Согласно статье 32 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей», потребитель вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работ (оказании услуг) в любое время при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов, связанных с исполнением обязательств по данному договору. В рассматриваемой ситуации арендатор через агентство недвижимости заключил договор, который включает услуги агентства по подбору и оформлению аренды. Поскольку арендатор фактически не воспользовался этими услугами (не въезжал и не проживал), он вправе отказаться от их исполнения, потребовав возврата уплаченной суммы за вычетом только тех расходов, которые агентство документально подтвердит как понесенные. Условие договора о полном невозврате аванса за услуги агентства не соответствует данной норме, так как оно лишает потребителя права на отказ без возмещения лишь фактических затрат исполнителя.
Потребитель вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работ (оказании услуг) в любое время при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов, связанных с исполнением обязательств по данному договору.
— Закон Российской Федерации «О защите прав потребителей», ст. 32
Далее, в силу статьи 16 того же Закона, недопустимыми условиями договора, ущемляющими права потребителя, признаются условия, которые устанавливают для потребителя штрафные санкции или иные обязанности, препятствующие свободной реализации права, установленного статьей 32 настоящего Закона. Условие о невозврате аванса (предоплаты арендной платы и залога) при одностороннем отказе арендатора от договора фактически налагает на него обязанность уплатить штраф в размере аванса, что препятствует реализации права на отказ от договора с возмещением лишь фактических расходов. Такое условие является ничтожным, и арендатор может требовать возврата уплаченного.
Недопустимыми условиями договора, ущемляющими права потребителя, являются условия, которые нарушают правила, установленные настоящим Законом. Недопустимые условия договора, ущемляющие права потребителя, ничтожны. К недопустимым условиям договора, ущемляющим права потребителя, относятся: … условия, которые устанавливают для потребителя штрафные санкции или иные обязанности, препятствующие свободной реализации права, установленного статьей 32 настоящего Закона.
— Закон Российской Федерации «О защите прав потребителей», ст. 16
Помимо этого, арендатор вправе ссылаться на статью 450.1 Гражданского кодекса РФ, которая допускает односторонний отказ от договора, если такое право предоставлено законом. Статья 32 Закона «О защите прав потребителей» предоставляет потребителю право отказаться от исполнения договора об оказании услуг (услуг агентства). Хотя сам договор аренды не является договором услуг, фактически отказ от аренды также возможен – арендатор вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке, уведомив об этом агентство и арендодателя. С момента получения такого уведомления договор считается расторгнутым.
- Предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 450.1
Последствия расторжения договора регулируются статьей 453 ГК РФ. По общему правилу стороны не вправе требовать возврата исполненного, если иное не установлено законом или соглашением. Однако в ситуации, когда одна сторона (арендодатель) получила аванс и залог, но не предоставила арендатору помещение в пользование (арендатор не проживал ни дня), имеет место неравноценное исполнение. В таком случае к отношениям сторон применяются правила о неосновательном обогащении. Это означает, что арендодатель обязан вернуть аванс и залог, за вычетом лишь стоимости фактического пользования (которого не было) или реальных убытков, которые он может доказать. Условие договора о невозврате аванса противоречит этому принципу и не препятствует возврату.
Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. В случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 453
Кроме того, в силу статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество за счет другого лица, обязано возвратить неосновательное обогащение. Если условие о невозврате аванса признано ничтожным (как ущемляющее права потребителя), то оснований для удержания денег у арендодателя и агентства не остается. Аванс и залог, уплаченные арендатором, подлежат возврату, поскольку арендатор не получил встречного предоставления – он не пользовался квартирой, а услуги агентства не были оказаны в полном объеме (лишь подбор и оформление, которые можно компенсировать фактическими расходами).
- Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 1102
Если договор с агентством или арендодателем был заключен на типовых условиях, без возможности арендатора влиять на их содержание, применяется статья 428 ГК РФ о договоре присоединения. Присоединившаяся сторона вправе потребовать расторжения или изменения договора, если он содержит явно обременительные условия, которые эта сторона, исходя из своих разумно понимаемых интересов, не приняла бы при наличии возможности участвовать в определении условий. Условие о полном невозврате аванса при отказе от договора до вселения является явно обременительным: арендатор, разумно предполагая, что он может передумать, вряд ли согласился бы на потерю всей суммы. Поэтому такое условие может быть оспорено, а договор – расторгнут без применения данного пункта.
- Присоединившаяся к договору сторона вправе потребовать расторжения или изменения договора, если договор присоединения хотя и не противоречит закону и иным правовым актам, но лишает эту сторону прав, обычно предоставляемых по договорам такого вида, исключает или ограничивает ответственность другой стороны за нарушение обязательств либо содержит другие явно обременительные для присоединившейся стороны условия, которые она исходя из своих разумно понимаемых интересов не приняла бы при наличии у нее возможности участвовать в определении условий договора.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 428
Для определения суда, в который следует подавать иск о возврате денежных средств, необходимо руководствоваться статьей 23 Гражданского процессуального кодекса РФ. Эта статья относит к подсудности мировых судей имущественные споры в сфере защиты прав потребителей при цене иска до ста тысяч рублей. Поскольку сумма требований арендатора (аванс, залог, плата за услуги агентства) с большой вероятностью не превышает 100 000 рублей, иск следует подавать мировому судье по месту нахождения ответчика (агентства или арендодателя) или по месту жительства истца, если это предусмотрено законом о защите прав потребителей.
Статья 23 ГПК РФ определяет подсудность дел мировым судьям, в том числе по имущественным спорам в сфере защиты прав потребителей при цене иска до ста тысяч рублей (п. 1 ч. 1).
— Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации, ст. 23
