Два года назад вы передали квартиру в дар, подписав договор и акт приема-передачи, а затем зарегистрировали переход права собственности на одаряемого. С юридической точки зрения с этого момента вы перестали быть собственником и, соответственно, лицом, обязанным нести бремя содержания имущества, включая оплату коммунальных услуг. Однако на практике вы продолжаете получать квитанции от управляющей компании, потому что одаряемый не переоформил на своё имя лицевые счета и не передал показания счётчиков. В базах данных УК вы всё ещё числитесь как собственник и плательщик.
В данной ситуации затронуты несколько правоотношений: отношения собственности (вы — бывший собственник, одаряемый — новый), обязательства по оплате жилищно-коммунальных услуг (исполнителем выступает УК), а также возможные имущественные требования между вами и одаряемым. Юридически значимым является тот факт, что обязанность платить за коммуналку связана с правом собственности, а не с формальным оформлением договоров с ресурсоснабжающими организациями. Поскольку право собственности перешло к одаряемому в момент государственной регистрации, именно он должен отвечать за все платежи с этой даты. Ваше бездействие или бездействие одаряемого по уведомлению УК не меняет существа обязательства — долг возник уже после того, как вы перестали быть собственником.
Таким образом, суть конфликта в том, что из-за неаккуратности одаряемого (и, возможно, отсутствия с вашей стороны своевременного уведомления УК о смене собственника) фактический плательщик не совпадает с тем, кому выставляют счёт. УК угрожает вам судом, но с правовой точки зрения её требования к вам необоснованны, так как долг образовался в период, когда вы уже не владели квартирой. Для защиты вам нужно документально подтвердить дату перехода права собственности и факт передачи квартиры, а также доказать, что вы не пользовались помещением и не потребляли ресурсы.
На основании статей 210 ГК РФ и 153 ЖК РФ обязанность по оплате коммунальных услуг лежит на собственнике помещения. С момента государственной регистрации перехода права собственности по договору дарения, то есть два года назад, собственником квартиры стал одаряемый. Следовательно, именно он, а не даритель, должен нести расходы на содержание жилья и оплачивать коммуналку. Даритель же, утратив статус собственника, перестал быть обязанным лицом перед ресурсоснабжающими организациями.
В силу ст. 210 ГК РФ именно собственник несет бремя содержания имущества. После регистрации перехода права собственности к одаряемому бремя легло на него. Даритель уже не является собственником, поэтому УК не вправе требовать с него плату за период после дарения.
Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 210
Специальная норма Жилищного кодекса прямо устанавливает момент возникновения обязанности по внесению платы. Согласно п. 5 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ, обязанность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг возникает у собственника с момента возникновения права собственности. Поскольку одаряемый зарегистрировал право собственности два года назад, именно с этой даты у него возникла обязанность платить за коммунальные услуги. Даритель же, чье право прекратилось, не может быть привлечен к платежам за последующий период.
- Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у:
- собственника помещения с момента возникновения права собственности на такое помещение с учетом правила, установленного частью 3 статьи 169 настоящего Кодекса;
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 153
Статья 154 ЖК РФ раскрывает структуру платы собственника, подчеркивая, что коммунальные услуги — это плата, которую обязан вносить именно собственник. Собственник жилого помещения (одаряемый) обязан оплачивать коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с исполнителями. Даритель таких договоров с УК после отчуждения квартиры не имеет, поэтому он не является стороной обязательства.
- Собственники жилых домов несут расходы на их содержание и ремонт, а также оплачивают коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными ... с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности.
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 154
Порядок выставления платежных документов, установленный ст. 155 ЖК РФ, не меняет субъекта обязанности. Плата вносится на основании платежных документов, но эти документы должны выставляться надлежащему лицу — собственнику. То, что УК продолжает направлять счета дарителю, является ошибочным и не создает для дарителя обязанности платить. Даритель вправе потребовать прекратить выставление счетов на его имя, предоставив договор дарения и выписку из ЕГРН.
- Плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится на основании: 1) платежных документов (в том числе платежных документов в электронной форме, размещенных в системе), представленных не позднее пятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем; 2) информации о размере платы за жилое помещение и коммунальные услуги, задолженности по оплате жилых помещений и коммунальных услуг, размещенной в системе или в иных информационных системах, позволяющих внести плату за жилое помещение и коммунальные услуги.
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 155
Если даритель все же будет вынужден оплатить долги, возникшие после перехода права собственности, у него возникнет право требовать эти суммы с одаряемого как неосновательное обогащение. Одаряемый, не переоформив лицевые счета и не оплачивая коммуналку, сберег свои денежные средства за счет дарителя. Платежи, произведенные дарителем за период, когда он уже не был собственником, подлежат возврату как неосновательное обогащение в силу ст. 1102 ГК РФ. Для этого даритель может подать иск к одаряемому, представив доказательства оплаты и перехода права собственности.
- Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 1102
Прямого указания на то, что бездействие одаряемого по переоформлению лицевых счетов влечет ответственность дарителя, в приведенных нормах нет. Напротив, обязанность по оплате коммунальных услуг прекращается у дарителя с момента утраты права собственности, независимо от того, переоформил ли новый собственник договоры с УК. Следовательно, угрозы УК взыскать долг с дарителя неправомерны. Дарителю достаточно направить в УК письменное заявление с приложением копий договора дарения, акта приема-передачи и выписки из ЕГРН, потребовав исключить его из лицевого счета и произвести перерасчет. В случае отказа УК даритель может обратиться в Госжилинспекцию или суд.
