Определяющим фактором для законности начисления платы за наем является правовой статус занимаемого жилого помещения. Поскольку ключи от квартиры выдавались как от служебного жилья, а в квитанции указан договор социального найма, необходимо разграничить режимы пользования. Согласно статье 92 ЖК РФ, служебные жилые помещения относятся к специализированному жилищному фонду. При этом использование жилого помещения в таком качестве допускается только после его включения в этот фонд в установленном порядке.
"Статья 92. Виды жилых помещений специализированного жилищного фонда. 1. К жилым помещениям специализированного жилищного фонда (далее - специализированные жилые помещения) относятся: 1) служебные жилые помещения; ... 2. В качестве специализированных жилых помещений используются жилые помещения государственного и муниципального жилищных фондов. Использование жилого помещения в качестве специализированного жилого помещения допускается только после отнесения такого помещения к специализированному жилищному фонду с соблюдением требований и в порядке, которые установлены уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Включение жилого помещения в специализированный жилищный фонд с отнесени"
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 92
Из этого следует: если администрация не приняла в установленном порядке решение об отнесении жилья к специализированному фонду, то помещение не могло считаться служебным. В таком случае договор от 2018 года, поименованный как социальный наём, является действительным, а сам гражданин — нанимателем по договору социального найма с бессрочным правом пользования. Если же помещение было законно отнесено к служебным, то должен был заключаться договор найма специализированного жилого помещения по правилам статьи 100 ЖК РФ, а не социального найма.
"Статья 100. Договор найма специализированного жилого помещения
- По договору найма специализированного жилого помещения одна сторона - собственник специализированного жилого помещения (действующий от его имени уполномоченный орган государственной власти или уполномоченный орган местного самоуправления) или уполномоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) данное жилое помещение за плату во владение и пользование для временного проживания в нем.
- Договор найма специализированного жилого помещения заключается на основании решения о предоставлении такого помещения."
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 100
Договор социального найма, как указано в статье 60 ЖК РФ, заключается без установления срока и предоставляет более широкие права. Если же сторонами был подписан именно такой договор, то он является действительным независимо от того, как выдавались ключи, и именно он определяет правовой режим пользования.
"1. По договору социального найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных настоящим Кодексом. 2. Договор социального найма жилого помещения заключается без установления срока его действия. 3. Изменение оснований и условий, дающих право на получение жилого помещения по договору социального найма, не является основанием расторжения договора социального найма жилого помещения."
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 60
При этом любое изменение статуса помещения (например, перевод из служебного в социальное) не является основанием для расторжения уже заключенного договора социального найма (ч. 3 ст. 60 ЖК РФ). Следовательно, даже если изначально квартира предоставлялась как служебная, а затем был оформлен договор социального найма, наниматель становится обязанным вносить плату, установленную законом для этого типа договора.
Статья 154 ЖК РФ прямо предусматривает, что для нанимателя по договору социального найма плата включает плату за наем (пользование жилым помещением).
"Статья 154. Структура платы за жилое помещение и коммунальные услуги
- Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, включает в себя:
- плату за пользование жилым помещением (плата за наем);
- плату за содержание жилого помещения...;
- плату за коммунальные услуги."
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 154
Таким образом, обязанность платить за наем возникает в силу закона при заключении договора социального найма. Размер такой платы определяется в соответствии со статьей 156 ЖК РФ исходя из площади помещения и установленных тарифов.
Администрация требует оплату за 2023 год единовременно. Пункт 1 статьи 155 ЖК РФ устанавливает, что плата вносится ежемесячно до 15-го числа следующего месяца. Требование сразу всей суммы за год не соответствует ежемесячному порядку внесения платы, однако само по себе не свидетельствует о неправомерности начисления — скорее, это способ досудебного урегулирования. Более существенным является вопрос о том, можно ли требовать плату за прошлый период, если ранее счета не выставлялись.
В этой ситуации администрация вправе требовать плату за наем, но её требование может быть ограничено сроком исковой давности. Согласно статье 196 ГК РФ, общий срок исковой давности составляет три года.
"Статья 196
- Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса."
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 196
Статья 199 ГК РФ устанавливает, что исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре. Если администрация обратится в суд за взысканием, гражданин вправе заявить о пропуске срока давности в отношении тех платежей, срок уплаты которых наступил более трех лет назад. Поскольку требуется плата только за 2023 год, а предъявлена она, скорее всего, в 2024 году, срок давности по ежемесячным платежам за январь-ноябрь 2023 года (если считать с декабря 2022?) — но здесь необходимо понимать точную дату. Тем не менее, общий принцип таков: если с момента, когда должна была быть внесена плата за каждый месяц, прошло более трех лет, то требование в этой части может быть оспорено по давности. В данном случае 2023 год ещё не выходит за трехлетний предел на момент типичного обращения (2024–2025), поэтому исковая давность, скорее всего, не истекла.
"Статья 199. Применение исковой давности
- Требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности.
- Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
- Односторонние действия, направленные на осуществление права (зачет, безакцептное списание денежных средств, обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке и т.п.), срок исковой давности для защиты которого истек, не допускаются."
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 199
Кроме того, наниматель может оспорить само требование, если договор социального найма был подписан ошибочно, а помещение на самом деле должно было оставаться служебным. Тогда плата за наем по социальному найму могла бы быть признана необоснованной, но начисление могло производиться по правилам для служебных помещений. Однако в отсутствие в контексте норм о плате за служебное жилье (за исключением упоминания в ст. 100 об оплате) необходимо отметить, что статья 100 ЖК РФ предусматривает плату за пользование специализированным жильём, но её размер и порядок устанавливаются наймодателем. Если же договор социального найма подписан, то он действует.
Наконец, Кодекс административного судопроизводства предоставляет гражданину право оспорить действия органа местного самоуправления. Статья 218 КАС РФ допускает обращение в суд с административным иском об оспаривании решений, действий (бездействия) органа.
"Статья 218. Предъявление административного искового заявления об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного или муниципального служащего и рассмотрение административного дела по предъявленному административному исковому заявлению 1. Гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий ( бездействия ) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзамена"
— Кодекс административного судопроизводства Российской Федерации, ст. 218
Таким образом, если администрация начислила плату за наем, руководствуясь договором социального найма от 2018 года, и такое начисление основано на законе (ст. 154, 156 ЖК РФ), то само по себе оно правомерно. Однако гражданин может поставить под сомнение действительность договора социального найма, если жилье фактически было служебным и не переводилось в социальное. В этом случае он вправе обратиться в суд с административным иском о признании незаконными действий администрации по начислению платы за наем за 2023 год (ст. 218 КАС РФ). Требование единовременной уплаты всей суммы за год не является нарушением закона, если только не превышает срок исковой давности по отдельным ежемесячным платежам — но он, как правило, не истек. Исковой давностью можно воспользоваться только при судебном взыскании, заявив соответствующее ходатайство (ст. 199 ГК РФ).
