Собственник квартиры унаследовал недвижимость 10 лет назад, при этом в полученном тогда свидетельстве о праве на наследство площадь была указана меньше, чем в действительности. Позднее, при государственной регистрации права и получении выписки из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), выяснилось, что фактическая площадь квартиры больше. Обратившись в ресурсоснабжающую организацию с требованием о перерасчете платы за коммунальные услуги за последние три года (исходя из верной площади), собственник получил отказ. Причина отказа — ресурсоснабжающая организация полагает, что площадь была известна собственнику ранее (из свидетельства о наследстве), и он обязан был своевременно уведомить об имеющихся расхождениях.
Юридически значимыми являются отношения между собственником жилого помещения (потребителем коммунальных услуг) и ресурсоснабжающей организацией (исполнителем), возникающие из договора ресурсоснабжения (поставки коммунальных ресурсов). Ключевой элемент — размер платы за коммунальные услуги, который напрямую зависит от площади помещения. Расхождение в площади (ошибка в исходных данных, зафиксированная в документах на наследство, впоследствии исправленная в ЕГРН) привело к неправильному начислению платы за прошлые периоды.
Основные факты, имеющие правовое значение:
- Наличие ошибки в первоначальном документе (свидетельстве о праве на наследство), которая не связана с действиями самого собственника, но повлияла на расчеты.
- Факт исправления ошибки и установления верной площади в ЕГРН — это официальный источник достоверных сведений о недвижимости.
- Обращение за перерасчетом за прошедший период (три года), а не за будущее время.
- Отказ ресурсоснабжающей организации, мотивированный тем, что собственник мог и должен был знать о правильной площади ранее и сообщить об этом.
Таким образом, суть ситуации — необходимость определить, лежит ли на собственнике обязанность своевременно информировать ресурсоснабжающую организацию об изменении (уточнении) площади, возникшем из-за ошибки в наследственных документах, и является ли факт такой ошибки основанием для перерасчета платы за истекшие расчетные периоды.
Применимое право
Центральным нормативным актом, определяющим порядок расчета платы за коммунальные услуги применительно к площади помещения, является Постановление Правительства РФ от 06.05.2011 № 354. Согласно его положениям, при расчете размера платы используются сведения о площади, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости. Поскольку в вашей ситуации выписка из ЕГРН с правильной площадью получена вами уже после регистрации права, именно эти сведения являются достоверными и обязательными для ресурсоснабжающей организации. То, что в первоначальном свидетельстве о праве на наследство площадь была указана неверно, не имеет для ресурсоснабжающей организации приоритетного значения, так как закон предписывает опираться на данные ЕГРН. Следовательно, с момента, когда вы предоставили организации выписку из ЕГРН, начисления должны производиться исходя из фактической площади. Отказ организации со ссылкой на то, что вы ранее не сообщили о правильной площади, не учитывает, что вы сами узнали о расхождении только из выписки. Таким образом, обязанность произвести перерасчет за период, когда плата начислялась по неверной площади, возникает у организации на основании данного постановления, но с учетом ограничений срока исковой давности.
В случаях использования при расчете размера платы за коммунальные услуги сведений о размере площади жилого дома, размере площади помещения в многоквартирном доме используются сведения, содержащиеся в документах государственного технического учета, сведения о правах на объекты недвижимости, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости (далее - реестр) и иных документах, подтверждающих право владения (пользования) жилым домом, помещением в многоквартирном доме. В случае расхождения (противоречия) сведений о размере площади жилого дома, помещения в многоквартирном доме, содержащихся в документах государственного технического учета, а также документах, подтверждающих право владения (пользования) жилым домом, помещением в многоквартирном доме в порядке, предусмотренном гражданским
— Постановление Правительства РФ от 06.05.2011 № 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов»
Далее необходимо оценить возможность перерасчета за три года с точки зрения срока исковой давности. Статья 196 ГК РФ устанавливает общий срок в три года, исчисляемый в соответствии со статьей 200 того же кодекса. Поскольку в представленном контексте отсутствует дословный текст статьи 200 ГК РФ, следует отметить, что течение срока исковой давности по требованиям о перерасчете платы за коммунальные услуги начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. В вашей ситуации вы узнали о том, что плата начислялась по неверной площади, только после получения выписки из ЕГРН с правильной площадью. До этого момента у вас не было объективной возможности знать о расхождении, поскольку первоначальное свидетельство содержало меньшую площадь, а организация не уведомляла вас об ошибке. Следовательно, исковая давность по вашему требованию о перерасчете за последние три года начинает течь с даты получения выписки из ЕГРН. Если с этого момента прошло менее трех лет, срок не пропущен. Кроме того, общий десятилетний срок со дня нарушения права (ст. 196 ГК РФ) также не нарушен, так как наследство открыто 10 лет назад, но само нарушение (неверное начисление платы) носило длящийся характер и последний факт такого начисления мог произойти в пределах трех лет до момента вашего обращения.
- Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса. 2. Срок исковой давности не может превышать десять лет со дня нарушения права, для защиты которого этот срок установлен, за исключением случаев, установленных Федеральным законом от 6 марта 2006 года N 35-ФЗ "О противодействии терроризму" и Федеральным законом от 30 ноября 2010 года N 327-ФЗ "О передаче религиозным организациям имущества религиозного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности".
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 196
Наконец, общее правило расчета платы за коммунальные услуги закреплено в статье 157 ЖК РФ. Она предписывает исчислять размер платы исходя из объема потребления, определяемого по приборам учета или нормативам. При отсутствии приборов учета площадь помещения напрямую влияет на размер норматива потребления (например, для отопления). Таким образом, если ресурсоснабжающая организация при начислении платы за прошлые периоды руководствовалась неверной площадью, размер платы был завышен (или занижен). Статья 157 ЖК РФ в совокупности с правилами Постановления № 354 требует, чтобы плата рассчитывалась по актуальным данным, в том числе по площади из ЕГРН. Следовательно, при предоставлении верных сведений о площади перерасчет за те периоды, по которым еще не истек срок исковой давности, должен быть произведен в обязательном порядке.
- Размер платы за коммунальные услуги рассчитывается исходя из объема потребляемых коммунальных услуг, определяемого по показаниям приборов учета, а при их отсутствии исходя из нормативов потребления коммунальных услуг (в том числе нормативов накопления твердых коммунальных отходов), утверждаемых органами государственной власти субъектов Российской Федерации в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 157
