Здравствуйте! Мы снимали квартиру с 1-го числа, заплатили за полный месяц 30 тысяч. Хозяин попросил освободить, дал месяц сроку, но мы нашли другое жилье раньше и съедем через 15 дней. В договоре об этом ничего не сказано. Вернут ли нам за остальные 15 дней деньги?
НейроадвокатВ рассматриваемой ситуации между сторонами заключен договор найма жилого помещения (если арендодатель — физическое лицо) либо договор аренды (если арендодатель — юридическое лицо или индивидуальный предприниматель). Арендатор (наниматель) внес плату за полный календарный месяц в размере 30 000 рублей, фактически прожил 15 дней и намерен освободить квартиру досрочно по собственной инициативе, получив от наймодателя предупреждение о необходимости выселения.
Ключевым обстоятельством является то, что договор не содержит условий о порядке досрочного расторжения и возврате платы при досрочном освобождении помещения. Юридически значимо, что инициатором расторжения выступает арендатор, а не арендодатель (хотя наймодатель первым сообщил о необходимости освободить квартиру, арендатор добровольно ускоряет процесс). Правоотношения регулируются нормами гражданского законодательства о найме жилых помещений и общих положений об аренде.
Возникает правовая коллизия: с одной стороны, арендатор обязан вносить плату за все время фактического пользования помещением; с другой стороны, досрочное освобождение квартиры может быть расценено как отказ от договора, что влечет прекращение обязательств по внесению платы на будущее. Поскольку договором порядок расчетов при досрочном выезде не урегулирован, вопрос о возврате денег за неиспользованные 15 дней решается исходя из общих принципов обязательственного права — неосновательного обогащения наймодателя, если он получил плату за период, в котором наниматель уже не будет проживать.
Также юридически значимым является факт, что наймодатель уведомил о необходимости освободить квартиру, предоставив месячный срок, но арендатор решил съехать раньше. Это может повлиять на квалификацию: если арендатор съезжает до истечения предупреждения, он не нарушает срок, установленный наймодателем, а лишь реализует свое право на досрочное прекращение договора. При этом отсутствие в договоре условия об удержании предоплаты или штрафа за досрочный выезд делает позицию арендодателя по удержанию всей суммы за месяц спорной.
Согласно специальной норме, регулирующей наём жилого помещения, наниматель обладает правом на одностороннее расторжение договора. В силу ст. 687 ГК РФ наниматель в любое время может расторгнуть договор, предупредив наймодателя за три месяца. В данном случае арендатор (наниматель) планирует выехать через 15 дней с момента начала аренды, то есть срок предупреждения составляет значительно менее трёх месяцев. Такой односторонний отказ не соответствует требованию закона, если только наймодатель не выразил согласие на более короткий срок. Однако из ситуации следует, что наймодатель сам предложил освободить помещение в течение месяца. Это предложение может быть расценено как обоюдное согласие на досрочное прекращение договора, что позволяет применить общее правило о расторжении по соглашению сторон.
- Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 687
Общий принцип недопустимости одностороннего отказа закреплён в ст. 310 ГК РФ. Однако закон предусматривает исключения, в том числе для отношений найма жилого помещения. Поскольку ст. 687 ГК РФ прямо предоставляет нанимателю право на односторонний отказ (хотя и с соблюдением срока), именно это специальное правило подлежит применению, а ст. 310 ГК РФ не препятствует реализации такого права при соблюдении условий.
Подробно опишите детали,
и Нейроадвокат подберёт решение
Арендатор вправе получить обратно 15 000 рублей, уплаченных за оставшиеся 15 дней месяца. Договор прекращён досрочно по соглашению сторон, поэтому наймодатель обязан вернуть часть арендной платы за неиспользованный период как неосновательное обогащение. При отказе от добровольного возврата денег спор подлежит разрешению в судебном порядке.
Арендатор вправе требовать возврата 15 000 рублей — части арендной платы, внесённой за период с 16-го по 30-е число месяца, в который он фактически не пользовался помещением. На случай взыскания через суд в иске также можно заявить требование о возмещении расходов на уплату государственной пошлины и оплату услуг представителя.
Общий срок исковой давности по требованию о возврате неосновательного обогащения составляет три года с момента, когда арендатор узнал о нарушении своего права. Основной риск — отказ наймодателя признавать досрочное расторжение по соглашению сторон и попытка удержать всю сумму. Чтобы минимизировать риск, важно документально подтвердить обоюдное согласие на досрочный выезд и дату фактического освобождения.
Если наймодатель отказывается возвращать деньги и не реагирует на письменное требование, обратитесь к адвокату для составления искового заявления и представления интересов в суде. Помощь адвоката также целесообразна при оценке перспектив взыскания судебных расходов и убытков.
