Снимали квартиру с 1-го числа, заплатили за месяц 30 тысяч, съезжаем через 15 дней по просьбе хозяина — вернут ли деньги за оставшиеся дни?

Согласно специальной норме, регулирующей наём жилого помещения, наниматель обладает правом на одностороннее расторжение договора. В силу ст. 687 ГК РФ наниматель в любое время может расторгнуть договор, предупредив наймодателя за три месяца. В данном случае арендатор (наниматель) планирует выехать через 15 дней с момента начала аренды, то есть срок предупреждения составляет значительно менее трёх месяцев. Такой односторонний отказ не соответствует требованию закона, если только наймодатель не выразил согласие на более короткий срок. Однако из ситуации следует, что наймодатель сам предложил освободить помещение в течение месяца. Это предложение может быть расценено как обоюдное согласие на досрочное прекращение договора, что позволяет применить общее правило о расторжении по соглашению сторон.

1. Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.
   — Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 687

Общий принцип недопустимости одностороннего отказа закреплён в ст. 310 ГК РФ. Однако закон предусматривает исключения, в том числе для отношений найма жилого помещения. Поскольку ст. 687 ГК РФ прямо предоставляет нанимателю право на односторонний отказ (хотя и с соблюдением срока), именно это специальное правило подлежит применению, а ст. 310 ГК РФ не препятствует реализации такого права при соблюдении условий.

1. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.
   — Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 310

Если стороны достигают взаимного согласия о досрочном освобождении квартиры, договор считается расторгнутым по правилам ст. 450 ГК РФ. В описанной ситуации наймодатель попросил освободить помещение в течение месяца, а наниматель, найдя новое жильё, съезжает через 15 дней. Такое поведение свидетельствует о фактическом согласии сторон на расторжение до истечения месяца, если наймодатель не возражает против столь раннего выезда. При отсутствии возражений договор расторгается по соглашению сторон с момента возврата квартиры.

1. Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
   — Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 450

Особенности платы за жилое помещение урегулированы ст. 682 ГК РФ. Размер и сроки внесения платы определяются договором. Стороны согласовали месячную плату в размере 30 000 рублей, которую наниматель внёс авансом за полный месяц. При досрочном прекращении договора (независимо от основания) обязанность по внесению платы сохраняется только за фактический период пользования. Поскольку пользование составило лишь половину оплаченного месяца, арендодатель получил денежные средства за будущий неиспользованный период.

1. Размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения.
2. Плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором найма жилого помещения. Если договором сроки не предусмотрены, плата должна вноситься нанимателем ежемесячно в порядке, установленном Жилищным кодексом Российской Федерации.
   — Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 682

Возврат излишне уплаченных сумм при досрочном прекращении договора обеспечивается нормами о неосновательном обогащении. Согласно ст. 1102 ГК РФ, лицо, которое без установленных законом или сделкой оснований приобрело имущество за счёт другого лица, обязано возвратить неосновательное обогащение. В данном случае арендодатель удерживает плату за период, в течение которого арендатор уже не пользуется квартирой. Такое удержание не имеет правового основания после прекращения договора, поэтому арендодатель должен вернуть часть арендной платы пропорционально оставшимся дням (15 дней из 30, то есть 15 000 рублей).

1. Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
   — Гражданский кодекс Российской Федерации (ст. 1102)

В случае невозможности возврата неосновательного обогащения в натуре применяется ст. 1105 ГК РФ, предписывающая возместить действительную стоимость имущества. Поскольку речь идёт о денежной сумме, возврат возможен в натуре, но для полноты картины стоит отметить, что арендодатель, не возвращая деньги, сберегает стоимость пользования чужими деньгами за тот же период.

1. В случае невозможности возвратить в натуре неосновательно полученное или сбереженное имущество приобретатель должен возместить потерпевшему действительную стоимость этого имущества на момент его приобретения, а также убытки, вызванные последующим изменением стоимости имущества, если приобретатель не возместил его стоимость немедленно после того, как узнал о неосновательности обогащения.
   — Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 1105

Если договор аренды (найма) не содержит указания на срок, то согласно ст. 610 ГК РФ каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив другую сторону за три месяца (для недвижимости). В данной ситуации наниматель съезжает через 15 дней, что существенно короче трёхмесячного срока предупреждения. Однако наймодатель сам дал месячный срок для освобождения, что свидетельствует о его согласии на сокращение этого срока. Если же считать договор заключённым на неопределённый срок, то наниматель мог бы отказаться и с более коротким предупреждением только при согласии наймодателя. Фактическое принятие квартиры раньше может подтверждать такое согласие.

1. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.
   — Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 610

Нормы, регулирующие возврат арендованного имущества и последствия расторжения (ст. 622, 688 ГК РФ), не касаются вопроса расчётов за неиспользованный период, но подтверждают обязанность нанимателя вернуть квартиру при прекращении договора, что он и делает.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 622

Статья 688. Последствия расторжения договора найма жилого помещения В случае расторжения договора найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 688

Статья 620 ГК РФ, предоставляющая арендатору право требовать в суде досрочного расторжения при определённых нарушениях со стороны арендодателя, в данном случае неприменима, поскольку арендатор не заявляет о таких нарушениях. Его решение о выезде не связано с недостатками помещения или иными основаниями из перечня ст. 620.

По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда: 1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества; 2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора; 3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 620

Положение ст. 614 ГК РФ о праве арендатора требовать уменьшения арендной платы при существенном ухудшении условий пользования не относится к рассматриваемому случаю, так как никаких ухудшений не наступило.

1. Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.
   — Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 614

Таким образом, совокупность приведённых норм позволяет заключить, что при досрочном выезде арендатора с согласия наймодателя часть внесённой арендной платы за неиспользованный период подлежит возврату на основании норм о неосновательном обогащении.