Ситуация строится вокруг договора найма (аренды) жилого помещения, заключенного между арендодателем (собственником квартиры) и двумя нанимателями. Ключевым обстоятельством является то, что наниматели фактически не проживают в квартире несколько месяцев в году, но при этом договор продолжает действовать, а помещение остается в их пользовании (вещи, право доступа, сохранение замков и т.д.).
Юридически значимым является тот факт, что в прошлом году арендодатель добровольно согласился на оплату в половинном размере за период отсутствия нанимателей. Однако это было разовым соглашением сторон, которое не зафиксировано в письменной форме как изменение договора на постоянной основе. В текущем году арендодатель отказался повторять эту льготу и настаивает на полной оплате.
С правовой точки зрения, основная коллизия лежит в плоскости разграничения двух обязательств: обязательства по внесению арендной платы (оно не привязано к факту проживания, если договором не установлено иное) и обязательства по предоставлению помещения в пользование (которое исполняется вне зависимости от того, живет там наниматель или нет). Прежнее согласие арендодателя на уменьшение платы не трансформировалось в постоянное условие договора, а являлось либо временной договоренностью, либо актом доброй воли собственника.
Юридически значимо также то, что в договоре, скорее всего, отсутствует пункт, освобождающий нанимателей от платы за период их временного отсутствия. По общему правилу, право пользования помещением (доступ, хранение вещей) сохраняется, и оно не прерывается простым отъездом. Следовательно, арендодатель вправе требовать плату в полном объеме за весь срок действия договора, включая месяцы фактического проживания и месяцы отсутствия, если только в договоре или дополнительных соглашениях не прописана зависимость размера платы от проживания.
Прошлогодняя уступка арендодателя (снижение платы) сама по себе не создает для него обязанности повторять эту льготу в будущем. Это не является сложившейся практикой, изменяющей договор, а скорее разовым послаблением. Поэтому отказ арендодателя от скидки в этом году является законным, если он не связан с нарушением условий самого договора.
В силу ст. 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. В рассматриваемой ситуации основное обязательство нанимателей — уплачивать арендную плату в размере и в сроки, установленные договором аренды. Если договор не содержит условия о снижении платы на период фактического непроживания нанимателей, то по общему правилу они обязаны вносить арендную плату полностью независимо от того, пользуются ли они помещением в данный момент. Прошлогоднее согласие арендодателя на оплату лишь половины не изменяет условия договора на постоянной основе — это было разовое волеизъявление, которое не порождает для арендодателя обязанности повторять такой же порядок в будущем.
Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 309
Далее, согласно ст. 450 ГК РФ, изменение договора возможно по соглашению сторон. В прошлом году стороны фактически достигли соглашения об уменьшении платы на определённые месяцы — хозяйка сказала платить только половину, и наниматели это исполнили. Однако это соглашение носило разовый характер и не изменяло договор на будущие периоды. В текущем году арендодатель не давал такого согласия, а напротив, потребовал полную оплату. Следовательно, прежняя договорённость не действует автоматически. Арендодатель не вправе в одностороннем порядке изменять условия договора, но и не обязан повторять прежнюю уступку — изменение договора требует воли обеих сторон.
Статья 450. Основания изменения и расторжения договора
- Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
- По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
- Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 450
Статья 452 ГК РФ устанавливает требования к форме соглашения об изменении договора: оно должно быть совершено в той же форме, что и основной договор. Если договор аренды был заключён в письменной форме (что типично для долгосрочной аренды), то и изменение его условий (в том числе относительно размера платы) должно быть оформлено письменно. Прошлогоднее устное распоряжение хозяйки «платить только половину» при отсутствии письменного соглашения в форме, идентичной договору, не считается надлежащим изменением договора. Даже если стороны фактически исполняли такую договорённость, это не меняет письменных условий договора на будущее. Таким образом, арендодатель в текущем году вправе требовать плату строго по договору, а наниматели обязаны её вносить в полном размере за каждый месяц, включая месяцы отсутствия, если договором не предусмотрено иное.
- Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.
- Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 452
Резюмируя по поставленным вопросам: наниматель обязан оплачивать арендную плату в полном размере за период непроживания, если договором не установлено иное; арендодатель не вправе в одностороннем порядке изменять условия оплаты, однако согласие на уменьшение платы, данное в прошлом году, не является изменением договора на постоянной основе и не обязывает его повторять такой же порядок. При отказе нанимателя оплачивать аренду за месяцы отсутствия арендодатель вправе требовать взыскания задолженности в судебном порядке, а также, при существенном нарушении (неуплате), может инициировать расторжение договора по ст. 450 ГК РФ.
