение последних 180 дней, и обязан дать заёмщику на возврат не менее 30 календарных дней с момента направления уведомления:

В случае нарушения заемщиком условий договора потребительского кредита (займа) в отношении сроков возврата сумм основного долга и (или) уплаты процентов продолжительностью (общей продолжительностью) более чем шестьдесят календарных дней в течение последних ста восьмидесяти календарных дней кредитор вправе потребовать досрочного возврата оставшейся суммы потребительского кредита (займа) вместе с причитающимися процентами и (или) расторжения договора потребительского кредита (займа), уведомив об этом заемщика способом, установленным договором, и установив разумный срок возврата оставшейся суммы потребительского кредита (займа), который не может быть менее чем тридцать календарных дней с момента направления кредитором уведомления.
— ч. 2 ст. 14 ФЗ № 353-ФЗ «О потребительском кредите (займе)»

При этом закон чётко разграничивает: у банка возникает именно право «потребовать досрочного возврата» и (или) «расторжения договора» — договор продолжает действовать, пока он не расторгнут, а односторонний «отказ» через уведомление в приложении сам по себе не прекращает обязательство:

Нарушение заемщиком сроков возврата основной суммы долга и (или) уплаты процентов по договору потребительского кредита (займа) влечет ответственность, установленную федеральным законом, договором потребительского кредита (займа), а также возникновение у кредитора права потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы потребительского кредита (займа) вместе с причитающимися по договору потребительского кредита (займа) процентами и (или) расторжения договора потребительского кредита (займа) в случае, предусмотренном настоящей статьей.
— ч. 1 ст. 14 ФЗ № 353-ФЗ «О потребительском кредите (займе)»

Ключевой инструмент защиты для вашей ситуации — право прекратить обращение взыскания, исполнив просроченную часть обязательства:

Должник и являющийся третьим лицом залогодатель вправе прекратить в любое время до реализации предмета залога обращение на него взыскания и его реализацию, исполнив обеспеченное залогом обязательство или ту его часть, исполнение которой просрочено. Соглашение, ограничивающее это право, ничтожно.
— п. 4 ст. 348 ГК РФ

Это означает: если вы внесёте сумму просроченных платежей (около 190 тыс. руб.) с начисленными процентами и пенями до реализации квартиры, вы вправе полностью устранить основание для обращения взыскания на квартиру. Соглашение, ограничивающее это право, ничтожно — банк не может вам в этом отказать.

Однако важно разделить два разных основания отказа в обращении взыскания. Если бы банк уже обратился в суд, суд вправе отказать ему, когда нарушение «крайне незначительно»: долг менее 5 % от стоимости квартиры и просрочка менее трёх месяцев:

Обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что на момент принятия судом решения об обращении взыскания одновременно соблюдены следующие условия: (В редакции Федерального закона от 06.12.2011 № 405-ФЗ) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от стоимости предмета ипотеки; (В редакции Федерального закона от 06.12.2011 № 405-ФЗ) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.
— п. 1 ст. 54.1 ФЗ № 102-ФЗ «Об ипотеке»

У вас 190 тыс. руб. просрочки при долге 2,7 млн руб. — формально это более 5 % «от стоимости предмета ипотеки», а просрочка длилась несколько месяцев, поэтому «льготный» порог для отказа сам по себе, скорее всего, не сработает, если к моменту решения суда долг не будет погашен. Напротив, для обязательств с периодическими платежами действует обратное правило — обращение взыскания допускается уже при «систематическом» нарушении (более трёх просрочек за 12 месяцев):

Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение 12 месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.
— п. 5 ст. 54.1 ФЗ № 102-ФЗ «Об ипотеке»

Поэтому ваш конструктивный сценарий — не ждать суда и не спорить о значительности, а досрочно погасить просроченную часть (п. 4 ст. 348 ГК РФ даёт на это безусловное право) и в письменной форме предложить банку восстановить график платежей. После погашения просрочки до обращения взыскания основание для досрочного истребования всей суммы и реализации залога существенно ослабевает; письменное заявление в банк фиксирует вашу добросовестность и волю исполнять договор.

Вывод по вопросу 1: Да, внесение суммы просроченных платежей — эффективный и законный способ удержать квартиру и вернуться в график: п. 4 ст. 348 ГК РФ даёт безусловное право прекратить обращение взыскания исполнением просроченной части до реализации залога. Погашение надо сопроводить письменным заявлением банку о восстановлении графика; отказ банка можно обжаловать, а при попытке банка реализовать квартиру вопреки погашению — ссылаться на ничтожность ограничивающих это право условий.

Обязательно ли участие органа опеки из-за материнского капитала и выделенных детям долей

Само по себе привлечение материнского капитала не делает орган опеки «стороной» кредитных отношений и не требует обращения в опеку для переговоров с банком о просрочке. Участие опеки требуется только тогда, когда совершается сделка по распоряжению имуществом несовершеннолетних, то есть когда вы продаёте/отчуждаете квартиру, в которой у детей уже есть доли.

Ваша ситуация отличается от случая, когда доли детям ещё не выделены: в вашем вопросе указано, что доли в квартире детям уже выделены. Это значит, что дети — сособственники долевой собственности, и применяются нормы о распоряжении имуществом подопечных/несовершеннолетних.

Правило о том, что родитель (законный представитель) не вправе без предварительного разрешения опеки совершать сделки по отчуждению имущества ребёнка:

Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.
— п. 2 ст. 37 ГК РФ

Аналогичная норма в специальном законе с перечнем исключений и требованием предварительного разрешения:

Опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного.
— ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве», п. 1

Также действует правило, защищающее интересы детей при отчуждении жилья, где проживают несовершеннолетние:

Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства.
— п. 4 ст. 292 ГК РФ

Из этой связки следует: пока вы только погашаете просрочку и договариваетесь с банком о возврате в график — обращаться в опеку не нужно, потому что сделки с имуществом детей не совершается. Обращение в опеку становится обязательным, если вы переходите к продаже квартиры (самостоятельно или в связи с обращением взыскания): тогда отчуждение долей, принадлежащих детям, требует предварительного письменного разрешения органа опеки и попечительства.

Важно про срок и обжалование: разрешение (или мотивированный отказ) выдаётся в письменной форме не позднее 15 дней с даты подачи заявления, и может быть оспорено в суде:

Предварительное разрешение органа опеки и попечительства, предусмотренное частями 1 и 2 настоящей статьи, или отказ в выдаче такого разрешения должны быть предоставлены опекуну или попечителю в письменной форме не позднее чем через пятнадцать дней с даты подачи заявления о предоставлении такого разрешения. Отказ органа опеки и попечительства в выдаче такого разрешения должен быть мотивирован. Предварительное разрешение, выданное органом опеки и попечительства, или отказ в выдаче такого разрешения могут быть оспорены в судебном порядке опекуном или попечителем, иными заинтересованными лицами, а также прокурором.
— ч. 3 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве»

И про последствия сделки без разрешения — она совершается с риском расторжения по требованию опеки:

При обнаружении факта заключения договора от имени подопечного без предварительного разрешения органа опеки и попечительства последний обязан незамедлительно обратиться от имени подопечного в суд с требованием о расторжении такого договора в соответствии с гражданским законодательством, за исключением случая, если такой договор заключен к выгоде подопечного. При расторжении такого договора имущество, принадлежавшее подопечному, подлежит возврату, а убытки, причиненные сторонам договора, подлежат возмещению опекуном или попечителем в размере и в порядке, которые установлены гражданским законодательством.
— ч. 4 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве»

Вывод по вопросу 2: Для урегулирования просрочки и возврата в график обращаться в органы опеки не требуется — опека участвует только при распоряжении имуществом детей. Обращение в опеку обязательно при продаже/отчуждении квартиры (поскольку доли детям уже выделены): необходимо получить предварительное письменное разрешение на отчуждение долей несовершеннолетних (п. 2 ст. 37 ГК РФ, ст. 20–21 ФЗ № 48-ФЗ) в срок до 15 дней, с возможностью обжалования отказа в суде.

Можно ли купить квартиру меньшей площади (на 10 кв. м) и сделать собственниками только детей, отказавшись от своих долей

Закон не устанавливает жёсткой нормы «равноценной площади»: требования органа опеки сводятся к тому, чтобы сделка не ухудшала имущественное положение несовершеннолетних. Критерий — не метраж сам по себе, а стоимость доли ребёнка и условия проживания.

Базовое правило распоряжения имуществом подопечного: запрещены сделки, «влекущие уменьшение имущества подопечного»:

Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.
— п. 2 ст. 37 ГК РФ

Из этого вытекает обратное: если в новой квартире стоимость доли, приходящейся на ребёнка, не меньше, чем была в старой, уменьшения имущества нет, и запрета по метражу как такового нет. Покупка квартиры на 10 кв. м меньше при прочих равных условиях уменьшает общую площадь, но если вы отказываетесь от своих долей и передаёте всю новую квартиру в собственность двоих детей, доля каждого ребёнка в стоимостном выражении может оказаться не меньше прежней доли в 56 метрах — именно это и оценивает опека.

Что именно проверяет орган опеки при отчуждении жилья с участием несовершеннолетних — это полнота и соразмерность встречного предоставления детям. Закон прямо перечисляет, что отчуждение недвижимости, принадлежащей подопечному, допустимо лишь в исключительных случаях и «если этого требуют интересы подопечного», а любая такая сделка требует предварительного разрешения:

Недвижимое имущество, принадлежащее подопечному, не подлежит отчуждению, за исключением: 1) принудительного обращения взыскания по основаниям и в порядке, которые установлены федеральным законом, в том числе при обращении взыскания на предмет залога; 2) отчуждения по договору ренты, если такой договор совершается к выгоде подопечного; 3) отчуждения по договору мены, если такой договор совершается к выгоде подопечного; 4) отчуждения жилого помещения, принадлежащего подопечному, при перемене места жительства подопечного; (В редакции Федерального закона от 05.05.2014 № 118-ФЗ) 5) отчуждения недвижимого имущества в исключительных случаях (необходимость оплаты дорогостоящего лечения и другое), если этого требуют интересы подопечного. 2. Для заключения в соответствии с частью 1 настоящей статьи сделок, направленных на отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего подопечному, требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства, выданное в соответствии со статьей 21 настоящего Федерального закона.
— ч. 1 и 2 ст. 20 ФЗ № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве»

Системное толкование таково: опека вправе дать разрешение на продажу большей квартиры и одновременную покупку меньшей, если в новой квартире дети получают доли, по стоимости не меньше их прежних долей (в идеале — больше, что достигается отказом родителей от своих долей в пользу детей). «Равноценность по площади» как жёсткое требование в законе отсутствует; определяющим является неухудшение имущественного положения ребёнка в стоимостном и жилищном смысле.

Схема, которую вы описываете (родители отказываются от своих долей, собственниками новой квартиры полностью становятся дети), направлена именно на то, чтобы увеличить долю детей, что формально улучшает их положение и потому для опеки является аргументом «за». Однако добровольный отказ родителей от права собственности при сохранении проживания семьи в квартире опека будет оценивать на предмет действительности и отсутствия мнимости сделки — в частности, не является ли это способом «спрятать» имущество от обращения взыскания по вашей задолженности перед банком. Если квартира ещё в залоге у банка, продажа возможна только с согласия залогодержателя:

Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. В случае, если стороной кредитного договора или договора займа, обязательства по которым обеспечены ипотекой, является физическое лицо, заключившее указанные договоры в целях, не связанных с осуществлением им предпринимательской деятельности, до обращения залогодержателем взыскания на заложенное имущество продажа такого имущества может быть осуществлена залогодателем - физическим лицом в том числе в порядке, установленном статьей 37 1 настоящего Федерального закона.
— п. 1 ст. 37 ФЗ № 102-ФЗ «Об ипотеке»

Вывод по вопросу 3: Прямого запрета на покупку квартиры меньшей площади нет. Решающим для органа опеки является неухудшение имущественного положения детей: если вы откажетесь от своих долей и передадите новую квартиру целиком в собственность детей, их совокупная доля в стоимостном выражении, как правило, не уменьшается (а растёт), что опека принимает как соответствие интересам детей. Требуются: (1) предварительное письменное разрешение опеки на отчуждение долей детей в старой квартире; (2) согласие банка-залогодержателя на продажу обременённой квартиры (п. 1 ст. 37 ФЗ № 102-ФЗ); (3) представление в опеку договоров/проектов одновременной (или последовательной, но в защиту детей) покупки новой квартиры с наделением детей собственностью. Отказ в разрешении оформляется мотивированно и обжалуется в суде.